Cour d'Appel · 2ème Chambre — 4 avril 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 04 Avril 2024 



N° RG 23/00595 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HG7F



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de BONNEVILLE en date du 09 Mars 2023, RG 23/00002



Appelantes



SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [H] dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal 



SASU AUTOCARS PAYS DE SAVOIE (APS) dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal



Représentées par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SASU CB CONSEILS, avocat plaidant au barreau de LYON



Intimés



Mme [I] [E] veuve [W]

née le 05 Janvier 1943 à [Localité 14] (ITALIE), demeurant [Adresse 1] - [Localité 10]



M. [Y] [W]

né le 25 Juin 1966 à [Localité 16], demeurant [Adresse 6] [Localité 9]



M. [L] [W]

né le 21 Avril 1968 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3] - [Localité 10]





M. [V] [W]

né le 12 Juin 1969 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2] - [Localité 10]



Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D'AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON



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Mme [U] [G]

née le 30 Juin 1969 à [Localité 15], exerçant sous l'enseigne ARCANE IMMOBILIER demeurant [Adresse 4] - [Localité 11]



Représentée par de la SELARL SERRATRICE/BOGGIO, avocat au barreau de BONNEVILLE



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 23 janvier 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI [H] a acquis, par acte authentique du 31 octobre 2022, une maison d'habitation auprès de Mme [I] [E], veuve [W], M. [Y] [W], M. [L] [W] et M. [V] [W] (les consorts [W]), le mobilier s'y trouvant étant quant à lui vendu à la société Autocars Pays de Savoie. Cette vente a été conclue avec l'intervention de Mme [U] [G], agent immobilier exerçant sous l'enseigne Arcane immobilier, à laquelle les vendeurs avaient confié un mandat de vente.



Dès avant l'acte authentique, la SCI [H] a donné ce bien à bail commercial à la société Autocars Pays de Savoie afin d'y loger des salariés. 



A la suite de l'achat, la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie auraient découvert des problèmes d'humidité et des fissures une fois la maison vidée de ses meubles. 



Un procès-verbal a été dressé par huissier de justice, le 10 novembre 2022, afin de faire constater les désordres.



Par actes des 21 et 22 décembre 2022, la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie ont fait assigner les consorts [W] et Mme [G] en référé devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de faire procéder à une expertise.



L'ensemble des défendeurs ont comparu en soulevant l'irrecevabilité de la demande en ce qu'elle est formée par la société Autocars Pays de Savoie, et se sont opposés à la demande d'expertise.



Par ordonnance contradictoire du 9 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville a :


déclaré irrecevable la société Autocars Pays de Savoie en sa demande d'expertise,

rejeté la demande d'expertise de la SCI [H],

condamné in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer la somme de 2 000 euros à Mme [G] et la somme de 2 500 euros aux consorts [W], 

condamné la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie aux entiers dépens. 




Par déclaration du 11 avril 2023, la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie ont interjeté appel de cette décision.



Par conclusions notifiées le 4 décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie demandent en dernier lieu à la cour de : 




déclarer la SCI [H] recevable en ses demandes, 

infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :


- déclaré irrecevable la société Autocars Pays de Savoie en sa demande d'expertise,

- rejeté la demande d'expertise de la SCI [H],

- condamné in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer la somme de 2 000 euros à Mme [G] et la somme de 2 500 euros aux consorts [W], 

- condamné la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie aux entiers dépens,

Statuant à nouveau, 

Vu l'article 145 du code de procédure civile, 


déclarer recevables et biens fondées les demandes des sociétés [H] et Autocars Pays de Savoie,

désigner tel expert qu'il appartiendra aux fins de :


- se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants, 

- se faire communiquer l'assignation délivrée, et tous documents utiles à l'accomplissement de la mission, notamment les polices d'assurances, 

- décrire les désordres allégués par les sociétés [H] et Autocars Pays de Savoie, en indiquer la date d'apparition, le siège et l'importance et en rechercher les causes, 

- dire s'ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, 

- préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux, 

- fournir tous éléments de faits de nature à évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d'exploitation, 

- en cas d'urgence, autoriser la SCI [H] à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux indispensables à la bonne conservation de l'immeuble,

- répondre aux dires des parties dans le cadre de l'établissement d'un pré-rapport et déposer son rapport ensuite,


dire et juger que l'expertise sera rendue opposable à Mme [G], agent immobilier,

allouer à la SCI [H] et à la société Autocars Pays de Savoie la somme de 5 000 euros en applications des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

réserver les dépens. 




Par conclusions notifiées le 17 novembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les consorts [W] demandent en dernier lieu à la cour de : 



Vu les articles 31, 32, 122 et 145 du code de procédure civile, 

Vu les articles 1103, 1641, 1642 et 1643 du code civil, 



A titre principal, 


confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : 


- déclaré irrecevable la société Autocars Pays de Savoie en sa demande d'expertise,

- rejeté la demande d'expertise de la SCI [H],

- condamné in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer la somme de 2 000 euros à Mme [G] et la somme de 2 500 euros aux consorts [W], 



A titre subsidiaire, 


déclarer que la SCI [H] est irrecevable,




En tout état de cause, 


condamner la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à verser la somme de 5 000 euros, chacune, à Mme [I] [W], M. [Y] [W] et M. [V] [W], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie aux entiers dépens de l'instance. 




Par conclusions notifiées le 21 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [U] [G] demande en dernier lieu à la cour de :




recevoir l'appel interjeté le 11 avril 2023 par la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie contre l'ordonnance déférée,

le disant mal fondé, les en débouter intégralement,

partant, dire et juger la société Autocars Pays de Savoie dépourvue de qualité et d'intérêt à agir, 

en conséquence, la débouter de l'intégralité de ses prétentions, 

dire et juger n'y avoir lieu à expertise,




En conséquence, 


débouter la SCI [H] de l'intégralité de ses prétentions, 

confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer à Mme [G] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

en cause d'appel, condamner in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer à Mme [G] une indemnité supplémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




L'affaire a été clôturée à la date du 4 décembre 2023 et renvoyée à l'audience du 23 janvier 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 4 avril 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la qualité pour agir de la société Autocars Pays de Savoie 



La société Autocars Pays de Savoie fait grief à la décision déférée de l'avoir déclarée irrecevable faute d'avoir qualité pour agir alors que, selon elle, en qualité de preneur à bail commercial et donc d'occupant des lieux elle a qualité à agir.



Les intimés concluent à la confirmation de l'ordonnance en soutenant que la société Autocars Pays de Savoie, qui n'est intervenue à l'acte de vente que pour acheter le mobilier, lequel n'est pas concerné par les désordres allégués.



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 31 du code de procédure civile dispose que, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.





En l'espèce, la demande d'expertise concerne l'état du bien vendu par les consorts [W] à la SCI [H], sur lequel la société Autocars Pays de Savoie bénéficie d'un bail commercial pour y loger ses salariés.



Ainsi, même si elle est tiers au contrat de vente de l'immeuble lui-même, elle a à la fois qualité et intérêt à agir aux fins d'expertise, puisqu'elle peut rechercher la responsabilité délictuelle des vendeurs sur le fondement d'un manquement à ce contrat pour des troubles qu'elle pourrait subir dans son occupation.



La décision sera donc réformée de ce chef et la société Autocars Pays de Savoie sera déclarée recevable.



Sur la demande d'expertise



Les appelantes font grief à la décision déférée d'avoir rejeté leur demande d'expertise des désordres affectant le bien vendu, alors, selon elles, que la visite des



lieux meublés ne leur a pas permis de déceler l'état réel du bien acquis.



Les intimés sollicitent la confirmation du rejet de la demande d'expertise, les sociétés [H] et Autocars Pays de Savoie ayant pu visiter le bien à plusieurs reprises avant la vente, visites complétées par un rapport d'expertise sur l'état du bien, dont le rez-de-chaussée a toujours été décrit comme insalubre. Tous les désordres allégués étaient apparents avant la vente.



En application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Il appartient à celui qui sollicite une expertise sur ce fondement d'établir le motif légitime fondant sa demande et de caractériser l'existence d'un litige potentiel.



En l'espèce, l'acte de vente contient une clause sur l'état du bien qui stipule que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents,

' des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

' si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité.

' ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».



Les pièces produites aux débats révèlent que la SCI [H] est entrée en négociations avec Mme [G], mandataire des consorts [W], dès le mois mars 2022 et que l'acquéreur a visité le bien à au moins trois reprises, l'une de ces visites s'étant déroulée avec l'assistance de son propre maçon pour l'estimation des travaux à réaliser.



Le dossier de vente comprend un rapport d'état du bien établi par la société Pro Gest BTP le 2 janvier 2022 (pièce n° 3 des consorts [W]), dont la SCI [H] ne conteste pas avoir eu connaissance. Ce rapport met en évidence l'ensemble des fissures constatées par l'huissier de justice mandaté par la SCI [H] après la vente (procès-verbal de constat du 10 novembre 2022, soit immédiatement après la vente). Elles étaient donc à l'évidence apparentes avant la vente. Le rapport du 2 janvier 2022 indique précisément les fissures nécessitant ou non une intervention ou une surveillance particulière.



Concernant l'état vétuste du rez-de-chaussée, il résulte de l'annonce de mise en vente du bien que celle-ci précisait que le bien comporte « au RDC, un appartement de type 4 à rénover entièrement de 97 m² » (pièce n° 6 de Mme [G]). Les échanges intervenus au cours de la négociation révèlent que M. [X], gérant de la SCI [H], avait une parfaite connaissance de l'état du bien, puisqu'il a lui-même estimé le montant des travaux à réaliser à 200 000 euros (pièce n° 9 de Mme [G]). Ce point a d'ailleurs conduit les consorts [W] à accepter un prix inférieur à celui auquel ils prétendaient.



Concernant l'encombrement du bien et l'impossibilité de vérifier l'état du bien dont les appelantes se prévalent, il convient de préciser qu'il ne peut être fait reproche aux vendeurs de n'avoir pas libéré les lieux des meubles puisque ceux-ci ont été acquis par la société Autocars Pays de Savoie. Les vendeurs n'avaient donc pas l'obligation de vider la maison avant la vente, et il n'apparaît pas que les meubles présents n'auraient pu être aisément déplacés pour vérifier l'état des murs.



En tout état de cause, et compte tenu du nombre de visites réalisées, des nombreux documents fournis permettant de se convaincre de l'état du bien, des constatations mêmes de l'huissier le 10 novembre 2022, qui mettent en évidence que l'ensemble des désordres allégués étaient manifestement apparents au jour de la vente, et des clauses de l'acte de vente, la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie n'établissent pas l'existence d'un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.



C'est donc à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le premier juge a rejeté la demande d'expertise.



Sur les demandes accessoires 



Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [W] et de Mme [G] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer :

- aux consorts [W] la somme de 4 000 euros,

- à Mme [G] la somme de 2 000 euros,

 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie, qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville le 9 mars 2023, mais seulement en ce qu'elle a déclaré irrecevable la société Autocars Pays de Savoie en sa demande d'expertise,



Statuant à nouveau de ce seul chef,



Déclare la société Autocars Pays de Savoie recevable en sa demande d'expertise, mais au fond l'en déboute,



Confirme pour le surplus l'ordonnance déférée,



Y ajoutant,



Condamne in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie à payer :

- à Mme [I] [E], veuve [W], M. [Y] [W], M. [L] [W] et M. [V] [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- à Mme [U] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la SCI [H] et la société Autocars Pays de Savoie aux entiers dépens de l'appel.



Ainsi prononcé publiquement le 04 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente