Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 4 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/07342 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5XN
N° de MINUTE : 24/00550

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COPRO 2 A, SARL, prise en la personne de ses représentaux légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEURS

Monsieur [K] [C]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté

Monsieur [U] [C]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Février 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

MM. [C] sont propriétaires des lots 531, 5606 et 1674 au sein de la résidence le [Adresse 4], à [Localité 5] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. 


Par exploit du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a assigné MM. [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du code civil, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:
- 8.080,28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (3e trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 ;
- 866,72 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 ;
- 2.500 euros solidairement à titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile
- outre les dépens

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de MM. [C] par la présence de leur nom sur le tableau des occupants la boite aux lettres et l’interphone de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, MM. [C] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 février 2024 et mise en délibéré au 4 avril 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires arrêté au 13 juillet 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 06/10/2020, 17/06/2021, 14/04/2022 ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner MM. [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.080,28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (3e trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.


En l’espèce, seule la mise en demeure du 22 mai 2023 ayant fait courir les intérêts moratoires a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure. Cette mise en demeure n’est toutefois pas facturée en tant que tel aux termes du décompte (pièce n°5). Les autres mises en demeure ou relance ne sont pas postérieure à la mise en demeure du 22 mai 2023 et ne sont pas nécessaire à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Les frais pour le suivi contentieux et le recouvrement correspondent à des diligences fournies par le syndic qui entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires.

Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.





Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que MM. [C] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. MM. [C] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par jugement de la juridiction de proximité du Raincy du 3 mars 2022 sans qu’ils ne modifient leurs pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de MM. [C] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, MM. [C] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros.


Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre MM. [C] pour le paiement des charges de copropriété. La condamnation des défendeurs au paiement des charges sera donc prononcée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.


Sur les autres demandes

MM. [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

MM. [C] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne MM. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à [Localité 5] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 8.080,28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023 (3e trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 ;


Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne MM. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à [Localité 5] (93) la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum MM. [C] aux dépens ;

Condamne in solidum MM. [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], à [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 04 avril 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER