Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 9 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/12304
N° Portalis 352J-W-B7H-C24KL



N° MINUTE : 2

Assignation du :
26 Septembre 2023


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [N] [P][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2024
DEMANDERESSES

Madame [L] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Madame [B] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentées par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083


DEFENDERESSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0121
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition



DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé renouvelé en date des 29 janvier et 10 septembre 2014, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] ont renouvelé un bail au profit de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE (ci-après la CEIDF) concernant divers locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Le bail a été consenti à effet du 1er septembre 2012 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 31.233 euros en principal. 

Il a comme destination le commerce de banque, caisse d'épargne, assurance, crédit, change, organisme financier et toutes activités connexes ou complémentaires ou similaires et toutes les activités comprises dans l'objet social actuel du preneur. 

Par exploit d'huissier en date du 29 mars 2021, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] ont fait délivrer à la CEIDF un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 38.500 euros.

Par courrier recommandé en date du 13 février 2023, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] ont notifié un mémoire en demande aux fins de : 

A titre principal,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 65.065 euros hors taxes et hors charges par an ;
- juger que les loyers arriérés produiront intérêt au taux légal en application de l'article 1155 du code civil à compter de chacune de leur date d'échéance ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil. 

A titre subsidiaire dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée,

- fixer le loyer provisionnel dû par la CEIDF à la somme annuelle en principal de 65.065 euros à compter du 1er octobre 2021 ;
- condamner la CEIDF à verser à Madame [L] [R] et Madame [B] [R] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la CEIDF aux entiers dépens.

Par exploit d'huissier en date du 26 septembre 2023, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] ont fait délivrer assignation à la CEIDF aux fins de voir :

A titre principal, 

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme de 65.065 euros hors taxes et hors charges par an ;
- juger que les loyers arriérés produiront intérêt au taux légal en application de l'article 1155 du code civil à compter de chacune de leur date d'échéance ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil. 

A titre subsidiaire dans le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée,

- fixer le loyer provisionnel dû par la CEIDF à la somme annuelle en principal de 65.065 euros à compter du 1er octobre 2021 ;
- condamner la CEIDF à verser à Madame [L] [R] et Madame [B] [R] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la CEIDF aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] font valoir en se fondant sur six annonces immobilières que le loyer moyen pour des biens similaires actuellement à la location dans le quartier s'élève à environ 1.350 euros le m² hors taxes et hors charges. En retenant une surface pondérée de 41,91 m² et en appliquant une majoration de 15% pour droit de percement, le local commercial ayant été relié au local voisin par le preneur, elles estiment la valeur locative à 65.065 euros hors taxes et hors charges par an.

Par mémoire en défense, la CEIDF demande au juge des loyers commerciaux de :

- lui adjuger le bénéfice du présent mémoire et fixer le loyer à la somme de 32.600 euros par an hors taxes, hors charges, et fixer le point de départ du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2021, 
- la juger recevable et bien fondée à voir dire et juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, par application des dispositions des articles 1231 et 1231-1 à 1231-7 du code civil, et que de même les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- le juger recevable et bien fondée à solliciter l'exécution provisoire de toute décision à intervenir et la condamnation du bailleur aux entiers dépens.
 
En défense, si elle ne conteste pas que le loyer du bail renouvelé doive correspondre à la valeur locative, la CEIDF conteste en revanche la valeur locative retenue par les demandeurs. S'appuyant sur un rapport d'expertise amiable établi par la société Veron Expertise & Associés en date du 19 octobre 2023, elle propose de retenir une surface pondérée arrondie à 36,10 m².

Elle fait valoir que les locaux loués sont situés au sein d'un quartier assez central, animé et recherché de la capitale, à la fois résidentiel (à pouvoir d'achat à tendance élevée), de bureaux, mais aussi touristique, doté d'une commercialité dynamique en pied d'immeuble, abritant principalement de nombreux commerces d'alimentation et cafés-restaurants. Les locaux bénéficient d'une proximité immédiate avec différents moyens de transports en commun générant un flux de passage piéton, étant situés au sein d'un tronçon piéton de la [Adresse 9]. 

Néanmoins, elle relève que les locaux sont d'une surface réduite ne permettant pas une optimisation de tous les espaces pour une activité d'agence bancaire et que les locaux sont peu fonctionnels sur deux niveaux non reliés entre eux, la cave étant inaccessible.

