Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 avril 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 09 Avril 2024 



 

N° RG 23/00496 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGUC



Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ALBERTVILLE en date du 28 Février 2023





Appelante



S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 4]



Représentée par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY 

Représentée par la SELAS PVB AVOCATS, avocats plaidants au barreau de MONTPELLIER











Intimés



M. [T] [F]

né le 08 Mai 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



Mme [W] [K] épouse [F]

née le 20 Janvier 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par Me Myriam KHOUINI-VIE, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE







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Date de l'ordonnance de clôture : 13 Novembre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 novembre 2023 



Date de mise à disposition : 09 avril 2024 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,







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Faits et procédure





Par acte du 12 avril 2005, un bail commercial a été conclu entre M. [T] [F] et Mme [W] [K] et la société Odalys Résidences (Sas) pour un appartement constituant le lot n° 521 dans une résidence de tourisme « [3] » sise à [Localité 2], pour une période de 11 années et 9 mois, renouvelable par période de 3 ans par tacite conduction pour 9 ans, moyennant versement d'un loyer trimestriel de 4 414,97 euros, payable à terme échu.



Par courrier du 27 juillet 2022, les consorts [F] ont vainement mis en demeure la société Odalys Résidences de régler les loyers correspondants aux franchises appliquées pour un montant de 11 070,76 euros pendant les périodes de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19. 



Par acte d'huissier du 10 octobre 2022, les consorts [F] ont assigné la société Odalys Résidences devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville, notamment aux fins de voir condamner la preneuse à titre provisionnel au paiement de la somme de 12 497,26 euros au titre du solde des loyers impayés.

 

Par ordonnance de référé du 28 février 2023, la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville a : 



- Condamné à titre provisionnel la société Odalys Résidences à payer à M. [F] et Mme [K] la somme de 12 497,26 euros au titre du solde des loyers impayés sur la période allant du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 ;



- Condamné la société Odalys Résidences payer à M. [F] et Mme [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure de civile ; 



- Condamné la société Odalys Résidences aux dépens. 





Au visa principalement des motifs suivants : 




La société Odalys Résidences restait et reste donc tenue de régler ses loyers, y compris pendant les périodes de fermeture administrative





La société Odalys Résidences ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible ;





Le locataire ne caractérise pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien au sens de l'article 7 du contrat de bail ;





L'obligation de paiement des loyers n'est pas sérieusement contestable. 








Par déclaration au greffe du 24 mars 2023, la société Odalys Résidences a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. 











Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 20 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Odalys Résidences sollicite l'infirmation la décision et demande à la cour de :



- Juger qu'il existe des contestations sérieuses quant à l'existence de son obligation de payer aux consorts [F] les arriérés de loyers afférents à la période allant du 14 mars au 1er juin 2020, du 31 octobre au 14 décembre 2020 et du 3 avril 2021 au 3 mai 2021 et des graves contraintes sanitaires persistant par la suite ;



- Juger que les demandes provisionnelles en paiement des consorts [F] ne sont ni fondées, ni justifiées tenant l'argumentation juridique qu'elle a développée sur la bonne foi et la possibilité de réduire le prix en cas d'inexécution imparfaite et tenant les dispositions de l'article 7 du bail liant les parties ; 



- Juger, en tout état de cause, que le défaut de paiement desdits loyers ne constitue pas un trouble manifestement illicite au regard des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie du covid 19 ; 



En conséquence, 



- Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [F] ; 



- Renvoyer les consorts [F] à mieux se pourvoir au fond ; 



- Débouter les consorts [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 



- Condamner les consorts [F] aux dépens de l'instance et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





Au soutien de ses prétentions, la société Odalys Résidences soutient qu'il existe des contestations sérieuses liées :



' aux dispositions de l'article 7 du contrat de bail qui nécessitent une interprétation, elle-même estimant que les mesures prises par le Gouvernement en période de crise sanitaire (Covid-19) sont des circonstances exceptionnellement graves : la résidence Le Pelvoux n'a pas pu recevoir du public et a fermé du 14 mars 2020 au 1er juin 2020, puis du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020 et enfin du 3 avril 2021 au 3 mai 2021. Ces fermetures ont causé de graves difficultés financières et d'exploitation rendant nécessaire l'application de franchises de loyers pendant ces périodes. La garantie perte d'exploitation qu'elle a souscrite auprès de la société Générali n'a pas couvert les pertes d'exploitation liées à cette crise sanitaire.



' au manquement des bailleurs d'exécuter le contrat de bonne foi en application de l'article 1104 du code civil qui implique une adaptation des conditions d'exécution des obligations contractuelles en cas de circonstances exceptionnelles, alors qu'elle-même avait proposé une solution équilibrée par l'application d'une franchise ;



' à la possibilité de réduire le prix tentant à l'exécution imparfaite du bail (article 1223 du code civil).











Par dernières écritures en date du 2 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [F] sollicitent de la cour de :



- confirmer l'ordonnance de référé du 28 février 2023 en toutes ses dispositions ;



- condamner la société Odalys Résidences à payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner la société Odalys Résidences aux entiers dépens.





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F] font valoir notamment que :



' ils n'ont pas accepté les avoirs que la société Odalys Résidences s'est octroyée pendant les périodes de crise sanitaire et le montant de leur créance n'est pas contesté ;



' l'article 7 du bail ne souffre d'aucune interprétation et n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce ;



' il n'existe aucune contestation sérieuse tirée du droit commun des contrats dès lors qu'ils n'ont commis aucun manquement à leur obligation de délivrance et que la perte du bien loué ne saurait être invoquée. En l'absence de manquements de leur part, l'article 1223 du code civil n'est pas applicable ;



' ils n'ont pas manqué à leur obligation d'exécuter le contrat de bonne foi laissant à leur preneuse une saison hivernale avant d'agir, tandis que celle-ci leur avait imposé la diminution du paiement des loyers.







Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 13 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 novembre 2023. 











MOTIFS ET DÉCISION





Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le président, statuant en référé peut 'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable' 'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La cour doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse au moment où elle statue, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



A titre liminaire, il sera rappelé que l'épidémie mondiale de Covid a conduit le pouvoir réglementaire français à prendre des mesures de confinement de la population qui ont notamment interdit les résidences de tourisme d'accueillir du public entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020 puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, puis des mesures de restriction de la circulation de la population entre le 16 décembre 2020 et le 20 juin 2021. 



Par ailleurs, des dispositions ont été aussi prises pendant cette période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles avaient pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité est affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). 



Cependant, aucune de ces dispositions n'a effacé les loyers échus, ni n'interdit au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles ont uniquement suspendu les effets dudit acte pendant une durée qui sera différente selon que le locataire remplit ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité, de sorte que ces dispositions n'ont pas dispensé la société Odalys Résidences, pendant ces périodes de procéder au paiement intégral des loyers, obligation résultant de son bail commercial.



La société Odalys Résidences ne conteste pas le montant des loyers qu'elle n'a pas réglé aux consorts [F] dont elle loue un appartement au sein de la résidence de tourisme [3] pendant les périodes du 14 mars 2020 au 1er juin 2020, puis du 31 octobre 2020 au 14 décembre 2020 et enfin du 3 avril 2021 au 3 mai 2021, ayant appliqué des franchises en raison de la fermeture de la résidence suite aux mesures gouvernementales de lutte contre la covid-19, mais elle s'oppose au versement d'une provision correspondant à ce montant, en estimant qu'il existe des contestations sérieuses liées d'une part à une clause contractuelle (article 7), d'autre part, au droit commun des contrats et plus spécifiquement au manquement des bailleurs d'exécuter le contrat de bonne foi en application de l'article 1104 du code civil en cas de circonstances exceptionnelles et à la possibilité de réduire le prix tentant à l'exécution imparfaite du bail.









I - Sur les dispositions de l'article 7 du bail commercial liant les parties





Les dispositions contractuelles invoquées par la société Odalys sont celles figurant à l'article 7 ' Loyer' page 7 du contrat et qui édictent que :



dans le cas où l'indisponibilité du bien loué résulterait :

- soit du fait ou d'une faute du bailleur,

- soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves ( telles qu'incendie de l'immeuble , etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par l'assurance couvrant la perte de loyers souscrite par le preneur.'



Cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur, soit des circonstances affectant le bien. Or, sans nier les difficultés financières auxquelles la société Odalys Résidences a pu être confrontée pendant les périodes sus-visées liée à une crise sanitaire mondiale, les mesures d'interdiction d'exploitation prises par l'État ne sont ni du fait ou de la faute du bailleur, ni ne constituent une circonstance affectant le bien, c'est à dire une circonstance intrinsèque au bien lui-même. En effet, même si les mesures décidées par les pouvoirs publics de fermeture et de restrictions rappelées ci-dessus, et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public et limitant la libre circulation des personnes, ont impacté les conditions d'exploitation de la résidence Le Pelvoux, il ne s'agit pas, de toute évidence, de circonstances exceptionnellement graves ayant affecté les biens loués eux-mêmes. En effet, si ces mesures ont conduit, non pas à la fermeture de la résidence, mais à celle de la quasi-totalité des locaux collectifs, les difficultés financières invoquées résultant notamment de la baisse de recettes ne résulte pas de circonstances intrinséques aux biens eux-mêmes dès lors qu'aucune mesure n'a été prise pour en interdire la jouissance effective et normale conformément à la destination auxquels ils étaient destinés. Par ailleurs, cette clause mentionne clairement que le non paiement est conditionné par la couverture des loyers par les assureurs et cette condition n'est pas remplie.



En conséquence, les circonstances graves et exceptionnelles visées par cette clause contractuelle ne s'appliquant pas, avec l'évidence requise en référé, aux conséquences résultant des mesures prises par les pouvoirs publics pour faire face à la pandémie liée à la Covid-19, ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse à l'obligation de l'appelante de régler ses loyers.









II - Sur le manquement à l'exigence de bonne foi contractuelle





L'article 1104 (1134 ancien) exige que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. 



La société Odalys Résidences a effectivement fait des propositions à ses bailleurs qui ont consisté à appliquer une franchise pendant les périodes susvisées comme cela résulte de trois courriers en date des 12 juin 2020, 20 janvier 2021 et 28 juin 2021. Cette franchise a été appliquée de plein droit alors que les consorts [F] n'ont pas donné leur accord, sachant que si la preneuse pouvait connaître des difficultés financières, les copropriétaires étaient souvent dans l'obligation de faire face aux crédits contractés pour l'acquisition des biens loués. En outre, il est constant que le fait de demander de son co-contractant une modification de ses obligations contractuelle ne dispense par la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter tant que les négociations n'ont pas abouti. Par ailleurs, la société Odalys Résidences ne démontre pas avoir justifié auprès de ses bailleurs de la réalité de ses difficultés alléguées, ni des démarches mises en oeuvre pour y remédier. Enfin, les bailleurs ont attendu jusqu'en été 2022 avant d'adresser une mise en demeure et n'ont assigné leur preneuse devant une juridiction qu'en octobre 2022. 



Dès lors, il convient de considérer à l'évidence, en l'absence de contestation sérieuse, que les bailleurs ont tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifesté leur bonne foi. 











III - Sur la possibilité de réduire le prix tenant à une exécution imparfaite du bail





Aux termes de l'article 1223 du code civil, 'en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix'.



Une réduction du prix implique une exécution imparfaite par le débiteur des obligations qui pèsent sur lui. Toutefois, la société Odalys n'établit pas que les consorts [F] ont commis une faute dans l'exécution du contrat de bail qui aurait pu permettre de leur imposer unilatéralement, au demeurant, sans mise en demeure préalable, une réduction du montant des loyers dûs. En outre, de façon surabondante, les consorts [F] n'ont pas donné leur accord à cette réduction imposée.



En conséquence, les moyens soulevés par la société Odalys Résidences ne constituent aucune contestation sérieuse justifiant le non-paiement, en tout ou partie, des loyers échus au cours des périodes considérées.



Dès lors que la société Odalys Résidences ne discute pas les sommes auxquelles elle a été condamnée par le premier juge, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qui concerne le montant des provisions allouées aux demandeurs, devenus intimés, dont l'action a été déclarée recevable.









IV - Sur les mesures accessoires





Succombant, la société Odalys Résidences sera tenue aux dépens d'appel et sa demande d'indemnité procédurale rejetée.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [F] et à Mme [W] [K] épouse [F] la totalité de leur frais irrépétibles. Il leur sera alloué ensemble une indemnité procédurale de 2 500 euros.













PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,





Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 





Condamne la société Odalys Résidences aux dépens d'appel, 





Déboute la société Odalys Résidences de sa demande d'indemnité procédurale,





Condamne la société Odalys à payer à M. [T] [F] et à Mme [W] [K] épouse [F], ensemble, une indemnité procédurale de 2 500 euros.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

















































































Copie délivrée le 09 avril 2024 

à 

Me Christian FORQUIN

Me Guillaume PUIG











Copie exécutoire délivrée le 09 avril 2024 

à 

Me Guillaume PUIG