Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 3 avril 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 03 AVRIL 2024



N° RG 22/00689 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7OE



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANAGO



C/



[T] [R]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 20/04092



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Sophie ROJAT, 



Me Karine AINOUZ, 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LES FLEURS D'ECOUEN agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA MANAGO, siège social [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427 et Me Bruno ALLALI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055



APPELANT



****************



Monsieur [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Karine AINOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 38



Madame [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Karine AINOUZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 38



INTIMÉS

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************

FAITS & PROCÉDURE



M. [R] et Mme [E] sont copropriétaires des lots n°337 et 339 dans l'immeuble LES FLEURS D'ECOUEN, régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Dans le cadre d'une précédente procédure, par un jugement du 8 juin 2018, le Tribunal d'Instance de Gonesse a condamné solidairement M. [R] et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

' 2 602,12 euros au titre des charges arrêtées au 20 septembre 2017, provision du 4ème trimestre 2017 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017 ; 

' 100,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 

' 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale ; 

' les entiers dépens. 

Le jugement a été signifié le 18 juillet 2020 



Par acte d'huisser du 16 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait citer M. [R] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

' 14 330,04 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2017 et le 12 septembre 2020, selon décompte arrêté au 12 septembre 2020, provision du 3ème trimestre 2020 incluse, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ;

' 1 663,97 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 12 septembre 2020, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ;

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' les entiers dépens.



Au cours de l'instance, M. [R] et Mme [E] ont effectué plusieurs règlements importants. Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance et c'est ainsi que, par ses conclusions notifiées le 16 juin 2021, il réclamait devant le premier juge le paiement des sommes suivantes: 

' 1 049,89 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2017 et le 18 mai 2021, selon décompte arrêté au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ; 

' 2 967,71 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 18 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ;

' 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' les entiers dépens.





Par le jugement attaqué du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ,

- rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.



Le premier juge a fondé sa décision sur les motifs suivants : 

sur l'arriéré de charges au titre de la période comprise entre le 31 décembre 2017 au 1er avril 2021, il a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait d'un arriéré de charges à hauteur de 28 170,16 euros, tandis que M. [R] et Mme [E], copropriétaires, justifiaient du versement de la somme globale de 30 497,56 euros. Le premier juge en a déduit un solde créditeur de 2 327,40 euros au bénéfice des copropriétaires, dont il a ensuite retiré, en application de l'article 10-1 de la loi de 1965, les seuls frais strictement nécessaires et légalement opposables exposés par le syndicat, à hauteur de 1 037,90 euros. Le premier juge en a conclu que le compte de copropriété de M. [R] et Mme [E] était créditeur de 1 289,50 euros.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 février 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 20 septembre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa notamment des articles 1342-10 du code civil ainsi que de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, à : 

- infirmer le jugement du 11 janvier 2022 dans toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

- Condamner solidairement M. [R] et Mme [E] à lui verser les sommes suivantes : 

' 1 049,89 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2017 et le 18 mai 2021, selon décompte arrêté au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ;

' 2 967,71 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 18 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 ;

' 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la première instance ;

' les dépens de première instance 

- Débouter M. [R] et Mme [E] de toutes leurs demandes 

y ajoutant : 

- Condamner solidairement M. [R] et Mme [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 

- Condamner solidairement M. [R] et Mme [E] aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions notifiées le 22 juin 2022 par lesquelles M. [R] et Mme [E], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise le 11 janvier 2022 en toutes ses dispositions;

statuant à nouveau

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à leur rembourser le trop-perçu à hauteur de 1 289,50 euros ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 6 000,00 euros à titre de dommages intérêts ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 3 600,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 1049,89 euros au titre des charges et travaux appelés entre le 31 décembre 2017 et le 18 mai 2021, selon décompte arrêté au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 : 



En droit,



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Arguments des parties



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [R] et Mme [E], qui possèdent les lots n° 337 et 339, soient 535 millièmes de cet immeuble soumis au statut de la copropriété,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai et 6 décembre 2016, 6 juin 2017, 11 septembre 2018, 19 novembre 2019 (pièces 8.1 à 8.5), 1er décembre 2020 (pièce 18) et 16 novembre 2021 (pièce 30) ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non-recours y afférant, correspondant aux AG des années 2016 à 2019 (pièces 9.1 à 9.5) ainsi qu'à celle de 2020 (pièce 19), 





- les relevés de compte de copropriétaire de M. [R] et Mme [E], arrêtés au 12 septembre 2020 (pièce 6), au 10 février 2021 (pièce 14), au 31 mars 2021 (pièce 15) et au 18 mai 2021 (pièce 28),

- les contrats de syndic des années 2017, 2018, 2019 (pièces 10) et 2020 (pièce 20)

- plusieurs lettres recommandées avec AR valant mise en demeure de payer (pièce 11).



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a imputé à tort, les règlements effectués par les intimés, sur les charges courantes réclamées au titre de la période du 31 décembre 2017 et le 1er avril 2021, ce dont il est résulté un solde de compte individuel créditeur de 2 327,40 euros et donc, un compte net créditeur de 1 289,50 euros une fois retirés les frais de recouvrement.



Le syndicat des copropriétaires invoque l'article 1342-10 du code civil qui énonce : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter./ A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.'



Il en déduit que les règlements effectués devaient être d'abord imputés sur les causes du précédent jugement du 8 juin 2018, qui représentait la dette la plus ancienne, puis seulement, sur les charges appelées entre le 31 décembre 2017 et le 1er avril 2021, objet de l'instance ayant donné lieu au jugement attaqué du 11 janvier 2022. Et qu'ainsi, M. [R] et Mme [E] ont un solde débiteur de 1 049,89 euros au titre des charges appelées pour la période du 31 décembre 2017 au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse.



Les intimés font leurs les motifs du jugement et réclament le remboursement d'un trop perçu de 1 289,52 euros.



En l'espèce :



Il ressort des motifs du jugement attaqué, que le premier juge a retenu que du 31 décembre 2017 au 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires justifiait d'un arriéré de charges à hauteur de 28 170,16 euros alors que les copropriétaires justifiaient de versements d'un montant total de 30 497,56 euros. Il en a déduit que les copropriétaires possédaient un compte créditeur.



Or dans le cadre d'une précédente procédure, par un jugement du 8 juin 2018, signifié en juillet 2020, le Tribunal d'Instance de Gonesse avait condamné solidairement M. [R] et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 

' 2 602,12 euros au titre des charges arrêtées au 20 septembre 2017, provision du 4ème trimestre 2017 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2017 ; 

' 100,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 

' 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' les entiers dépens. 



Ce qui représente une somme totale, dépens et intérêts compris, de 3 377,29 euros telle que calculée par le syndicat des copropriétaires et non contestée par les intimés.



Dès lors, l'imputation des règlèments effectués par les copropriétaires devait se faire, en application de l'article 1342-10 du code civil à savoir, à défaut d'indication par le débiteur, d'abord sur les dettes échues.



Dans ces conditions, à la date du 1er avril 2021 à laquelle le premier juge a fixé son appréciation, le syndicat des copropriétaires justifiait non seulement d'une créance de 28 170,16 euros au titre des charges dues, mais aussi d'une créance au titre de l'exécution du jugement du 8 juin 2018 du Tribunal d'Instance de Gonesse à hauteur de 3 377,29 euros soit au total 31 547,45 euros.

M. [R] et Mme [E] justifiaient de paiements à hauteur de 30 497,56 euros.

Dès lors c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires réclamait une somme de 1 049,89 euros au titre des arriérés de charges.



La Cour infirme le jugement attaqué sur ce point et condamne M. [R] et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 049,89 euros au titre des arriérés de charges selon décompte produit en cause d'appel, arrêté au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018.





Sur la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de recouvrement arrêtés au 18 mai 2021, à hauteur de 2967,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018 :



En droit



Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.



Concernant les frais de constitution de dossier d'avocat ou d'huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d'impayés, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.



Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature: ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 



Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.



En l'espèce



Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais de recouvrement arrêtés au 18 mai 2021, à hauteur de 2 967,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018.



En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposable, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Correspondent à ces frais, les dépenses suivantes mentionnées par le syndicat : les mises en demeure des 13 mars 2018, 6 février 2019, 3 septembre et 6 novembre 2019, les relances des 11 mars 2019, 16 septembre 2019 et 2 décembre 2019, ainsi que les frais de constitution de l'hypothèque, pour lesquels sont présentées deux factures du service de la publicité foncière, datées des 16 septembre et 5 octobre 2020 pour des montants respectifs de 24 euros et 8 euros, pour un montant total qui s'élève à 280,25 euros.



Les autres frais, relatifs notamment au suivi de procédure, à la constitution du dossier pour l'huissier, l'avocat et/ou le service de la publicité foncière, n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet les frais de suivi d'un dossier contentieux ou d'une procédure de recouvrement, qui constituent des actes élémentaires d'administration et font partie des fonctions de base d'un syndic, ne peuvent pas être pris en compte.



S'agissant des autres frais, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif autre que des factures de son avocat : ils ne seront pas davantage pris en compte. 



La Cour infirme le jugement attaqué sur ce point et condamne M. [R] et Mme [E] à payer une somme de 280,25 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2018.



Il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire car les débiteurs ne sont pas mariés alors qu'il n'existe pas de solidarité conventionnelle.



Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat d'un montant de 6 000 euros au titre de l'article 1231-6 du code civil



Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; 



Il ressort clairement des écritures de M. [R] et de Mme [E], qui ont du prendre un crédit pour honorer leurs arriérés de charges, et qui ont également réglé des acomptes importants, que leurs retards de paiement sont dus à leur situation financière précaire et non à leur mauvaise foi.



Par ailleurs, le solde débiteur étant finalement de 1 049,89 euros, le syndicat des copropriétaires n'établit pas l'existence de difficultés de trésorerie telles qu'il aurait été contraint de ne pas honorer certaines factures à raison du retard de paiement de cette somme.



Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et une somme de de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.



Eu égard à la situation de précarité des copropriétaires intimés, qui n'est ni contestée ni remise en question par le syndicat des copropriétaires, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La Cour condamne in solidum M. [R] et Mme [E] aux dépens de première instance et d'appel.











PAR CES MOTIFS



LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Infirme le jugement attaqué sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicats des copropriétaires ;



Et statuant à nouveau,



- Condamne conjointement M. [R] et Mme [E] à payer la somme de 1 049,89 euros au syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges arrêté au 18 mai 2021, provision du 2ème trimestre 2021 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2018,



- Condamne conjointement M. [R] et Mme [E] à payer une somme de 280,25 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2018,



- Condamne in solidum M. [R] et Mme [E] aux dépens de première instance et d'appel.



- Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,