Cour d'Appel · 8ème chambre — 3 avril 2024

N° RG 23/03633 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O6MD









Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne en référé du 20 février 2023



RG : 1222000107





[X]



C/



S.C.I. FONCIERE DI 01/2007





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 03 Avril 2024



APPELANTE :



Mme [D] [X]

née le 06 Juillet 1972 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

[Adresse 5]

[Localité 6]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000682 du 11/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Cécile REINA, avocat au barreau de LYON, toque : 416





INTIMÉE :



La SCI FONCIERE DI 01/2007, société civile immobilière inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°491 471 371, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 2], représentée par son mandataire, la SAS SERGIC ENTREPRISES, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de LILLE sous le n°377 956 636, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, élisant domicile au cabinet de son conseil.



Représentée par Me Mani MOAYED de la SCP RGM, avocat au barreau de LYON, toque : 1014





 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 06 Février 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Février 2024



Date de mise à disposition : 03 Avril 2024





Audience tenue par Véronique MASSON-BESSOU, président, et Véronique DRAHI, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier 



A l'audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.







Composition de la Cour lors du délibéré :

- Véronique MASSON-BESSOU, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Raphaël VINCENT, conseiller (désigné pour siéger selon ordonnance de la première présidente du 5 février 2024 - 2024/ RE-17) 





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Véronique MASSON-BESSOU, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé signé le 3 décembre 2008, la société civile Foncière di 01/2007 a consenti à M. [M] [C] et à Mme [D] [X] une location portant sur un appartement de type T4 au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 372,98 € et de provisions mensuelles sur charges de 79,10 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.



En raison du départ des lieux de M. [M] [C] et par avenant signé le 17 juin 2010 entre la société civile Foncière di 01/2007 et Mme [D] [X], cette dernière est devenue l'unique titulaire du bail. 



Le 24 mars 2022, la société civile Foncière di 01/2007 a fait délivrer Mme [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'075,83 €, outre les frais.



Soutenant que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, le bailleur a, par exploit du 22 juillet 2022, fait assigner la locataire devant la formation de référé du Tribunal de proximité de Villeurbanne, lequel a, par ordonnance contradictoire rendue le 20 février 2023, statué ainsi': 




Constatons la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 23 septembre 2022,

Autorisons la société civile Foncière di 01/2007 à faire procéder à l'expulsion de Mme [D] [X] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour Mme [D] [X] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,

Condamnons Mme [D] [X] à payer à la société civile Foncière di 01/2007':

la somme provisionnelle de 2'578,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 janvier 2013, échéance de décembre 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 521 € à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, 

Condamnons Mme [D] [X] à payer à la société civile Foncière di 01/2007 la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Condamnons Mme [D] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation, 

Rappelons que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.




Au soutien de sa décision, le juge des référés a retenu':




Que la locataire ne verse que 45 € au titre du loyer courant, ce qui correspond au loyer résiduel lorsque l'APL est versée';

Que le paiement de cette aide ayant été suspendu depuis juillet 2022, il ne peut être considéré que les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire sont remplies';

Que Mme [D] [X] ne vise aucun fondement juridique au soutien de sa demande tendant à enjoindre le bailleur à signer un protocole d'accord nécessaire au déblocage de l'APL, le juge n'ayant pas le pouvoir de contraindre le bailleur de signer un tel protocole';

Que les loyers n'ayant pas été réglés dans les deux mois du commandement, la clause résolutoire est acquise au bailleur';

Qu'il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [D] [X] des délais de paiement puisqu'en l'absence de paiement intégral du loyer et en l'absence de rétablissement des APL, rien ne permet d'affirmer qu'elle serait en mesure de les respecter';

Que la condamnation provisionnelle est prononcée déductions faites des frais de poursuite et de la dette ayant fait l'objet d'un effacement par la commission de surendettement.




En effet, en cours de procédure, Mme [D] [X] a déposé un dossier de surendettement le 9 août 2022 et, par décision du 17 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation au profit de la débitrice. Cette décision n'ayant pas été contestée par ses créanciers, l'effacement des dettes de Mme [D] [X] a pris effet le 17 novembre 2022.



Par déclaration en date du 28 avril 2023, Mme [D] [X] a relevé appel de l'ordonnance de référé rendue le 20 février 2023 en tous ses chefs, à l'exception de ceux concernant l'article 700 et les dépens, et, par avis de fixation du 26 mai 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. 



Parallèlement à ce recours, Mme [D] [X] a saisi le juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Lyon lequel a, par jugement rendu le 4 juillet 2023, accordé à l'intéressée un délai de 24 mois pour quitter les lieux, la suspension de la mesure d'expulsion pendant ce délai étant conditionnée au paiement à sa date d'exigibilité de l'indemnité d'occupation mise à sa charge par le juge des référés.



***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 16 juin 2023 (conclusions), Mme [D] [X] demande à la cour': 



Vu l'article 24 V à VIII de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1345- 5 du Code civil, 

Vu les pièces versées aux débats,


INFIRMER l'ordonnance du 20 février 2023 en ce qu'elle a (il est renvoyé aux termes de la déclaration d'appel repris dans le dispositif de ses écritures),

STATUANT à nouveau :

ORDONNER que la clause de résiliation de bail soit réputée ne pas avoir jouée et que le bail de Madame [D] [X] se poursuive,





REJETER la demande de résiliation de bail du contrat de location de Madame [D] [X],

REJETER la demande d'expulsion de Madame [D] [X] et de celle de tout occupant de son chef, 

CONDAMNER la SCI FONCIERE DI 01/2007 aux entiers dépens.




Elle y fait valoir que le montant de son loyer résiduel est compris entre 44,68 € et 46,68 € selon le montant de l'APL qui lui est versée et que le premier juge a bien constaté que depuis la suspension de l'APL en juillet 2022, elle avait poursuivi le paiement de ce loyer résiduel en payant 45 € entre juillet et octobre, 50 € en novembre et 70 € en décembre. 

Elle précise qu'elle savait que le rappel d'APL auquel elle avait droit est de 5'106 € et elle observe que ce n'est pas la première fois que l'APL est suspendue mais régularisée par le paiement au bailleur de rappels par la CAF. 



Elle souligne que dans ces conditions, le bailleur savait que la dette serait rapidement soldée mais qu'il a néanmoins maintenue sa demande en résiliation de bail. En tout état de cause, elle considère qu'en l'état de ses paiements ininterrompus et de sa bonne foi, le juge devait, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Elle précise qu'en exécution de l'ordonnance de référé, elle règle une indemnité d'occupation résiduel de 127 € puisqu'elle a droit à une APL de 394 €. Elle précise que sa dette a en outre été soldée.



Elle estime que si le premier juge ne pouvait pas contraindre le bailleur a signé un protocole d'apurement nécessaire pour le rétablissement des APL, il pouvait lui accorder des délais judiciaires, ce qui aurait permis de débloquer le rappel d'APL.



Elle ajoute qu'elle souffre d'une insuffisance respiratoire sévère nécessitant des soins quotidiens, qu'elle perçoit le RSA, et qu'elle a la charge de ses deux enfants âgés de 20 et 15 ans.



***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 11 juillet 2023 (conclusions en réponse), la société civile Foncière di 01/2007 demande à la cour':

 

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,




CONFIRMER l'ordonnance en date du 20 février 2023 en ce qu'elle a (il est renvoyé aux termes de l'appel repris dans le dispositif de ses écritures),

REJETER l'ensemble des demandes de Mme [D] [X],

CONDAMNER Mme [D] [X] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à verser la somme de 1 500 € à la société civile Foncière di 01/2007 en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 




Elle y indique que le compte locataire de Mme [D] [X] cumule des retards de paiement depuis le 1er janvier 2019 et qu'en l'absence de régularisation après la délivrance d'un commandement de payer, elle s'est retrouvée contrainte d'assigner la locataire en résiliation de bail. Elle ajoute que devant le juge de l'exécution qui lui a accordé des délais pour quitter les lieux, elle n'était pas opposée à l'octroi de délais de paiement. Elle considère néanmoins que le juge des référés a fait une juste application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque le bail contient une clause résolutoire, qu'elle a fait délivrer un commandement visant cette clause à la locataire et qu'elle a dénoncé ce commandement à la CCAPEX et son assignation au Préfet.



Elle considère que le juge ne pouvait que constater la résiliation de plein droit du bail et condamner Mme [D] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation représentant le loyer majoré de 10 % conformément aux prévisions du contrat de bail.



Elle estime que les arguments de l'appelante sont inopérants puisque le premier juge ne pouvait pas prendre en considération d'éventuels paiements faits par la CAF, le rappel allégué demeurant hypothétique. Elle considère que contrairement à ce que soutient l'intéressée, la cause des difficultés de Mme [D] [X] n'est pas l'absence de signature du protocole de cohésion sociale puisque rien n'oblige le bailleur à le signer. Elle rappelle avoir signé un tel protocole tripartite en janvier 2021, puis un second protocole en septembre 2021, aucun d'eux n'ayant été respecté par la locataire. 



Elle considère que les paiements faits par la CAF postérieurement à l'ordonnance de référé ne sont pas de nature à permettre la réformation de cette ordonnance, contestant au demeurant que la dette soit soldée à ce jour.



***



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



MOTIFS,



Sur la demande en paiement d'une provision':



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En vertu de l'article L.741-2 du Code de la consommation, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L.741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.



En l'espèce, la société bailleresse produit le contrat de bail signé le 3 décembre 2008 et son avenant du 17 juin 2010, un relevé de compte locataire en date du 17 janvier 2023 et le courrier du 29 décembre 2022 par lequel la commission de surendettement lui a notifié la validation de la décision de rétablissement personnel au profit de Mme [X] à effet au 17 novembre 2022. Cette dernière date correspond en effet à la date de la décision prise par la commission de surendettement, laquelle est devenue définitive en l'absence de contestation par les créanciers de Mme [X]. 



A la lueur de ce décompte, le premier juge a d'abord valablement déduit la somme de 448,81 € correspondant aux frais d'huissier de justice, dans la mesure où ces frais ne constituent, ni un loyer, ni une charge locative et qu'ils ont vocation à être recouvrés, le cas échéant, au titre des dépens. En revanche, le premier juge s'est mépris lorsqu'il a déduit la somme de 2'075,83 € au titre de la dette effacée par la mesure de rétablissement personnel puisque, compte tenu de la date d'effet de cette mesure au 17 novembre 2022, la locative effacée s'élevait à 4'300,78 € conformément aux prévisions de l'article L.741-2 précité. Il s'ensuit que déduction faite de la dette effacée, la dette locative s'élevait, à la date du relevé de compte du 17 janvier 2023, à la somme de 353,55 €. 



L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a condamné à titre provisionnelle Mme [X] à payer la somme de 2'578,50 €, sera infirmée. Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [X] à payer la somme provisionnelle de 353,55 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges selon décompte du 17 janvier 2023 arrêté à l'échéance du mois de décembre 2022 incluse.



Compte tenu du rétablissement des APL dont il est justifié par la locataire et des paiements intervenus depuis le jugement de première instance, la condamnation ci-dessus sera prononcée en deniers ou quittances valables.



Sur la demande en constat de la résiliation du bail :



Il n'est pas discuté de la recevabilité de cette demande, une copie de l'assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



Sur le fond, le premier juge a fait application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2013, lequel prévoyait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'». 



En l'espèce, les conditions générales du bail signé le 3 décembre 2008 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2022 pour la somme en principal de 2 075,83 €. 



Le décompte produit démontre que Mme [D] [X] ne s'est pas acquittée de cette somme dans les deux mois du commandement, n'ayant pour sa part effectué aucun règlement dans ce délai mais le bailleur ayant néanmoins encaissé un rappel d'APL de 1'317 € le 19 avril 2022. Il est acquis aux débats que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 24 mai 2022.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, la probabilité qui existait dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer d'un rappel d'APL à intervenir n'est pas de nature à faire échec au jeu de la clause résolutoire s'agissant d'une simple probabilité dont le bailleur n'était pas tenu de présumer, d'autant moins que le rappel d'APL qui a été versé le 19 avril 2022 n'a couvert que partiellement la dette et que l'octroi de délais judiciaires aurait plus sûrement permis ce rétablissement en application de l'article R.824-29 du Code de la construction et de l'habitation. Dès lors, Mme [X] sera déboutée de sa demande tendant à voir juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas réunies au 24 mai 2022. 



Cela étant, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'».



L'article 24 VIII, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit quant à lui': «'Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

...

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'». 



A la différence de l'article 24 V, l'article 24 VIII ne pose pas comme condition préalable à la suspension des effets de la clause résolutoire, que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, ni même la reprise du loyer au jour de l'audience à l'instar de l'article 24 VI, la suspension en cas de rétablissement sans liquidation s'imposant au juge.



En l'espèce, le premier juge a, au visa de l'article 24 V, dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que Mme [X] n'avait pas repris le paiement des loyers courants. Ce faisant, le Juge des contentieux de la protection a ajouté une condition à l'article 24 VIII. En effet, la mesure de rétablissement personnel imposait de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 17 novembre 2022.



L'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, sera infirmée. Statuant à nouveau, la cour suspend les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et en particulier à charge pour Mme [X] de s'acquitter des loyers et charges sans incident pendant deux ans à compter du 17 novembre 2022. A défaut, la clause résolutoire reprendra ses effets et il convient de prévoir': 




que Mme [D] [X], devenue sans droit ni titre, devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef ;





que le bailleur pourra, à défaut de libération volontaire, faire procéder à son expulsion avec le concours de la force publique comme il sera précisé au dispositif de la présente décision ; 





que l'occupante devenue sans droit ni titre, devra en outre régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, due jusqu'à la libération effective des lieux.




Sur les autres demandes :



La société civile Foncière di 01/2007 succombant, elle sera condamnée à supporter les dépens de l'instance d'appel et elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme l'ordonnance de référé rendue le 20 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions critiquées, 



Statuant à nouveau, 



Condamne Mme [D] [X] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société civile Foncière di 01/2007 la somme provisionnelle de 353,55 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges selon décompte du 17 janvier 2023 arrêté à l'échéance du mois de décembre 2022 incluse, 



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 3 décembre 2008 dont est titulaire Mme [D] [X] pour l'appartement au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies depuis le 24 mai 2022,



Constate que Mme [D] [X] bénéficie d'une mesure de rétablissement personnel ayant pris effet le 17 novembre 2022 et en conséquence, suspend les effets de la clause résolutoire,



DIT que si Mme [D] [X] s'acquitte sans retard des loyers et charges conformément au contrat de bail pendant deux ans à compter du 17 novembre 2022, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail ne sera pas résilié,



DIT qu'en revanche, tout retard de paiement d'une échéance de loyer et charges, persistant 7 jours après une mise en demeure par lettre recommandée, justifiera :




que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;





qu'à défaut pour Mme [D] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile Foncière di 01/2007 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;





que par application des article L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,





que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des preneurs, en un lieu qu'ils auront choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois ;





que Mme [D] [X] soit condamnée à verser à la société civile Foncière di 01/2007 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, laquelle sera due jusqu'à la libération effective des lieux ;








Condamne la société civile Foncière di 01/2007, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l'instance d'appel,



Rejette la demande présentée par la société civile Foncière di 01/2007 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT