Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 8 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B

Minute n° 24/326


N° RG 23/02082 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIHN

3 copies















GROSSE délivrée
le08/04/2024
àla SAS DELTA AVOCATS
la SELARL GREGORY BELLOCQ



Rendue le HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 11 Mars 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.C.I. KPR IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]/FRANCE
représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

Société S.A.S GAIA SECURITE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX






I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 septembre 2023, la S.C.I. KPR IMMOBILIER a assigné la S.A.S. GAIA SECURITE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 7 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge de :

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* condamner la S.A.S. GAIA SECURITE à lui payer 16.316,67 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la libération des lieux outre une majoration de 10 %,
- les intérêts de retard contractuels de 1 % par mois ;

* dire que le dépôt de garantie de 1.880 euros sera conservé par elle à titre de dommages et intérêts ;

* condamner la S.A.S. GAIA SECURITE à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification aux créanciers inscrits.

La S.C.I. KPR IMMOBILIER expose que, par acte sous signatures privées en date du 10 septembre 2022, elle a donné à bail commercial à la S.A.S. GAIA SECURITE des locaux situés à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 2.750 euros outre 50 euros de provision sur charges.
Des loyers sont restés impayés et par acte du 28 juillet 2023, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 13.440 euros et visant la clause résolutoire.

Elle indique que la S.A.S. GAIA SECURITE a quitté les lieux à la suite de la délivrance du commandement de payer, mais reste débitrice des loyers et charges des mois d’avril à septembre 2023, soit la somme de 16.316,67 euros.
Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, alors qu’en vertu du bail, les travaux nécessaires incombent à la société locataire.

Par dernières conclusions du 7 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. GAIA SECURITE conclut au débouté et sollicite la condamnation de la S.C.I. KPR IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Elle fait valoir que la S.C.I. KPR IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrance en n’effectuant pas les travaux de mise en conformité du système électrique qui étaient pourtant à sa charge en application de l’article R. 145-35 du Code de commerce.

Elle conteste de même le montant des charges, le bailleur n’ayant pas justifié du montant réel de sa créance, alors qu’en vertu du bail, elle a l’obligation de justifier des charges réellement supportées. 

Enfin, elle considère que les pénalités contractuelles doivent être qualifiées de clause pénale ne relevant pas de la compétence du juge des référés.


II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S. GAIA SECURITE a quitté les lieux à la suite du commandement de payer du 28 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial. 

Le bail signé entre les parties stipule que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute sa durée, aucune mise en état, ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, et que le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués toutes les réparations, toutes réfections ou tout remplacement, dès lors qu’ils s’avéreraient nécessaires pour quelque cause que ce soit, excepté les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du Code civil.

Cette clause du bail n’est pas contraire aux dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce qui permettent de laisser contractuellement à la charge du preneur toutes les réparations qui n’entrent pas dans celles visées par l’article 606 du Code civil.

Il en résulte que la S.A.S. GAIA SECURITE n’est pas fondée à opposer à la S.C.I. KPR IMMOBILIER une exception d’inexécution et un manquement à l’obligation à de délivrance conforme au titre de la défectuosité de l’installation électrique, lui permettant de s’exonérer du paiement du montant des loyers.

En ce qui concerne les charges, la résiliation du bail étant acquise, et la restitution des lieux ayant été effectuée au mois de septembre 2023, il appartient à la S.C.I. KPR IMMOBILIER de procéder à l’arrêté du compte des charges, le bail n’ayant prévu le versement de la somme mensuelle de 50 euros qu’à titre de provision devant être réajustée en fonction des dépenses réelles.
Mais le décompte qu’elle produit ne mentionne que le montant du loyer mensuel de 2.750 euros du du 1er avril au 28 septembre 2023 sans prendre en compte les 50 euros de provision sur charges.
La S.A.S. GAIA SECURITE est bien débitrice de la somme de 16.316,67 euros, l’indemnité mensuelle d'occupation devant être fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant la date de résiliation du bail. 

Le juge des référés, saisi d'une demande provisionnelle à la suite d'un choix procédural du demandeur, dans le cadre d'une décision qui n'a pas autorité de la chose jugée, n'a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles, susceptibles d’être modérées dans le cadre d’un débat au fond.
La somme due produira seulement les intérêts au taux légal. 

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse de même comme une clause pénale.
Pour les mêmes motifs, il ne peut être fait droit à la demande.
Le dépôt de garantie ne pourra être conservé que dans le cadre légal d’une compensation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ;

Constate la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. KPR IMMOBILIER et la S.A.S. GAIA SECURITE au 28 août 2023.
 
Condamne la S.A.S. GAIA SECURITE à payer à la S.C.I. KPR IMMOBILIER la somme de 16.316,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 juillet 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

Rejette toutes autres demandes.

Rejette la demande de la S.A.S. GAIA SECURITE fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la S.A.S. GAIA SECURITE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des notifications aux créanciers inscrits, et la condamne à payer à la S.C.I. KPR IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,