Tribunal Judiciaire · Expropriations — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS
■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Expropriations

 N° RG 23/00017 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5P



[1]

[1] Copies exécutoires et certifiées conformes à : Me Stéphane DESFORGES- Me Chloé LAVAL
 
Copie simple à : Commissaire du Gouvernement de Paris

Délivrées le :

MINUTE N°
JUGEMENT 
rendu le 04 Avril 2024 
DEMANDERESSE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Maître Stéphane DESFORGES 
SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131



DÉFENDEUR

Monsieur [S] [F]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représenté par Me Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0249



LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,
représenté par Monsieur [R] [I]

* * * * *

OPÉRATION : Déclaration d’aliéner
[Adresse 2]
[Localité 7]

Décision du 04 avril 2024 
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5P


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clément DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;


DÉBATS

Après débats à l’audience publique du 12 mars 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024 ;


OBJET DE LA DEMANDE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [S] [F] est propriétaire de l’immeuble situé sur la parcelle CX n°[Cadastre 3] sise [Adresse 2].

Par déclaration d’intention d’aliéner du 03 mai 2023, il a vouloir vendre le bien pour un prix de 2 150 000,00 € outre une commission de 100 000 € à la charge de l’acquéreur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 03 juillet 2023, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a notifié sa décision d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 1 000 000,00 € auque l s’ajoute un montant de 100 000 € au titre de la commission toutes taxes comprises.

Monsieur [S] [F] a notifié son désaccord à l’autorité préemptrice.

Par mémoire de l’administration visé par le greffe le 13 septembre 2023, la Régie Immobilière de la Ville de Paris sollicite du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris qu’il fixe le prix du bien à 1 000 000 € outre 100 000 € de commission. Il est produit aux débats le récépissé n°2588081783 du 02 novembre 2023 de la Caisse des Dépôts et Consignation de la consignation de 382 513,00 € par l’autorité préemptrice.

Par ordonnance fixant la date de transport du 17 octobre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux le 22 novembre 2023.Le procès-verbal de transport établi contradictoirement par le greffier mentionne :
« ENVIRONNEMENT: lignes de métro 3 et 3B station Gambetta, bus 26, 64 arrêt “Pyrénées -[Localité 8]”- Proximité du cimetière [9] et de la [Adresse 10]- Nombreux commerces .
DESCRIPTION: 
Immeuble de 6 niveaux (RDC + 5), accès unique piéton, sans ascenceur- Façade sur rue des Pyrénées.Accès par un digicode, porte d’accès état très moyen-1 couloir qui dessert les parties communes- état abimé, mur brut- canalisations apparentes -Dans le hall boîtes aux lettres et porte d’accès à 1 local poubelle-

Décision du 04 avril 2024 
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5P


Au RDC : Fond de commerce (restaurant chinois) avec 1 avancée sur le trottoir et 1 devanture; impossibilité d’accès au local car fermé.
1 niveau de sous/sol: 
-à droite 1 petite pièce avec murs bruts- plafond vouté-présence d’étais;
-à gauche : 1 petite pièce avec canalisations apparentes- sol brut, plafond vouté;
-en face : 1 pièce , canalisations apparentes, murs brut.
Accès aux étages par un escalier
 *1er étage: accès à 1 cour arrière de quelques m²
 3lots (gauche, droite et en face) : 
 - à gauche: porte d’accès au restaurant, non visité 
-en face: logement vacant- 1 espace cuisine avec 2 fenêtres sur rue, 1 pièce de vie-Etat vétuste
 - à droite: 1 pièce avec 1 fenêtre sur cour , 1 cuisine en angle avec 1 fenêtre sur cour, 1 wc, 1 pièce avec fenêtre sur rue- Etat vétuste 
*2ème étage : 3 portes
 -à gauche: WC condamnés
 - en face :2 pièces vacantes et non visitées
 - à droite :1 entrée avec 1 cuisine avec fenêtre sur cour, 1 salle de bain +WC avec fenêtre sur cour, 2 pièces de vie avec fenêtres sur rue- Etat très abimé (sol pas droit, peinture craquelée, radiateur qui se décolle).
*3ème étage
 -à gauche: logement loué, occupant n’est pas présent, visite non effectuée- M. [F] indique qu’il y 2 pièces principales.
 -en face: logement vacant, avec1 entrée avec sur la gauche salle de bain +WC, 1 pièce de vie unique avec 2 fenêtres sur rue, 1 espace cuisine- Etat correct
 - à droite: logement vacant, avec 1 cuisine, 1 seule pièce de vie avec 1 fenêtre sur rue, 1cuisine, 1 salle de bain avec WC- Etat correct.
*4ème étage : 2 lots
 - à gauche: locataire présent- 1 sas avec à gauche 1 WC avec 1 petite fenêtre arrière, 1 pièce de vie avec fenêtre sur rue, 1 chambre à coucher avec 1 fenêtre sur rue, 1 salle de bain avec douche, 1 cuisine avec 1 fenêtre sur l’arrière: Etat général bon
 - à droite: logement vacant, 1 sas avec à droite 1 salle de bain avec douche +WC, 1cuisine avec fenêtre sur cour, 1 placard, 1 grande pièce de vie avec 2 fenêtres sur rue, fissures apparentes, sol pas droit.
*5ème étage
 - à droite:logement vacant, avec 1 sas avec 1 pièce cuisine avec fenêtre sur cour, 1WC, 1 pièce de vie et une chambre avec fenêtres sur rue- fissure très étendue dans la pièce de vie et la chambre.
 - à gauche: logement vacant , avec 1 salle de bain avec douche et WC et fenêtre coté cour, 1 cuisine avec fenêtre sur cour, 1 pièce vide à usage de dressing, 1 pièce de vie avec fenêtre sur rue , une 2ème pièce de vie avec étagères intégrées ,1 cheminée apparente et 1 fenêtre sur rue.
Exproprié: Immeuble fin du 19ème et non 18ème , 440 m² - 12 appartements dont 1 lié au bail commercial, ce qui correspond à 11 dont 9 vacants et non 8 dont 2 occupés (1 bail de 1948 ). Pour le fond de commerce (restaurant chinois), le bail est arrivé à échéance en mars 2021, litige en cours pour déterminer l’indemnité d’éviction.
Observations des parties:
Me [L]: Etat préoccupant de l’immeuble, qui n’est ni louable ni vendable en l’état.
CG: NEANT
Expropries: Immeuble en mauvais état certes , mais sous contôle- Méthode combinéee appliquée (comparaison et capitalisation). 

Audience le Mardi 23 janvier 2024 à 14H00»

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Par mémoire enréplique visé par le greffe le 12 mars 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris maintient ses prétentions initiales.

Par conclusions n°2 visées par le greffe le 15 janvier 2024, le Commissaire du gouvernement propose une valorisation à 
1 493 000,00 € au titre de la fixation judiciaire du prix.

Par mémoire en défense et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 12 mars 2024, Monsieur [S] [F] sollicite du juge qu’il valorise le bien à 2 144 000,00 € et qu’il condamne la partie adverse à lui payer 
9 600,00 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens comprenant des frais d’expertise amiable à hauteur de 
7 200,00 €.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 mars 2024, les avocats et le Commissaire du gouvernement ont plaidé conformément aux écritures susvisées.


MOTIFS

I/ L’évaluation du bien préempté

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

Afin de déterminer la valeur du bien sur le marché, il est possible d’utiliser la méthode de l’étude comparative qui consiste à mettre en parallèle le bien exproprié et des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation lesquels présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques. Cette méthode peut intégrer des évaluations par des entités disposant de compétences reconnues en la matière ainsi que des offres d’acquéreurs, ces dernières permettant d’appréhender de manière pertinente la valeur réelle du bien sur le marché dans l’état dans lequel il se trouve.

En l’espèce, il convient de retenir la proposition d’acquisition de la société groupe Le Bozec Immobilier du 17 mars 2023 d’un montant de 2 150 000 € net vendeur laquelle mentionne expressément accepter le bien en l’état et maintient uniquement les conditions suspensives d’usage. La promesse de vente au prix de 2 150 000 € en la forme authentique de la société Gflbi établie par Maître [K] [C]-[O], notaire le 02 mai 2023 conforte le prix du bien en l’état sur le marché.

En revanche, l’offe de la société Erisma du 16 janvier 2023 es t écartée en ce qu’elle est soumise à des conditions suspensives spécifiques dont le respect peut avoir des conséquences pécuniaires importantes pour le vendeur.


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La valorisation du bien par le département Immobilier Expertises de la chambre des notaires de mars 2022 de 2 550 000 € semble pertinente
en ce qu’elle est réalisée par des spécialistes de la matière. Néanmoins, 
il convient de la réduire de 110231,88 € correspondant au coût des travaux de reprise structurelle en sous-sol suivant le devis de la société 3R Lacroix du 16 janvier 2024, soit un résultat de 2 444 768,12 € valorisation le bien dans le spectre haut du marché dans lequel il se situe.

En page 6 de ses écritures, la Rivp retient elle-même une valorisation initiale du bien de 1 756 000,00 € (439m² x 4000€/m²). Néanmoins, il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de 40% en raison de l’occupation du bien alors que celle-ci est très parcellaire. Un abattement de 5% est ainsi appliqué pour un résultat de1 668 200,00 €. Ce montant reprenant l’état du marché au plus bas de sa valeur, il n’y a pas lieu de discriminer et d’ajouter la valeur retenue par le Commissaire du gouvernement.

(2 150 000 + 2 444 768,12 + 1 668 200) / 3 = 2 087 656,04

En conséquence, il convient de valoriser le bien à la valeur arrondie de 
2 088 000,00 €.

La promesse de vente ne faisant pas état d’une quelconque commission à la charge de l’acquéreur, il n’y a pas lieu de mentionner celle-ci dans le dispositif de la présente décision.


IV/ Sur les autres demandes

a) Les dépens

Il convient de condamner l’autorité préemtrice, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les frais d’expertise technique amiable ne sont pas intégrées aux dépens dans la mesure où elle n’a été d’aucune utilité à l’issue du litige.

b) Les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner l’autorité préemptrice, condamnée aux dépens, à payer à 6 000,00 € Monsieur [S] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

DEBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de Paris de ses prétentions;

Décision du 04 avril 2024 
22ème Chambre - Chambre des expropriations
N° RG 23/00017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Y5P



FIXE la valeur vénale du bien immobilier situé sur la parcelle CX n°[Cadastre 3]
sise [Adresse 2] à deux millions quatre-vingt-huit mille euros (2 088 000,00 €) ;

DEBOUTE Monsieur [S] [F] de sa demande formée au titre des frais d’expertise amiable ;

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de Paris aux dépens;

CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de Paris à payer six mille euros (6 000,00 €) à Monsieur [S] [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris le 04 avril 2024.

La greffière Le Juge de l’expropriation Fabienne CLODINE-FLORENT Clément DELSOL