Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 4 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 04 AVRIL 2024



N° 2024/185 









Rôle N° RG 23/13393 N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCLW







S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE B.L.S





C/



Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 7]















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Laure ATIAS



Me Alain- David POTHET













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de DRAGUIGNAN en date du 22 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01071.





APPELANTE



S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE B.L.S 

immatriculée au RCS de FREJUS sous le numéro 430 166 918 

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] - [Localité 5]



représentée par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,



INTIMÉ



Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 7] 

[Adresse 7] - [Localité 5]

représenté par son syndic en exercice NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 4], immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099, et également sur place par son établissement Agence NEXITY LAMY [Adresse 3] [Localité 6], pris en la personne de son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



assigné à jour fixe le 13 novembre 2023 à domicile, 



représentée et plaidant par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Joseph-André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































































Faits, procédure et prétentions des parties :



En vertu de deux jugements devenus définitifs rendus les 8 septembre 2015 et 16 décembre 2020 par le tribunal de grande instance de Draguignan, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait délivrer à la société civile immobilière B.L.S, le 20 octobre 2022, un commandement de payer valant saisie immobilière pour avoir paiement de la somme de 49 052,17 euros en principal, intérêts et frais, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant sur la commune de [Localité 5] (Var) avenue de la plage, lieudit [Adresse 7], plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan le 27 janvier 2023.



Ce commandement publié le 2 décembre 2022 étant demeuré infructueux il a fait assigner la débitrice à l'audience d'orientation à laquelle la SCI B.L.S a soulevé diverses contestations et demandé à être autorisée à vendre amiablement les biens saisis.



Par jugement d'orientation du 22 septembre 2023 le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a pour l'essentiel :

' débouté la SCI B.L.S de ses contestations ;

' mentionné la créance du syndicat des copropriétaires pour un montant de 49 052,17 euros provisoirement arrêté en intérêts au 30 septembre 2022, sans préjudice des intérêts postérieurs jusqu'à parfait paiement ;

' autorisé la vente amiable des biens saisis et fixé à la somme de 250 000 euros le prix en deça duquel l'immeuble ne pourra être vendu,

' condamné la SCI B.L.S à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Cette décision a été signifiée à la SCI B.L.S le 18 octobre 2023, qui en a interjeté appel par déclaration du 27 octobre suivant.



Par ordonnance du 2 novembre 2023 elle a été autorisée à assigner à jour fixe et la copie de l'assignation délivrée à cette fin a été remise au greffe avant la date fixée pour l'audience, conformément aux dispositions de l'article 922 alinéa 2 du code de procédure civile.



Aux termes de ses écritures transmises au greffe le 27 octobre 2023 et signifiées à l'intimé le 13 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour l'exposé complet de ses moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris ce qu'il a : 

 - débouté la société B.L.S de l'ensemble de ses demandes et contestations ; 

- dit que le syndicat des copropriétaires poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI B.L.S pour une créance liquide et exigible, d'un montant de 49 052,17 euros, décompte de sa créance provisoirement arrêté en intérêts au 30 septembre 2022, sans préjudice des intérêts postérieurs jusqu'à parfait paiement ; 

- condamné la société B.L.S à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Statuant à nouveau, 

- dire et juger que la SCI B.L.S détient une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre du syndicat des copropriétaires d'un montant de 12 500 euros qu'il conviendra de compenser avec les sommes dues au syndicat des copropriétaires, 

- ordonner la compensation des sommes d'argent à l'égard du syndicat des copropriétaires, 

Par conséquent, 

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires détient une créance de (49 052,17 - 12 500) 36 552,17 euros à l'encontre de la SCI BLS et fixer sa créance à ce montant, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société BLS la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 







Au soutien de sa demande elle énumère les différentes décisions judiciaires portant condamnations, à son profit, du syndicat des copropriétaires à des frais irrépétibles et au titre d'une liquidation d'astreinte, pour un montant total de 12 500 euros qui doit se compenser avec la créance du poursuivant.



Par écritures en réponse notifiées le 14 novembre 2023, auxquelles il est référé pour le détail de ses moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a rejeté la demande de compensation.

A titre subsidiaire, 

- confirmer la décision en toutes ses dispositions en ce que le juge de l'exécution n'est pas compétent pour opérer des décomptes qui devaient se régler dans le cadre de la vente du bien immobilier par la SCI B.L.S et des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre infiniment subsidiaire, et si la cour se déclarait compétente pour établir le décompte,

- constater que la SCI B.L.S est bien créancière à l'égard du syndicat des copropriétaires par des décisions définitives, d'une somme de 12.500 euros,

- constater que le syndicat des copropriétaires est créancier de la SCI B.L.S pour une somme totale de 19 105,54 euros à la suite de l'arrêt de cette cour du 21 septembre 2023,

Et en conséquence,

- fixer la créance due par la SCI B.L.S au syndicat des copropriétaires à la somme totale de 49 052,17 euros majorée de la somme de 6 605,54 euros après compensation des sommes de part et d'autre au titre des jugements et arrêts rendus en terme de frais et dépens majorée encore des charges dues entre le 9 janvier 2019 arrêtée au 8 novembre 20203 d'une somme de 20 057,31 euros soit un total de 75 715,02 euros. 

- constater que le syndicat des copropriétaires est également créancier de la SCI B.L.S au titre des charges de copropriété impayées depuis le 9 janvier 2019 et arrêtées au 8 novembre 2023, d'une somme de 20 057,31 euros.

- condamner la SCI B.L.S à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- la condamner aux dépens.



A cet effet il relève que l'appelante ne justifie pas de la signification et du caractère définitif des décisions judiciaires dont elle se prévaut au soutien de sa demande de compensation, et note que la créance qu'elle invoque est largement réduite en cause d'appel.



Il admet qu'elle peut se prétendre créancière de la somme totale de 12 500 euros qu'elle revendique mais qu'elle demeure débitrice de charges de copropriété s'élevant pour les années 2009 à 2023 , à un montant de 20 057, 31 euros. Il ajoute que la condamnation prononcée à son encontre à la somme de 5 000 euros au titre d'une liquidation d'astreinte, n'est pas due aux termes d'un arrêt de cette cour en date du 21 septembre 2023, de sorte qu'il peut en demander la restitution et qu'en vertu du même arrêt il est créancier à l'égard de la SCI B.L.S à hauteur de 3 000 euros de frais irrépétibles outre les dépens comprenant les frais d'expertise, majorés des frais d'huissier. 



Il estime qu'il suffisait d'attendre la vente amiable du bien saisi, autorisée par le premier juge, 

pour avoir l'état daté fourni par le syndicat des copropriétaires, et éventuellement, dans le cadre de l'avis de mutation et de l'opposition qu'il signifiera en vertu de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, pour voir procéder à des contestations sur les décomptes des sommes sans que la juridiction de céans soit compétente.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'appel est limité au montant de la créance du poursuivant ;



L'article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution dispose en effet que le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ;



Cette créance est celle constatée par les titres exécutoires qui fondent la saisie, en l'espèce les jugements du 8 septembre 2015 et du 8 décembre 2020 ayant condamné la société B.L.S au paiement de charges échues et impayées sur plusieurs années et jusqu'au 1er janvier 2020 ;



Le syndicat des copropriétaires n'est donc pas fondé, pour faire échec à l'exception de compensation opposée par la société B.L.S, à se prévaloir d'une créance de charges de copropriété impayées postérieure aux deux titres exécutoires sus-visés ni de décisions de condamnations ultérieures;



L'appelante se prévaut d'une extinction partielle de sa dette en raison d'une compensation avec sa propre créance ;



Selon l'article 1347 du code civil 'la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.'



Les pièces qui faisaient défaut en première instance pour justifier de l'exception de compensation soulevée par la société B.L.S sont produites en cause d'appel et le montant de la créance qu'elle revendique a été notablement minoré à hauteur de cour ;



Il résulte des décisions de justice communiquées en appel, que le syndicat des copropriétaires, qui ne le discute pas, a été condamné à payer à la société B.L.S une somme totale de 12 500 euros au titre de frais irrépétibles et liquidation d'une astreinte, par jugement rendu le 9 août 2016 par le tribunal de grande instance de Draguignan, arrêt de cette cour du 7 juin 2018, ordonnance de référé du premier président de la même juridiction rendue le 8 décembre 2017 et enfin par arrêt d'appel du 6 juin 2019 ;



Si la preuve de la notification de ces décisions de justice n'est pas rapportée il n'en demeure pas moins que la compensation judiciaire peut être prononcée, en application de l'article 1348 du code civil selon lequel 'la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.'



Il y a donc lieu d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties et, par infirmation du jugement déféré, de mentionner la créance du syndicat des copropriétaires pour un montant de 36 552,17 euros, outre intérêts à compter du 30 septembre 2022 jusqu'à parfait paiement.



Le présent appel résulte d'une carence de la société B.L.S , en première instance, dans l'administration de la preuve de sa créance. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dont aucune considération d'équité ne commande de faire bénéficier le syndicat des copropriétaires.



La partie perdante supporte les dépens, ils seront donc à la charge du syndicat des copropriétaires.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant après en voir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

 

INFIRME le jugement d'orientation entrepris sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la copropriété La Galiotte,



STATUANT à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties ;





DIT en conséquence que le syndicat des copropriétaires de la copropriété La Galiotte poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société B.L.S pour une créance liquide et exigible de 36 552,17 euros outre intérêts à compter du 30 septembre 2022 et jusqu'à parfait paiement ;



DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété La Galiotte aux dépens d'appel





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE