Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 4 avril 2024

N° RG 23/02212 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JMZ7





COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 04 AVRIL 2024







DÉCISION DÉFÉRÉE :



11-22-1994

Jugement du juge des contentieux de la protection de Rouen du 24 Mai 2023





APPELANT :



Monsieur [Z] [V]

né le 23 octobre 1973 à [Localité 29]

[Adresse 19]

[Localité 37]



représenté par Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Diego CASTIONI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004903 du 15/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)





INTIMES :



Monsieur [W] [E]

né le 02 juillet 1955 à [Localité 32]

[Adresse 11]



Monsieur [J] [E]

né le 18 août 1958 à [Localité 34]

[Adresse 6]



Monsieur [S] [E]

né le 19 novembre 1960 à [Localité 31]

[Adresse 15]



Monsieur [I] [E]

né le 01 octobre 1962 à [Localité 39]

[Adresse 7]



Monsieur [B] [E]

né le 26 novembre 1965 à [Localité 39]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Monsieur [D] [E]

né le 3 août 1963 à [Localité 33]

[Adresse 3]



représentés et assistés par Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE





Monsieur [R] [E]

né le 10 mai 1959 à [Localité 31]

[Adresse 13]

[Localité 2]



Madame [WE] [E]

née le 15 mai 1959 au [Localité 24]

[Adresse 8]

[Localité 17]



Madame [U] [P]

née le 22 septembre 1974 à [Localité 30]

[Adresse 5]

[Localité 18]



Monsieur [F] [O]

né le 7 juin 1962 à [Localité 38]

[Adresse 10]

[Localité 16]



Monsieur [G] [O]

né le 4 février 1969 à [Localité 38]

[Adresse 26]

[Localité 24]



Madame [X] [E] épouse [L]

née le 19 janvier 1964 à [Localité 31]

[Adresse 27]

[Localité 22]



Madame [T] [E] épouse [K]

née le 1er novembre 1966 à [Localité 31]

[Adresse 14]

[Localité 17]



Monsieur [H] [E]

né le 1er août 1968 à [Localité 31]

[Adresse 9]

[Localité 25]



Madame [N] [A]

née le 10 novembre 1945 à [Localité 35] (17)

[Adresse 28]

[Localité 23]



représentés et assistés par Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE



Madame [M] [C] épouse [V] (intimée et appelante incident)

née le 20 février 1969 à [Localité 36]

[Adresse 12]

[Localité 21]



représentée par Me Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Diego CASTIONI, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007320 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 22 février 2024 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Monsieur MELLET, Conseiller





DEBATS :



Madame DUPONT greffière



A l'audience publique du 22 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024





ARRET : 



Contradictoire



Prononcé publiquement le 04 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 30 juin 2016, M. [Y] [E] a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [V] et Mme [M] [C] épouse [V] portant sur une maison forestière sise [Adresse 20] à [Localité 37].



[Y] [E] est décédé le 10 décembre 2019.



Par acte des 15 et 21 octobre 2021, M. [W] [E], M. [J] [E], M. [S] [E], M. [I] [E], M. [B] [E], M. [D] [E], M. [R] [E], Mme [WE] [E], Mme [U] [P], M. [F] [O], M. [G] [O], Mme [X] [E] épouse [L], Mme [T] [E] épouse [K], M. [H] [E] et Mme [N] [A] (les consorts [E]), venant aux droits du bailleur, ont donné congé pour vente à M. et Mme [V], à échéance au 30 avril 2022.



Par acte du 27 septembre 2022, les consorts [E] ont fait assigner M. et Mme [V] en résiliation du bail, expulsion et paiement de l'arriéré.













Suivant jugement réputé contradictoire du 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :



- constaté, à la date du 30 avril 2022, la résiliation du bail conclu le 30 juin 2016 par l'effet du congé pour vendre délivré les 15 et 21 octobre 2021 ;



- ordonné la libération des lieux ;



- dit qu'à défaut pour M. [V] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs ;



- condamné M. [V] à payer aux consorts [E] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 500 euros, augmentée des charges récupérables, à compter du 1er mai 2022, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux ;



- condamné solidairement M. [V] et Mme [C] à payer aux consorts [E] la somme de 15 500 euros au titre des loyers dus sur la période du 1er octobre 2019 au 30 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;



- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;



- condamné in solidum M. et Mme [V] à payer aux consorts [E] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût de la signification du congé, du commandement de quitter les lieux et de l'assignation du 27 décembre 2022 et de la dénonciation de celle-ci à la préfecture ;



- rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit ;



- dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Suivant déclaration électronique du 27 juin 2023, M. [V] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions communiquées le 31 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, M. [Z] [V] demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau de :



- déclarer les consorts [E] irrecevables et non fondés en toutes leurs prétentions, les débouter ; 











A titre subsidiaire, 



- ordonner la compensation des sommes dues et la somme de 'mémoire' au titre des travaux exécutés par M. [Y] [V] pour le compte de M. [Y] [E] ;



- condamner les consorts [E] solidairement à lui payer en sus de l'indemnité d'aide juridictionnelle une somme de 750 euros ; 



- condamner solidairement les consorts [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Dans ses conclusions communiquées le 4 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, Mme [M] [C] demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement et statuant à nouveau de :



- déclarer les consorts [E] irrecevables et non fondés en toutes leurs prétentions, les débouter ;



A titre subsidiaire,



- ordonner la compensation des sommes dues et la somme de mémoire au titre des travaux exécutés par M. [Y] [V] pour le compte de M. [Y] [E].



- limiter la solidarité due par Mme [M] [C] aux loyers dus jusqu'au 3 octobre 2022.



- condamner les consorts [E] solidairement à leur payer en sus de l'indemnité d'aide juridictionnelle, chacun une somme de 750 euros ;



- condamner solidairement les consorts [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Dans leurs conclusions communiquées le 23 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des motifs, les consorts [E] demandent à la cour de confirmer le jugement et y ajoutant :



- condamner in solidum M. et Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- condamner in solidum M. et Mme [V] aux dépens de l'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour relève qu'aucun moyen d'irrecevabilité n'est soulevé, hormis celui relatif à la prescription des demandes formées au titre de l'arriéré de loyers, de sorte que la demande de M. [V] et de Mme [C] tendant à voir déclarer irrecevables toutes les prétentions des consorts [E] ne repose sur aucun moyen et que la cour n'est pas tenue de l'examiner.







 

Sur la validité du congé 



M. [V] soutient que le congé délivré serait privé d'effet, dès lors le bailleur aurait renoncé, en page 4 du bail, à toute faculté de résiliation pour un autre motif que l'inexécution.



Il ne peut toutefois être fait droit à ce moyen. En effet, le congé délivré n'avait ni pour objet ni pour effet de résilier le bail, mais simplement d'empêcher son renouvellement à la date d'expiration du premier renouvellement triennal dont il a fait l'objet par l'effet des dispositions relatives au renouvellement tacite stipulé en page 4.



En outre, la faculté, pour le bailleur, de délivrer congé pour revente est d'ordre public, et les parties ne peuvent y déroger, en application des article 2, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, loi à laquelle les parties se réfèrent expressément. Le bail précise d'ailleurs en page 5 que 'le congé du bailleur devra être justifié par l'un des motifs exigés par les dispositions législatives en vigueur au moment où il sera donné', ce qui inclut nécessairement le congé pour vente.



Le congé pour vente a donc pu être valablement délivré à la date des 15 et 21 octobre 2021, pour prise d'effet au 30 avril 2022, date d'échéance de la période de renouvellement triennal.



M. [V] et Mme [C] concluent en outre au caractère frauduleux du congé à raison d'une surévaluation du prix de vente, fixé à 130 000 euros dans cet acte. Ils soutiennent que le bien consiste en une construction rudimentaire, mal isolée, et remarquent qu'une partie importante du terrain est utilisée par un parc de loisir.



