Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 avril 2024

N° RG 23/00187 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LVAV



N° Minute :





C3

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Louis GALICHET



la SELARL L.BESSON-MOLLARD















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 AVRIL 2024



Appel d'un jugement (N° R.G. 22/01637) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 17 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 09 janvier 2023





APPELANTE :



Mme [B] [K]

née le 16 juin 1972 

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Louis Galichet, avocat au barreau de Grenoble







INTIMÉE :



S.A. Société dauphinoise pour l'habitat prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Laurence Besson-Mollard de la SELARL L.Besson-Mollard, avocate au barreau de Grenoble







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,



DÉBATS :



A l'audience publique du 30 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par contrat de bail en date du 11 mai 2017 consenti par la Société dauphinoise pour l'habitat, Mme [B] [K] a pris en location un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

 

Par acte d'huissier en date du 28 février 2022, la Société dauphinoise pour l'habitat a fait assigner Mme [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail et voir ordonner l'expulsion de la locataire.



Par jugement en date du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 octobre 2021,

- Débouté Mme [B] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 

- Dit que Mme [B] [K] devra libérer les lieux,

- Ordonné à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [B] [K] et de tout occupant de son chef avec au besoin Passistance de la force publique, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

- Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 26 octobre 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

- Condamné Mme [B] [K] à payer à la Société dauphinoise pour l'habitat l'indemnité d'occupation comme fixée ci-avant jusqu'à libération effective des lieux, 

- Condamné Mme [B] [K] à payer à la Société dauphinoise pour l'habitat, la somme de 2 624,35 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 

- Dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, 

- Débouté la Société dauphinoise pour l'habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeté toutes les autres demandes. 



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 9 janvier 2023, Mme [K] a interjeté appel de l'entier jugement sauf en ce qu'il a :

- Débouté la Société dauphinoise pour l'habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeté toutes les autres demandes. 





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 14 février 2023, Mme [K] demande à la cour de : 

- Réformer le jugement dont appel, 

 Statuant de nouveau : 

- Débouter la SDH de l'intégralité de ses demandes, 

- Suspendre les effets de la clause résolutoire, 

- Accorder les délais de paiement les plus larges possibles à Mme [K], 

- Déduire des sommes dues par Mme [K] la valeur des loyers depuis octobre 2021 en raison du fait qu'elle occupe un logement insalubre, 

- Ecarter les frais appliquer unilatéralement par le demandeur pour un montant de 160, 59 euros, 

- Ecarter la clause pénale prévue au contrat, ou subsidiairement, la réduire à un euro, 

Subsidiairement, si la juridiction devait donner effet à la clause résolutoire, 

- Accorder les délais les plus larges possible à Mme [K] pour se reloger, 

- Accorder les délais les plus larges possible à Mme [K] pour s'acquitter de sa dette, 

En tout état de cause, 

- Débouterla SDH de sa demande au titre des frais irrépétibles.



Au soutien de ses demandes, Mme [K] soutient que l'appartement est insalubre et que la Société dauphinoise pour l'habitat ne remplit pas les obligations qui incombent au bailleur. Elle ajoute qu'une autorisation de prélèvement a été consentie pour le paiement des loyers mais que les sommes n'étaient pas prélevées. Enfin, elle sollicite la déduction des frais facturés dans le décompte de la Société dauphinoise pour l'habitat à hauteur de 160,59 euros. 



Dans ses conclusions notifiées le 3 mars 2023, la Société dauphinoise pour l'habitat demande à la cour de : 

- Juger l'appel recevable, mais mal fondé 

A titre principal, 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

- Constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 27 octobre 2021, 

- Débouté Mme [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension 

- Ordonné l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

- Fixé le montant de l'indemnité del'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux loués, au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, avec faculté d'indexation aux mêmes conditions que le bail et condamné Mme [K] à son paiement,

- Condamné Mme [K] à payer à la SDH l'arriéré échu, sauf à réactualiser la dette à la somme de 4 599,66 euros, sauf à parfaire,

- Condamné Mme [K] aux entiers dépens de première instance,

- Débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes.

 Y ajouter 

- Condamner Mme [K] à payer à la SDH la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la Cour ainsi qu'aux entiers dépens devant la cour, 

- Débouter Mme [K] de ses prétentions en ce qu'elles seraient contraires au présent dispositif et notamment de sa demande de délais pour se reloger et d'indemnisation 

A titre subsidiaire, si la Cour devait suspendre la clause résolutoire

- Constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 27 octobre 2021, 

- Juger que Mme [K] sera déchue de plein droit des délais de paiement accordés et de la suspension de la clause résolutoire en cas de non paiement 

- D'une mensualité au titre de l'apurement de l'arriéré 

- Ou d'une mensualité du loyer et des charges courantes à son échéance, pendant la durée du plan d'apurement 

Et dans ce cas, 

- Ordonner l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique 

- Fixer le montant de l'indemnité de l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux loués, au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, avec faculté d'indexation aux mêmes conditions que le bail

- Condamner Mme [K] à son paiement 

- Condamner Mme [K] à payer à la SDH l'arriéré échu, sauf à réactualiser la dette à la somme de 4 599,66 euros, sauf à parfaire 

- Condamner Mme [K] aux entiers dépens de première instance 

- Débouter Mme [K] de l'ensemble de ses autres demandes 

Y ajouter 

- Condamner Mme [K] à payer à la SDH la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour ainsi qu'aux entiers dépens devant la cour 

- Débouter Mme [K] de ses prétentions en ce qu'elles seraient contraires au présent dispositif et notamment de sa demande de délais pour se reloger et d'indemnisation ,



Sur l'appel incident 

- Déclarer l'appel incident recevable et bien fondé 

En conséquence, 

- Condamner Mme [K] à payer à la SDH la somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 au titre des frais irrépétibles de première instance.



Au soutien de ses demandes, la Société dauphinoise pour l'habitat fait valoir que Mme [K] ne paie plus le loyer résiduel depuis octobre 2020 et sollicite donc la confirmation du jugement en actualisant sa créance à la somme de 4 599,66 euros. Concernant les frais dont Mme [K] demande la déduction, la Société dauphinoise pour l'habitat indique que la demande est sans objet dans la mesure où les demandes qu'elle formule sont nettes de frais.

Relativement à l'insalubrité du logement invoquée par l'appelante, la Société dauphinoise pour l'habitat souligne qu'elle échoue à en apporter la preuve.

La Société dauphinoise pour l'habitat ajoute que Mme [K] ne démontre pas être en capacité de respecter les délais de paiement qu'elle sollicite alors qu'il s'agit d'une condition légale, tout comme elle ne fait valoir aucun motif à l'appui de sa demande de délai pour se reloger.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



Sur la créance du bailleur, les frais et la clause pénale



Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparations, autre que locatives, qui peuvent devenir nécessaires.



En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu pour sa part de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.



En l'espèce, Mme [K] ne conteste pas l'arriéré locatif, mais soulève l'insalubrité du logement pour justifier le non paiement des loyers.

Elle produit à ce titre des photographies qui font apparaître des murs noircis ou à la peinture cloquée, photos qui ne sont ni datées ni localisées. Elle échoue donc à apporter la preuve du caractère insalubre du logement, aucun arrêté préfectoral n'ayant au demeurant été pris en ce sens.



Mme [K] ne démontre pas non plus avoir avisé le bailleur de ces désordres.



En tout état de cause, en matière de bail d'habitation, seule l'impossibilité totale d'occuper le logement loué autorise le locataire à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers convenus, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Mme [K] sera donc déboutée de sa demande tendant à déduire des sommes dues par elle, la valeur des loyers depuis octobre 2021.



Le décompte des sommes réclamées par la Société dauphinoise pour l'habitat, arrêté au 3 janvier 2024 (pièce n°9 de la SDH), fait apparaître une dette locative hors frais de procédure de 6 409,90 euros au paiement de laquelle sera condamnée Mme [K], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.



S'agissant des frais dont Mme [K] demande la déduction à hauteur de 160,59 euros, force est de constater qu'il ressort dudit décompte que les frais ont été déduits par le bailleur, de sorte que la demande de l'appelante ne peut qu'être rejetée en confirmation du jugement.



S'agissant de la clause pénale, Mme [K] n'éclaire pas la cour sur l'objet de sa demande puisqu'elle ne soulève aucun moyen au soutien de sa prétention, étant de surcroît relevé que le bailleur ne sollicite pas l'application de ladite clause pénale. Partant, sa demande sera rejetée en confirmation du jugement. 



Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



En l'espèce, Mme [K] sollicite les plus larges délais de paiement, mais ne justifie aucunement de sa situation financière.



Ainsi, l'appelante, qui ne produit aucun élément justificatif de sa situation financière et de sa capacité de remboursement de l'arriéré, ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle est en mesure de faire face au rééchelonnement de sa dette.



Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne peuvent lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus, le jugement déféré étant confirmé de ce chef. 



Sur les délais pour se reloger



Les demandes de délais pour se reloger après expulsion relèvent du juge de l'exécution, seul compétent. 



Sur l'appel incident et les autres demandes 



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans cette instance. 

La Société dauphinoise pour l'habitat sera donc déboutée de son appel incident.



L'appelante qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : 



- Condamné Mme [B] [K] à payer à la Société dauphinoise pour l'habitat, la somme de 2 624,35 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,



Statuant à nouveau et y ajoutant,

 

Condamne Mme [B] [K] à payer à la Société dauphinoise pour l'habitat, la somme de 6 409,90 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 janvier 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,



Déboute la Société dauphinoise de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [B] [K] à supporter les dépens de l'instance d'appel.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE