Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2024



(n° 91/2024, 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/09551 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWRQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 avril 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 19/02185





APPELANTE

 

S.A.S. LEA EXPRESS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 503 428 955

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de Paris, toque : J064





INTIMEE



S.C. [Adresse 1]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 502 703 432

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de Me Danielle LIPMAN W. BOCCARA, avocat au barreau de Paris, toque : R203





INTERVENANTE



S.A.S. MONTDIS

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 951 129 816

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de Paris, toque : J064









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 7 février 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE



Par acte du 22 février 2008, la Société Civile [Adresse 1] a consenti à la société Supermarché Delattre un bail commercial portant sur des locaux d'environ 420 m² situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de douze années à compter du 1er juin 2008, moyennant un loyer annuel indexé de 125.000 € HT et HC.



Le 02 avril 2008, la société Supermarché Delattre a cédé son droit au bail à la SAS Lea Express.



Par avenant du 02 avril 2008, le loyer a été augmenté de 9.000 € par an HC afin de tenir compte de l'adjonction d'une surface complémentaire de 50 m². Cette extension de l'assiette du bail et la majoration de loyers seront toutefois annulées d'un commun des parties par avenant en date du 31 mars 2010, le loyer annuel étant alors ramené à la somme initiale de 125.000 €.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2018, le conseil de la SAS Lea Express a écrit au bailleur pour l'informer que sa cliente contestait la validité de la clause d'échelle mobile figurant dans le bail au motif qu'elle n'était pas conforme aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, et sollicitait le remboursement de la somme de 80.994,44 € correspondant selon lui à un trop-versé de loyer, outre 16.201,89 € au titre de la TVA et 4.331,25 € au titre du dépôt de garantie.



Par courrier du 25 avril 2018, la Société Civile [Adresse 1], tout en contestant la méconnaissance alléguée des dispositions du code monétaire et financier, a reconnu avoir commis des erreurs lors des indexations qu'elle a pratiquées et a remboursé en conséquence à la SAS Lea Express la somme 13.807,64 € TTC au titre d'un trop-perçu de loyer, outre 303,10 € au titre du dépôt de garantie.



Le 18 février 2019, la SAS Lea Express a fait assigner la Société Civile [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail.



Par ordonnance du 18 septembre 2019, le juge de la mise en état a désigné un médiateur judiciaire. La médiation n'ayant toutefois pas permis aux parties de trouver une issue amiable au litige qui les oppose, l'affaire a donc été renvoyée à la mise en état pour permettre la poursuite de l'instruction.



Par jugement du 14 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré réputés non écrits en leur entier, d'une part, le paragraphe 5, "Indexation", de l'article "Loyer et accessoires", d'autre part, l'article VIII, "Indexation", du bail commercial conclu le 22 février 2008 entre la Société Civile [Adresse 1] et la société Supermarché Delattre aux droits de laquelle se présente désormais la SAS Lea Express ;

- en conséquence, condamné la Société Civile [Adresse 1] à restituer à la SAS Lea Express la somme de 11.512,02 € à titre de trop-perçu de loyer et de complément de dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 ;

- condamné la Société Civile [Adresse 1] à payer à la SAS Lea Express la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SAS Lea Express du surplus de ses demandes ;

- débouté la Société Civile [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la Société Civile [Adresse 1] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Christian Fourn conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration d'appel du 20 mai 2021, la SAS Lea Express a interjeté appel partiel du jugement des chefs du montant des condamnation de la Société Civile [Adresse 1] au titre du trop perçu du loyer et de complément de dépôt de garantie. 



Par conclusions déposées le 05 novembre 2021, la Société Civile [Adresse 1] a formé un appel incident aux fins essentielles d'infirmation du jugement entrepris du chef de la réputation non écrite de la clause litigieuse.



Par conclusions déposées le 1er décembre 2023, la SAS Montdis est intervenue volontairement à l'instance par des conclusions déposées dans son intérêt, en qualité de cessionnaire du fonds de commerce depuis le 31 mai 2023. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023.





MOYENS ET PRETENTIONS



Vu les conclusions déposées le 1er décembre 2023, par lesquelles la SAS Lea Express, appelante, et la SAS Montdis, intervenue volontairement à l'instance, demandent à la Cour de : 



- déclarer la SAS Montdis recevable en son intervention volontaire ;

- débouter la Société Civile [Adresse 1] de son appel incident et de ses demandes ;

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 avril 2021 en ce qu'il a condamné la Société Civile [Adresse 1] à restituer à la SAS Lea Express la somme de 11.512,02 € à titre de trop-perçu de loyers et de complément de dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 ;



Statuant à nouveau,

- condamner la Société Civile [Adresse 1] à rembourser à la SAS Lea Express les sommes suivantes :


113.240,88 € TTC au titre des loyers trop versés arrêtés au 31 décembre 2019 ;

5.766,2 € TTC au titre du trop versé du dépôt de garantie ;


Majoré les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 ;



- condamner la Société Civile [Adresse 1] à verser à la SAS Lea Express la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Christian Fourn, avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les conclusions déposées le 22 juin 2023, par lesquelles la Société Civile [Adresse 1], intimée, demande à la Cour de : 



Sur l'appel incident,

- infirmer le jugement entrepris ;

- dire et juger que les clauses contestées ne comportent aucune disposition créant une distorsion de durée entre les indices retenus et la périodicité de l'indexation ;

- dire et juger que tant la clause d'indexation du VIII du bail que la clause A-Stipulations principales ' Loyers et accessoires n° 5 sont parfaitement licites et conformes aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, seules des erreurs d'application rectifiées tant en 2018 qu'à ce jour ayant justifié des règlements à deux reprises ;

- corrélativement infirmer la décision en ce qu'elle a condamné la société concluante au paiement de la somme de 11.512,02 € ;

En conséquence,

- débouter de toutes ses demandes la SAS Lea Express à toutes fins qu'elles comportent ;

- infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la Société Civile [Adresse 1] à régler une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais et dépens exposés ;

- condamner la SAS Lea Express en tous les dépens dont distraction au profit de l'AARPI Ohana Zerhat, avocats au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile outre au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable qu'elle conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a dû assumer tant en première instance que dans le cadre du présent appel ;



Subsidiairement et s'il devait être confirmé par impossible que la clause d'indexation est non écrite mais vu l'arrêt de la cour suprême du 06 juillet 2017, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Société Civile [Adresse 1] à régler à la SAS Lea Express la somme de 11.512,02 € (9.201,13 € + 2.310,89 €) mais moins celle de 2.832,42 € TTC soit un montant total de 8.679,60 € TTC ;

- condamner la SAS Lea Express en tous les dépens.



Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE, 



1) Sur la demande tendant à voir réputée non écrite la clause d'indexation du bail du 22 février 2008



L'article L. 112-1 du code monétaire et financier, relatif aux clauses d'indexation, prohibe, en réputant non écrite toutes les clauses contraires, toute organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation des indices servant au calcul de la révision et celle de la période de révision, sans imposer de mode de calcul particulier du moment que l'esprit de la loi, qui est d'interdire des effets de rattrapage si sont pris en considération des indices couvrant une période de temps supérieure à celle de la révision, est respecté.



Si les trimestres des indices de référence ne correspondent plus, après renouvellement du bail à une date différente de la date anniversaire prévue au bail, à la période de révision, la clause d'échelle mobile doit être adaptée par les parties en modifiant l'indice de base de manière à ce que la révision du loyer ne crée pas, par elle-même, la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.



La loi permettant en effet aux parties un renouvellement du bail à une date distincte de celle de l'expiration du bail à renouveler, une clause d'indexation, qui répondait en elle-même aux exigences de l'article L. 112-1 précité, ne peut devenir réputée non-écrite de ce seul fait.



Un bail renouvelé avant le 1er septembre 2014 conserve l'indice contractuellement choisi par les parties pour l'indexation.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a déclaré réputées non écrites en leur entier, d'une part, le paragraphe 5, "Indexation", de l'article "Loyer et accessoires", d'autre part, l'article VIII, "Indexation", du bail commercial conclu le 22 février 2008 entre la Société Civile [Adresse 1] et la société SUPERMARCHE DELATTRE aux droits de laquelle se présente désormais la SAS Lea Express puis la SAS Montdis, après avoir considéré que : 

- si les parties s'accordent pour considérer que le paragraphe 5 de l'article "Loyer et accessoires" déroge à l'article VIII du bail en prévoyant une indexation annuelle au 1er janvier et non à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, le 1er juin, le paragraphe 5 a maintenu, comme indice de base à prendre en compte pour le calcul du loyer indexé, "le dernier indice publié à la date d'effet du bail", cet indice constituant l'indice de base fixe sur la base duquel l'indexation annuelle doit être pratiquée,

- A défaut de précision contraire dans le paragraphe 5, l'indice de comparaison à prendre en considération pour le calcul du loyer indexé demeure celui visé par l'article VIII du bail auquel le paragraphe 5 renvoie expressément, à savoir "l'indice trimestriel strictement correspondant des années suivantes", soit l'indice du 4ème trimestre de l'année précédant la prise d'effet de l'indexation, le fait que cet indice ne soit pas encore publié le 1er janvier ne venant pas contrarier cette lecture combinée des deux clauses précitées du bail puisqu'il est possible d'appliquer rétroactivement l'indexation en cours d'année dès que l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente est publié, permettant ainsi le calcul du loyer dû au 1er janvier,

- Il résulte de l'application de ces stipulations une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision du loyer, dès lors que pour une première indexation au 1er janvier 2011, la durée écoulée depuis la prise d'effet du bail est de 2 ans et 7 mois (du 1er juin 2008 au 31 décembre 2010) alors que la période de variation indiciaire est de 3 ans (4 trimestre 2007 / 4 trimestre 2010) et que pour une indexation au 1er janvier 2012 avec un indice de base fixe, la durée écoulée depuis la prise d'effet du bail est de 3 ans et 7 mois (du 1er juin 2008 au 31 décembre 2011) alors que la période de variation de l'indice est de 4 ans (4 trimestre 2007 / 4ème trimestre 2011), les années suivantes étant systématiquement affectées de la même distorsion, induisant ainsi l'organisation par les deux clauses précitées d'une distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier,

- l'article VIII, 3), du contrat de location stipulant que la clause d'indexation constitue "une condition essentielle et déterminante du présent bail", et les deux clauses précitées formant un tout indivisible et ayant vocation à s'appliquer ensemble, ainsi qu'il résulte du renvoi qu'elles opèrent l'une à l'autre, il convient de les dire toutes les deux réputées non écrites en leur entier.



La Société Civile [Adresse 1], laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, expose principalement que le texte ne modifie pas la date de l'indexation mais indique seulement que jusqu'au 1er janvier 2011 ne sera pas facturée l'indexation atteinte à cette date.



Elle relève que cette clause n'étant pas modifiée, la date d'indexation ne l'était pas non plus et que les indices à appliquer étaient ceux des quatrième semestres en amont et en aval, ce qui a fait l'objet de rectifications spontanées du bailleur et du règlement de 2.832,42 € soldant définitivement le litige par le rétablissement d'une date d'indexation au 1er juin de chaque année.



Enfin, elle soutient qu'aux termes de la jurisprudence de la cour de cassation, seule la stipulation prohibée devrait être réputée non écrite.



La SAS Lea Express sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant en substance qu'en dépit d'un changement de la date de mise en 'uvre de la clause d'échelle mobile, le bail maintenait la référence au dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail, de sorte qu'en indexant le loyer le 1er janvier de chaque année tout en retenant l'indice publié à la date d'effet du bail, soit le 1er juin, le bail commercial retiendrait une période de variation de l'indice supérieur à la durée s'écoulant entre deux indexations, de sorte que la clause devrait être réputée non écrite.



Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, après avoir parfaitement caractérisé, d'une part, la distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision du loyer résultant du mécanisme combiné du paragraphe 5 "Indexation", de l'article "Loyer et accessoires" et de l'article VIII "Indexation" et, d'autre part, l'indivisibilité des deux clauses litigieuses, qui forment un tout indivisible et ont vocation à s'appliquer ensemble, comme en témoigne le renvoi qu'elles opèrent l'une à l'autre.



En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.



2) Sur les demandes en restitution de sommes trop perçues



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la société [Adresse 1] à payer à la SAS LEA EXPRESS la somme totale de 11.512,02 € correspondant pour 9.201,13 € à un trop-perçu sur les loyers du 18 février 2014 au 31 mai 2020, et pour 2.310,89 € à un complément de dépôt de garantie indu, après avoir considéré que :

- la SAS Lea Express ne peut demander la restitution des sommes versées plus de cinq ans avant sa demande ni contester le jeu de l'indexation plus de cinq avant ladite demande, de sorte que sa créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, soit le 18 février 2014 dans la mesure où la prescription a été interrompue par la délivrance de l'assignation introductive de la présente instance, le 18 février 2019,

- A la date du 18 février 2014, au vu de la facture rectificative émise par le bailleur le 27 mars 2018, le loyer s'élevait depuis le 1er janvier 2014 à la somme de 138.822,93 € HT par an, de sorte que le montant des loyers exigibles sur la période s'élevait à 890.780,46 € HT, tandis que le montant des loyers facturés s'élevait quant à lui à 898.448,07 € HT, induisant un trop-versé de loyer par le preneur de 7.667,61 € HT = 9.201,13 € TTC,

- le paragraphe 3 de l'article "Loyer et accessoires" du bail du 22 février 2008 stipule que le dépôt de garantie est fixé à un terme trimestriel de loyer. Son montant doit par conséquent s'élever à 34.705,73 € HT sur la base d'un loyer annuel au 1er janvier 2014 de 138.822,93 € HT. Au vu du décompte du bailleur figurant dans ses conclusions, le dépôt de garantie actualisé à la suite des indexations successives s'élève à 37.016,62 € HT, ce dont il résulte un trop-versé de 2.310,89 € que la société [Adresse 1] devra restituer à la SAS Lea Express dès lors qu'il n'est pas contesté que cette dernière a régulièrement payé le complément de dépôt de garantie appelé par le bailleur à la suite des indexations successives du loyer.



La SAS Lea Express conteste ce chef du jugement et sollicite la condamnation de la Société Civile [Adresse 1] à lui verser 113.240,88 € TTC au titre des loyers trop versés arrêtés au 31 décembre 2019 et 5.766,2 € TTC au titre du trop versé du dépôt de garantie, en faisant valoir en substance que l'action destinée à voir déclarée non-écrite une clause d'indexation ne serait soumise à aucun délai de prescription, de sorte que la clause doit être réputée n'avoir jamais pu être mise en 'uvre depuis la conclusion du bail.



Elle ajoute que la répétition de l'indu doit être déterminée en fonction du loyer de base et non du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription et donc un loyer de 125.000 € annuels hors charges et taxes, de sorte que déduction faite des remboursements déjà effectués par le bailleur la SCI [Adresse 1] resterait débitrice envers la SAS Lea Express de la somme de 113.240,88 € au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 31 mai 2020, à laquelle il convient d'ajouter le trop-versé au titre du dépôt de garantie à hauteur de 5.766,62 €. 



La Société Civile [Adresse 1] s'oppose à cette argumentation et sollicite à titre subsidiaire la confirmation du jugement de ce chef, en déduisant toutefois la somme de 2.832,42 € TTC soit un montant total de 8.679,60 € TTC.



Au soutien de ses prétentions, la Société Civile [Adresse 1] argue que les effets de la déclaration de la non existence d'une clause d'indexation sont soumis à la prescription. 



Au cas d'espèce, la cour rappelle que les sommes indûment versées en vertu d'une clause sensée n'avoir jamais existé doivent être restituées et l'action pour la voir déclarer non écrite n'est pas soumise à prescription. 



En revanche, la demande en répétition de l'indu est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil, de sorte que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.



Le premier juge doit donc être approuvé d'avoir calculé la créance de restitution au bénéfice de la SAS Lea Express sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, en l'espèce le 18 février 2014, l'assignation introductive d'instance ayant été délivrée le 18 février 2019 et ayant interrompu à cette date le délai quinquennal de prescription.



Ainsi, le calcul réalisé par le premier juge sera confirmé dans son principe, la cour l'infirmant cependant sur le quantum afin de tenir compte de la somme de 2.832,42 € remboursée par la Société Civile [Adresse 1] à la SAS Lea Express en 2021, sur lequel les parties s'accordent.



Le jugement sera confirmé également sur le montant de la restitution du complément de dépôt de garantie, ainsi que sur le jeu des intérêts, point non contesté par les parties.



3) Sur les demandes accessoires



Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge. 



En outre, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;





Infirme le jugement rendu le 14 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/02185 sur le montant du trop perçu de loyer ;



Statuant à nouveau,



Condamne la Société Civile [Adresse 1] à verser à la SAS Lea Express la somme de 8.679,60 € TTC à titre de trop perçu de loyers ;



Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ;



Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.





La greffière, La présidente,