La preuve du caractère frauduleux du congé repose sur les appelants. Or, ils ne versent aucune pièce au soutien de ce moyen, et en particulier aucune estimation ou avis de valeur. Le montant de 130 000 euros ne peut être considéré comme frauduleux a priori, s'agissant d'une maison de 80, 84 m2 habitables, dotée de 4 chambres, une dépendance, un garage et un terrain à proximité de [Localité 21]. Les locataires n'ont d'ailleurs pas contesté ce prix jusqu'à ce que leur expulsion ne soit poursuivie.



Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif



Le bail conclu stipule un loyer annuel de 6 000 euros hors charges, payables par termes de 500 euros mensuels. 



Il est constant qu'aucune somme n'a été versée par les locataires, qui font plaider l'existence d'une contre-lettre, au sens de l'ancien article 1321 du code civil, expliquant que le bail constituerait un acte simulé dissimulant une convention de mise à disposition à titre gratuit opposable aux héritiers.



Toutefois, M. [V] et Mme [C] ne procèdent, à nouveau, que par voie d'allégations, sans verser aucune pièce probante. Le fait qu'en raison de leur amitié, au demeurant non démontrée, M. [E] n'aurait pas réclamé 'la moindre somme, loyer ou indemnité', ne suffit à considérer que le bail serait un acte simulé ab initio, manoeuvre dont l'intérêt n'est d'ailleurs pas explicité. 



Le moyen ne saurait donc être accueilli.











Il ressort de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les échéances de loyer se prescrivent par trois ans à compter de leur exigibilité, et non à compter de la signature du bail comme le soutiennent M. [V] et Mme [C]. L'hoirie [E] vient aux droits du cujus dans l'exécution du bail, et peut donc réclamer le paiement des échéances échues dans les trois années antérieures au premier acte interruptif de prescription qu'ils ont fait délivrer le 27 septembre 2022.



Les loyers impayés antérieurs au 26 septembre 2019 sont dès lors prescrits, mais les demandes formées pour la période postérieure recevables, et le tribunal a donc valablement condamné les époux [V] à payer l'arriéré de loyer postérieur au 1er octobre 2019.



Le montant de cet arriéré tel que calculé par le tribunal n'est pas contesté, sur la base de 500 euros mensuels jusqu'au 30 avril 2022, si bien que la condamnation n'appelle pas d'infirmation sur ce point.



Mme [C] soutient, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle ne peut être condamnée solidairement pour la période postérieure au 3 octobre 2022, date à laquelle elle a informé le bailleur de son départ.



Outre que cet article concerne le droit au bail du conjoint en cas l'abandon du bien par le locataire, ce moyen est sans emport, puisque la condamnation solidaire prononcée par le tribunal à l'encontre de Mme [C] porte sur l'arriéré arrêté au 1er avril 2022. Le tribunal ne l'a pas condamnée à payer l'indemnité d'occupation postérieure. 



M. [V] forme enfin une demande de compensation avec des sommes qu'il ne chiffre pas, renvoyant, dans le dispositif des conclusions signifiées, à un mémoire non versé aux débats et non mentionné à son bordereau de pièces.



La demande n'est donc ni déterminée ni déterminable, et ne saisit pas la cour. Il sera en outre relevé que M. [V] ne démontre aucun travaux de réparation autre que locatifs, et ne verse aucune facture, contrairement à ce qu'il fait plaider, sa pièce n° 7 consistant en une attestation.



Le jugement sera donc intégralement confirmé.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique.



M. [V] et Mme [C] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, outre une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS



La cour :



Confirme le jugement ; 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [Z] [V] et Mme [M] [C] épouse [V] aux dépens d'appel ;









Condamne in solidum M. [Z] [V] et Mme [M] [C] épouse [V] à payer à M. [W] [E], M. [J] [E], M. [S] [E], M. [I] [E], M. [B] [E], M. [D] [E], M. [R] [E], Mme [WE] [E], Mme [U] [P], M. [F] [O], M. [G] [O], Mme [X] [E], Mme [T] [E], M. [H] [E], Mme [N] [A] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.





La greffière La présidente