Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 4 avril 2024

N° RG 23/03649 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JP3Y





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 04 AVRIL 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/01003

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection d'Evreux du 15 Septembre 2023





APPELANT :



Monsieur [R] [G]

né le 31 Octobre 1977 à [Localité 8] (27)

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté par Me Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l'EURE





INTIMES :



Monsieur [L] [F]

né le 15 Octobre 1937 à [Localité 9] (62)

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté et assisté par Me Jamellah BALI de la SCP BALI COURQUIN JOLLY PICARD, avocat au barreau de l'EURE





Madame [P] [N] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]



non constituée bien qu'assigné par acte du commissaire de justice en date du 21/11/2023





Monsieur [B] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]



non constitué bien qu'assigné par acte du commissaire de justice en date du 21/11/2023



COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 mars 2024 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller





DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 07 mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024





ARRET : 



Défaut



Prononcé publiquement le 04 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.



Exposé des faits et de la procédure



Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2021, M. [L] [F] a donné à bail à M. [R] [G] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros outre les charges.



Par acte séparé signé le même jour, M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] se sont portés cautions solidaires des engagements du locataire.



Par acte d'huissier de justice du 11 février 2022, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 650 euros au titre des loyers et charges impayés qui a été dénoncé aux cautions le 23 février 2022.



Par acte d'huissier de justice du 15 septembre 2022, M. [F] a fait assigner le locataire et les cautions en constat de la résiliation du bail et paiement de l'arriéré.



Par jugement du 15 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evreux a :



- déclaré recevable l'action de M. [F] ;



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 12 avril 2022 et que le contrat était résilié à cette date ;









- ordonné l'expulsion de M. [R] [G] ;



- condamné solidairement M. [R] [G], M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] à verser à M. [F] la somme de 11 521,69 euros au titre de l'arriéré locatif impayé au mois de juin 2023 

inclus ;

 

- condamné M. [R] [G] à verser à M. [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail à compter du mois de juillet 2023 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;



- condamné solidairement M. [R] [G], M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] à verser à M. [F] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;



- condamné M. [R] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification en préfecture ;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration du 3 novembre 2023, M. [G] a relevé appel de cette décision.



M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] n'ont pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.



Exposé des prétentions des parties



Par dernières conclusions reçues le 7 mars 2024, M. [G] demande à la cour de :



- lui donner acte de son désistement d'instance à l'encontre de M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] ;



- réformer en son intégralité le jugement querellé ;



Statuant à nouveau,



- débouter M. [F] de ses demandes ;



- condamner M. [F] à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dol subi ;



- condamner M. [F] à lui verser la somme de 8 224 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;



- condamner M. [F] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP RSD avocats.











Par dernières conclusions reçues le 6 mars 2024, M. [F] demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;



- débouter M. [G] de ses demandes ;



- condamner M. [G] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner M. [G] aux dépens d'appel comprenant les frais de signification et d'exécution de la décision.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de résiliation du bail



Si l'appelant conclut à l'infirmation des dispositions du jugement ayant constaté la résiliation du bail à la date du 12 avril 2022, ordonné son expulsion et l'ayant condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux et au débouté des demandes formées à ce titre, il ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention et ne justifie ni même n'allègue du règlement des sommes visées par le commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance. 



Il s'ensuit que les dispositions du jugement ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 12 avril 2022 faute de règlement des sommes dues dans le délai de deux mois de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que le bail était résilié à cette date ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel.



Les dispositions du jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [G] et l'ayant condamné au paiement d'une indemnité d'occupation doivent en conséquence être confirmées, étant relevé que l'appelant a quitté les lieux loués le 30 juin 2023.



Sur la demande en paiement de l'arriéré



Les dispositions du jugement déféré ayant condamné le locataire au paiement de la somme de 11 521,69 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juin 2023 ne sont pas critiquées et seront, dès lors, confirmées.



Sur la demande formée sur le fondement du dol



L'appelant fait grief au premier juge de l'avoir débouté de sa demande indemnitaire formée sur le fondement du dol au motif qu'il ne démontrait pas l'existence de manoeuvres déterminantes de son consentement alors qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier, qu'il a été victime d'un dol du bailleur lors de la conclusion du contrat en ce que le logement apparaissait comme étant classé en catégorie D alors que le diagnostic de performance énergétique établi postérieurement a révélé que le logement était classé en 





catégorie G, que M. [F] a usé de manoeuvres pour l'inciter à contracter en faisant état de la réalisation de travaux et ne lui remettant pas le diagnostic de performance énergétique et qu'il est en conséquence fondé à solliciter la réparation du préjudice résultant des indications erronées du bailleur.



En réplique, l'intimé fait valoir que M. [G] est rompu aux exigences du droit immobilier en ce qu'il exerce la profession de clerc de notaire affecté à la vente de biens immobiliers, qu'il ne pouvait dès lors ignorer l'obligation de remise du diagnostic de performance énergétique, que la remise du DPE n'a pas constitué un élément déterminant du consentement du locataire lors de la conclusion du bail, que l'annonce versée aux débats par M. [G] n'est pas l'annonce qui a été déposée sur le site Le bon coin, laquelle précise la classe énergétique du logement conformément au diagnostic établi le 14 décembre 2017 et que M. [G] était informé de la classification énergétique du logement avant de signer le bail.



En l'espèce, s'il n'est pas contesté que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été remis au preneur lors de la conclusion du contrat, il résulte des pièces versées aux débats par le bailleur que l'annonce parue sur le site Le bon coin le 31 mars 2021 comportait la mention suivante : 'classe énergie : G', ce conformément au diagnostic établi le 14 décembre 2017 par la SAS Baticontrol.



L'appelant échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, que le logement a été présenté dans l'annonce comme étant en catégorie D. En effet, la photocopie de mauvaise qualité qu'il verse aux débats n'est pas exploitable dès lors que les mentions relatives à la classe énergie du logement ne sont pas lisibles et sont partiellement effacées et qu'aucune des mentions 'CDE' seules visibles n'apparaît dans une police de caractère plus importante ni en caractère gras.



Le locataire ne démontre pas davantage que lors de la visite des lieux, le bailleur lui aurait donné une fausse information relative à la classe énergétique du logement et il ne résulte pas des messages échangés entre les parties préalablement à la conclusion du contrat que la performance énergétique du bien soit entrée dans le champ contractuel. 



Il en résulte que M. [G], qui avait connaissance par l'annonce de la classification du logement en catégorie G et qui, sans être un professionnel de l'immobilier, disposait de connaissances en matière immobilière puisqu'il exerçait alors la profession de clerc de notaire, n'a pas fait de la communication du diagnostic de performance énergétique une condition déterminante de son consentement.



Il sera relevé en outre que l'appelant ne conteste pas que les travaux mentionnés par le bailleur dans l'annonce relatifs au remplacement des radiateurs électriques et à la pose de fenêtres en PVC double vitrage neuves avec volets roulants ont bien été réalisés de sorte qu'aucune manoeuvre frauduleuse n'est caractérisée à ce titre.



C'est en conséquence par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts formée sur le fondement du dol. Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé sur ce point.











Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance



Au visa des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'appelant fait principalement valoir qu'il a subi un préjudice résultant tant de l'impossibilité de chauffer normalement les lieux loués que des allées et venues incessantes des locataires des garages.



L'intimé soutient principalement que M. [G] ne démontre aucune impossibilité de chauffer le logement ni aucune surconsommation d'électricité en l'absence de production d'un procès-verbal d'huissier, d'une mesure d'expertise ou de relevés techniques et que le locataire a loué en connaissance de cause un logement situé dans une cour privée comprenant des garages loués à des tiers, que les allées et venues des locataires des garages pour déposer et récupérer leur véhicule ne sont pas constitutifs d'un trouble anormal du voisinage l'empêchant de jouir paisiblement du bien loué.



Dès lors que le locataire était informé du classement du logement loué dans une catégorie énergivore et qu'il ne démontre par aucune constatation technique ni l'impossibilité dans laquelle il se serait trouvé de chauffer normalement le logement ni la surconsommation électrique dont il se prévaut, il n'est pas fondé à solliciter l'indemnisation du préjudice invoqué à ce titre.



M. [G] échoue également à rapporter la preuve du manquement du bailleur à l'obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués en raison de mouvements incessants et bruyants des locataires des garages. La seule production de photographies établissant un déménagement de l'un des occupants du garage est insuffisante à établir le caractère récurrent et anormal des troubles allégués et les attestations de Mme [V] et de M. [U], précédents locataires des lieux sont contredites par celle de Mme [Y], qui réside dans un logement voisin de celui loué à M. [G], précise qu'elle est régulièrement à son domicile dans le cadre du télétravail et affirme n'avoir relevé aucune activité permanente ni aucune nuisance anormale liée à l'occupation des garages.



Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.



Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



L'appelant devra supporter la charge des dépens d'appel et verser à M.[F] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formée à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La cour : 



Constate le désistement de l'appel formé par M. [R] [G] à l'encontre de M. [B] [G] et Mme [P] [N] épouse [G] ;









Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne M. [R] [G] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [R] [G] à verser à M. [L] [F] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [R] [G] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.





La greffière La présidente