Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 8 — 3 avril 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 8



ARRÊT DU 03 AVRIL 2024



(n°2024 / 84 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08484 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTDY



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Avril 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 20/04580





APPELANT

 

Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 8]

De nationalité française 



représenté par Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 720





INTIMÉE 



S.A.S. GROUPE VAILLANCE CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 498 733 104



représentée par Me Kevin ZEGLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0626





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. SENEL, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Mme FAIVRE, Présidente de chambre

M. SENEL, Conseiller,





Greffier, lors des débats : Madame POUPET



 





ARRÊT : Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Mme POUPET, Greffière présente lors de la mise à disposition. 





*******



EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte en date du 22 avril 2008, M. [D] [S] et la SSCV SAINT-EXUPERY ont signé un compromis de vente portant sur un appartement et un parking dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme à [Localité 7] (33) au prix de 120 598 euros.



La vente a été réitérée par acte authentique en date du 21 octobre 2008, signé devant Me [P], notaire à [Localité 6] (33).



Estimant que la SAS GROUPE VAILLANCE CONSEIL, société en gestion de patrimoine qui lui aurait adressé une simulation d'opération immobilière l'encourageant à faire l'acquisition d'un appartement dans un immeuble de rapport en se soumettant au régime de loueur en meublé non-professionnel, aux fins de placement financier et d'optimisation fiscale, avait manqué à son obligation de s'informer, à son obligation d'informer, à son devoir de conseil et à son devoir de mise en garde, et privé d'une chance de renoncer à l'investissement réalisé et donc d'échapper au préjudice subi depuis, M. [S] l'a, par acte d'huissier du 20 février 2019, assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation de ses préjudices matériels et de son préjudice moral.



Par jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

- Débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes ;

- Condamné M. [S] à payer à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné M. [S] aux dépens ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l'exposé du litige.



Par déclaration électronique du 30 avril 2021 enregistrée au greffe le 7 mai 2021, M. [S] a interjeté appel en mentionnant que l'appel tend à l'infirmation du jugement sur les chefs reproduits dans ladite déclaration (à savoir l'ensemble du dispositif du jugement à l'exception du rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription).



Par conclusions d'appelant n° 2 notifiées par voie électronique le 6 septembre 2021, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil, R. 519-21 et suivants du code monétaire et financier et 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, d'infirmer le jugement en ce qu'il a :

* Débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes,

* Condamné M. [S] à payer à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamné M. [S] aux dépens. 

* Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l'exposé du litige ;



Et statuant à nouveau, de :

- CONDAMNER la SARL GROUPE VAILLANCE CONSEIL à payer à M. [S] :

* la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts sur son préjudice matériel résultant de sa perte de chance de ne pas conclure l'opération immobilière du 21 octobre 2008,

* la somme de 480 euros, à titre de dommages-intérêts sur son préjudice matériel résultant de la somme dépensée pour faire établir le rapport d'expertise par M. [O] [Y], expert près la cour d'appel de Bordeaux,

* la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts sur son préjudice moral ;

- CONDAMNER la SARL GROUPE VAILLANCE CONSEIL à payer à M. [S] une somme de 10 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ;

- LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel.

 

Par conclusions d'intimé n° 1 valant appel incident notifiées par voie électronique le 3 août 2021, la SAS GROUPE VAILLANCE CONSEIL demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :

- Recevoir l'appel incident de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL et infirmer le jugement et de juger prescrites les demandes formées à l'encontre de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL ;

- Confirmer le jugement sur les autres dispositions entreprises ;

- Juger irrecevable la demande de condamnation de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL au paiement de la somme de 45 000 euros « à titre de dommages-intérêts sur son préjudice matériel résultant de sa perte de chance de ne pas conclure l'opération immobilière du 21 octobre 2008 » en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel ;

- Débouter M. [S] des demandes formées à l'encontre de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL ;

- Condamner M. [S] à payer à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance d'appel.



Il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2023.



Par bulletin du 23 janvier 2024, il a été demandé au conseil de M. [S] de communiquer l'acte authentique réitératif de vente visé en pièce n° 3 dans son bordereau de communication de pièces, ce qu'il a fait, dans le respect du principe de la contradiction, par message du même jour.





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. [S], qui se présente comme profane en matière d'opération immobilière et de défiscalisation, sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et son infirmation en ce qu'ill 'a débouté de ses demandes en faisant notamment valoir que :

- la preuve de l'intervention de la SARL GROUPE VAILLANCE CONSEIL dans l'opération de défiscalisation litigieuse résulte de la production par cette société même du bail commercial conclu avec la société GESTSAINTEX, dans le cadre de la présente procédure ;

- ne disposant pour sa part pas d'adresse électronique à l'époque, c'est la SARL GROUPE VAILLANCE CONSEIL qui a piloté la vente, de sorte qu'elle était redevable d'obligations de s'informer, d'informer et de devoirs de conseil et de mise en garde à son égard ;

- or, il a eu un conseil inadapté et une absence de conseil sur la durée de vie du contrat, en ce qu'elle ne l'a jamais conseillé de renégocier son crédit immobilier alors que la baisse des taux lui aurait permis d'effectuer des économies substantielles et, surtout, de revenir à un contrat adapté à sa situation ;

- ces manquements ouvrent droit à indemnisation sur le fondement de la perte de chance, dès lors qu'il n'aurait pas conclu la vente s'il avait connu le risque relatif à la perte de valeur outre le préjudice moral subi, et le préjudice lié aux frais de l'expertise qu'il a diligentée.



La société GROUPE VAILLANCE COURTAGE, qui se présente comme courtier en assurances commercialisant des assurances-vie, réplique que le jugement doit être infirmé sur la fin de non-recevoir dès lors que l'action de M. [S] est prescrite depuis plusieurs années déjà et confirmé sur le surplus, notamment parce que :

- M. [S] n'est pas un profane en ce qu'il a souscrit par son intermédiaire, en sa qualité de courtier, plusieurs contrats d'assurance-vie ;

- ils n'ont en revanche signé aucun document contractuel en lien avec l'opération de défiscalisation dont il fait état dans le cadre de la présente instance ;

- il se fonde sur une étude non contractuelle pour soutenir qu'elle aurait failli à ses obligations de conseil et d'information ; or, la simulation qu'elle lui a transmise ne correspond en rien à l'opération immobilière effectuée par la suite ; elle s'est contentée de lui remettre, à titre informatif, une étude non contractuelle et non rémunérée sur les avantages de l'acquisition d'un bien immobilier sous le statut de loueur en meublé non professionnel et de le présenter au promoteur, la société SAINT-EXUPERY ;

- non seulement le préjudice dont il demande l'indemnisation n'a cessé d'évoluer tout au long de la procédure judiciaire, mais la demande d'indemnité pour perte de chance est irrecevable parce que nouvelle en cause d'appel, mais le préjudice matériel qu'il invoque est incertain et il confond préjudice financier et préjudice moral ;

- au demeurant, le statut de loueur en meublé non professionnel était un statut particulièrement avantageux et adapté pour M. [S] parce que lorsque l'investisseur devient propriétaire dans une résidence de type résidence étudiante, sénior ou EHPAD, il signe un bail commercial avec un exploitant chargé de faire vivre la résidence, impliquant une absence totale de gestion du bien acquis ;

- la dépréciation du bien immobilier alléguée ne provient pas du fait que ce bien aurait perdu de la valeur avec le temps mais du fait que M. [S] a mis en vente son bien immobilier en indiquant qu'il était grevé d'un bail commercial dont la durée s'étendait jusqu'au 15 octobre 2031.





1) Sur l'action en responsabilité



a. Sur la recevabilité



Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL à l'action en responsabilité engagée par M. [S] à son encontre.



Dans le cadre de son appel incident, la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL soutient que ce point doit être infirmé en faisant valoir que M. [S], qui se prévaut à son encontre d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil, aurait dû agir avant le 21 octobre 2013, date d'expiration du délai de cinq ans courant à compter de l'acquisition de son bien immobilier (21 octobre 2008) parce qu'il était en mesure de savoir dès l'année 2009 que l'opération immobilière était déficitaire (les loyers perçus étant inférieurs aux charges du bien), d'autant plus qu'il était assisté depuis 2008 du cabinet d'expertise-comptable EXPERTIM FIDUCIAIRE qui lui tenait une comptabilité de loueur en meublé non professionnel, et qu'elle ne peut être tenue de la dépréciation d'un bien près de dix ans après son acquisition. 



M. [S] réplique que ce chef du jugement doit être confirmé dès lors que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé avant la date à laquelle il a pris conscience des manquements de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL à ses devoirs d'information et de conseil, soit le 17 octobre 2017 lorsqu'il a mis en vente son bien et a été informé de sa dépréciation par l'agence immobilière qui l'a évalué à la somme de 

71 000 euros seulement alors qu'il l'avait acquis moyennant le paiement de 120 598 euros en 2008.



Il résulte de l'article 2224 du code civil que la prescription d'une action en responsabilité, d'une durée de cinq ans, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.



Le point de départ de la prescription étant le jour de survenance du préjudice ou celui de sa connaissance ultérieure par la victime, contrairement à ce que soutient M. [S], la date de connaissance des manquements imputables à l'intimé est inopérante.



S'agissant d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil, le préjudice dont se prévaut la victime consiste en l'espèce en une perte de chance négative, à savoir la perte de chance que le bien acquis ne voit pas sa valeur diminuer, de sorte que, s'il avait été mieux informé, conseillé et mis en garde par la société GROUPEVAILLANCE CONSEIL qui l'a, selon lui, accompagné dans le cadre de son projet, il n'aurait pas procédé à l'investissement en cause et aurait opéré d'autres arbitrages.



Comme l'a jugé le tribunal, M. [S] se fonde principalement sur la simulation que lui a remise la société GROUPEVAILLANCE CONSEIL le 31 mars 2008 faisant notamment état d'un gain net après impôts au terme de la « période d'épargne » de 13 ans de 85 342 euros et de revenus nets d'impôts et de charges au terme de la « période de rendement » de 17 ans de 159 113 euros.



Certes, il ressort des pièces versées aux débats par M. [S] lui-même que, dès l'année 2009, les loyers perçus pour la location du bien litigieux ont été inférieurs aux charges exposées et qu'il en a été de même au cours des années postérieures.



Cependant, comme l'a exactement retenu le tribunal, l'appréciation de la rentabilité de l'investissement en cause ne résulte pas de cette seule comparaison et il doit nécessairement être tenu compte de sa durée. Or, la simulation litigieuse a été établie sur une période d'épargne de 13 ans et une période de rendement de 17 ans et ce n'est qu'à l'issue de ces périodes que pourra se révéler avec certitude le préjudice correspondant aux gains manqués et aux pertes subies. De plus, la vente du bien immobilier n'étant pas une hypothèse envisagée par cette étude, il ne peut être reproché à M. [S] de ne s'être rendu compte de son éventuelle perte de valeur qu'en 2017. 



Son action n'était en conséquence pas prescrite lors de la délivrance de l'assignation le 20 février 2019.



Le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL.



b. Sur le bien-fondé de l'action en responsabilité 



Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1382, devenu 1240, du code civil ;



Le tribunal a débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes.



Comme l'a exactement relevé le tribunal, il est constant que la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL a, au mois de mars 2008, remis à M. [S] une étude pour une opération sous le régime de loueur en meublé non professionnel. Cependant, les hypothèses retenues par cette étude sont différentes des caractéristiques de l'opération immobilière réalisée par M. [S], notamment en ce qu'il s'agissait de l'acquisition d'un terrain et d'un bien immobilier pour un montant total de 180 588 euros TTC avec un prêt in fine d'une durée de 13 ans et une période d'investissement totale de 30 ans, alors que M. [S] a souscrit un prêt d'un montant total de 126 098 euros remboursable sur une période de 22 ans pour acquérir un appartement et un emplacement de parking. La société GROUPE VAILLANCE CONSEIL n'a ainsi réalisé aucune étude personnalisée en lien avec cette acquisition et les éléments de la simulation précitée, qui précise expressément qu'il s'agit d'un « document non contractuel », ne peuvent être comparés aux résultats de cette opération pour établir une éventuelle faute de sa part, les caractéristiques des investissements en cause étant différentes.



En cause d'appel, M. [S] soutient que la preuve de la participation de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL résulte non seulement des deux courriels produits en première instance, dont le tribunal a méconnu la portée, mais aussi de la production par cette société du bail commercial conclu entre lui et la société GESTSAINTEX, représentée par M. [C] [T], lui-même président directeur général de la SA GROUPE EUROBAT, qui a représenté la société civile de construction vente SAINT EXUPERY auprès de laquelle M. [S] a acquis les lots numéros 32 et 224 de l'ensemble immobilier situé à [Localité 7], à usage de tourisme, le 21 octobre 2008.



C'est néanmoins à juste titre que la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL maintient que la preuve n'est pas rapportée de son implication dans l'opération immobilière et le placement financier litigieux.



En effet, la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL n'est pas utilement contredite lorsqu'elle soutient s'être contentée de présenter M. [S] au vendeur du bien immobilier, la société SAINT EXUPERY, et que M. [S] ne justifie d'ailleurs d'aucune rémunération à son profit pour l'opération de défiscalisation qu'il lui impute.



En outre, elle explique qu' en sa qualité de courtier d'assurance, elle procède à un examen patrimonial approfondi pour se conformer à la réglementation en vigueur et que c'est à cette occasion qu'elle a obtenu le bail commercial lié à l'investissement immobilier de M. [S] qu'elle a produit aux débats, de sorte que M. [S] ne peut être suivi lorsqu'il affirme que la production de cette pièce atteste de l'implication de cette société dans l'opération en cause, au motif que la détention d'une telle pièce aurait été impossible si elle n'avait pas été mandatée pour une telle étude.



Enfin, les deux courriels que M. [S] produit pour démontrer la participation de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL à cette acquisition ne permettent pas d'en déterminer les modalités, s'agissant de deux courriers électroniques d'une ligne chacun adressés par la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL les 30 août et 9 octobre 2008 à un notaire, fût-il associé à celui qui a reçu l'acte de vente du 21 octobre 2008, faisant uniquement état d'un « rendez vous procuration » de M. [S] le 10 octobre 2008 et transmettant un modèle de procuration en vue de ce rendez-vous, puis d'une vente le « 10/10 » avec ladite procuration. 



En effet, cette pièce fait certes état d'échanges entre le responsable du pôle immobilier du GROUPE VAILLANCE CONSEIL avec Me [R] [J], notaire à [Localité 9], qui ferait partie de l'étude 1694 NOTAIRES dont Me [X] [B] était notaire associé à l'époque, qui a assisté M. [S] dans le cadre de la vente en vertu d'une procuration en date du 10 octobre 2018, date de la réunion évoquée dans l'échange de courriels.



S'il est mentionné dans l'acte de vente dressé par Me [P], notaire à [Localité 6] que cet acte a été dressé le 21 octobre 2008 en l'absence de M. [S], représenté par Mme [L], assistante, « en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés suivant procuration reçue par Me [X] [B], notaire à [Localité 9] (78), le 10 octobre 2008 dont le brevet est demeuré annexé à un acte de prêt reçu par Me [P], notaire soussigné, ce jour, un instant avant les présentes », l'association de notaires invoquée par M. [S] n'est pas démontrée.



En outre, ce seul échange de courriels, imprécis, ne permet pas d'établir avec la rigueur qui s'impose pour caractériser l'existence d'une opération contractuelle et établir les responsabilités afférentes au titre des obligations précontractuelles d'information et de conseil, que la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL a bien recommandé à M. [S] de s'engager dans une opération de défiscalisation et l'a conseillé de procéder à un investissement locatif au sein d'une résidence de tourisme, en acquérant et exploitant, sous le régime du loueur en meublé non professionnel, le bien immobilier en cause, selon des modalités précises.



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu que M. [S] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe que la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL a pu, à l'occasion de son projet d'investissement, manquer à une quelconque obligation d'information, de conseil ou de mise en garde et engager sa responsabilité à son égard.



Sans qu'il soit dès lors nécessaire d'examiner les moyens concernant les préjudices allégués, tant matériels que moral, et plus particulièrement l'irrecevabilité invoquée à l'encontre de la demande de condamnation de la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL au paiement de la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts sur son préjudice matériel résultant de sa perte de chance de ne pas conclure l'opération immobilière du 21 octobre 2008, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de l'intégralité de ses demandes.



2) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le tribunal a condamné M. [S] aux dépens et à verser à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il a en outre débouté M. [S] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Compte tenu de la solution retenue par la cour, ces chefs de jugement sont confirmés.



Partie perdante, M. [S] sera condamné aux dépens et à payer à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée en cause d'appel à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS





LA COUR,

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne M. [D] [S] aux dépens ;



Condamne M. [D] [S] à payer à la société GROUPE VAILLANCE CONSEIL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [D] [S] de sa demande formée de ce chef.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE