Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 9 avril 2024

N° RG 22/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XC4K

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 Avril 2024 
50D

N° RG 22/07452 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XC4K

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[S] [T]
C/
[I] [U] [H] [Z], [L] [X] [M] [N] épouse [Z], 
S.E.L.A.R.L. OFFICE LUMIERE Représentée par Maître [Y]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me David LEMEE
N° RG 22/07452 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XC4K




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :
à l’audience publique du 06 Février 2024

JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [S] [T]
née le 20 Décembre 1981 à [Localité 7] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 4]

représentée par Me David LEMEE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [I] [U] [H] [Z]
né le 25 Août 1974 à [Localité 5] (DOUBS)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [L] [X] [M] [N] épouse [Z]
née le 26 Août 1975 à [Localité 5] (DOUBS)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

SELARL OFFICE LUMIERE, Notaires, représentée par Me [I] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocate au barreau de BESANÇON, avocat plaidant
***************************


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 28 décembre 2021 par Maître [I] [Y], notaire associé de la SELARL OFFICE LUMIERE, monsieur [I] [Z] et madame [L] [N] ont vendu à madame [S] [T] au prix de 912.897 €, une villa en duplex au sein du bâtiment B de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 6] tel que désigné : « Lot numéro six (6) Dans le bâtiment B, un logement de type VILLA DUPLEX, comprenant : - au rez-de-chaussée : une entrée avec placard, un séjour-cuisine avec terrasse, un W.C. - au rez-de-jardin : un dégagement, deux chambres avec placard, une salle de bains avec douche, un W.C. et le droit de jouissance exclusif d'une terrasse et d'un jardin privatif Et les huit cent seize /dix millièmes (816 /10000 èmes) des parties communes générales. » 

Dans cet acte en page 17 était contenue la clause suivante :

"le vendeur déclare avoir :
obtenu une déclaration préalable pour la construction d'un abri de jardin en date du 29 février 2016 sous le n°DP0332616K044; Ladite déclaration est demeurée annexée.obtenu un permis de construire pour extension de l'habitation en date du 7 juin 2018 sous le n°PC 03323618K0073. Une copie dudit permis est demeurée ci-annexé.L'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 mars 2019 aux termes de la résolution n°22 a autorisé les travaux de changement de destination du cabanon de jardin en une surface habitable de même emprise au sol et de même surface habitable. Le P.V d'AG est demeuré ci-annexé.
Une déclaration d'ouverture de chantier a été deposée le 18 mai 2021 et reçue en mairie le 21 mai 2021. Une copie de ladite déclaration est demeurée ci-annexée,Le VENDEUR déclare avoir transféré à l'ACQUEREUR, qui accepte le bénéfice de ce permis de construire dans tous ses droits et obligations dont une copie demeure annexée aux présentes"
Postérieurement à l’acte de vente, par arrêté du 8 février 2022, la mairie a accepté le transfert du permis de construire en cours de validité mais a indiqué dans le cadre d’un « NOTA », que "les travaux autorisés par le PC n°03323618K0073 délivré le 7 juin 2018 sont conditionnés à la réalisation des travaux accordés par la DP n°0332616K0200 délivrée le 19 août 2016. Or, les travaux n'ayant pas été réalisés, cette DP est périmée depuis le 19 août 2019. Ainsi, la réalisation des travaux du PC 03323618K0073 ne sont pas réalisables en l'état et constitueraient une infraction au code de l'urbanisme. Nous vous invitons à revenir vers le service urbanisme dès réception."

C'est dans ce contexte que, par acte des 20 et 28 septembre 2022, madame [T] a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux à monsieur [Z], madame [N] et la SELARL OFFICE LUMIERE aux fins d'indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, elle demande au tribunal de :
"ORDONNER le rabat de la clôture au jour des plaidoiries ;
DÉCLARER l’action de Madame [T] recevable et bien fondée ;
DIRE ET JUGER que le consentement de Madame [T] a été vicié lors de la vente conclue entre elle et les consorts [Z] et [N] par le concours de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « OFFICE LUMIERE », représentée par Maître [I] [Y] du fait d’agissement dolosif et en tout état de cause fautifs ayant entrainé une erreur et qu’ils engagent leur responsabilité de ce fait ;
DIRE ET JUGER que la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « OFFICE LUMIERE », représentée par Maître [I] [Y] a failli dans la dispense de son devoir de conseil à l’égard de Madame [T] et qu’il engage de ce fait sa responsabilité.
En conséquence :
CONDAMNER IN SOLIDUM monsieur [I] [Z], Madame [L] [N] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « OFFICE LUMIERE », représentée par Maître [I] [Y], à payer à Madame [T] la somme de 198.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [I] [Z], Madame [L] [N] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « OFFICE LUMIERE », représentée par Maître [I] [Y], à payer à Madame [T] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice personnel et de jouissance
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [Z], Madame [L] [N] et la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée « OFFICE LUMIERE », représentée par Maître [I] [Y], à payer à Madame [T] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. "

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, monsieur [Z] et madame [N] demandent au tribunal de :
"Ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries
A titre principal
Débouter Madame [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
A titre Subsidiaire
Condamner Maître [I] [Y] à relever indemne les époux [Z] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre
En toute hypothèse
Condamner Madame [T] à verser aux époux [Z] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au entier dépens
Débouter la SELARL OFFICE LUMIERE de ses demandes formulées à l’encontre des époux [Z]
Ecarter l’exécution provisoire"

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SELARL OFFICE LUMIERE demande au tribunal de :
"DIRE ET JUGER que Maître [I] [Y] n’a commis aucune faute causale dans l’exercice de sa mission,
DIRE ET JUGER que Madame [S] [T] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable qui soit en lien avec le fait du notaire,
DÉBOUTER Madame [S] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SELARL OFFICE LUMIERE,
DÉBOUTER Monsieur [I] [Z] et Madame [L] [N] épouse [Z] de leur demande de garantie,
CONDAMNER Monsieur [I] [Z] et Madame [L] [N] à garantir la SELARL OFFICE LUMIERE de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
CONDAMNER Madame [S] [T], ou tout succombant, le cas échéant in solidum, à payer à la SELARL OFFICE LUMIERE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Madame [S] [T], ou tout succombant, le cas échéant in solidum, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Xavier LAYDEKER, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

Madame [T] a conclu postérieurement à l'ordonnance de clôture et justifie sa demande de révocation par la nécessité de répondre aux conclusions de la SELARL OFFICE LUMIERE, notifiées la veille de la clôture mais également à celles de monsieur [Z] et madame [N], lesquelles ont également été notifiées postérieurement à la clôture.

Par application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile et aucune des parties ne s’y opposant, il convient de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture du 12 janvier 2024 afin d’assurer le strict respect du principe de la contradiction et de permettre la prise en compte des conclusions en réplique, ces circonstances constituant un motif grave.

Une ordonnance de clôture est donc prononcée à la date du 6 février 2024.
Sur la demande d'indemnisation de madame [T]

*A l'encontre des vendeurs

Sans hiérarchie formelle de ses fondements juridiques, madame [T] soutient, à l'appui de sa demande de dommages et intérêts, que son consentement a été vicié en raison de l'attitude dolosive des vendeurs, qui l'ont trompée sur les qualités substantielles du bien immobilier acquis. Elle recherche parallèlement leur responsabilité pour délivrance non conforme.

L'article 1130 du code civil dispose que : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». 

Selon l'article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

En l'espèce, madame [T] soutient que les vendeurs lui ont délibérément caché la péremption de la déclaration préalable concernant la réalisation d'un abri de jardin sur sa parcelle, cette péremption la privant de la possibilité de mener à bien son projet d'extension.

La preuve de cette connaissance et dissimulation résiderait selon elle dans un mot manuscrit adressé par monsieur [Z] à la mairie en réponse à son courrier du 26 août 2000 et dans lequel il indique : "Bonjour, suite à votre courrier je vous confirme que la DP 0332616K0200 a été annulé et ne sera pas construite"

Or, d'une part, indépendamment du fait de savoir si la Commune de [Localité 6] a eu juridiquement raison de conditionner le permis de construire à la déclaration préalable, les époux [Z] ne pouvaient, au moment de la vente de l'immeuble, anticiper une telle réserve de la part de la Commune, alors même que le transfert du permis de construire a été accordé et qu'en tout état de cause, la Commune n'a pas opposé à madame [T] un refus définitif des travaux mais l'a invitée à se rapprocher des services de l'urbanisme pour une régularisation éventuelle de la situation.

En outre, la déclaration préalable de travaux prétendûment « annulée » par Monsieur [Z] antérieurement à la vente et délivrée le 19 août 2016 porte le numéro DP033 23616K200 et n'est donc pas celle délivrée le 29 février 2016 visée à l’acte de vente et qui porte le numéro DP 033 2616K044.

Ainsi, madame [T] n'apporte pas la preuve que les époux [Z] lui ont intentionnellement dissimulé une information qu'ils détenaient concernant la situation administrative du bien vendu.

Surtout, l'acte de vente précise en page 16 : "les parties déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes".

Madame [T] aurait pu insérer dans l'acte de vente une condition suspensive visant à ce que le transfert de permis de construire lui soit accordé par la mairie sans réserve, ce qu'elle n'a pas fait.
Madame [T] ne démontre donc pas qu'elle a érigé la réalisation de travaux d'extension comme une condition déterminante de son consentement à acquérir le bien, si bien qu'elle ne peut se prévaloir aujourd'hui d'un vice du consentement, qu'il s'agisse du dol ou de l'erreur sur les qualités substantielles.

Selon l’article 1615 du Code civil : « L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ». En application de cette disposition, il revient au vendeur de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles.
Madame [S] [T] prétend que parmi les droits qui lui ont été cédés figurait accessoirement aux droits immobiliers, le droit acquis, malgré l’adoption d’un plan local d’urbanisme modifiant la situation de la parcelle, à construire une extension sur l’emprise d’un abri de jardin. Elle reproche un manquement à l’obligation de délivrance en ce qu’elle n’a pas reçu les droits immobiliers et leurs accessoires juridiques tels qu’ils avaient été convenus. Elle prétend donc ne pas avoir reçu en totalité ce dont elle a payé le prix. 
Or, aucune stipulation contractuelle de l'acte de vente n’indique que le vendeur s’engageait à délivrer un bien sur lequel une extension pouvait être réalisée de façon certaine.

L'acte ne contient qu'une liste de déclarations du vendeur portant sur les différentes autorisations administratives obtenues depuis moins de 10 ans et leur transfert à l'acquéreur.

En outre, indépendamment de la question du permis de construire, il était porté à la connaissance de l'acquéreur, qui l'a accepté, que la réalisation de travaux d’extension comportait un caractère aléatoire compte tenu de l’absence de validation, par l’assemblée générale, des travaux sur le mur de soutènement (pages 17 et 18 acte de vente).

Madame [T] a donc bien reçu l'ensemble des droits immobiliers et leurs accessoires tels que convenus dans l'acte et aucun manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance ne peut être retenu.

Madame [T] sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des vendeurs, rendant sans objet le recours en garantie de ses derniers.


*A l'encontre du notaire

L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » 1240 du code civil

Il est constant que cette disposition exige pour celui qui l'invoque d'apporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Madame [T] soutient que le notaire a manqué à son devoir de conseil et a contribué, par sa faute, à vicier son consentement en ne lui apportant pas les précisions nécessaires sur la situation administrative du bien, notamment au regard de son projet d'extension.

Or, ainsi qu'il l'a été développé ci-dessus, outre le fait que madame [T] n'a jamais érigé ce projet d'extension en condition déterminante de son achat, le notaire a retranscrit dans l'acte l'intégralité des informations dont il disposait sur la situation administrative du bien à la date de la signature, et a annexé les documents correspondants.
Aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

En tout état de cause, madame [T] ne justifie pas d'un préjudice réparable dès lors qu'elle ne démontre pas que le projet d'extension a été rendu définitivement impossible.

En conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus amplement le préjudice allégué par madame [T], celle-ci sera déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SELARL OFFICE LUMIERE, rendant sans objet le recours en garantie de cette dernière.

Sur les autres demandes

Madame [T], qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés au profit de Maître Xavier LAYDEKER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En tant que condamnée aux dépens, madame [T] sera condamnée à payer aux vendeurs une indemnité qu'il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SELARL OFFICE LUMIERE au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture du 12 janvier 2024 et déclare l'instruction close à la date du 6 février 2024 ;

DEBOUTE madame [S] [T] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre monsieur [I] [Z] et madame [L] [N], ainsi que celles dirigées contre la SELARL OFFICE LUMIERE ;

CONDAMNE madame [S] [T] à payer à monsieur [I] [Z] et madame [L] [N] ensemble une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELARL OFFICE LUMIERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [S] [T] aux dépens qui seront recouvrés au profit de Maître Xavier LAYDEKER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,