S'appuyant sur diverses références locatives, qu'il s'agisse de locations nouvelles, de renouvellements amiables déplafonnés ou encore de fixations judiciaires, elle propose de retenir par application de la méthode par comparaison un prix au mètre carré de 950 euros par an, et de fixer la valeur locative comme suit : 36,10 m² x 950 € = 34.295 euros, arrondi à 34.300 euros hors taxes et hors charges par an.

La CEIDF ajoute par ailleurs qu'elle bénéficie, au titre d'un autre bail conclu avec un tiers, de locaux complémentaires au rez-de-chaussée et reliés aux locaux litigieux, de sorte qu'il convient d'appliquer un coefficient de majoration maximale de 5%.

De plus, la CEIDF relève que le bailleur, en vertu de la clause d'accession inscrite au bail, bénéficie de la faculté de demander la remise en l'état initial des locaux en fin de bail, le tout aux frais du preneur, de sorte qu'il convient d'appliquer, en raison de l'ampleur des travaux menés depuis la prise d'effet du bail, une minoration d'au moins 5%.

Les deux correctifs se compensent.

Enfin, la CEIDF ajoute qu'il convient de déduire le montant de la taxe foncière que le bail met à la charge du locataire pour moitié, celle-ci étant constitutive d'une charge exorbitante donnant droit à un abattement sur le loyer, ce qui aboutirait à un loyer de renouvellement de : 34.300 € - 1.734 € = 32.566 euros, arrondi à 32.600 euros hors taxes et hors charges par an.

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 février 2024 et mise en délibéré au 9 avril. 


MOTIFS DE LA DECISION


L'article L145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Dès lors, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

L'article L145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

En l'espèce, le bail litigieux est arrivé à échéance contractuelle le 31 août 2021. A défaut de congé donné six mois à l'avance ou d'une demande en renouvellement, le bail s'est prolongé par tacite reconduction jusqu'au 30 septembre 2021.

Par exploit d'huissier du 29 mars 2021, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] ont donné congé avec offre de renouvellement en indiquant le prix du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2021. 

Il ressort des écritures des parties que celles-ci s'entendent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, mais qu'elles sont en désaccord sur le montant du loyer. Il convient en conséquence de constater l'accord des parties sur le principe du renouvellement à effet du 1er octobre 2021.

Aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Par exception, en application de l'article R. 145-11 du code de commerce, le loyer de locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, de sorte qu'ils échappent par nature à la règle du plafonnement des loyers.

En l'espèce, les parties s'entendent sur le fait que le bail est à usage exclusif de bureau et qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à l'application du plafonnement. 

L'article R135-30 du code de commerce dispose en substance, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l'espèce, à l'appui de leurs demandes, Madame [L] [R] et Madame [B] [R] se fondent sur six références d'annonces immobilières accessibles sur des sites spécialisés et, sans produire davantage d'élément quant à la méthode d'évaluation mise en oeuvre, retiennent un loyer annuel moyen de 1.350 euros le m² hors taxes et hors charges. La CEIDF verse au débat un rapport d'expertise amiable qui s'est fondé sur un plan d'aménagement unilatéralement établi par elle et sur lequel elle émet toutes réserves s'agissant de la réalité des surfaces représentées. Tandis que Madame [L] [R] et Madame [B] [R] retiennent une valeur locative de 65.065 euros hors taxes et hors charges, la CEIDF propose quant à elle une valeur locative de 32.600 euros hors taxes et hors charges.

Ces éléments étant significativement divergents, ils ne sauraient suffisamment éclairer le juge des loyers commerciaux sur la valeur locative. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce, aux frais avancés pour moitié, par chacune des parties.

Il sera jugé avant dire droit que le loyer provisionnel dû par la CEIDF pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel.

Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 4] [Localité 7], à compter du 1er octobre 2021 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


Monsieur [N] [P]
[Adresse 3] - [Localité 6]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 8]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux sis [Adresse 4] [Localité 7] et les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 9 janvier 2025,

Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par les parties, chacune pour moitié, au plus tard le 31 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 4 septembre 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,


Fait et jugé à PARIS, le 09 avril 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
M. PLURIEL J-C. DUTON