Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 23/00285 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LVIN



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Pauline NUNES DA SILVA



Me Déborah PERCONTE















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00053) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 24 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 13 janvier 2023





APPELANTE :



Mme [M] [O]

née le 15 juillet 1957 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Pauline Nunes Da Silva, avocate au barreau de Grenoble substituée par Me Galichet, avocat au barreau de Grenoble, 







INTIMÉ :



M. [C] [V]

né le 20 octobre 1965 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]



représenté par Me Déborah Perconte, avocate au barreau de Grenoble substituée par Me Amiez, avocat au barreau de Grenoble, postulant, et Me Marie Maestracci ,avocate au Barreau d'Ajaccio





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2014, M. [C] [V] a donné à bail à Mme [M] [O] un ensemble immobilier à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 8], désigné comme suit : maison d'habitation (ancienne ferme) d'une surface de 105 m2, terrain d'environ 500 m2 et dépendances : four à pain, étable, poulailler.



Par acte d'huissier du 20 avril 2020, M. [C] [V] a signifié à Mme [M] [O] un congé pour vendre, comportant offre de vente à cette dernière jusqu'au 9 décembre 2020 à minuit.



Par acte d'huissier délivré le 17 décembre 2021, M. [C] [V] a fait assigner Mme [M] [O] à l'effet d'obtenir la résiliation du bail d'habitation concerné, l'expulsion de la défenderesse et sa condamnation à lui régler une indemnité d'occupation, outre des dommages et intérêts. 



La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie de la situation du locataire le 20 décembre 2021.



Par jugement en date du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- Déclaré le congé pour vendre délivré le 20 avril 2020 par M. [C] [V] à Mme [M] [O] valide depuis le 9 décembre 2020 à minuit,

- Ordonné l'expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants du bien et des accessoires pris en location situé [Adresse 2] à [Localité 8], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 4121 du code des procédures civiles d'exécution et sous réserve de l'application du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 500 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justficatifs,

Rejeté pour le surplus les autres demandes des parties,

- Condamné Mme [M] [O] aux entiers dépens,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 janvier 2023, Mme [M] [O] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- Déclaré le congé pour vendre délivré le 20 avril 2020 par M. [C] [V] à Mme [M] [O] valide depuis le 9 décembre 2020 à minuit,

- Ordonné l'expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants du bien et des accessoires pris en location situé [Adresse 2] à [Localité 8], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 4121 du code des procédtues civiles d'exécution et sous réserve de l'application du sursis à expulsion prévu par l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 500 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justficatifs,

- Condamné Mme [M] [O] aux entiers dépens,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 13 avril 2023, Mme [M] [O] demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement du 24 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu'il a : 

- Déclaré le congé pour vendre délivré le 20 avril 2020 par M. [C] [V] à Mme [M] [O] valide depuis le 9 décembre 2020 à minuit,

Ordonné l'expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants du bien et des accessoires pris en location situé [Adresse 2] à [Localité 8], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 4121 du code des procédtues civiles d'exécution et sous réserve de l'application du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 500 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justficatifs,

- Condamné Mme [M] [O] aux entiers dépens,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau : 

- Rejeter l'intégralité des demandes de M. [C] [V], 

- Juger que le congé vente n'est pas valide. 

- Juger que Mme [M] [O] n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation. 

- A titre subsidiaire, ramener cette indemnité à de juste proportion au regard des revenus de Mme [M] [O], 

- Condamner M. [C] [V] à la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre les entiers dépens pour la première instance. 

- Condamner M. [C] [V] à la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, outre les entiers dépens en cause d'appel. 



Au soutien de ses demandes, Mme [M] [O] fait valoir que l'offre contenue dans le congé pour vendre n'est pas valable car elle n'est pas conforme aux locaux loués. Elle ajoute que M. [C] [V] ne justifie pas d'une réelle intention de vendre en regard du prix excessif et que les locaux sont insalubres.

Au vu de ces éléments, Mme [M] [O] soulève le pouvoir qu'a le juge de vérifier d'office la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues par l'article 15 de la loi de 1989. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2023, M. [C] [V] demande à la cour de : 

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions formées par Mme [M] [O] comme étant infondées en droit comme en fait,

- Ordonner la confirmation du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 24 novembre 2022, en ce qu'il a : 

- Déclaré le congé pour vendre délivré le 20 avril 2020 par M. [C] [V] à Mme [M] [O] valide depuis le 9 décembre 2020 à minuit ; 

- Ordonné l'expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants du bien et des accessoires pris en location situé [Adresse 2] à [Localité 8], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 4121 du code des procédures civiles d'exécution et sous réserve de l'application du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, en statuant toutefois à nouveau sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle pour le porter à la somme de 550 euros au lieu de 500 euros ,

- Condamné Mme [M] [O] aux entiers dépens,

- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire et si la cour devait invalider le congé signifié à Mme [M] [O] le 20 avril 2020 : 

- Prononcer la résiliation du bail à usage d'habitation conclu entre Mme [O] et M. [C] [V] pour défaut de paiement du loyer dans son intégralité et aux termes convenus, pour défaut de jouissance paisible et pour défaut d'entretien du logement loué,

- Ordonner en conséquence, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'expulsion immédiate de Mme [M] [O] et de tous occupants de son chef de la maison appartenant à M. [C] [V], située [Adresse 3] à [Localité 8] et ce au besoin avec l'appui de la force Publique et l'assistance d'un serrurier, et à faire séquestrer aux frais, risques et périls de Mme [M] [O] (et le cas échéant des occupants mentionnés ci-dessus) les meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamner Mme [O] à payer à M. [V] une indemnité d'occupation mensuelle égale à 550 euros par mois d'occupation, due à compter de la résiliation du bail jusqu'à complet déménagement et remise de clefs,

 

A titre incident : 

- Ordonner la réformation du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 24 novembre 2022, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [C] [V] tendant à obtenir le paiement du reliquat de loyers impayés et de la taxe des ordures ménagères, outre l'indemnisation du préjudice subi par M. [C] [V] causé par le refus fautif de Mme [M] [O] de laisser l'accès au bien loué situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour effectuer les travaux réparatoires idoines et les visites dans le cadre de la vente dudit bien,

Et, statuant à nouveau : 

- Condamner Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 800 euros, au titre de la fraction de loyer impayée, 

- Condamner Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 444 euros au titre de la taxe des ordures ménagères,

- Condamner Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 8 000 euros, à titre de dommages-intérêts.



Au soutien de ses demandes, M. [C] [V] fait valoir, s'agissant du congé pour vendre, que ledit congé est conforme aux locaux loués, que Mme [M] [O] n'a pas répondu dans le délai légal et qu'au contraire elle a contesté ledit congé 5 mois après sa délivrance. Il ajoute que son intention de vendre existait même avant la mise en location du bien et que le prix proposé relève d'une estimation professionnelle.

Concernant la demande de résiliation du bail, M. [C] [V] expose que Mme [M] [O] ne respecte pas les obligations légales mises à la charge du locataire par l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 puisqu'elle ne paie pas l'intégralité du loyer initialement fixé à la somme de 550 euros mais ne paie que 500 euros, qu'elle n'use pas paisiblement des locaux loués et ne les entretient pas. 

S'agissant de l'insalubrité dont Mme [M] [O] se prévaut, il allègue qu'en tout état de cause l'insalubrité n'est pas une cause de nullité du congé pour vente et que les dégradations des locaux sont imputables à Mme [M] [O]. Relativement aux loyers partiellement payés, M. [C] [V] allègue que contrairement à ce que le premier juge retient que le loyer était bien fixé à la somme de 550 et non 500 euros et que les charges d'ordures ménagères incombent au locataire et non au propriétaire.

Concernant des dommages et intérêts sollicités sur le fondement de l'article 1104 alinéa 1er du code civil, il fait valoir que Mme [M] [O] a refusé toute visite des lieux dans le cadre de la vente, de même que son intervention pour des réparations, ou celle de l'agence régionale de santé ce qui l'empêche de trouver un acquéreur.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



1.Sur la validité du congé



L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. [...]



II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.'



En l'espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour retenir la validité du congé sont les suivants :

- la désignation des lieux est suffisamment précise, le congé renvoyant aux 'locaux que vous occupez (...) tels que vous les connaissez pour les occuper', sans qu'il n'y ait de possibilité de confusion à défaut d'autres immeubles bâtis sur la propriété,



- les estimations produites par M. [C] [V] démontrent que le prix de 200 000 euros n'est pas dissuasif, puisqu'il démontre que ce prix est en dessous des prix du marché mais également inférieur à l'estimation qui avait été faite en 2013 (225 000 euros),



- M. [C] [V] démontre sa sérieuse volonté de vendre le bien en regard du mandat avec un professionnel en date du 29 novembre 2013 produit et l'attache prise avec un professionnel de l'immobilier qui atteste 's'être rendu sur place le 13 mars 2021 mais que le locataire n'était pas sur place ou n'a pas souhaité leur ouvrir.'



S'agissant donc du congé pour vendre, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

La cour, adoptant cette motivation, confirmera la validité du congé pour vendre depuis le 9 décembre 2020 et l'expulsion de Mme [M] [O] à défaut de départ volontaire.



Le jugement sera, dès lors, confirmé de ce chef par adoption de motifs.







2. Sur les demandes de M. [C] [V]



Sur la fraction du loyer impayé



L'article 1134 du code civil dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.'



En l'espèce, le contrat de bail versé aux débats prévoit un loyer initial hors taxe de 550 euros.

Il n'est pas contesté que Mme [M] [O] n'a versé que la somme mensuelle de 500 euros durant son occupation des lieux.



En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombait à cette dernière de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Or, Mme [M] [O] ne développe aucun moyen sur ce point, de sorte qu'il sera fait droit à la demande de condamnation de M. [C] [V] au titre de l'arriéré locatif.



Dans ces conditions, Mme [M] [O] sera condamnée à payer à M. [C] [V] la somme de 1 800 euros correspondant à la différence entre le loyer dû et le loyer effectivement payé, soit 50 euros limité, à raison par M. [C] [V] à 36 mois par le jeu de la prescription triennale.



Partant, le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la taxe des ordures ménagères



L'article 9 du code de procédure civile dispose 'qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'



M. [C] [V] ne produit, au soutien de sa demande, que l'avis de taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2018.

Partant, c'est à bon droit que le premier juge a retenu, outre la prescription pour cet avis, le défaut de preuve pour rejeter sa demande.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur le préjudice subi



Il est admis que le préjudice n'est caractérisé que si le propriétaire bailleur est en mesure de prouver que le maintien du locataire dans le logement lui a causé un préjudice. 



En l'espèce, si M. [C] [V] produit des pièces (pièces n°8,9,52) qui révèlent que Mme [M] [O] n'a pas permis l'accès à la maison tant à son égard qu'à l'égard des services communaux notamment, ces éléments ne peuvent suffire à caractériser le préjudice invoqué.



M. [C] [V] sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement sera confirmé de ce chef.



3. Sur l'indemnité d'occupation



La cour rappelle que l'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.



Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.



En l'espèce, le loyer est fixé, en regard du contrat de bail et de la présente décision à la somme de 550 euros.



Dans ces conditions, Mme [M] [O] sera déboutée de sa demande subsidiaire de ramener l'indemnité d'occupation à de juste proportion et il sera fait droit à la demande de M.[C] [V] de confirmer le jugement de ce chef sauf à porter l'indemnité d'occupation à la somme de 550 euros.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante qui succombe sera également condamnée aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:



Infirme le jugement en ce qu'il a :



- Condamné Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 500 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justficatifs,

- Rejeté pour le surplus les autres demandes des parties ;



Confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 décembre 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'un montant mensuel de 550 euros, augmenté du coût des charges récupérables sur justficatifs ;



Condamne Mme [M] [O] à payer à M. [C] [V] la somme de 1 800 euros, au titre de la fraction de loyer impayée ;

 

Déboute M. [C] [V] de sa demande au titre de la taxe des ordures ménagères ;



Déboute M. [C] [V] de sa demande au titre du préjudice subi ;



Condamne Mme [M] [O] aux dépens d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE