Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me CONSEIL (C0987)
 Me PIEDELIÈVRE (P0238)


■


18° chambre 
2ème section

 
 N° RG 20/06735 

N° Portalis 352J-W-B7E-CSOSK

N° MINUTE : 5


Assignation du :
24 Juillet 2020











JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. J.M. WESTON (RCS Limoges 332 037 662)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987


DÉFENDERESSE

S.A. GECINA (RCS Paris 592 014 476)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIÈVRE de la S.C.P. LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238






Décision du 10 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/06735 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOSK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Décembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 prorogé au 20 Mars 2024 puis au 10 Avril 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2003, la S.A. SOCIÉTÉ DES IMMEUBLES DE FRANCE, aux droits de laquelle vient la S.A. GECINA, a donné à bail commercial à la S.A.S. J.M. WESTON des locaux composés d'une boutique avec mezzanine en rez-de-chaussée et au premier étage, et d'un sous-sol, situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2003 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de vente au détail de chaussures et d'articles d'habillement, de bonneterie, de chemiserie, de cravates, de chapellerie, d'écharpes, de maroquinerie, de parapluies et de tous accessoires pour l'habillement, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 76.188,07 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 2.039,44 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2012.

Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2013, la S.A.S. J.M. WESTON a fait signifier à la S.A. GECINA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er octobre 2013, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 81.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut pour la S.A. GECINA d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois à compter de cette signification, et en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans, le contrat de bail commercial est réputé avoir été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013 aux clauses et conditions du bail expiré.

Se prévalant de l'impact sur son activité des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. J.M. WESTON a, par lettre recommandée en date du 20 mars 2020 réceptionnée le 26 mars 2020, indiqué à la S.A. GECINA qu'elle se trouvait dans l'incapacité totale de procéder au paiement de ses loyers.

Par courriel en date du 14 mai 2020, la S.A.S. J.M. WESTON a sollicité la saisine de la commission d'arbitrage de la S.A. GECINA en vue de l'obtention d'une franchise totale du paiement de ses loyers relatifs à la période comprise entre le 15 mars et le 10 mai 2020, ainsi que d'un accompagnement supplémentaire pour les mois à venir. 

Par courriel du même jour, la S.A. GECINA a réclamé à la S.A.S. J.M. WESTON la communication d'une attestation de son expert-comptable justifiant notamment du nombre de ses salariés ainsi que de ses chiffres d'affaires réalisés pour l'exercice de l'année 2019 et pour l'exercice en cours, puis en l'absence d'une telle transmission l'a, par courriel en date du 2 juin 2020, informée que la commission d'arbitrage était dans l'incapacité de prendre position sur ses demandes.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020, la S.A. GECINA a, par acte d'huissier en date du 25 juin 2020, fait signifier à la S.A.S. J.M. WESTON un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 37.154,81 euros en principal, outre le coût de l'acte d'un montant de 280,03 euros. 

Par lettre en date du 1er juillet 2020, la S.A.S. J.M. WESTON a annoncé à la S.A. GECINA qu'elle procédait le même jour, à titre conservatoire, à un virement bancaire d'un montant de 37.154,81 euros, puis a, par exploit d'huissier en date du 24 juillet 2020, fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, en restitution, sur le fondement de l'exception d'inexécution, de la somme de 23.758,20 euros correspondant au montant des loyers, charges locatives et taxes dus pour la période comprise entre le 15 mars et le 11 mai 2020 à titre subsidiaire, et en octroi de délais de paiement d'une durée de deux années avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, invoquant une diminution de la valeur locative des locaux donnés à bail supérieure à 10% en raison, selon elle, d'une réduction de la fréquentation du quartier liée à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. J.M. WESTON a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 28 septembre 2020 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A. GECINA une demande de révision du loyer, en proposant que le montant du loyer révisé soit fixé à la somme annuelle de 57.000 euros hors taxes et hors charges, puis a, par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 janvier 2021, formé une demande additionnelle de fixation du loyer révisé au montant annuel de 56.860 euros.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 mars 2021, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire confiée à Madame [T] [U], laquelle n'a cependant pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

La S.A.S. J.M. WESTON a fait diligenter une expertise unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [F] [V] de la S.A.R.L. [V] EXPERTISES aux fins d'estimation du montant de la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2013 et du 28 septembre 2020 et d'appréciation de l'existence d'une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sur la période comprise entre ces deux dates, lequel a établi son rapport le 3 janvier 2022.


Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2022, la S.A.S. J.M. WESTON a fait signifier à la S.A. GECINA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er octobre 2022.

Par acte d'huissier en date du 28 octobre 2022, la S.A. GECINA a signifié à la S.A.S. J.M. WESTON son acceptation du principe du renouvellement du bail précédent à compter du 1er octobre 2022, en proposant que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 178.640 euros hors taxes et hors charges.

Enfin, par acte d'huissier en date du 27 septembre 2022, la S.A.S. J.M. WESTON a notifié à la S.A. GECINA un mémoire préalable rédigé et signé par son conseil le 26 septembre 2022 comportant demande de fixation du prix du bail révisé à la somme annuelle de 58.982 euros hors taxes et hors charges à compter du 28 septembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 décembre 2022, la S.A.S. J.M. WESTON demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-38, L. 145-41, L. 145-57, R. 145-3, R. 145-7, R. 145-8, R. 145-23 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1134 ancien, 1152 ancien, 1244-1 ancien, 1195 et 1722 du code civil, de :

–débouter la S.A. GECINA de son exception d'incompétence relative aux demandes accessoires de fixation du loyer révisé à compter du 28 septembre 2020 et de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 ;
–sur les arriérés de loyers, à titre principal, juger nul, de nul effet et inopérant le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié par la S.A. GECINA le 25 juin 2020 ;
–à titre subsidiaire, juger que les causes du commandement de payer ont été réglées dans les trois mois à compter de sa délivrance, et que la clause résolutoire n'a pas lieu de s'appliquer ;
–juger qu'il y a eu une perte partielle de la chose louée en raison de l'interdiction d'ouvrir les magasins de vente au public pour limiter la propagation de l'épidémie de covid-19 sur les périodes s'étendant du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020, et du 20 mars au 19 mai 2021 ;
–« juger que le bail conclu entre la société Sephora et la SCI des Lots 1 et 101 du [Adresse 5] le 26 janvier 2011 doit être révisé suite à la crise sanitaire liée à la Covid-19 » (sic) ;
–en conséquence, à titre principal, condamner la S.A. GECINA à lui rembourser la somme de 14.816,45 euros correspondant à 50% des loyers, charges locatives et accessoires sur les périodes s'étendant du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020, et du 20 mars au 19 mai 2021, déduction faite de l'arriéré de loyer d'un montant de 15.526,87 euros arrêté au 10 octobre 2022 ;
–à titre subsidiaire, condamner la S.A. GECINA à lui payer la somme de 14.816,45 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 50% des loyers, charges locatives et accessoires sur les périodes s'étendant du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 29 novembre 2020, et du 20 mars au 19 mai 2021, déduction faite de l'arriéré de loyer d'un montant de 15.526,87 euros arrêté au 10 octobre 2022 ;
–à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le commandement de payer visant la clause résolutoire n'était pas annulé et s'il restait un arriéré locatif à régler, lui accorder un délai de deux ans à compter de la date de signification du jugement à intervenir pour régler cet arriéré et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé ;
–modérer les frais liés à la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique ;
–sur la révision du loyer, à titre principal, fixer à la somme annuelle de 58.982 euros le loyer révisé à compter du 28 septembre 2020 ; 


–condamner la S.A. GECINA à lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 28 septembre 2020 jusqu'au 30 septembre 2022, assortis des intérêts au taux légal à compter des conclusions notifiées le 15 janvier 2021, puis à compter de chaque échéance trimestrielle ;
–à titre subsidiaire, au cas où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise judiciaire afin d'étudier les modifications des facteurs de commercialité ayant entraîné une diminution de la valeur locative de plus de 10% depuis le 1er octobre 2013, et d'estimer ladite valeur locative des locaux à la date du 28 septembre 2020 ;
–fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 58.860 euros à compter du 28 septembre 2020 jusqu'à la fixation définitive ;
–sur la fixation du loyer du bail renouvelé, à titre principal, fixer à la somme annuelle de 50.000 euros le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 ; 
–condamner la S.A. GECINA à lui rembourser les trop-perçus de loyers assortis des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2022, puis à compter de chaque échéance trimestrielle ;
–à titre subsidiaire, au cas où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise judiciaire afin d'estimer la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2022 ;
–fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 50.000 euros à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la fixation définitive ;
–en tout état de cause, débouter la S.A. GECINA de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner la S.A. GECINA à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A. GECINA aux dépens, avec distraction au profit de Maître Rémy CONSEIL de la S.E.L.A.R.L. BARBIER ASSOCIÉS ;
–rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, la S.A. GECINA sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-38, L. 145-57 et R. 145-23 du code de commerce, des articles 1195, 1343-5 et 1722 du code civil, et de l'article 263 du code de procédure civile, de :

–in limine litis, se déclarer incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes de la S.A.S. J.M. WESTON relatives à la révision du loyer et à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 ;
–sur le fond, à titre principal, débouter la S.A.S. J.M. WESTON de l'ensemble de ses demandes ;
–condamner la S.A.S. J.M. WESTON à lui payer la somme de 15.526,87 euros selon décompte arrêté au 10 octobre 2022, sauf à parfaire ;
–juger que les sommes dues seront majorées de 10%, conformément aux stipulations du bail ;
–en conséquence, condamner la S.A.S. J.M. WESTON à lui payer la somme complémentaire de 1.552,68 euros, sauf à parfaire ;
–juger que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
–à titre subsidiaire, si le tribunal se déclarait compétent pour statuer sur les demandes de fixation du loyer, juger que la S.A.S. J.M. WESTON ne justifie pas d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux ;
–débouter la S.A.S. J.M. WESTON de sa demande de fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 58.982 euros ;
–si le tribunal venait à retenir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, fixer le loyer du bail révisé à la somme annuelle de 167.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 28 septembre 2020 ;
–fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 178.640 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;
–à titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de donner son avis : 
•sur l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative depuis le 1er octobre 2013 ; 
•sur la valeur locative des locaux à la date du 28 septembre 2020 ;
•sur la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2022, date d'effet du renouvellement du bail ;
–dans l'hypothèse où une mesure d'instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer courant à compter du 28 septembre 2020 et pendant toute la durée de l'instance ;
–en tout état de cause, condamner la S.A.S. J.M. WESTON à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner la S.A.S. J.M. WESTON aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Géraldine PIEDELIÈVRE de la S.E.L.A.S. LPA-CGR ;
–rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 mars 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 décembre 2023, au cours de laquelle le tribunal a relevé d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'exception d'incompétence soulevée la S.A. GECINA devant le tribunal et non devant le juge de la mise en état, et a autorisé les parties à produire une note en délibéré sur ce point pour le 15 janvier 2024 au plus tard, conformément aux dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 février 2024, puis prorogée au 20 mars et au 10 avril 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'action en contestation du commandement de payer

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.


En outre, en application des dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon les dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d'une part, seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645), et que d'autre part, pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 24 septembre 2002 : pourvoi n°01-12725 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12606 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639).

En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer en date du 25 juin 2020 signifié par la S.A. GECINA à la S.A.S. J.M. WESTON contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et de l'huissier instrumentaire, et comporte en annexe un décompte en date du 8 juin 2020 arrêtant la créance de la défenderesse à la somme de 37.154,81 euros (pièces n°3 en demande et n°9 en défense), ce qui n'est pas contesté.

De plus, si ce commandement vise la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, il y a lieu de relever que la S.A. GECINA n'a jamais entendu se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire, ne demandant au présent tribunal, dans le dispositif de ses dernières conclusions, ni de constater celle-ci, ni de prononcer la résiliation judiciaire de plein droit du contrat de bail commercial, si bien que le moyen tiré de son éventuelle mauvaise foi est inopérant, ledit commandement devant être traité comme un commandement de payer classique sans effet sur la poursuite ou non du bail.


Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. J.M. WESTON ne justifie d'aucun motif de nullité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. J.M. WESTON de sa demande de nullité du commandement de payer en date du 25 juin 2020 qui lui a été signifié par la S.A. GECINA.

Sur le sort du commandement de payer

D'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1234 ancien du code civil, les obligations s'éteignent : par le paiement.

En l'espèce, il est établi que le 1er juillet 2020, soit moins d'une semaine après la signification du commandement de payer litigieux, la S.A.S. J.M. WESTON a effectué un virement bancaire au profit de la S.A. GECINA d'un montant de 37.154,81 euros, correspondant précisément à celui de l'arriéré de loyers et de charges locatives relatif au deuxième trimestre de l'année 2020 (pièces n°4 et n°5 en demande).

En conséquence, il convient de constater que les causes du commandement de payer en date du 25 juin 2020 ont été apurées par la S.A.S. J.M. WESTON le 1er juillet 2020. 

Sur l'action en réduction du montant du loyer

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie M : magasins de vente et centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes.

En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.

En vertu des dispositions du premier alinéa du I de l'article 37 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, les magasins de vente, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes.
Décision du 10 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/06735 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOSK

Selon les dispositions de l'article 7 du décret n°2020-1454 du 27 novembre 2020 modifiant le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, entré en vigueur le 29 novembre 2020, l'article 37 est remplacé par les dispositions suivantes : « Art. 37.-I.- Les magasins de vente et centres commerciaux, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, peuvent accueillir du public dans le respect des conditions suivantes : 1°) les établissements dont la surface de vente est inférieure à 8 m² ne peuvent accueillir qu'un client à la fois ; 2°) les autres établissements ne peuvent accueillir un nombre de clients supérieur à celui permettant de réserver à chacun une surface de 8 m² ; 3°) la capacité maximale d'accueil de l'établissement est affichée et visible depuis l'extérieur de celui-ci. Lorsque les circonstances locales l'exigent, le préfet de département peut limiter le nombre maximum de clients pouvant être accueillis dans les établissements mentionnés au présent article ». 

D'après les dispositions de l'article 1 du décret n°2021-296 du 19 mars 2021 modifiant le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire publié au journal officiel de la République française n°0068 du 20 mars 2021, le décret du 29 octobre 2020 susvisé est ainsi modifié : [...] 2°) l'article 37 est ainsi modifié : a) le premier alinéa du IV est remplacé par un alinéa ainsi rédigé : « IV.- Dans les départements mentionnés à l'annexe 2, les magasins de vente et les centres commerciaux dont la surface commerciale utile est inférieure au seuil fixé en application des II à II ter ne peuvent accueillir du public entre 6 heures et 19 heures que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes ».

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 2 du décret n°2021-606 du 18 mai 2021 modifiant les décrets n°2020-1262 du 16 octobre 2020 et n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire entré en vigueur le 19 mai 2021, le décret du 29 octobre 2020 susvisé est ainsi modifié : [...] 12°) « I.- Les magasins de vente et centres commerciaux, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, peuvent accueillir du public dans le respect des conditions suivantes : 1°) les établissements dont la surface de vente est inférieure à 8 m² ne peuvent accueillir qu'un client à la fois ; 2°) les établissements dont la surface de vente est supérieure à 8 m2 ne peuvent accueillir un nombre de clients supérieur à celui permettant de réserver à chacun une surface de 8 m² ».

Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que la S.A.S. J.M. WESTON s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail pendant les périodes s'étendant du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 29 novembre 2020, et enfin du 20 mars au 19 mai 2021.

Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée

L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu'édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.S. J.M. WESTON par la S.A. GECINA n'ont subi aucun changement, la première s'étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu'aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n'est caractérisée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. J.M. WESTON de sa demande de restitution correspondant à une réduction de moitié de ses loyers, charges et taxes locatives sur le fondement de la perte partielle de la chose louée. 

Sur le moyen tiré de l'imprévision

Aux termes des dispositions de l'article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

Il n'est pas contesté que ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé en dernier lieu à compter du 1er octobre 2013.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Il y a lieu de rappeler que les juges ne peuvent, sous prétexte d'équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties (Com., 18 décembre 1979 : pourvoi n°78-10763), et que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise cependant pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties (Civ. 3, 9 décembre 2009 : pourvoi n°04-19923), de sorte que le principe de la force obligatoire des conventions s'oppose à l'obligation qui pourrait être mise à la charge d'une partie, en l'absence de clause en ce sens, de renégocier un contrat en cours d'exécution (Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°12-17154). 

En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune clause prévoyant une obligation de renégociation par les parties en cours d'exécution (pièce n°1 en demande et en défense).

Décision du 10 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/06735 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOSK

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. J.M. WESTON de sa demande de restitution correspondant à une réduction de moitié de ses loyers, charges et taxes locatives sur le fondement de l'adaptation du contrat pour imprévision. 

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi

En vertu des dispositions du dernier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, selon les dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Enfin, d'après les dispositions de l'article 1147 ancien dudit code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, il est établi : que par courriel en date du 14 mai 2020, la S.A.S. J.M. WESTON a formulé auprès de la S.A. GECINA une réclamation en ces termes : « je vous prie de trouver ci-dessous la confirmation de notre demande à formuler auprès de votre commission. L'objectif étant de nous accompagner dans ce contexte économique et social inédit. La prolongation par deux fois du confinement a pour conséquence une perte de chiffre d'affaires totale pendant cette période qui, ajoutée à l'incertitude de la reprise post-confinement, mettent sérieusement à l'épreuve notre modèle économique » ; que par courriel du même jour, la bailleresse a répondu : « je rebondis à (sic) votre courriel. Afin de réexaminer votre demande, il faudrait nous faire parvenir une attestation de votre expert-comptable justifiant : du statut de votre société, et notamment qu'elle entre bien dans la catégorie des TPE visées par la fermeture administrative en application des arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ; du nombre de salariés de votre établissement ; du chiffre d'affaires annuel réalisé en 2019 ; du chiffre d'affaires réalisé depuis janvier 2020. À réception, nous ne manquerons pas de diffuser à la commission en vue d'arbitrer sur cette requête » ; et que par courriel en date du 2 juin 2020, la défenderesse a indiqué : « je reviens vers vous au sujet de la demande de la sté WESTON sur les mesures d'accompagnement que GECINA pourrait offrir, face aux difficultés liées à la fermeture administrative de la boutique du [Adresse 1]. N'ayant pas reçu les éléments chiffrés demandés, la commission d'arbitrage ne pourra se positionner. Je suis donc contrainte d'exiger au (sic) locataire les sommes dues à ce jour » (pièces n°16 en demande, et n°6 à n°8 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A. GECINA a fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à l'épidémie de covid-19 par l'intermédiaire de sa commission interne d'arbitrage, et que ce n'est qu'en raison de la carence de la S.A.S. J.M. WESTON dans la transmission des pièces justificatives de sa situation financière que les négociations n'ont pu aboutir. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. J.M. WESTON de sa demande de dommages et intérêts correspondant à une réduction de moitié de ses loyers, charges et taxes locatives. 





Sur l'action en fixation du loyer révisé et en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur l'exception d'incompétence

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En outre, en application des dispositions de l'article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 791 dudit code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768, sous réserve des dispositions de l'article 1117.

Il résulte de ces dispositions que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions d'incompétence soulevées avant son dessaisissement (Civ. 2, 2 février 2023 : pourvoi n°21-17786).

En l'espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que la S.A.S. J.M. WESTON a formé ses demandes de fixation du loyer révisé et de fixation du loyer du bail renouvelé par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 15 janvier 2021 et le 29 juillet 2022, et que la S.A. GECINA a soulevé une exception d'incompétence au profit du juge des loyers commerciaux relative à ces deux prétentions nouvelles par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 9 mars 2022 et le 31 octobre 2022, sans jamais cependant saisir le juge de la mise en état de cette exception de procédure par des conclusions distinctes spécialement adressées à celui-ci, alors même que conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 799 du code de procédure civile, le juge de la mise en état demeure saisi jusqu'à l'ouverture des débats ou jusqu'à la date fixée pour le dépôt des dossiers des avocats.

Dès lors, force est de constater que l'exception d'incompétence soulevée par la défenderesse est irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A. GECINA irrecevable en son exception d'incompétence matérielle soulevée au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris relative à l'action en fixation du loyer révisé et en fixation du loyer du bail renouvelé exercée par la S.A.S. J.M. WESTON.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de lien suffisant 

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Décision du 10 Avril 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/06735 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSOSK

En outre, d'après les dispositions de l'article 4 du même code, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le premier alinéa de l'article 70 dudit code dispose quant à lui que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 de ce code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, à l'appui de son exception d'incompétence, la S.A. GECINA fait notamment valoir que : « tant la demande en fixation du loyer du bail révisé que la demande en fixation du bail renouvelé au 1er octobre 2022 sont sans aucun rapport avec les demandes dont le Tribunal étaient initialement saisies (sic), à savoir : la détermination de l'exigibilité du loyer pour une période antérieure tant à la date d'effet de la révision que celle du renouvellement du bail ; la question de la validité d'un commandement de payer signifié pour une dette antérieure à la date d'effet de la révision et de surcroît à la date d'effet de la demande de renouvellement au 1er octobre 2022 ! [...] Il n'existe aucun lien de connexité suffisant entre les demandes dont le Tribunal a été initialement saisi ; la demande principale ne constitue aucunement un préalable à la solution du litige relatif au loyer dont la date d'exigibilité est antérieure à la date de la révision et antérieure à la date de renouvellement du bail » (page 8 de ses dernières conclusions).

La défenderesse soulève donc en réalité, sous couvert d'une exception d'incompétence, une irrecevabilité des demandes additionnelles pour défaut de rattachement aux prétentions originaires par un lien suffisant, ce qu'il y a lieu de requalifier en fin de non-recevoir, sans qu'il soit nécessaire de rouvrir les débats sur ce point dès lors que ce moyen est discuté contradictoirement par la S.A.S. J.M. WESTON dans ses écritures (pages 7 et 8 de ses dernières conclusions).

En l'occurrence, il est constant que l'assignation introductive d'instance en date du 24 juillet 2020 avait pour objet la nullité du commandement de payer en date du 25 juin 2020 à titre principal, la restitution, sur le fondement de l'exception d'inexécution, de la somme de 23.758,20 euros correspondant au montant des loyers, charges et taxes locatives dus pour la période comprise entre le 15 mars et le 11 mai 2020 à titre subsidiaire, et l'octroi de délais de paiement d'une durée de deux années avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire.

De plus, il est établi que la S.A.S. J.M. WESTON a formé ses demandes de fixation du loyer révisé et de fixation du loyer du bail renouvelé par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA respectivement le 15 janvier 2021 et le 29 juillet 2022.

Or, ces demandes additionnelles sont fondées notamment sur une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée justifiant une diminution de la valeur locative des locaux donnés à bail caractérisée par une prétendue diminution de la fréquentation du quartier depuis l'année 2018 en raison de « la mauvaise image renvoyée par les manifestations des gilets jaunes à travers le monde », et aux motifs que « l'enseigne Ikea s'est installée à proximité des locaux » et que « les difficultés de stationnement ont augmenté entre 2013 et 2020 en raison des mesures prises par la Mairie de [Localité 6] contre la circulation automobile » (pages 23, 24, 25 et 33 des dernières conclusions de la S.A.S. J.M. WESTON). 

Force est de constater, comme le relève à juste titre la S.A. GECINA, que ces demandes additionnelles sont sans lien avec les questions relatives à la validité du commandement de payer en date du 25 juin 2020 et au bien-fondé des loyers, charges et taxes locatives appelés durant les périodes affectées par l'épidémie de covid-19, si bien qu'elles ne se rattachent pas aux prétentions originaires formées dans l'assignation par un lien suffisant.

À titre superfétatoire, il y a lieu de rappeler qu'en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-27 du même code, le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-60 dudit code, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

En l'espèce, il est établi que la preneuse a fait signifier à la bailleresse, d'une part une demande de renouvellement du contrat de bail commercial par acte d'huissier en date du 29 juillet 2022, étant observé que les parties s'accordent pour que la date du renouvellement soit fixée au 1er octobre 2022, et d'autre part un mémoire préalable en fixation du loyer révisé à compter du 28 septembre 2020 par acte d'huissier en date du 27 septembre 2022 (pièces n°15 et n°20 en demande, et n°24 à n°26 en défense), si bien qu'elle dispose encore, à la date de la présente décision, d'un délai suffisant pour saisir le juge des loyers commerciaux, le délai de prescription biennal n'étant pas expiré, de sorte que ses droits et intérêts sont préservés.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. J.M. WESTON irrecevable en ses demandes additionnelles de fixation du loyer révisé et de fixation du loyer du bail renouvelé, ainsi qu'en ses demandes subséquentes de restitution des trop-perçus de loyers, d'expertise judiciaire, et de fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1184 ancien du même code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats en date du 10 octobre 2022 que la dette de loyers, de charges et de taxes locatives de la S.A.S. J.M. WESTON s'élève à la somme de 15.526,87 euros (pièce n°27 en défense, page 19), ce que cette dernière reconnaît expressément dans ses écritures (page 21 de ses dernières conclusions).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. J.M. WESTON à payer à la S.A. GECINA la somme de 15.526,87 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 10 octobre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.

Selon les dispositions de l'article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.

D'après les dispositions de l'article 1229 ancien du code susvisé, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1152 ancien du code susmentionné, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut ê