Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 8 avril 2024

Du 08 avril 2024


72A




PPP Contentieux général

N° RG 23/01873 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4XO







Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 8]

C/

[B] [I]





- Expéditions délivrées à
la SCP TMV

FE à 
M .[I]




Le 08/04/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 08 avril 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,


DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriétaire [Adresse 8] représentée par la Société B2DIMMO 
[Adresse 3]
 
Représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV



DEFENDEUR :

Monsieur [B] [I]
né le 14 Janvier 1966 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présent


DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 















EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [I] est propriétaire des lots 57 et 69 de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 9] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété.

Sur requête déposée le 2 février 2023 par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], le juge du tribunal judiciaire a enjoint à M. [B] [I] de payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.920,02 euros au titre de charges de copropriété impayées au 26 octobre 2022, la somme de 51,07 euros au titre des frais de requête, la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée le 5 mai 2023 selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile.

M. [B] [I] y a fait opposition par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 16 mai 2023.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 21 août 2023.
L’affaire, après trois renvois successifs, a été examinée à l’audience du 13 novembre 2023 et mise en délibéré à la date du 12 janvier 2024.
En raison d’une note en délibéré adressée par M. [B] [I] dont il résultait une dette en contentieux moindre que celle réclamée par le syndicat des copropriétaires, le tribunal a décidé de rouvrir les débats à l’audience du 12 février 2024.

Á cette nouvelle audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, représenté par avocat, a demandé au tribunal de :
- condamner M. [B] [I] à lui payer la somme de 2.034,12 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, date de la sommation de payer
- rejeter l’intégralité des demandes de M. [B] [I]
- condamner M. [B] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
Il explique que M. [B] [I] est copropriétaire au sein de la Résidence et qu’il ne s’acquitte pas du règlement des charges de copropriété qui lui incombent malgré les appels de provision.
Il fait valoir que le contentieux antérieur de M. [B] [I] avec le précédent syndic est sans incidence sur le montant de la dette, que les charges réclamées sont dues depuis 2020, sont donc bien postérieures à 2014, et ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires sans aucun recours de M. [B] [I]. Il observe que les allégations de M. [B] [I] ne reposent sur aucune preuve et au demeurant sont sans lien avec le litige. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles en observant qu’elles ne reposent sur aucun fondement juridique ou pièces probantes.

M. [B] [I] conclut au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] et demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, à lui payer :
- la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts 
- la somme de 950 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Il soutient être à jour des charges de copropriété qu’il règle au fur et à mesure des appels de charges depuis qu’il est propriétaire, que le litige remonte à 2014 du temps de l’ancien syndic qui lui a réclamé des sommes qui n’étaient pas dues et que le syndic actuel ne justifie pas des sommes dont il réclame paiement. Il explique qu’il avait été amené à déposer plainte car l’ancien syndic a construit une crèche dans les parties communes sans autorisation et lui a fait supporter des frais en lien avec le fonctionnement de cette crèche durant presque trois ans. Il ajoute avoir été contraint d’exposer de nombreux frais pour venir à plusieurs reprises depuis [Localité 7] dans le cadre de la présente instance. Il observe que depuis qu’il conteste les charges, il ne reçoit plus les appels de fonds qu’il est obligé de réclamer par courriel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété 
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.
En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En outre l’article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce il est établi que M. [B] [I] (au demeurant avec son épouse) est propriétaire des lots 57 et 69 de la copropriété et il ne conteste pas sur le principe devoir régler les charges de copropriété et fonds pour travaux, sous réserve qu’ils soient dûment justifiés.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], qui produit notamment le contrat de mandat du syndic et les procès-verbaux d’assemblée générale des 15 octobre 2020, 24 juin 2021, 24 mars 2022 et 25 avril 2023 portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux, réclame dans le dernier état de la procédure le paiement d’une somme de 2.034,12 euros incluant les charges provisionnelles exigibles au 1er trimestre 2024 d’un montant de 302,19 euros et l’appel de fonds pour travaux de canalisation d’un montant de 247,04 euros, deux sommes que M. [B] [I] a justifié avoir réglé par virements des 7 et 10 févier 2024 après réception des appels par courriels.
Le solde de la créance s’établirait donc à 1.484,89 euros.

Il découle des pièces produites et notamment des courriels du syndic actuel en date des 18 et 20 février 2022 qu’à tout le moins cette créance est constituée par une reprise de solde de 1.141,93 euros qui selon l’ancien syndic était due par M. [B] [I].
Celui-ci justifie avoir soulevé de nombreuses contestations auprès du syndic antérieur et ce depuis 2014.

Or il n’est produit par le syndicat des copropriétaires aucune pièce quant à cette somme de 1.141,93 euros, que le tribunal n peut retenir comme étant dû, sans aucun élément probant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas d’historique permettant d’établir précisément les opérations du compte propriétaire de M. [B] [I] depuis janvier 2020, étant de plus relevé que les décomptes individuels de charges de copropriété produits en pièce 4 sont illisibles.

Il résulte par ailleurs de l’examen des pièces échangées entre les parties que le syndic a appliqué des frais imputables au copropriétaire défaillant tels :
- 20 euros pour frais de relance le 16 juillet 2020 (pièce 23 défendeur)
- 150 euros le 20 mai 2020 pour frais de transfert du dossier à l’huissier (pièce 23 défendeur)
- 180 euros le 29 août 2023 (pièce 13 demandeur).
Ces frais s’élèvent donc à 350 euros, alors que la différence entre la somme due au titre de la reprise du solde (1.141,93 euros) et l’arriéré à ce jour (1.484,89 euros) s’élève à 342,96 euros. 
Il s’ensuit que les frais imputés à M. [B] [I] le sont en raison de cet arriéré, puisqu’il justifie du paiement assez régulier des charges provisionnelles et fonds pour travaux depuis le changement de syndic.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas le bien fondé de l’arriéré et des frais réclamés, et sera par suite débouté en ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts 
M. [B] [I] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sans exposer aucun moyen de droit, ni préciser et caractériser le préjudice dont il réclame l’indemnisation que le tribunal ne peut qualifier à sa place.

Il sera en conséquence débouté en sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires 
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté en ses demandes, il sera condamné aux dépens, incluant ceux de la procédure d’injonction de payer. 

L’équité conduit à laisser aux parties la charge des frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés pour leur défense.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,


Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] en ses demandes à l’encontre de M. [B] [I] ;

Déboute M. [B] [I] en sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Adresse 8] aux dépens ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE