Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 avril 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2024



PP





N° RG 21/03798 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGCK









[X] [L] épouse [H]

E.U.R.L. PHARMACIE [L]



c/



[R] [T]

[A] [T]

S.A.R.L. ABEC IMMOBILIER

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 17-003272) suivant déclaration d'appel du 02 juillet 2021





APPELANTES :



[X] [L] épouse [H]

née le 04 Juillet 1980 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



E.U.R.L. PHARMACIE [L], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]



représentées par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Jean-Charles GONTHIER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[R] [T]

né le 25 Mai 1980 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



[A] [T]

né le 15 Novembre 1978 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



représentés par Maître Magali COSTE, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.R.L. ABEC IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Maître Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 février 2024 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Paule POIREL, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, et Monsieur Emmanuel BREARD, Conseiller,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : M. Emmanuel BREARD

Conseiller: M.RolandPOTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Mme Véronique SAIGE







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Mme [X] [L] épouse [H] est pharmacienne. En 2007, elle a procédé au rachat des parts que M. [F] [T], pharmacien, détenait dans la pharmacie sise [Adresse 7] à [Localité 5].



Par acte sous seing privé du 21 avril 2008, M. [R] [T] et M. [A] [T], fils de M. [F] [T], ont donné à bail commercial à l'Eurl Pharmacie [L] un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] et une partie du premier étage à usage de réserve.



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2014, MM. [R] et [A] [T] ont donné en location à Mme [X] [L], gérante de l'Eurl Pharmacie [L], un appartement à usage d'habitation au premier étage du même immeuble.



Soutenant que Mme [X] [L] aurait réalisé sans leur autorisation d'importants travaux dans les locaux donnés à bail, permettant de créer un espace unique entre l'appartement et le fonds de commerce, MM. [R] et [A] [T] lui ont fait délivrer, le 28 février 2017, une sommation d'avoir à respecter les clauses du bail, puis l'ont assignée devant le tribunal d'instance de Bordeaux en résiliation du bail d'habitation, expulsion, et remise des lieux en leur état d'origine, sous astreinte.



L'Eurl Pharmacie [L] est intervenue volontairement à l'instance et a demandé au tribunal d'instance de se déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance de Bordeaux.



Puis, par exploit d'huissier en date du 5 avril 2018, l'Eurl Pharmacie [L] a fait assigner la Sarl Abec Immobilier, agent immobilier, pour la voir déclarée entièrement responsable du préjudice subi du fait de la procédure intentée par les consorts [T] et la voir condamner à l'indemniser.



Après jonction des deux instances, le tribunal d'instance de Bordeaux, par jugement du 3 juillet 2019, a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par l'Eurl Pharmacie [L] et déclaré la juridiction compétente pour statuer sur les demandes de MM. [T] et, par arrêt en date du 20 décembre 2019, la cour d'appel de Bordeaux, sur l'assignation à jour fixe de l'Eurl Pharmacie [L] et de Mme [X] [L], a confirmé le jugement en toutes ses dispositions dont celles ayant statué sur la compétence ratione materiae du tribunal d'instance de Bordeaux.



L'affaire a en suivant été évoquée à l'audience du 19 mars 2021 et, par jugement en date du 21 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- rejeté la demande de conciliation,

- prononcé la résiliation du bail conclu entre M. [R] [T], M. [A] [T] et Mme [X] [L] épouse [H], concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], aux torts de la locataire.



- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5],

- dit qu'à défaut pour Mme [X] [L] épouse [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à remettre les lieux en leur état d'origine dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement,

- rejeté la demande d'astreinte,

- débouté l'Eurl Pharmacie [L] de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sarl Abec Immobilier,

- débouté la Sarl Abec Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné in solidum Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] aux dépens,

- débouté Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à payer à M. [A] [T] et à M. [R] [T] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné l'Eurl Pharmacie [L] à payer à M. [A] [T] et à M. [R] [T] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande d'exécution provisoire.





Par déclaration électronique en date du 2 juillet 2021, Mme [X] [L] et l'Eurl Pharmacie [L] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 

- rejeté la demande de conciliation,

- prononcé la résiliation du bail conclu entre M. [R] [T], M. [A] [T] et Mme [X] [L] épouse [H], concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], aux torts de la locataire,

- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5],

-dit qu'à défaut pour Mme [X] [L] épouse [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à remettre les lieux en leur état d'origine dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement,

- débouté l'Eurl Pharmacie [L] de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sarl Abec Immobilier,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné in solidum Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] aux dépens,

- débouté Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [X] [L] épouse [H] à payer à M. [A] [T] et à M. [R] [T] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné l'Eurl Pharmacie [L] à payer à M. [A] [T] et à M. [R] [T] la somme de 800 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.





Mme [L] et l'Eurl Pharmacie [L], dans leurs dernières conclusions en date du 12 janvier 2022, demandent à la cour de :

- recevoir Madame [X] [L] et l'EURL Pharmacie [L] en leur appel, 

Infirmer le jugement du 21 mai 2021 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau, 

- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner les consorts [T] à payer globalement à l'Eurl Pharmacie [L] et à Madame [L] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En cause d'appel, 

- les condamner à payer globalement à l'Eurl Pharmacie [L] et à Madame [L] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si par cas il était fait droit aux demandes des consorts [T], 

- juger que la Sarl Abec Immobilier a commis une faute génératrice de responsabilité à l'endroit de l'Eurl Pharmacie [L], 

- la déclarer entièrement responsable du préjudice en résultant pour l'Eurl Pharmacie [L],

- désigner avant dire droit un expert chargé d'évaluer ledit préjudice avec la mission d'usage, et notamment celle de : 

- chiffrer le coût des travaux nécessaires à la modification de l'agencement actuel, 

- chiffrer le coût lié au démontage du robot, 

- chiffrer la perte de chiffre d'affaires liée à l'arrêt de l'activité rendue nécessaire par la réalisation des dits travaux, 

- chiffrer la perte de chiffre d'affaires liée à la réduction de la surface de la pharmacie, 

- condamner la Sarl Abec Immobilier à verser à l'Eurl Pharmacie [L] une indemnité provisionnelle de 300.000 € à valoir sur le préjudice subi,

- condamner la Sarl Abec Immobilier à payer à l'Eurl Pharmacie [L] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers dépens de l'instance, 

En cause d'appel, 

- condamner la Sarl Abec Immobilier à payer à l'Eurl Pharmacie [L] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





La Sarl Abec Immobilier dans ses dernières conclusions en date du 7 décembre 2021, demande à la cour de :

- débouter l'Eurl Pharmacie [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

Confirmer le jugement du 21 mai 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Abec Immobilier de sa demande de dommages et intérêt,

- condamner solidairement l'Eurl Pharmacie [L] et Mme [H] à payer à la Sarl Abec Immobilier une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial et moral,

- les condamner l'Eurl Pharmacie [L] au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, 

- ordonner du tout l'exécution provisoire, nonobstant appel.





MM. [R] et [A] [T] , dans leurs dernières conclusions en date du 24 janvier 2024, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris,

- condamner les appelants au paiement d'une somme de 10.000 € pour appel 

abusif,

- condamner les appelants au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.



L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 20 février 2024.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 6 février 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour est saisie par l'acte d'appel et les dernières conclusions des parties de l'entier litige soumis au premier juge à savoir une demande principale de voir prononcer aux torts de la locataire, Mme [I] [V] [L], la résiliation d'un bail d'habitation conclu entre elle-même et MM. [T] et, reconventionnellement, s'il était fait droit à cette demande, d'une action en responsabilité dirigée par Mme [L] et l'Eurl Pharmacie [L] contre l'agent immobilier, la Sarl Abec Immobilier, avec demande d'expertise avant droit pour chiffrer le préjudice indemnisable, l'agent immobilier sollicitant, reconventionnellement, la condamnation des deux appelantes à des dommages et intérêts pour procédure abusive. 



Il est en effet observé que malgré la déclaration d'appel portant également de ce chef, les appelantes ne demandent finalement pas à la cour de recevoir la conciliation des parties, en sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de conciliation.



Sur la demande de résiliation du bail :



Selon l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur au 1er octobre 2016 de l'ordonnance du 11 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations. L'aliéna 2 poursuit que dans ce cas le contrat n'est pas résolu de plein droit, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ayant le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution en justice.



En matière de bail l'article 1741 du code civil permet sa résiliation en cas de manquement de l'une ou l'autre partie, bailleur ou preneur, à ses obligations et le premier juge a justement rappelé les obligations pesant sur le locataire au terme des dispositions de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 d'user de la chose loué selon la destination qui lui a été donnée par le contrat de location, y étant ajouté que le bailleur est tenu de délivrer et d'entretenir la chose en l'état de servir à l'usage à laquelle elle est destinée.



La première difficulté soulevée par les appelantes consiste à identifier la nature du bail, commercial ou d'habitation, la réponse à cette question passant notamment par l'identification de son titulaire, Mme [L] à titre personnel selon les consorts [T], ou, commercial au profit de l'Eurl Pharmacie [L] comme accessoire du local commercial, selon les appelantes, ce qui justifie la présence de l'Eurl aux présents débats.



Les appelantes soutiennent tout d'abord, dans l'exposé de la procédure, que le bail en litige aurait été souscrit par l'Eurl Pharmacie [L] qui aurait d'ailleurs procédé à l'état des lieux d'entrée et que les prestations de l'agent immobilier afférentes à la conclusions du bail ont été facturées à l'Eurl, de sorte que c'est de manière impropre que le bail a été qualifié de bail à usage d'habitation alors qu'il n'a jamais été question qu'il s'agisse d'un tel bail, n'ayant été conclu que pour les besoins de l'officine qui s'agrandissait.



Il convient de relever préalablement que si le jugement du 3 juillet 2019, avait retenu la compétence du tribunal d'instance de Bordeaux, il n'avait que par des motifs décisoires retenu la qualification de bail d'habitation, ce en quoi il avait été confirmé par la cour d'appel de Bordeaux. 



Cependant, alors qu'un bail commercial avait été clairement conclu entre les parties, l'indivision [T] représentée par la société Abec Immobilier et la SNC Pharmacie [L] en qualité de 'preneur', le 21 avril 2008, portant sur un local à usage de pharmacie et ses dépendances, situé au rez de chaussée de l'immeuble, [Adresse 4] à [Localité 5] (Gironde), 'et au premier étage une pièce', le bail litigieux, souscrit le 1er juillet 2014, portant sur un logement d'une surface habitable de 90 m2, situé au 1er étage du même immeuble et dont il n'est pas contesté qu'il jouxte la pièce à usage de réserve incluse dans le bail commercial, est désigné de manière parfaitement claire ' Bail Habitation Principale soumis à la loi du 6 juillet 1989". 



Il a été signé cette fois entre la même indivision [T] et Mme [H] [X], en qualité de locataire, l'ajout de la mention gérante de la Sarl pharmacie [L] suivi du tampon '[N] et [X] [L]', qui au demeurant n'est pas le tampon de la société, n'ayant pas eu pour effet de lui substituer la Sarl Pharmacie [L], étant encore observé que le choix du patronyme [H] plutôt que [L] est également en faveur d'un bail souscrit personnellement par Mme [L], pour la distinguer de la pharmacie éponyme.



Les parties qui avaient déjà signé un bail commercial étaient alors en pleine capacité de distinguer le bail commercial du bail d'habitation qu'elles s'apprêtaient à signer, alors qu'elles avaient également toute latitude de signer un bail à usage mixte, ce dont elles se sont abstenues.



