Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 4 avril 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20463 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWYX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2021 -Juge de la mise en état d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-21-0016





APPELANT

 

Monsieur [U] [P]

né le 28 aoû 1980 à [Localité 4] (94)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Alejandra LE GOADEC-THIMON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 131

Substitué à l'audience par Me BEUGRE Fabienne, avocate au barreau du val de Marne. 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/050131 du 07/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VA L DE MARNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Anne-Laure MEANO, présidente

Muriel PAGE, conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2023, VALOPHIS HABITAT - OPH du Val de Marne a consenti à M. [U] [P] un bail portant sur un appartement de trois pièces principales d'une surface de 50,15 m² ainsi qu'une cave dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 1], 1er étage, appartement 2. 



À la suite de son mariage avec Mme [B] [M] célébré le 18 juillet 2020, cette dernière est devenue cotitulaire du bail. 



Par exploit délivré le 28 mai 2021, VALOPHIS HABITAT - OPH du Val de Marne a assigné M. [U] [P] et Mme [B] [M] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité d'Ivry sur Seine pour voir : 

- constater la résiliation de plein droit du bail qui leur a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résolution judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges en application des dispositions des articles 1728 et 1224 du code civil, 

- ordonner leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que la séquestration de leurs meubles et objet mobiliers garnissant les lieux, 

- les condamner, solidairement entre eux, à lui payer : 

- une somme de 4.117,63 euros à titre de loyers et charges impayés au 05 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.280 euros et de l'assignation sur le surplus ainsi que les loyers et charges échus à la date du jugement à intervenir, 

- une indemnité d'occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelées si le bail s'était normalement poursuivi et ce jusqu'à parfaite libération des locaux,

- une somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, 

- une somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2020, et rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. 





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué : 



CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 06 décembre 2020,

AUTORISE VALOPHIS HABITAT, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [U] [P] et Mme [B] [M] épouse [P] des lieux qu'ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est. 

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [B] [M] épouse [P] solidairement entre eux, à payer à VALOPHIS HABITAT, en derniers ou quittances valables : 

- une somme de 5.761,92 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 07 septembre 2021 (indemnité d'août 2021 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. 

- une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 460 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er septembre 2021 et jusqu'à parfaite libération des locaux. 

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires. 

REJETTE la demande d'exécution provisoire. 

CONDAMNE M. [U] [P] et Mme [B] [M] épouse [P] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 06 octobre 2020 s'élevant à 1 x153,99 euros, de saisine de la CAF le 13 octobre 2020 (dont le coût sera limité à 1 euro), de l'assignation délivrée le 28 mai 2021 s'élevant à 1 x 54,52 euros et de sa dénonciation au préfet le 1er juin 2021 (dont le coût sera également limité à 1 euro). 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 24 novembre 2021 par M. [U] [P],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 février 2022 par lesquelles M. [U] [P] demande à la cour de : 

DÉCLARER recevable et bien fondé M.[P] en toutes ses demandes, fins et conclusions

INFIRMER le jugement rendu le 15 octobre 2021 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail

AUTORISER M. [P] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité du solde de la dette

DIRE ET JUGER que l'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens de la présente instance seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2022 au termes desquelles VALOPHIS HABITAT demande à la cour de : 



DÉBOUTER purement et simplement M. [U] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER purement et simplement le jugement dont appel.

Actualisant sur la dette locative, CONDAMNER M. [U] [P] à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH du Val de Marne, la somme de 6.486,26 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 17 mai 2022, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 2.280 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de 'la présente assignation', conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir.

CONDAMNER M. [U] [P] à payer à VALOPHIS HABITAT, OPH du Val de Marne la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu la décision de la Commission de Surendettement des particuliers du 15 février 2022, constater que ces mesures s'imposeront en cas de validation.

CONDAMNER M. [U] [P] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Il convient de constater que M. [P] ne conteste pas l'acquisition de la clause résolutoire par suite du défaut de paiement des termes du commandement de payer dans les deux mois suivant sa délivrance, mais sollicite des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, tandis que Valophis Habitat s'y oppose.





Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif



Il résulte du décompte actualisé produit en pièce 8 que la dette locative s'élève à la somme de 3956,10 euros au 16 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.



Il convient en conséquence de condamner M. [P] au paiement de ladite somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 2.280,82 euros exigible à cette date, et à compter du présent arrêt pour le surplus, infirmant le jugement entrepris sur ce point.





Sur la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire



Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.



En l'espèce, M. [P] a bénéficié de mesures imposées adoptées par la commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne le 15 février 2022, consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 16 mois, qui prévoyait l'apurement de la dette locative, fixée à la somme de 6578,48 euros, en 9 mensualités de 730,16 euros.



Si ces mesures, dorénavant terminées, n'ont pas permis d'apurer totalement la dette locative, celle-ci a diminué de près de la moitié, la consultation du décompte actualisé du 16 janvier 2024 permettant de constater que le locataire effectue des paiements supérieurs au montant du loyer et des charges pour apurer sa dette.



Dès lors, compte tenu des efforts consentis par M. [P] pour apurer sa dette locative, en dépit de son congé maladie de longue durée, et du fait que le créancier est un bailleur social, il y a lieu de l'autoriser à se libérer de l'arriéré locatif par le règlement de 35 échéances mensuelles de 100 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier des mensualités précitées et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé sur ces points.



Néanmoins, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, M. [P] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [P] aux dépens selon les modalités décrites à son dispositif, et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



La persistance d'une dette locative commande de condamner M. [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [U] [P] à payer à Valophis Habitat la somme de 3956,10 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 16 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 2.280,82 euros exigible à cette date, et à compter du présent arrêt pour le surplus, 



Accorde à M. [U] [P] des délais de paiement et dit qu' il devra se libérer de sa dette par le règlement de 35 échéances mensuelles de 100 euros chacune et une dernière échéance représentant le solde de sa dette en principal, intérêts et frais, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies,



Dit que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette, 

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne M. [U] [P] à payer à Valophis Habitat à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux,



Et y ajoutant,



Condamne M. [U] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



           

           La greffière                                                                           Le président