Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 10 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 10 AVRIL 2024



N° 2024/ 189





N° RG 20/13047



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWHE







S.C.I. FAMIGLIA





C/



[J] [O] [T]



[K] [Z]



Syndic. de copro. [Adresse 1]

































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Charles REINAUD



Me Jean Laurent ABBOU



Me Philippe

HAGE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 12 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/05101.





APPELANTE



S.C.I. FAMIGLIA

prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [X] [S], dont le siège social est [Adresse 6]



représentée de Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par Me Mehdi MEDJATI, membre de la SELARL CABINET STATERAVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,



INTIMES



Monsieur [J] [O] [T]

né le 06 Février 1991 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



Madame [K] [Z]

née le 26 Juin 1982 à [Localité 4] (94), demeurant [Adresse 1]



représentés par Me Jean Laurent ABBOU, membre de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Oumel ABERROU, avocat au barreau de MARSEILLE





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1])

représenté par son syndic bénévole, Mme [A] [C] domiciliée en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile,Monsieur Philippe COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par acte authentique du 28 avril 2014, la SCI FAMIGLIA a acquis un immeuble situé [Adresse 2], composé d'un local commercial au rez-de-chaussée et de trois appartements donnés à bail.



Au printemps 2014, la SCI FAMIGLIA a constaté l'installation d'une pergola sur le toit-terrasse de l'immeuble voisin sis [Adresse 1] organisé également en copropriété et a adressé un courrier à Monsieur [R], propriétaire de l'appartement jouissant de ce toit-terrasse, pour qu'il remette les lieux en l'état antérieur, soulevant également la transformation illicite d'une fenêtre en porte-fenêtre pour permettre l'accès au toit-terrasse.



Par courrier du 18 novembre 2015, la SCI FAMIGLIA a mis en demeure Monsieur [R] de remettre le toit-terrasse en l'état. 



Par courrier du 12 mai 2016, la SCI FAMIGLIA a interpellé la représentante du Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'immeuble sis [Adresse 1] sur le fait que le toit-terrasse querellé, sur lequel donne la fenêtre de la pièce centrale de l'appartement du 1er étage de l'immeuble [Adresse 2], était une partie commune illicitement privatisée, que les aménagements réalisés, bien qu'anciens, ne réglaient pas leur conformité par rapport au titre de propriété, et que les nuisances demeuraient actuelles.



Par acte authentique du 29 mars 2018, Monsieur [T] et Madame [Z] ont acquis l'appartement au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] dont dépend le toit-terrasse. 



Par acte de commissaire de justice, la SCI FAMIGLIA a fait assigner Monsieur [T], Madame [Z] et le SDC de l'immeuble [Adresse 1] afin que soit jugé illicite l'aménagement du toit en toit-terrasse au profit des nouveaux propriétaires en ce qu'il crée des vues directes et droites constituant une atteinte à la vie privée et un trouble anormal du voisinage, que les assignés soient condamnés à remettre les lieux en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, qu'à titre subsidiaire un expert soit désigné pour décrire l'ensemble des troubles créés, que les requis soient condamnés à la somme de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2014 ainsi qu'à la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par jugement rendu le 12 novembre 2020, le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE a débouté la SCI FAMIGLIA de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à verser à Monsieur [T] et Madame [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et l'a condamnée à verser au [Adresse 1] la somme de 2.000 euros sur le même au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure. 



Par déclaration au greffe en date du 23 décembre 2020, la SCI FAMIGLIA a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de juger que l'aménagement du toit en toit-terrasse au profit de l'appartement dont Monsieur [T] et Madame [Z] sont propriétaires est illicite, de juger que ces troubles ont causé un préjudice de jouissance à la requérante qui a vu ses locataires partir les uns après les autres jusqu'à ce que l'appartement ne soit plus loué, de juger que le syndicat des copropriétaires, pris en son syndic, pourtant dûment informé, est resté passif, engageant lui-même sa responsabilité s'agissant d'une partie commune de l'immeuble, et de condamner par conséquent Monsieur [T] et Madame [Z] à remettre les lieux en état, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir. 

A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de désigner tel expert qu'il plaira avec mission de se prononcer sur les conditions d'aménagement de la terrasse, de décrire précisément la configuration des lieux, mais également de décrire l'ensemble des troubles créés par cette terrasse, en particulier les vues directes et troubles anormaux du voisinage. 

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire des intimés au paiement d'une somme de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2014 ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



A l'appui de son recours, la SCI FAMIGLIA fait valoir : 


qu'avec cette terrasse, une vue droite et directe sur l'appartement de la SCI FAMIGLIA a été créée, comme l'huissier de justice le note dans son constat ; 

que manifestement, l'occupation effective outrepasse l'autorisation accordée et que, surtout, si l'occupation autorisée avait été respectée, il n'y aurait eu aucune nuisance ou une nuisance moindre, du fait du retrait de l'aménagement de la terrasse ; 

que le toit-terrasse donne directement, via la fenêtre, sur une pièce à vivre ; 

qu'un trouble du voisinage résulte d'une cohabitation impossible tant par les vues créées que par le bruit quasi-permanent engendré par la fréquentation de la terrasse ; 

que la requérante destine les trois appartements à des baux d'habitations mais, s'agissant de l'appartement du premier étage, il n'a pas été possible de le louer très longtemps, les preneurs successifs quittant les lieux du fait d'une situation impossible à tolérer, ce qui engendre pour elle de lourdes pertes locatives ; 

que le toit est une partie commune justifiant la présence à l'instance du SDC ; 

que le syndicat ne saurait s'exonérer de toute responsabilité en ce que ce dernier, par l'intermédiaire de son syndic, étant informé, est resté passif, engageant lui-même sa responsabilité, s'agissant d'une partie commune de l'immeuble ; 

que les consorts [Z] et [T] ne peuvent valablement se prévaloir de l'antériorité du toit-terrasse pour s'exonérer de toute responsabilité, l'aménagement et l'occupation de ce toit ayant été modifiées suite à l'acquisition du bien immobilier par la SCI FAMIGLIA.




Monsieur [T] et Madame [Z] concluent à la réformation du jugement entrepris seulement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et sollicitent la condamnation de la SCI FAMIGLIA à leur verser les sommes de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [Z], de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [Z], de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [T], et de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.



Ils soutiennent que le gérant de fait de la SCI FAMIGLIA n'a pas hésité à se désister d'une première procédure pour contraindre les nouveaux acquéreurs de l'appartement d'ouvrir un accès à la terrasse litigieuse, à les menacer de poursuite judiciaire avec la demande de lourds dommages-intérêts à défaut d'acquisition de son appartement, à les poursuivre sur des faits prescrits, procédant par des affirmations mensongères le tout, pour valoriser de manière indue et illégitime son appartement les empêchant de vivre sereinement, jusqu'à céder leur bien.



Le SDC [Adresse 1] conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré et sollicite la condamnation de la SCI FAMIGLIA à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu que, conformément aux dispositions de l'article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ;

Que la SCI FAMIGLIA indique que l'aménagement du toit-terrasse dans un appartement de l'immeuble voisin, lequel se trouve directement devant la fenêtre de la pièce principale de son propre appartement, crée une vue droite et directe sur celui-ci ; 

Qu'un procès-verbal de constat, établi le 06 juin 2016 et produit par la SCI FAMIGLIA, mentionne que le toit-terrasse se situe à moins d'un mètre des fenêtres de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble [Adresse 2] et qu'il crée une vue droite et directe en direction des fenêtres en façade ouest de l'appartement dont l'appelante est propriétaire ; 

Que, pour autant, le règlement de copropriété en date du 27 janvier 1995 de l'immeuble [Adresse 1] prévoit que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, celles qui appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits afférente à chaque lot et comprennent notamment les couvertures des bâtiments ainsi que les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage privatif ; 

Qu'il stipule également que chaque copropriétaire pourra user librement des parties communes pour la jouissance de ses locaux privatifs, suivant leur destination propre ; 

Qu'enfin, il indique que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses ou balcons doivent les maintenir en parfait état d'entretien ;

Que le plan annexé au règlement de copropriété fait état de portes-fenêtres dans l'appartement acquis par Monsieur [T] et Madame [Z] en 2018 et qu'est mis à leur disposition la jouissance privative d'une toiture terrasse goudronnée ;

Que les bénéficiaires de la jouissance privative doivent toujours respecter la destination convenue de la terrasse fixée par le règlement de copropriété ; 

Que si les bénéficiaires du droit de jouissance exclusive entendent modifier l'usage de la terrasse, ils doivent solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, qui serait alors rendue à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Qu'il n'est pas reproché les éventuels aménagements effectués par Monsieur [T] et Madame [Z] sur le toit-terrasse mais plutôt l'utilisation du toit comme terrasse ; 

Qu'il y a d'ores et déjà donc lieu de rejeter les demandes de la SCI FAMIGLIA tendant à dire et juger que l'aménagement du toit-terrasse au profit de l'appartement dont Monsieur [T] et Madame [Z] sont propriétaires est illicite, à les condamner solidairement à remettre les lieux en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et à dire et juger que le [Adresse 1] a engagé sa responsabilité ; 



Attendu que selon un principe autonome de responsabilité, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, même en l'absence de toute infraction ; 

Qu'il appartient au demandeur de prouver un trouble de voisinage qui possèderait un caractère anormal, c'est-à-dire excédant un certain seuil de gravité ou une certaine continuité ;

Qu'en l'espèce, la SCI FAMIGLIA se targue d'un trouble anormal du voisinage causé par l'utilisation du toit-terrasse par les consorts [T] ' [Z] dont il résulte une perte d'intimité, la fenêtre de la pièce centrale de l'appartement de la première s'ouvrant sur le toit-terrasse dont jouissent les seconds ; 

Que l'appelante produit diverses attestations datant de 2015, 2016 et 2017, soit antérieurement à l'acquisition par Monsieur [T] et Madame [Z] de leur appartement ; 

Qu'aucune nuisance postérieure à leur emménagement, et ainsi de leur fait, n'est démontrée ; 

Que l'action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage étant un acte personnel, il est précisé qu'il ne saurait être reproché aux consorts [T] ' [Z] des nuisances engendrées par la fréquentation du toit-terrasse antérieures à leur entrée dans les lieux ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 9 du Code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée et les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l'intimité de la vie privée : ces mesures pouvant, s'il y a urgence, être ordonnées en référé ; 

Que s'il est admis qu'un trouble anormal de voisinage peut être constitué alors même que les constructions ont été réalisées conformément à la réglementation, encore faut-il démontrer l'anormalité de ce trouble qui doit être suffisamment grave ou répété ; 

Que la réalité de la perte d'intimité dans un logement n'est pas caractérisée en l'absence de précision, hormis des perceptions, sur la distance entre ses pièces de vie et la limite des fonds ; 

Que les rares photographies produites, et datant de 2016, mettent en évidence des panneaux de bois occultants installés sur le toit-terrasse de l'appartement de Monsieur [T] et Madame [Z], dont la destination est justement de briser les vues ; 

Que, au-delà de constater qu'il est fait état de la présence du toit-terrasse et des portes-fenêtres au sein du règlement de copropriété du 27 janvier 1995 de l'immeuble [Adresse 1] et que la question de la prescription de l'action en responsabilité se pose fatalement, il n'est aucunement démontré par l'appelante l'existence d'un caractère de gravité traduisant l'anormalité d'une perte d'intimité susceptible de causer un trouble du voisinage ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de la SCI FAMIGLIA tendant à dire et juger que l'aménagement du toit en toit-terrasse au profit de l'appartement dont Monsieur [T] et Madame [Z] sont propriétaires est illicite en ce qu'il crée une atteinte évidente à l'intimité de la vie privée et un trouble anormal du voisinage ;

Qu'en outre, sur l'allégation du préjudice de jouissance, la SCI FAMIGLIA sollicite l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros pour pertes locatives causées par les troubles anormaux du voisinage dont elle se prévaut ; 

Que, d'une part, elle n'en rapporte pas la preuve comme précédemment statué ; 

Que, d'autre part, les trois attestations produites aux débats par la SCI FAMIGLIA font état d'une mésentente entre ses locataires successifs et les occupants de l'appartement sis [Adresse 1] jouissant du toit-terrasse ; 

Que celles-ci concernent uniquement les occupants de l'appartement sis [Adresse 1] qui ont précédé les consorts [T] ' [Z] ; 

Qu'est produite également une plainte du 18 février 2017 effectuée par Monsieur [S] [U], habitant du Clos [Localité 5] à l'encontre de Madame [Y] [H], pour laquelle on ne saurait établir de lien avec le présent dossier soumis à la Cour ; 

Qu'enfin, une attestation de la Société CENTURY 21 du 09 mai 2018 est produite et indique que le studio du 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 2] était vacant du 13 novembre 2017 et le 1er mars 2018 ; 

Qu'aucun de ces éléments ne permet d'établir un quelconque lien entre l'utilisation d'un toit-terrasse par les consorts [T] ' [Z] et les pertes locatives alléguées ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter les demandes de la SCI FAMIGLIA tendant à dire et juger que ces troubles lui ont causé un préjudice de jouissance, n'ayant plus pu louer son logement, et à condamner solidairement les intimés à la somme de 50.000 euros pour préjudice de jouissance ;



Attendu qu'aux termes de 954 du Code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ; 



Que si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte ; 

Que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; 

Que la SCI FAMIGLIA formule une demande tendant à faire désigner tel expert qu'il plaira avec mission de se prononcer sur les conditions d'aménagement de la terrasse, de décrire précisément la configuration des lieux, mais également de décrire l'ensemble des troubles créés par cette terrasse, en particulier les vues directes et troubles anormaux du voisinage ; 

Que les moyens au soutien de cette prétention sont absents de la discussion ; 

Qu'il y a donc lieu de rejeter la demande formée par la SCI FAMIGLIA à titre subsidiaire tendant à faire désigner un expert à la Cour ; 



Attendu qu'il résulte des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile que, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ; 

Que sont produites de nombreuses attestations faisant état d'un état psychologique de Madame [Z] préoccupant depuis son assignation, présentant des troubles anxieux ; 

Qu'en outre, les consorts [T] ' [Z] soutiennent que la SCI FAMIGLIA s'est désistée d'une première procédure visant à les contraindre d'ouvrir un accès à la terrasse, qu'elle les a menacés de poursuites judiciaires avec de lourds dommages et intérêts à défaut d'acquisition de son appartement et qu'elle a procédé à des affirmations mensongères pour valoriser de manière indue et illégitime son appartement ; 

Que ce litige a, comme en attestent les éléments versés aux débats, un retentissement certain dans la vie professionnelle comme personnelle des intimés ;

Que pour autant, comme l'a justement relevé le premier Juge, ces derniers ne rapportent pas la preuve de la faute de la SCI FAMIGLIA dans son droit d'ester en justice ; 

Qu'il y a par conséquent lieu de rejeter les demandes indemnitaires formées par Monsieur [T] et Madame [Z] à l'encontre de la SCI FAMIGLIA ; 

Qu'il convient alors de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE ; 



Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [T] et à Madame [Z], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme globale de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu qu'il sera alloué au [Adresse 1], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Attendu que la SCI FAMIGLIA, qui succombe, supportera les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE ; 

Y ajoutant, 

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE la SCI FAMIGLIA à verser à Monsieur [T] et à Madame [Z] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI FAMIGLIA à verser au [Adresse 1] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI FAMIGLIA aux dépens d'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT