Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 3 avril 2024

N° RG 23/00282 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIWR







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 3 AVRIL 2024









DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/02414

Tribunal judiciaire de Rouen du 12 décembre 2022





APPELANTE :



SARL YOCAS

RCS de Rouen 507 535 730

[Adresse 9]

[Localité 8]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Agnès HAVELETTE, avocat au barreau de Rouen







INTIMEES :



SCP [I]-[M]-DAUTRESIRE-COLLETER-COLLIN

[Adresse 10]

[Localité 12]



représentée et assistée par Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre





SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre





CAISSE RÉGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES

[Adresse 5]

[Localité 7]



représentée et assistée par Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 31 janvier 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER 





DEBATS :



A l'audience publique du 31 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 3 avril 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 12 novembre 2007 dressé par Me [G] [I], notaire au [Localité 12] au sein de la Scp [L] [O] et [G] [I], notaires associés, la commune d'[Localité 11] a vendu à la Sci Wk un local professionnel ou commercial occupant le côté nord-ouest du rez-de-jardin, constituant le lot n°1 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2], [Localité 11], et cadastré section AC n°[Cadastre 4], ainsi qu'un terrain situé à la même adresse et cadastré section AC n°[Cadastre 3], le tout pour le prix de 

112 500 euros.

 

Le 24 septembre 2012, à la demande de la Sci Wk, Me [L] [O] a établi une attestation certifiant que : 'L'ensemble immobilier situé à [Localité 11], [Adresse 2] comprenant :

Un Bâtiment unique à usage professionnel ou commercial, situé en façade sur la route de [Localité 13], divisé comme suit :

- Au rez de jardin : Deux locaux à usage professionnel ou commercial

- Au rez de chaussée : Quatre locaux à usage professionnel ou commercial

Eau - Electricité - Tout à l'égout-

Figurant au cadastre de ladite Commune sous la relation suivante : 

Section AC N°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 14] Surface 00ha24a01ca

Appartenant à la SCI WK, peut être évalué aux alentours de TROIS CENT MILLE EUROS (300.000 euros) net vendeur, compte tenu du marché actuel.'. 



Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire de la Sci Wk du 1er octobre 2012, la Sarl Yocas a effectué un apport en numéraire de 80 000 euros, à concurrence de 500 euros au titre de l'augmentation du capital passant de 1 000 à 1 500 euros, moyennant l'attribution de 50 parts sociales créées à cette occasion, et de 

79 500 euros constatés au compte 'prime d'apport'. 



Par actes sous signature privée du même jour, M. [E] [D] et Mme [N] [J], coassociés de la Sci Wk, ont cédé chacun à la Sarl Yocas 25 parts de la Sci au prix de 40 000 euros, soit une somme totale de 80 000 euros.



La Sarl Yocas, qui détenait 66,67 % des parts de la Sci Wk (100 sur les 150 existantes), est devenue sa gérante le 24 novembre 2016.



Le 9 octobre 2018, la Sci Wk a vendu ses biens immobiliers à la société Td Seine au prix de 165 000 euros. 



Suivant actes d'huissier de justice du 20 mai 2019, la Sarl Yocas, estimant que la Scp [L] [O] et [G] [I] devenue la Scp [I] et [M] avait commis une erreur de montant dans l'attestation du 24 septembre 2012 sur laquelle avaient été déterminés le prix d'acquisition des parts de la Sci Wk et les conditions de l'augmentation du capital, l'a faite assigner en responsabilité professionnelle devant le tribunal de grande instance de Rouen. Le 21 mai 2019, elle a également mis en cause la Caisse régionale de garantie des notaires et la société Mma Iard, assureur de la Scp. 



Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- déclaré irrecevable, comme étant prescrite, l'action engagée par la Sarl Yocas, 

- condamné la Sarl Yocas à verser à la Scp [I] & [M] et la Sa Mma Iard une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sarl Yocas à verser à la Caisse régionale de garantie des notaires une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- condamné la Sarl Yocas aux entiers dépens.



Par déclaration du 23 janvier 2023, la Sarl Yocas a formé un appel contre le jugement.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, la Sarl Yocas demande de :

- voir infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 12 décembre 2022 en toutes ses dispositions, 

- voir reformer le jugement en ce qu'il a :

. déclaré irrecevable, comme étant prescrite, l'action engagée par la Sarl Yocas, 

. condamné la Sarl Yocas à verser à la Scp [I] et [M] et la Sa Mma Iard une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamné la Sarl Yocas à verser à la Caisse régionale de garantie des notaires une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamné la Sarl Yocas aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

- se voir déclarer recevable en son action à l'encontre de la Scp [I] et [M], 

- voir rejeter toutes fins de non-recevoir ou exceptions de procédure dirigées à son encontre ; 



Vu l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil,

- voir condamner la Scp [I] et [M], la société Mma Iard la garantissant, à lui verser la somme de 148 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019, date de la signification de l'assignation, au titre du préjudice subi, 

- voir déclarer recevable et bien fondé son appel au titre des condamnations mises à sa charge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Caisse régionale de garantie des notaires et de la société Mma Iard, 

- voir débouter la Caisse régionale de garantie des notaires, la société Mma Iard, et la Scp [I] et [M] de toute demande formulée à son encontre, 

- voir condamner la Scp [I] et [M], la société Mma Iard à lui verser ensemble la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 

5 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, selon l'article 699 du code précité. 



Elle avance que le tribunal a fait une appréciation erronée du point de départ de la prescription quinquennale encourue, lequel est la date de réalisation du dommage à savoir en l'espèce la cession de l'immeuble de la Sci Wk en octobre 2018 à un prix très nettement inférieur à l'évaluation établie en 2012 ; qu'avant cette date, elle ne pouvait avoir connaissance de l'étendue de son préjudice ; qu'il est évident que, si elle avait eu connaissance le 1er octobre 2012 de l'erreur commise par le notaire et de la valeur réelle de l'immeuble, elle n'aurait jamais investi dans la Sci Wk ; qu'il ne lui appartenait pas d'identifier l'erreur du notaire alors que ce dernier a été capable de la commettre et de ne pas lui-même l'identifier ; que son action n'est donc pas prescrite. 



Elle fait valoir sur le fond que la Scp [O] et [I] a commis une erreur grossière dans la détermination de l'assiette de l'immeuble appartenant à la Sci Wk alors qu'elle n'en était propriétaire que d'une partie ; qu'étant l'auteur de l'acte d'acquisition de cet immeuble par la Sci Wk et par définition en sa qualité de professionnelle, la Scp [O] et [I] connaissait parfaitement l'étendue de l'achat et la valeur de ce bien dont elle n'a pas pris la peine de vérifier l'assiette. 



Elle indique que, contrairement à ce qu'affirment les intimées, l'évaluation de 

300 000 euros ne correspond pas à la valeur des six lots composant l'ensemble immobilier qui lui est très supérieure ; que les intimées ne justifient pas des démarches réalisées par la Scp [O] et [I] pour aboutir à cette évaluation ; que l'argument développé par ces dernières sur la justification de la valorisation de 300 000 euros au regard de la rentabilité de l'immeuble est inadapté à la situation de la Sci Wk qui à l'époque connaissait des difficultés financières, le fonds de commerce, objet du bail, n'étant plus exploité et le loyer non réglé, ce qui ne permettait plus à celle-ci de s'acquitter des échéances de remboursement de son prêt immobilier. 















Elle considère que le lien de causalité est justifié entre l'attestation du 24 septembre 2012 et les modalités de sa prise de participation dans le capital de la Sci Wk dont les pièces afférentes sont versées aux débats par les intimées ; que c'est sur la base de cet acte du 24 septembre 2012 qu'a été déterminée la valeur de l'actif net social et la valeur des parts ; qu'aucune des activités de son gérant M. [H] au sein de plusieurs sociétés de restauration n'a un lien avec l'investissement en cause et ne permet de mettre en avant des connaissances particulières en immobilier de ce dernier.



Elle précise qu'elle a subi un préjudice certain lors de la revente de l'immeuble par la Sci Wk lequel avait une valeur nettement inférieure à celle fixée par l'étude notariale ; que la Sa Kpmg, tout comme la société Equad missionnée par la Scp [I] et [M], retient que la valeur théorique de chaque part de la Sci Wk, sur la base du prix de cession de l'immeuble de 165 000 euros, aurait dû être de 

117 euros, et non pas de 1 600 euros comme arrêtée le 1er octobre 2012 ; que, sur cette base, son préjudice total est de 148 300 euros (1 600 euros ' 117 euros = 

1 483 euros × 100 parts) ; que le scénario de valorisation de la Sci Wk après augmentation de capital, réalisé par la société Equad, est fictif puisqu'il mélange et cumule deux situations factuelles différentes : le scénario réel de son achat de 

100 parts de la Sci Wk sur la base d'un prix de 117 euros, et ne prend en compte que l'apport de 80 000 euros et pas la contrepartie dans la composition du capital social ; que, dans une telle situation , l'opération n'aurait pas été réalisée de la même façon sur le plan juridique et elle ne serait pas devenue associée de cette Sci.



Elle conclut à la responsabilité professionnelle de la Scp [I] et [M]. 



Elle ajoute enfin que, n'ayant aucune connaissance des garanties souscrites par l'étude notariale, elle était bien fondée à attraire les Mma et la Caisse régionale de garantie des notaires, mais que cette dernière n'a à aucun moment demandé sa mise hors de cause ; qu'elle est bien fondée à demander l'infirmation du jugement l'ayant condamnée au paiement à celle-ci d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Par dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, la Caisse régionale de garantie des notaires, et la société Mma Iard sollicitent de voir :



à titre principal, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 12 décembre 2022 en ce qu'il a déclaré la Sarl Yocas irrecevable en ses demandes à l'encontre de la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, à raison de la prescription de son action, 

- à supposer qu'une réformation intervienne sur la recevabilité de l'action de la Sarl Yocas, débouter celle-ci de ses demandes à l'encontre de la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin,

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, 



à titre subsidiaire, 

- réduire à de plus justes proportions le préjudice revendiqué par la Sarl Yocas, qui ne saurait excéder la somme de 50 000 euros, 



à titre plus subsidiaire, 

- réduire à de plus justes proportions le préjudice revendiqué par la Sarl Yocas, qui ne saurait excéder la somme de 98 880 euros, 













en tout état de cause, 

- débouter la Sarl Yocas de ses demandes à l'encontre de la Caisse régionale de garantie des notaires, 

- condamner la Sarl Yocas à payer à la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin et la société Mma Iard une indemnité de 2 500 euros et, à la Caisse régionale de garantie des notaires, celle de 2 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, en plus des dépens.



Elles font valoir que les faits permettant à la Sarl Yocas d'exercer son action étaient connus ou ne pouvaient objectivement et de bonne foi être méconnus à la date à laquelle elle a investi dans la Sci Wk en 2012 ; que l'erreur matérielle faite par le notaire dans son attestation du 24 septembre 2012 sur la valeur de la totalité de l'ensemble immobilier, alors que la Sci Wk n'était propriétaire que d'un seul lot, ne pouvait légitimement échapper à cette dernière et à la Sarl Yocas qui s'était nécessairement déplacée sur les lieux en 2012 ; que la réalisation du dommage coïncide avec la faute alléguée contre le notaire lors de l'établissement de son attestation le 24 septembre 2012, date qu'a retenue le tribunal comme point de départ du délai de prescription quinquennale pour déclarer l'action irrecevable. 



Elles ajoutent que, tout au plus, la manifestation du dommage pourrait être reportée au 1er octobre 2012, date à laquelle la Sarl Yocas est devenue associée de la Sci Wk ; qu'il appartient à la Sarl Yocas de prouver que le point de départ de la prescription aurait été différé à la date à laquelle le dommage lui aurait été révélé pour ne pas en avoir eu précédemment connaissance ; qu'en soulignant une incohérence entre l'assiette de valorisation portant sur la totalité de l'ensemble immobilier et le fait que la Sci Wk était titulaire du seul lot n°1, la Sarl Yocas met en relief à la fois une erreur du notaire et la manifestation du dommage ; que cette incohérence sautait aux yeux à la seule consultation du bilan par l'acheteur et le rédacteur des actes de cession.



Sur le fond, elles estiment que les représentants de la Sci Wk et de la Sarl Yocas, comme le rédacteur des cessions de parts, ne pouvaient se méprendre sur l'assiette de l'estimation de Me [O] et sur les droits de la Sci Wk dans l'ensemble immobilier ; qu'en 2018, ce bien, vendu 112 500 euros cinq ans avant, ne pouvait avoir triplé de valeur dans le contexte de crise immobilière qui sévissait entre 2007 et 2012. 



Elles indiquent qu'à supposer que l'attestation soit entachée d'une erreur matérielle, celle-ci ne pouvait échapper aux parties, ni donner davantage de droit à la Sci Wk, ni encore induire en erreur sur l'étendue exacte de sa propriété et sur la valorisation de son bien ; que l'investissement de 160 000 euros de la Sarl Yocas dans la Sci Wk n'a pas pu reposer sur la seule estimation de la Scp [O] et [I] laquelle n'est pas intervenue dans la valorisation des parts de la Sci Wk, ni dans les négociations sur leur prix de cession ; que les professionnels qui y ont participé ont nécessairement eu en leur possession notamment le titre de propriété de la Sci Wk et les éléments comptables avec la valeur de l'actif immobilier inscrite au bilan pour son prix de 112 500 euros ; qu'aucune conséquence utile ne peut être tirée de la réponse de Me [M] du 25 septembre 2017, ni du prix de la vente initiale du bien à la commune d'[Localité 11] de 65 757,34 euros par l'Etablissement public foncier de Normandie le 7 septembre 2007, ni encore de la discordance entre le prix d'achat de 112 500 euros en novembre 2007 et l'évaluation à 300 000 euros en 2012 dans un contexte d'évolution défavorable du marché de l'immobilier du fait de la crise des 'subprimes'. 

 









Elles soulignent qu'un lien de causalité n'est pas prouvé entre les termes de l'attestation du 24 septembre 2012 et un quelconque préjudice de la Sarl Yocas, que celle-ci ne produit aucune pièce contemporaine de son entrée dans le capital de la Sci Wk le 1er octobre 2012 justifiant des modalités réelles de négociation de son investissement ; que l'évaluation de l'immeuble constituant l'actif d'une Sci n'est que l'un des éléments d'estimation du prix de ses parts, mais que l'approche la plus traditionnellement pratiquée est celle de la rentabilité qui en l'espèce était constituée par la faculté de perception d'un loyer annuel d'au moins 21 000 euros ; qu'il est inconcevable que les participants à l'investissement aient pu se méprendre sur la portée de l'attestation alors que la Sarl Yocas a pour gérant M. [H], parfaitement rompu aux affaires pour être dirigeant de plusieurs sociétés ; que le défaut de règlement des loyers par le preneur la société Rêve de Nuit en 2012 est indifférent.



Elles considèrent ensuite que la Sarl Yocas ne justifie pas de son préjudice ; que, sur la durée de détention de l'immeuble avec la participation de cette dernière au capital, la Sci Wk est susceptible d'avoir perçu près de 300 000 euros (prix de revente de 

165 000 euros + 126 000 euros correspondant à six années de loyers annuels d'au moins 21 000 euros) ; que, consécutivement, la rentabilité pouvant être escomptée est largement bénéfique pour la Sarl Yocas ayant investi 160 000 euros ; qu'en tout état de cause, cette dernière ne pourrait faire valoir un préjudice supérieur à 50 000 euros (165 000 euros × 2/3 des parts sociales en sa possession '160 000 euros) et à 

98 880 euros subsidiairement.



Elles ajoutent que la valorisation des parts de la Sci Wk effectuée par la Sa Kpmg, missionnée par l'appelante, ne coïncide pas avec l'estimation du préjudice qui résulterait du manquement imputé à Me [O] ; qu'en outre elle ne tient pas compte de l'augmentation des capitaux propres résultant de l'augmentation du capital social. 

 

Elles précisent enfin que la demande formée contre la Caisse régionale de garantie des notaires est mal fondée aux motifs que sa garantie collective et ses conditions de mise en oeuvre sont subsidiaires à l'assurance responsabilité professionnelle souscrite auprès de la société Mma Iard ; que la Sarl Yocas ne justifie pas de la défaillance du notaire mis en cause, ni de sa qualité de client de celui-ci ; que, bien qu'elle en a convenu le 1er octobre 2012, celle-ci a maintenu inutilement la Caisse régionale de garantie des notaires en cause d'appel laquelle a été contrainte d'exposer des frais pour cette procédure. 

 

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 31 janvier 2024. 





MOTIFS



Sur la recevabilité de l'action de la Sarl Yocas 



L'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

 

Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.





Le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité extracontractuelle est la manifestation du dommage et non la commission de la faute. Le dommage doit être certain au moins dans son principe.



Il appartient à la partie qui conteste la recevabilité de l'action de rapporter la preuve que celle-ci a été engagée hors délai.



En l'espèce, la Sarl Yocas avance qu'à l'occasion de la vente de l'immeuble de la Sci Wk le 9 octobre 2018 à un prix moindre, elle n'a pas pu récupérer le montant de 

160 000 euros qu'elle a investi le 1er octobre 2012, qui a été calculé à partir de l'évaluation erronée établie par Me [O] le 24 septembre 2012 à hauteur de 

300 000 euros.





Ce dommage ne pouvait pas se manifester tant que la Sci Wk n'avait pas projeté de vendre son immeuble. Le délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre la société notariale n'a donc pas pu commencer à courir antérieurement. 



Dans son courrier du 21 septembre 2017 adressé à Me [M], membre de la Scp de notaires [I] et [M], Me [K], avocate intervenant dans le cadre du dossier de la Sci Wk, a relaté avoir rencontré celui-ci le 3 mars 2017 en présence de Me Havelette, avocate de la Sarl Yocas, sur la difficulté issue de la valorisation erronée établie par son étude le 24 septembre 2012 à hauteur de 300 000 euros. Elle lui a rappelé qu'il avait reconnu cette erreur et qu'il devait effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur 'afin d'assurer la prise en charge du préjudice subi par la société YOCAS.'. Elle lui a enfin demandé qu'il lui confirme 'que le nécessaire a été fait auprès de la compagnie d'assurance, la société WK ayant projet de céder cet immeuble, celui-ci ayant été libéré de tout occupant.'.



Si le dommage de la Sarl Yocas n'est pas quantifié aux termes de cette correspondance, son principe est affirmé de manière certaine et explicite. La preuve est ainsi apportée qu'à partir de ce courrier, la Sarl Yocas a pris conscience du caractère préjudiciable de sa situation. 



Celle-ci a engagé son action les 20 et 21 mai 2019, soit moins de cinq ans avant l'expiration du délai de prescription le 21 septembre 2022. Elle n'est donc pas prescrite. 



La décision du tribunal l'ayant déclarée irrecevable sera infirmée.





Sur le bien-fondé de l'action de la Sarl Yocas



L'article 1240 du code civil précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il appartient au demandeur de prouver la faute à l'origine de son préjudice.



1) La faute



L'auteur d'une faute qui a causé un dommage est tenu à entière réparation envers la victime, une faute de celle-ci pouvant seule l'exonérer en partie quand cette faute a concouru à la production du dommage.



En l'espèce, le 24 septembre 2012, Me [O] a certifié et attesté que l'ensemble immobilier, situé [Adresse 2] à [Localité 11], qui appartenait à la Sci Wk, pouvait être évalué aux alentours de 300 000 euros net vendeur compte tenu du marché actuel. 



Or, la Sci Wk n'était propriétaire que d'un des locaux de cet ensemble constituant le lot n°1, comme il ressort de l'acte de vente établi au sein de la même étude notariale le 12 novembre 2007 pour le prix de 112 500 euros.



Cette erreur sur l'assiette du droit de propriété de la Sci Wk dans cet ensemble immobilier traduit un manquement du notaire, professionnel du droit, dans son obligation de vérifier ce point. L'établissement d'une attestation, aux termes de laquelle il a 'certifié', ne le dispensait pas de se reporter préalablement à ce titre de propriété dressé au sein de sa propre étude afin de ne pas commettre de contradiction et s'assurer de l'efficacité de son acte. 



Pour s'exonérer de cette faute, la Scp [I]-[M] met en cause le manque de discernement de la Sci Wk et de la Sarl Yocas dans l'utilisation de ce document dans le cadre des opérations ultérieures d'augmentation du capital social et de valorisation des parts de la Sci Wk, au vu de l'acte de vente du 12 novembre 2007. 



La Sarl Yocas explique qu'elle s'est appuyée uniquement sur l'attestation erronée du 24 septembre 2012 pour décider de souscrire à l'augmentation du capital social de la Sci et d'acquérir des parts sociales de ses coassociés et pour y investir 160 000 euros le 1er octobre 2012. 



Toutefois, elle produit des éléments comptables de la Sci Wk arrêtés au 31 août 2012, soit à une date n'étant pas le terme d'un exercice complet comme habituellement arrêté au 31 décembre de chaque année. Ces éléments ont donc bien été établis spécialement pour apprécier la situation financière et comptable de la Sci Wk préalablement à l'engagement financier de la Sarl Yocas et à l'augmentation du capital social en vue d'évaluer les parts sociales de la Sci. Eu égard au montant du numéraire que la Sarl Yocas était susceptible d'apporter notamment pour renflouer les difficultés financières de la Sci Wk, M. [F] [H], gérant de cette Sarl mais également d'autres sociétés, a nécessairement requis au préalable et au minimum ces données comptables et financières. 



Les éléments comptables produits sont les suivants : 



- les soldes intermédiaires de gestion et leur détail, qui font apparaître un résultat net déficitaire de ' 17 074,26 euros au 31 décembre 2011 et de '13 395,57 euros au 31 août 2012,



- le bilan actif et son détail mentionnent une valeur brute d'immobilisation corporelle à [Localité 11] de 112 500 euros (terrains 22 500 euros + constructions 90 000 euros), 



- le bilan passif et son détail indiquent un montant du capital social de 1 000 euros, des capitaux propres négatifs de ' 60 631 euros au 31 août 2012 et de 

'17 074,26 euros au 31 décembre 2011, un montant d'emprunts auprès d'établissements de crédit de 80 134,41 euros au 31 août 2012 et de 76 446,41 euros au 31 décembre 2011, des emprunts et dettes financières diverses de 25 863,64 euros à ces deux dates, et une augmentation des dettes fournisseurs et comptes rattachés (de 973,40 euros au 31 décembre 2011 à 2 169,40 euros au 31 août 2012) et des dettes fiscales et sociales (de 39 801,58 euros au 31 décembre 2011 à 45 901,58 euros au 31 août 2012). 



Il s'en déduit qu'avant le 1er octobre 2012, la Sarl Yocas connaissait la valeur brute comptable des éléments de l'actif patrimonial de la Sci Wk égale à 112 500 euros, correspondant au prix d'achat du local commercial dans l'ensemble immobilier et du terrain par la Sci Wk à la commune d'[Localité 11] le 12 novembre 2007.







Elle avait également pris connaissance de l'évaluation faite le 24 septembre 2012 par Me [O] à concurrence de 300 000 euros et de la situation d'impayés des loyers du local commercial depuis le 1er janvier 2010. En effet, l'augmentation projetée du capital social de la Sci Wk visait à accroître ses ressources financières pour faire face à l'arrêt du règlement des échéances du prêt immobilier, contracté auprès de la Société Générale pour financer l'acquisition du 12 novembre 2007, par le biais du versement des loyers. 



Les intimées ne démontrent pas qu'à cette date, la Sarl Yocas avait à sa disposition l'acte de vente du 12 novembre 2007. 



Cependant, la différence notable de 187 500 euros entre la valeur comptable et la valeur de marché en 2012 des immeubles appartenant à la Sci Wk était de nature à attirer l'attention des parties en présence et à susciter la demande d'une précision supplémentaire sur leur valeur réelle, ce que n'a pas fait la Sarl Yocas. Elle a ainsi commis une imprudence allant au-delà d'une simple méprise. Sa faute a contribué de manière prépondérante à son dommage, qui n'exonère pas totalement le notaire de sa faute professionnelle telle que caractérisée ci-dessus.

 

Par ailleurs, la Sarl Yocas dénonce une erreur sur l'évaluation de l'ensemble immobilier dans sa globalité faite à hauteur de 300 000 euros qui devait être supérieure. 



Mais, aucun élément contemporain de comparaison n'est produit avec d'autres ensembles immobiliers présentant des caractéristiques similaires dans un rayon voisin. 



Cette erreur n'est pas avérée. 





2) Le lien de causalité



La valorisation du patrimoine immobilier de la Sci Wk à 300 000 euros, seul élément positif de sa situation financière comptable, a été de nature à rassurer la Sarl Yocas dans son projet d'investissement de 160 000 euros. Cette somme a permis à la Sci Wk de couvrir le solde du prêt immobilier contracté auprès de la Société Générale et de continuer à fonctionner. Depuis le 1er janvier 2010, le preneur de son local commercial avait cessé de lui verser les loyers et les charges comme il ressort du commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer le 16 février 2017 et de l'ordonnance de référé prononcée par le tribunal de grande instance de Rouen le 13 avril 2017.



Contrairement à ce qu'indiquent les intimées, la Sci Wk ne pouvait pas compter sur un revenu locatif annuel tel que calculé théoriquement à près de 21 000 euros.



Elles conviennent d'ailleurs dans leurs écritures, à la page 22, que l'évaluation patrimoniale de l'immeuble constituant l'actif d'une Sci est l'un des éléments d'estimation du prix de ses parts. 



Si l'approche par la rentabilité peut être utilisée pour procéder à la valorisation d'une Sci, l'approche patrimoniale constitue une autre méthode pour y parvenir. S'agissant d'une Sci dont la valorisation repose essentiellement sur son patrimoine, ces deux méthodes doivent être pondérées avec un poids plus important donné à l'approche patrimoniale. 



La preuve du lien de causalité est apportée. 





3) Le dommage



La Sarl Yocas a investi 160 000 euros pour l'acquisition de 100 parts sociales, soit un prix unitaire de 1 600 euros par part sociale calculé sur la base d'une valeur vénale erronée de l'immeuble de la Sci Wk de 300 000 euros, alors qu'elle était en réalité d'une valeur bien moindre.



Elle a donc subi un préjudice causé en partie par la faute de la Scp [I] et [M]. La responsabilité professionnelle de cette dernière est engagée. 



Le 9 octobre 2018, les biens immobiliers de la Sci Wk ont été vendus pour le prix de 165 000 euros. 



L'acte de vente afférent n'est pas produit par la Sarl Yocas. 



Néanmoins, les intimées ne nient pas cette cession et versent elles-mêmes aux débats le relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière du 4 décembre 2001 au 4 juin 2019 mentionnant cet acte. De plus, dans la note technique financière établie à leur demande pour analyser le préjudice subi par la Sarl Yocas, la société Equad calcule celui-ci sur une estimation de la valeur de l'immeuble de 

165 000 euros correspondant au prix de la vente du 9 octobre 2018.



La Sa Kpmg, missionnée par la Sarl Yocas, effectue également son calcul sur la somme de 165000 euros. Elle retient une valeur unitaire de 117 euros par part sociale au lieu de celle effectivement réglée à hauteur de 1 600 euros. Selon la Sarl Yocas, la différence unitaire de 1 483 euros est multipliée par le nombre total de parts acquises égal à 100 pour aboutir à un préjudice de 148 300 euros.



Toutefois, le calcul réalisé par la Sa Kmpg n'affecte pas en crédit l'augmentation des capitaux propres de 80 000 euros (prime d'apport de 79 500 euros + 500 euros en numéraire) sur le montant déficitaire des capitaux propres de ' 60 631 euros au 31 août 2012, alors qu'en comptabilité, la prime d'apport, constitutive d'un complément d'apport, figure dans les capitaux propres de la Sci à l'issue de l'augmentation du capital, comme l'a justement retenu la société Equad. 



Il y a donc lieu de se référer au calcul de cette dernière aboutissant à une valeur unitaire par part sociale de 611,20 euros, soit pour 100 parts un total de 61 120 euros et une différence au préjudice de la Sarl Yocas de 98 880 euros (160 000 euros '

61 120 euros). 



Sur cette somme, s'applique le partage de responsabilité entre la Sarl Yocas et la Scp [I] et [M]. 



Compte tenu d'une part des données comptables dont la Sarl Yocas disposait, de sa faculté d'effectuer des diligences afin d'obtenir davantage d'information au regard de la différence d'évaluation entre l'actif immobilisé de la société et l'évaluation notariée, d'autre part des conditions d'élaboration et de production de l'attestation notariée litigieuse, le partage de responsabilité peut être fixée à hauteur respective de 2/3 et 1/3.



En conséquence, la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, sera condamnée à payer à titre d'indemnisation du préjudice causé, la somme de 98 880 euros/3 soit 32 960 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019.











La cour d'appel ne pouvant pas statuer en-deçà de ce montant et pour tenir compte du partage de responsabilité, la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, sera condamnée à payer à la Sarl Yocas une indemnité de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 mai 2019. 



La société Mma Iard ne conteste pas la mobilisation de sa garantie au profit de son assurée.





Sur les demandes accessoires



Le jugement sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.



Parties perdantes, la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, et la société Mma Iard seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de distraction au profit de l'avocate de l'appelante.



Il n'est pas inéquitable de condamner les mêmes au paiement à la Sarl Yocas de la somme totale de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel.



Les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare la Sarl Yocas recevable en son action, 



Condamne la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, garantie par la société Mma Iard, à payer à la Sarl Yocas la somme de 32 960 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2019 en réparation de son préjudice, 



Condamne la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, et la société Mma Iard à payer à la Sarl Yocas la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties du surplus des demandes, 



Condamne la Scp [I] et [M], devenue la Scp [I]-[M]-Dautresire-Colleter-Collin, et la société Mma Iard aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de distraction au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier, La présidente de chambre,