Tribunal Judiciaire · Service des référés — 4 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50694 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32NA

N° : 1

Assignation du :
25 Janvier 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 04 avril 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société AXIMONIAL, SARL
[Adresse 2] 
[Localité 4]

La société AXIMONIAL S.A.R.L. 
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Me Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS - #C0110

DEFENDERESSE

La société S.A.S. FONCIA [Localité 6] EST
[Adresse 3]
[Localité 5]

non constituée 






DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le 27 juin 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété, a désigné la société AXIMONIAL en qualité de syndic de l'immeuble, en lieu et place de la société FONCIA [Localité 6] EST.

Faute d'obtenir la communication de l’intégralité des documents afférents à l'immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] et son syndic en exercice, la société AXIMONIAL, ont fait assigner la société FONCIA [Localité 6] EST , au visa des articles 18-1 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de articles 1302 et suivants du code civil, par acte d’huissier en date du 25 janvier 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins de voir :

- “Condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à remettre au Cabinet AXIMONIAL, sous astreinte de 300€ par jour de retard et par document manquant, passé un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance à intervenir : 

o Le grand livre de l’exercice 2021/2022, 
o La balance de l’exercice 2021/2022, 
o Le relevé général des dépenses de l’exercice 2022/2023 (incluant toutes les factures, appels de fonds, relevé de compte individuel des copropriétaires …),

- Condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à payer à titre provisionnel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 487,07€ en restitution des honoraires indument perçus, 

- Condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à payer à titre de provision à valoir sur les dommages intérêts, au Cabinet AXIMONIAL et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 2.500€, chacun,

- Condamner la société FONCIA [Localité 6] EST à payer au Cabinet AXIMONIAL et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- La condamner aux entiers dépens”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.







A l’audience du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué que la société défenderesse n’avait pas remis les pièces sollicitées ni restitué les honoraires spécifiques facturés le 15 février 2022 pour 487,07 euros sans justification d’une prestation particulière pour les travaux concerné. Il a maintenu ses demandes au titre des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens, excipant de la résistance abusive de la société défenderesse et du préjudice subi par le syndic de copropriété n’ayant pas disposé des pièces pour le fonctionnement de la copropriété après sa désignation.

Assignée à personne morale, la société FONCIA [Localité 6] EST n’a pas constitué d’avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.


MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande de communication de documents sous astreinte :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
“ En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.








Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises : «  Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence.

En l’espèce, la société FONCIA [Localité 6] EST est l’ancien syndic de la copropriété jusqu’au 27 juin 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, pour l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 7], un nouveau syndic, en la personne de la société AXIMONIAL.

Il ressort du bordereau de transmission de pièces administratives signées par l’ancien et le nouveau syndics qu’il a été remis à la société AXIMONIAL, un état des dépenses pour les années 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 ainsi que les factures pour les deux dernières années, les annexes et état des dépenses outre les factures au 30/09/2022, un état des dépenses et les factures au 12 septembre 2023, une liasse comptable au 30 septembre 2023, une balance au 12 septembre 2023, un grand livre au 12 septembre 2023, les relevés de banque des mois d’avril, mai, juin jusqu’au jour du bordereau (SG), juin, juillet 2023 (Banque populaire), les clés de répartition, les décomptes de charges au 30 septembre 2022 à diffuser aux copropriétaires.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’après la sollicitation résultant de la délivrance de l’assignation au 25 janvier 2024, la société FONCIA [Localité 6] EST n’a pas remis à la société AXIMONIAL le grand livre de l’exercice 2021/2022, la balance de l’exercice 2021/2022 ni le relevé général des dépenses de l’exercice 2022/2023 sollicités.
Il ressort des dispositions précitées que l’ancien syndic est tenu de remettre les documents comptables du syndicat.
La société défenderesse défaillante n’a allègué aucune impossibilité ni opposé aucun argument concernant la transmission de ces documents, de sorte qu’il sera fait droit à la demande dans les termes du dispositif de l’assignation.
Afin d’assurer l’efficacité de la condamnation et compte tenu de la lettre de mise en demeure adressée par l’actuel syndic de l’immeuble à la défenderesse ainsi que de la persistance du défaut de communication pendant procédure en cours, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire dans les conditions fixées au dispositif de l’ordonnance.

La société AXIMONIAL et le syndicat des copropriétaires maintiennent leur demande de dommages et intérêts pour la somme de 2.500 € chacun en réparation du préjudice subi à la suite du défaut de communication de pièces de la copropriété.

Devant la carence partielle de la société FONCIA [Localité 6] EST à s’exécuter, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en demande, une indemnité provisionnelle de 500 euros à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice consécutif à l’obtruction abusive apportée à sa bonne gestion courante, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. La société AXIMONIAL ne justifiant pas de la réalité du préjudice subi distinct de sa mission de syndic en exercice, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur la demande de restitution provisionnelle
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation.Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
Le syndicat des copropriétaires excipe de la facturation indue d’honoraires spécifiques par son ancien syndic concernant des travaux de portes et de remplacement d’éléments de sécurité incendie au 15 février 2022.
Il communique pour en justifier un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 15 mars 2022, votant la réalisation de ces travaux et les honoraires du syndic pour les montants de 437,40 euros et 49,57 euros TTC.

Il sera relevé d’une part l’absence de justificatif du paiement de ces honoraires par le syndicat des copropriétaires à la société défenderesse et d’autre part, le vote de ces honoraires en assemblée générale, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de la créance de restitution du syndicat des copropriétaires ne présente pas l’évidence requise en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires
La société défenderesse défaillante, ne s’étant exécutée de son obligation de communication de l’intégralité des pièces du syndicat des copropriétaires après la délivrance de l’assignation, sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société AXIMONIAL, une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1.000 euros.
Le surplus des demandes présentées à ce titre est rejeté.







PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST à remettre à la société AXIMONIAL, en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], les documents suivants :
- le grand livre de l’exercice 2021/2022, 
- la balance de l’exercice 2021/2022,
- le relevé général des dépenses de l’exercice 2022/2023 et ses justificatifs,
et ce, sous astreinte provisoire de 60 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une période de trois mois ;
 
Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société AXIMONIAL :
- la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice,
- la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de restitution par provision de la somme de 487,07 euros ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de la société AXIMONIAL;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FONCIA [Localité 6] EST aux dépens de l’instance ;
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi fait à Paris, le 4 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,


Pascale GARAVELViolette BATY