Le fait que la société Abec ait facturé ses honoraires de 'commercialisation' pour la signature du bail de 'l'appartement' à la pharmacie [L] et que le loyer de cet appartement ait été mensuellement débité sur le compte de la pharmacie [L] est sans emport sur la volonté clairement exprimée par les parties de conférer à bail à Mme [I] [V] [H] un logement à usage d'habitation, et ne relève en tout état de cause que de leur propre turpitude. Le fait que l'Eurl ait le cas échéant procédé à l'état des lieux de sortie, ce qui ne relève pas de la seule mention ' Entrée : Eurl [L]' sur le constat des lieux de sortie du locataire précédent du 1er juillet 2014 alors que la signature n'est pas identifiée, est en tout état de cause sans incidence sur la titularité du bail et la nature de celui-ci.



Mme [I] [V] [L] en avait d'ailleurs pleinement conscience puisque si par mail adressé à la société ABEC immobilier le 18 juin 2014, quelques jours avant la signature du bail litigieux le 1er juillet 2014, elle s'est insurgée indiquant à l'agence ABEC qu'elle 'louait l'appartement dans le cadre de la pharmacie c'est donc l'Eurl qui sera locataire', elle n'y contestait pas que le bail portait sur un 'appartement' et non pas sur un local à usage de commerce, ni mixte, et elle a d'ailleurs, malgré ce message, pourtant signé un bail à usage d'habitation à son nom, quand bien même elle y a ajouté sa qualité de gérante de la pharmacie. Mais surtout, elle écrivait encore à l'agence ABEC, par message électronique ultérieur daté du 28 juillet 2016, donc avant tout litige, qu'elle 'souhaiterait que les deux contrats (pharmacie et appartement) n'en fasse plus qu'un afin de pouvoir gérer au mieux', indiquant en avoir parlé à M. [T] qui n'y voyait aucun problème. Elle convenait ainsi de la distinction initialement opérée entre les deux contrats dont, celui en litige, à usage d'habitation.



Et d'ailleurs, il n'apparaît pas qu'elle ait jamais obtenu de réponse favorable à cette demande d'obtenir un seul contrat alors même qu'elle justifie de plusieurs relances entre juillet 2016 et février 2017, afin de 'coupler la location de l'appartement avec la pharmacie' (ses pièces 7 à 9).



Au surplus, le fait que M. [T] père, qui avait été l'associé pharmacien de sa mère et avait exercé dans le local, ait été son seul interlocuteur, est sans incidence sur le fait que le propriétaire des murs était l'indivision [T], ce qu'elle ne pouvait ignorer au regard de la désignation des parties dès le bail commercial de 2008.



Le bail en litige constitue en conséquence un bail d'habitation souscrit par Mme [H] et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 



Les travaux dénoncés ne sont pas contestés dans leur matérialité.



Il ne résulte d'aucun élément que Mme [L] qui est prompte à verser aux débats des éléments en faveur de demandes écrites de jonction des deux baux ait jamais obtenu la moindre autorisation en vue de tels travaux, ni même qu'elle ait été sollicitée.



En effet, c'est par une analyse pertinente des attestations versées aux débats par les appelantes que le premier juge a retenu que si celles-ci attestaient que M. [T] père avait pu avoir connaissance de l'existence des travaux, encore qu'elles ne permettent aucunement de déterminer dans quelle mesure, il n'en ressortait nullement qu'il y avait donné son accord, et en tout état de cause Mme [L] ne se prévalait d'aucun accord écrit contrairement aux termes du bail et notamment ceux de l'article 2.3.3 (page 6).



Il y sera rappelé que M. [T] père n'est pas le bailleur. Mais surtout, il résulte de l'attestation de Mme [Z], ancienne assistante de la pharmacie, qu'en début d'année 2017, celle-ci a le souvenir d'avoir vu Mme [L] faire visiter à M. [T] l'avancement des travaux, alors même qu'il a été relevé précédemment qu'à cette date, Mme [L] n'avait toujours pas obtenu de réponse effective à sa demande de réunir les deux contrats de location (pharmacie et logement) en un seul et qu'elle continuait au contraire à relancer l'agence immobilière à cette fin.



Ainsi, tout au plus, ces attestations sont elles en faveur de l'utilisation de l'appartement du 1er étage en lieu de stockage et de la connaissance par M. [F]- [O] [T] de l'occupation de l'appartement en réserve ainsi que de travaux entrepris par Mme [L] mais sans la moindre autorisation de l'indivision et a fortiori sans autorisation écrite.



Dès lors, ne contestant pas avoir effectué, sans autorisation écrite du bailleur, des travaux d'envergure dans l'appartement en litige touchant à la structure de l'immeuble, ayant eu pour effet de modifier les locaux et de porter atteinte à leur destination par la réunion en un même espace des locaux du rez de chaussée et de la réserve du premier étage à usage commercial avec ceux du dit appartement à usage d'habitation, le tout au profit du bail commercial, Mme [L] a ainsi gravement manqué à ses obligations.



Mme [L] fait valoir que la sanction de la résiliation du bail aurait des conséquences disproportionnées car la priverait d'une partie des locaux exploités à usage commercial et compromettrait lourdement l'exploitation de sa pharmacie, ayant un impact social et financier colossal.



Cependant, ainsi que l'observe à juste titre les intimés, il n'est nullement établi que l'utilisation de l'appartement en réserve à médicament soit indispensable à l'exploitation de la pharmacie qui a effectivement fonctionné sans, à tout le moins entre 2008 et 2014, voire au delà, alors qu'il ressort essentiellement de l'attestation de l'expert comptable de la pharmacie que les conséquences directes d'une résiliation du bail du 1er juillet 2014 consisterait en une diminution de la surface commerciale et ramènerait l'activité et le CA à son niveau d'avant travaux, ce qui n'apparaît nullement une conséquence disproportionnée mais correspond exactement à une remise des choses en leur état antérieur.



L'expert indique d'ailleurs que pour absorber la baisse de CA il faudrait réduire les charges notamment salariales et envisager des licenciements économiques. Toutefois rien ne permet de retenir qu'il ne s'agit pas tout simplement de revenir au niveau d'emploi antérieur aux travaux au regard de la surface commerciale restaurée de sorte qu' il ne s'agit pas de conséquences disproportionnées alors qu'au surplus, la cour qui examine les conséquences de la résiliation du bail pour Mme [L], seule titulaire du bail, n'a pas à se soucier du sort de salariés qui ne sont pas parties au litige.



Quant aux conséquences économiques évoquées par le comptable tenant à la nécessité de continuer à financer des travaux sans pouvoir continuer à déployer la même activité, celui-ci indique finalement que 'cela nécessiterait une restructuration très lourde de l'officine avec une demande de financement auprès de la banque qui si elle n'était pas favorable mettrait en péril la pérennité de l'exploitation', ce dont il ressort que le péril économique évoqué par l'expert, toujours sans le moindre élément comptable à l'appui, n'est qu'hypothétique, comme dépendant d'une capacité d'emprunt qui n'est pas éxclue par cette attestation.



Le premier juge est en conséquence approuvé d'avoir retenu que le manquement de Mme [L] à ses obligations contractuelles justifiait le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, à la date du jugement, ce en quoi le jugement est confirmé ainsi qu'en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef et statué sur les mesures en découlant, dont la remise des lieux en leur état antérieur et la fixation d'une indemnité d'occupation.





Sur la responsabilité de la Sarl ABC Immobilier :



Il résulte des écritures des appelantes que la responsabilité de l'agence immobilière est recherchée (leurs conclusions page 11/12) pour d'une part, les fautes commises dans la rédaction des baux qui 'ont été consentis à l'Eurl [L]' et d'autre part, son inertie 'dans la régularisation de la situation juridique de la pharmacie, notamment dans la rédaction d'un bail commercial unique'.



Cependant, il a été justement relevé par le premier juge et il a été sus retenu que seule Mme [L], en son nom patronymique '[H]', est titulaire du bail d'habitation, en sorte qu'aucune faute n'a été commise à l'encontre de l'Eurl Pharmacie [L] dans la rédaction d'un bail d'habitation, portant sur un local à usage d'habitation, au profit de Mme [H]. 



Par ailleurs, 'la régularisation de la situation juridique de la pharmacie' qui passait ainsi selon les appelantes par la rédaction d'un bail commercial unique, loin d'être un droit acquis pour la pharmacie, supposait au contraire un accord de l'indivision [T], qui était en droit de s'y opposer et qu'à l'évidence l'agence immobilière n'est pas parvenue à obtenir sans que cela puisse lui être imputé à faute, l'Eurl Pharmacie [L] vis à vis de laquelle elle ne disposait au demeurant d'aucun mandat ne pouvant en conséquence lui reprocher son 'inertie dans la rédaction d'un nouveau bail'.



Ainsi, loin de résulter d'une faute de l'agence immobilière, la situation actuelle des appelantes apparaît la conséquence de ce qu'elles ont entrepris des travaux, dès le début de l'année 2017, visant à faire des locaux loués un ensemble commercial unique, sans même avoir sollicité l'autorisation préalable écrite d'entreprendre ces travaux, alors que, dans le même temps, Mme [L] n'était toujours pas parvenue à obtenir que 'les deux contrats de location n'en fassent plus qu'un'.



Enfin, le premier juge a justement observé que quand bien même l'Eurl Pharmacie [L] aurait obtenu la révision des deux baux en un bail commercial, les appelantes ne disposaient cependant d'aucune accord écrit autorisant les travaux en litige.



Le jugement qui a en conséquence débouté l'Eurl Pharmacie [L] de son action, subsidiaire, en responsabilité contre la Sarl Abec Immobilier est confirmé, sans qu'il y ait lieu de recourir de conséquence à une mesure d'expertise.





Sur la demande de dommages et intérêts de la Sarl Abec Immobilier :



Ainsi qu'elle le réclamait en première instance de manière reconventionnelle, la Sarl Abec Immobilier demande la réformation du jugement entrepris et la condamnation de Mme [L] et de l'Eurl à lui verser une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant d'une action ayant remis en cause sa compétence et son sérieux, en ternissant son image.



Cependant, alors que le premier juge avait justement observé que l'agence immobilière ne justifiait nullement de l'atteinte à son image et en conséquence de son préjudice, il n'est versé aux débats devant la cour aucun élément nouveau attestant d'une image de marque de l'agence ternie par la présente procédure.



En conséquence, le jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts est confirmé.





Sur la demande de dommages et intérêts de MM. [T] pour procédure abusive: 



MM. [T] sollicitent l'octroi d'une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif, alors que par un précédent arrêt du 3 décembre 2020, la cour avait déjà fait l'analyse des relations entre les parties. 



Cependant l'exercice du droit d'agir en justice et d'exercer un recours ne dégénère en abus engageant la responsabilité de son auteur que lorsque l'action est entreprise dans l'intention de nuire ou avec une légèreté blâmable qui ne saurait résulter de la seule succombance, y compris à plusieurs stades de la procédure.



MM. [T] sont en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif, étant ajouté en ce sens au jugement entrepris.



Au vu de l'issue du présent recours, le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, les appelantes étant condamnées aux dépens du présent recours et à payer à MM. [T] une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'Eurl Pharmacie [L] étant seule condamnée à payer à l'agence Abec Immobilier une somme identique sur le même fondement.





PAR CES MOTIFS



La Cour



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Y ajoutant :



Déboute MM. [R] et [A] [T] de leurs demandes de dommages et intérêts pour appel abusif.



Condamne l'Eurl Pharmacie [L] à payer à la Sarl Abec Immobilier, une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



Condamne in solidum Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] à payer à MM. [R] et [A] [T], ensemble, une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.



Condamne in solidum Mme [X] [L] épouse [H] et l'Eurl Pharmacie [L] aux dépens du présent recours.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,