Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 3 avril 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 03 AVRIL 2024



N° 2024/ 158







N° RG 20/08957 



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJLM







[I] [L]

[J] [Z] [L]





C/



[F], [U] [Y]



[O] [S] épouse [Y]



Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7]





















Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Thierry GARBAIL





Me Layla TEBIEL



Me Cyrille LA BALME





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 20 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03029.



APPELANTS



Madame [I] [L]

née le 01 Janvier 1949 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 7] [Adresse 4]



Monsieur [J] [Z] [L]

né le 19 Novembre 1978 à [Localité 9] (83), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Thierry GARBAIL, membre de l'association Cabinet GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Monsieur [F], [U] [Y]

né le 16 Novembre 1947 à [Localité 6] (05), demeurant [Adresse 5]



Madame [O] [Y] épouse [Y]

demeurant [Adresse 5]



représentés par Me Layla TEBIEL, membre de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck MANDRUZZATO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7]

représenté par son syndic SARL CITYA ESTUBLIER, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Cyrille LA BALME, membre de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 06 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Madame [I] [L] (usufruit) et son fils, Monsieur [J] [L] (nue-propriété), sont propriétaires indivis des lots n°11, 13 et 16 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 8] (83).



Suivant acte authentique du 09 septembre 1997, Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [Y] ont acquis au sein du même immeuble la propriété des lots n°12, 14, 15 et 17. 

L'acte de vente décrit la consistance du lot n°15 comme suit : « au deuxième étage, côté ouest, un module d'habitation comprenant un salon - salle à manger et une cuisine et, séparé par le palier commun de l'immeuble, un cellier ». 

Les consorts [L] considèrent que ledit cellier est une partie commune et ont demandé aux époux [Y] de libérer les lieux des équipements installés. 



Suivant acte de commissaire de justice en date des 24 et 25 février 2016, les consorts [L] ont fait assigner en référé les époux [Y] et le SDC [Adresse 7] aux fins d'obtenir une expertise judiciaire qui a été ordonnée et confiée à Monsieur [H] [K] par ordonnance de référé du 03 juin 2016.



Suivant acte de commissaire de justice en date des 04 et 05 juin 2018, les consorts [L] ont fait assigner les époux [Y] et le SDC [Adresse 7] aux fins d'obtenir la condamnation in solidum des premiers à libérer le palier de toute affaire personnelle sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant le jugement à intervenir, leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Les époux [Y] ont eux conclu au rejet de toutes les demandes des consorts [L] et à leur condamnation à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par jugement rendu le 20 août 2020, le Tribunal Judiciaire de TOULON a débouté les consorts [L] de l'intégralité de leurs demandes, les a condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance incluant le coût de l'expertise judiciaire. 



Par déclaration au greffe en date du 18 septembre 2020, Madame et Monsieur [L] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré la décision commune et opposable au SDC et de condamner in solidum les époux [Y] à libérer le palier du deuxième étage de toute affaire personnelle dont notamment évier, paillasse, étagères, lave-vaisselle, réfrigérateur et ustensiles, de juger que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard courant 15 jours à compter de l'arrêt à intervenir, de rejeter toute demande contraire, de condamner in solidum les époux [Y] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance y compris ceux du référé et de l'expertise judiciaire, distraits au profit de Maître GARBAIL, avocat sur son affirmation de droit.



A l'appui de leur recours, les consorts [L] font valoir : 


que l'état descriptif d'origine de 1969 n'attribue pas aux lots [Y] un cellier qui serait situé hors de leurs parties privatives ;

qu'il en est de même de l'état descriptif modifié du 07 septembre 1989 ; 

qu'en vertu de l'effet relatif des conventions, l'acte de vente [V] / [Y] du 09 septembre 1997 n'est donc pas opposable aux consorts [L], alors que l'état descriptif de division modifié est opposable à l'ensemble des parties ; 

que les époux [Y] n'ont pu acquérir par usucapion ledit palier ; 

qu'ils occupent donc indument une partie commune ; 

qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires a notamment pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; 

qu'à ce titre, le Syndicat doit défendre l'intégrité matérielle et juridique de l'immeuble contre les empiétements des copropriétaires ; 

qu'ainsi, en refusant de défendre le périmètre des parties communes, le Syndicat des copropriétaires manque clairement à ses obligations légales.




Les époux [Y] concluent eux à la confirmation du jugement entrepris. 

Ils demandent en outre à la Cour de débouter Madame [I] [L] et Monsieur [J] [Z] [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, de dire et juger que Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [S] épouse [Y] ont acquis le cellier par acte authentique du 09 septembre 1997, celui-ci leur appartient donc en pleine propriété, de dire et juger que les consorts [L] ne rapportent nullement la preuve que le cellier est une partie commune de la copropriété, de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, et de les condamner à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils concluent également que si par extraordinaire, la propriété de la copropriété sur le cellier devait être constatée, il conviendra de dire et juger que Monsieur [F] [Y] et Madame [O] [S] épouse [Y] ont usucapé par la prescription abrégée le cellier.







Le SDC [Adresse 7] conclut, lui, à la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de constater qu'aucune demande n'est formulée à son encontre, de lui donner acte qu'il s'en rapporte à justice, de déclarer commun et opposable l'arrêt à intervenir et de condamner tout succombant aux dépens d'appel. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



Attendu que le rapport d'expertise, établi par Monsieur [K] le 24 mai 2017 en exécution de l'ordonnance de référé du 3 juin 2016, indique que la désignation et la localisation des lots sont assez approximatives, que leurs superficies ne sont pas indiquées, que la consistance et l'étendue des parties communes ne sont pas précisées et qu'aucun plan de l'immeuble n'est annexé à l'état descriptif de division de 1969 ; 

Que l'état descriptif de division du 16 juillet 1969 divise l'immeuble en copropriété [Adresse 7] en six lots dont les lots n° 5 et 6 correspondent respectivement à un grenier et une chambre d'une part, à un grenier d'autre part ; 

Que l'état descriptif modificatif du 7 septembre 1989 fait état de sept nouveaux lots, de 11 à 17, dont le lot n°15 correspond à l'ancien lot n°5 ; 

Que le nouveau lot n°15 comprend un salon ' salle à manger, une cuisine et un cellier, étant précisé que la cuisine et le cellier ouvrent sur la cage d'escalier commune ; 

Que suivant acte authentique du 9 septembre 1997, les époux [Y] ont acquis des époux [V] les lots n°12, 14, 15 et 17 au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 7], dont le lot n°15 comprend un salon ' salle à manger, une cuisine et un cellier ; 

Que cet acte de propriété indique que le cellier est séparé du reste du lot par le palier commun ; 

Que, cependant, l'acte de vente n'est opposable ni aux consorts [L] ni à l'ensemble des autres copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] ; 

Que, pour autant, le rapport d'expertise retient deux hypothèses entre lesquelles il ne tranche pas, la première selon laquelle le cellier est séparé de la cuisine par le palier commun et la seconde selon laquelle l'espace revendiqué comme un cellier privatif est un espace commun ;

Que l'annexe 2 montre toutefois la délimitation du lot n°15 proposée dans le cadre de l'expertise, celle-ci comprenant deux espaces, d'une part le salon ' salle à manger et la cuisine et d'autre part le cellier, situés de part et d'autre du palier commun ; 

Que, comme le relève le Premier juge, force est de constater que les imprécisions de l'état descriptif de division et de l'état descriptif modificatif ne permettent pas d'établir avec certitude que le cellier composant l'ancien lot n°5 devenu n°15 serait séparé des parties privatives par le palier commun de l'immeuble en copropriété ; 

Que, en tout état de cause, l'article 2261 du Code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque ;

Que la possession doit être constituée du corpus (la maîtrise de la chose) et de l'animus (l'intention de se comporter comme le véritable propriétaire) ; 

Qu'en principe, la propriété d'un immeuble s'acquiert après une possession de 30 ans, mais que le possesseur peut acquérir la propriété de l'immeuble au bout d'un délai abrégé de 10 ans ; 



Que pour ce faire, aux termes de l'article 2272 alinéa 2 du Code civil, le possesseur doit être de bonne foi et avoir un juste titre, qui soit réel, valable et translatif ;

Qu'il résulte des éléments qui précèdent que les consorts [Y] ont possédé selon acte authentique de vente durant plus de 10 ans, de bonne foi et de manière continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque le cellier situé au 2ème étage séparé de la cuisine du lot n°15 par la cage d'escalier commune ; 

Qu'un copropriétaire peut toujours usucaper une partie commune (Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n°18-17771) ; 

Qu'il convient donc de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de TOULON ; 



Attendu qu'il sera alloué aux consorts [Y], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Attendu que les consorts [L], qui succombent, supporteront les dépens d'appel ; 



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de TOULON ; 



Y ajoutant, 



CONSTATE que Monsieur et Madame [Y] ont usucapé par la prescription abrégée le cellier situé au 2ème étage séparé de la cuisine du lot n°15 par la cage d'escalier commune ;



ORDONNE en conséquence la modification de l'état descriptif modificatif et du règlement de copropriété lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires ; 



DECLARE commun et opposable au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] le présent arrêt ; 



REJETTE le surplus des demandes ; 



CONDAMNE Monsieur et Madame [L] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur et Madame [L] aux dépens d'appel. 



LA GREFFIERE LE PRESIDENT