Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/313


N° RG 24/00052 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSOM

2 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àMe Jean-jacques DAHAN
Me Alix GRIZEAU LE MEILLAT



Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDEURS

Monsieur [M] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Alix GRIZEAU LE MEILLAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Alix GRIZEAU LE MEILLAT, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. [5], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 28 décembre 2023, Monsieur [M] [I] et Madame [C] [Y] ont assigné la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières conclusions du 8 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de leur argumentation, ils demandent au juge des référes de :

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte ;

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

* condamner la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT à leur payer :

- 1.599 €uros au titre des loyers et charges impayés, intérêts et pénalités de retard ;
- une indemnité d’occupation égale de 2.010 €uros par mois du 15 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- les intérêts au taux contractuel prévus par le bail en cas de retard dans le paiement ;

* dire que le dépôt de garantie de 2.680 €uros sera conservé par le bailleur ;

* ordonner à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT, sous astreinte de 100 €uros par jour de retard, de :
- remettre immédiatement en état le local et notamment refermer l’ouverture sur les parties communes et retirer la boîte aux lettres,
- produire une attestation d’assurance antérieure au 1er novembre 2023,
- fournir le détail des travaux réalisés depuis son entrée dans les lieux et les attestations de conformité ;

* condamner la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT à leur payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ainsi que les frais du constat du 6 mars 2024.

Monsieur [I] et Madame [Y] exposent que, par acte du 31 mars 2021, ils ont donné à bail commercial à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT des locaux situés à [Localité 2], [Adresse 1], à usage de restauration rapide, moyennant un loyer mensuel de 1.340 euros outre 150 euros de provision sur charges.
Le 13 septembre 2023, ils ont fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 3.666 euros au titre des loyers impayés, et de justifier de son assurance, et ont de même fait sommation à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT d’avoir à respecter les clauses du bail, en remettant en l’état le local, en refermant l’ouverture sur les parties communes et en retirant le bloc de climatisation et les luminaires, en visant la clause résolutoire. 

Par dernières conclusions du 6 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT demande au juge des référés de :

- se déclarer incompétent et de débouter, Monsieur [I] et Madame [Y] au regard de l’existence de contestations sérieuses,

- condamner Monsieur [I] et Madame [Y] à lui payer les sommes de:
*2.520 €uros, soit 70 €uros X 36 mois, pour non utilisation des ordures ménagères, s’agissant d’un contrat avec la mairie,
*13.000 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
*5.550 €uros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens,

- dire qu’avec effet rétroactif, les effets du commandement seront suspendus,

- condamner Monsieur [I] et Madame [Y] à lui remettre le badge d’accès à la porte donnant sur rue et permettant d’accéder à la boîte aux lettres et aux compteur électrique et de gaz, sous astreinte.

II – MOTIFS DE LA DECISION

La S.A.S. [5] a communiqué une note et une pièce le 12 mars 2024 en cours de délibéré.
Cette communication n’ayant pas été autorisée, il n’en sera pas tenu compte. 

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de Monsieur [I] et Madame [Y] : 

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bail commercial du 31 mars 2021 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée :
« En cas de non exécution totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au preneur ou à son représentant légal…».

Le 13 septembre 2023, Monsieur [I] et Madame [Y] ont fait délivrer à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT commandement de payer la somme de 3.666 euros au titre des loyers impayés, et de justifier de son assurance. Ils ont fait sommation à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT d’avoir à respecter les clauses du bail en remettant en l’état le local en refermant l’ouverture sur les parties communes et retirant le bloc de climatisation et les luminaires, indiquant dans les deux actes se prévaloir de la clause résolutoire.

La S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT conteste les manquements allégués.

Il convient de les examiner successivement, étant observé que la clause résolutoire est d’interprétation stricte et que le manquement allégué justifiant le constat de la résiliation de plein droit doit concerner une condition évidente du contrat et être parfaitement caractérisé.

- l’assurance locative :

La S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT justifie de son assurance locative en produisant l’attestation de l’assurance souscrite auprès de la compagnie GENERALI pour la période du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, en tant que locataire des locaux professionnels dans lesquels il exerce une activité de type restauration rapide contre les risques locatifs, cette assurance couvrant les recours des voisins et des tiers au titre de l’incendie et dégât des eaux.
La clause contractuelle relative à l’obligation d’assurance apparaît à ce jour respectée et il n’y a pas lieu à autre production ni à constat de la résiliation du bail sur ce point.

- les demandes de remise en état :

Monsieur [I] et Madame [Y] reconnaissent dans leurs écritures que le bloc de climatisation a été replacé à son emplacement d’origine, et que les luminaires ont également été retirés, mais postérieurement au délai d’un mois imparti par la sommation. 
Au vu de la remise en état effectuée par la société locataire, même à une date par ailleurs incertaine, il n’y a pas lieu à constat du jeu de la clause résolutoire sur ce point.

En ce qui concerne l’ouverture de la porte entre le local commercial et les parties communes qui n’a pas été refermée, il apparaît que la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT ne le conteste pas, faisant valoir qu’il ne peut s’agir d’un manquement au respect de ses obligations contractuelles. 
Elle soutient qu’elle n’a en effet pas créé d’ouverture, mais procédé au remplacement de l’ancienne porte en bois par une porte en PVC.

La preuve de l’existence d’une ancienne ouverture dans le mur séparant les locaux commerciaux du couloir des parties communes est établie par les éléments du dossier. 
En effet, outre la photographie versées au débat par la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT, même non datée, qui montre cette ancienne issue avant le remplacement de la pièce en bois constituant sa fermeture, la pièce 23 versée aux débats par Monsieur [I] et Madame [Y] est un courrier électronique en date du 19 juillet 2018, adressé par Monsieur [I] à l’agence immobilière chargée de la vente du fonds de commerce, aux termes duquel le bailleur indique que le futur locataire demande l’autorisation de réouvrir la porte du local commercial ayant issue sur le couloir d’entrée de l’immeuble, porte se trouvant entre la grille métallique et l’escalier menant aux étages, porte existante condamnée avant 2008.

Le remplacement et la réouverture de cette porte ne peuvent être considérés comme une violation évidente des clauses contractuelles, alors que cette issue sur le couloir commun existait au moment de la conclusion du bail puisque la locataire a pu la photographier, sans que le bailleur ait mentionné une fermeture définitive.

Elle ne peut davantage être retenue dans le cadre du jeu de la clause résolutoire qui, en ce qui concerne les travaux, ne vise que ceux qui ont été mis à la charge du locataire et qu’il n’aurait pas réalisés. 

Il doit en outre être observé, en ce qui concerne les travaux mis à la charge de la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT en exécution du bail, qu’il en est justifié par la production d’une attestation de conformité établie le 7 novembre 2023 par la société de S.B.C. qui les a listés, et qu’il a ainsi été répondu à la demande des bailleurs.

En ce qui concerne la boîte aux lettres installée dans les parties communes de l’immeuble par la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT, la société locataire est en droit de bénéficier de cet équipement, s’agissant d’un immeuble collectif.
Monsieur [I] et Madame [Y] ne peuvent exiger son retrait, sauf à proposer une solution alternative quant à son emplacement.

- les loyers et charges impayés :

Le versement en espèces allégué par la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT, dont la preuve n’est pas rapportée, ne peut être pris en compte.

Le commandement de payer du 13 septembre 2023 visant la clause résolutoire a été délivré pour un montant de 3.666 €uros correspondant à une dette locative à la date du 12 septembre 2023 mais intègre des intérêts et pénalité de retard.

Selon le dernier décompte de Monsieur [I] et Madame [Y], la dette s’élève à la date de résiliation du bail (14 octobre 2023), à la somme de 1.599 €uros, des versements ayant par conséquent été pris en compte dans le délai d’un mois du commandement de payer.
 
Ce dernier décompte tel qu’il est établi ne respecte pas la règle d’imputation des paiements édictée par l’article 1342-10 du Code civil sur la dette la plus ancienne, ce qui implique l’application d’intérêts de retard sur des mensualités plus anciennes (janvier 2022) malgré des versements ultérieurs.
Il comporte en outre à hauteur de 1.256 €uros des intérêts de retard et pénalités.

La clause résolutoire est d’interprétation stricte et n’a vocation à s’appliquer qu’au titre des loyers, des charges, et des impôts récupérables par le bailleur, selon les termes du contrat.
Elle ne peut s’appliquer aux pénalités contractuelles.

La seule créance susceptible d’être retenue s’élève à 343 €uros au 14 octobre 2023.
La S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, mais le manquement est insuffisant et il n’y a pas lieu de constater à ce titre le jeu de la cause résolutoire du bail du 31 mars 2021.

Sur les demandes de la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT :

La S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT sollicite la condamnation de Monsieur [I] et Madame [Y] au paiement d’une somme de 13.000 €uros à titre de dommages intérêts, sans définir la nature du préjudice subi. Cette demande doit être rejetée.

Il en est de même de la demande relative au remboursement de la taxe foncière, cette taxe ayant expressément été mise à la charge du locataire par le bail du 31 mars 2021, peu important dès lors le contrat souscrit par la société locataire avec [Localité 2] Métropole au titre de l’enlèvement des ordures générées par l’exploitation du fonds de commerce.

Monsieur [I] et Madame [Y] ne se sont pas expliqués sur l’impossibilité alléguée par la société locataire d’avoir accès a ses compteurs de gaz et d’électricité situés dans les parties communes non accessibles sans badge.
Il apparaît y avoir lieu de faire droit à la demande de remise d’un badge d’accès, tout locataire devant pouvoir accéder à ses compteurs.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens seront partagés entre les parties.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel;

Condamne la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT à payer à Monsieur [I] et Madame [Y] la somme provisionnelle de 343 €uros au titre de l’arriéré locatif au 14 ocobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer de payer du 13 septembre 2023.

Rejette le surplus des demandes de Monsieur [I] et Madame [Y].

Condamne Monsieur [I] et Madame [Y] à remettre à la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT le badge d’accès à la porte donnant sur rue permettant l’accès aux parties communes, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 100 €uros par jour de retard pendant deux mois.

Rejette le surplus des demandes de la S.A.S. [5] CAFE RESTAURANT.

Dit que les dépens seront partagés entre les parties.

La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,