Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

ARRET N°139



N° RG 22/01504 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSBN













[X]

[X]



C/



[Z]

S.A.R.L. IMMO FONTENAY



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 02 AVRIL 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01504 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GSBN



Décision déférée à la Cour : jugement du 29 avril 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON. 





APPELANTS :



Monsieur [L] [X]

né le 10 Mars 1935 à [Localité 10] (60)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Madame [H] [X]

née le 04 Avril 1942 à [Localité 8] (93)

[Adresse 4]

[Localité 6]



ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS







INTIMEES :



Madame [Y] [Z]

née le 19 Mars 1963 à [Localité 9] (62)

[Adresse 1]

[Localité 12]



ayant pour avocat Me Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par Me Nadège CANTIN-COUTAUD, avocat au barreau de La Roche sur Yon





S.A.R.L. IMMO FONTENAY

[Adresse 7]

[Localité 5]



ayant pour avocat postulant Me Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON et pour avocat plaidant Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Marie ORESVE, avocat au barreau de RENNES











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par compromis en date du 29 décembre 2016 établi par l'intermédiaire de la société Immo Fontenay exerçant sous l'enseigne Avis Immobilier, a été convenue la vente au prix de 74.000 € par les époux [L] [X] et [H] [T] à [Y] [Z] d'une maison d'habitation située à [Localité 12] (Vendée).



La commission d'agence, d'un montant de 6.000 €, a été stipulée à la charge de l'acquéreur. 



La vente a été réitérée par acte authentique du 23 février 2017.



Le compromis puis l'acte de vente ont mentionné l'existence d'une fissure extérieure apparente touchant la structure du bâtiment, située sur le pignon nord-est du bâtiment.



[Y] [Z] a courant août 2017 constaté la présence de fissures intérieures dans la cuisine, après avoir ôté les tapisseries murales.



Par courrier en date du 8 septembre 2017, [Y] [Z] a mis en demeure les vendeurs de prendre en charge le coût de la remise en état du bien ou, à défaut, d'annuler la vente et de la dédommager des frais engagés. Cette mise en demeure est restée sans réponse.



Un procès-verbal de constat a été dressé le 4 décembre 2017 sur la requête d'[Y] [Z].



Par ordonnance du 11 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a sur la demande d'[Y] [Z] commis [E] [U] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise est en date du 27 septembre 2019.



Par acte des 13 et 17 décembre 2019, [Y] [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon les époux [L] [X] et [H] [T] ainsi que la société Immo Fontenay. Elle a à titre principal demandé de prononcer la résolution de la vente pour vice caché et de condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes de :



- 74.000 € correspondant au prix de vente ;

- 6.000 € correspondant à la commission de l'agence immobilière ;

- 7.000 € correspondant aux frais d'acte ;

- 5.000 € en réparation de son préjudice matériel ;

- 8.200 € en réparation de son préjudice immatériel.



Elle a conclu :



- au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise, l'expert ayant évalué le coût des travaux à réaliser après avoir sollicité les parties ;

- à la recevabilité de son action, l'assignation ayant été publiée.



Elle a soutenu que :



- les vendeurs, qui avaient connaissance des fissures intérieures qui avaient été dissimulées, ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente ;

- l'agence immobilière, qui les connaissait, avait manqué à son devoir de conseil et ainsi commis une faute en ne les lui signalant pas.



Elle a demandé, outre la restitution du prix de vente et des frais supportés, l'indemnisation de ses préjudices matériel et moral.



Les époux [L] [X] et [H] [T] ont soutenu :



- la nullité du rapport d'expertise, l'expert n'ayant selon eux pas procédé contradictoirement ;

- l'irrecevabilité de l'action, l'assignation n'ayant pas été publiée.



Au fond, ils ont conclu au rejet des prétentions formées à leur encontre aux motifs :



- qu'une fissure extérieure, importante et touchant la structure du bâtiment, était visible lors de la vente et avait été mentionnée à l'acte de vente ;

- qu'ils n'avaient pas effectué de travaux pour masquer les fissures intérieures, la tapisserie de la cuisine ayant une vingtaine d'années ;

- qu'il n'était pas établi que les fissures étaient antérieures à la vente, un épisode de catastrophe naturelle ayant été constaté en 2017, postérieurement à la vente.



Ils ont reconventionnellement demandé à :



- [Y] [Z] de les indemniser de l'occupation du logement ;

- l'agence immobilière de les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, les démarches qu'imposait la fissure extérieure n'ayant pas été réalisées.



La société Immo Fontenay a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre, en l'absence de toute faute de sa part. Elle a exposé :



- avoir sollicité un maçon afin qu'il établisse un devis de reprise de la fissure extérieure ;

- qu'elle n'avait pas pu avoir connaissance des fissures intérieures, non apparentes ;

- qu'il n'était pas établi que les fissures intérieures étaient antérieures à la vente, l'expert ne s'étant pas prononcé sur l'incidence de la sécheresse de 2017 ayant fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle ;

- que la restitution du prix de vente ne lui incombait pas en cas de résolution de la vente.



Par jugement du 29 avril 2022, le tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :



'REJETTE la demande en nullité du rapport d'expertise du 27 septembre 2019, 



DECLARE recevables les demandes de Madame [Y] [Z], 



ORDONNE la résolution de la vente du 23 février2017 intervenue entre Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] d'une part, et Madame [Y] [Z] d'autre part, 



REJETTE l'intégralité, des demandes de Madame [Y] [Z] et de Madame [H] [X] née [T] et Monsieur [L] [X] à l'encontre de la SARL IMMO FONTENAY,



ORDONNE la restitution du bien objet de la vente, sis à [Localité 12] (85), [Adresse 1], section B n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour 9 a et 15 ca par Madame [Y] [Z] à Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X], par la remise des clés, 



CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 80.000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien objet de la vente, et du remboursement des frais occasionnés par la vente, 



CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts au titre de ses préjudices immatériels, 



DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



ORDONNE la capitalisation des intérêts, 



DEBOUTE Madame [Y] [Z] de sa demande de condamnation de Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre des frais, droits et émoluments d'acte, 



DEBOUTE Madame [Y] [Z] de sa demande en dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel, 



DEBOUTE Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] de leur demande de condamnation de Madame [Y] [Z] à leur payer une indemnité d'occupation, 



REJETTE les autres demandes des parties, 



CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, 



DIT que les avocats en la cause pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile, 



DIT n'y avoir lieu de rappeler les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, 



CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] et Madame [Z] à payer à la SARL IMMO FONTENAY la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire'.



Il a rejeté les demandes de :



- nullité du rapport d'expertise, l'expert ayant sollicité les parties préalablement au chiffrage du coût des travaux de réparation ;

- déclarer l'action irrecevable, l'assignation ayant été publiée au service de la publicité foncière.



Il a au fond considéré :



- au vu du rapport d'expertise, que les fissures intérieures étaient antérieures à la vente, n'étaient pas apparentes lors de celle-ci, avaient été masquées par des travaux et le papier peint et que les vendeurs qui en avaient connaissance ne les avaient pas signalés ;

- qu'il n'était pas établi qu'elles étaient la conséquence de la sécheresse survenue en 2017 ;

- que ces vices cachés rendaient l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné et fondaient la résolution de la vente.



Il a exclu la faute de l'agence immobilière qui n'est pas un professionnel du bâtiment, à laquelle les fissures intérieures n'avaient pas été signalées, qui n'avait pas pu les constater et qui avait sollicité un maçon pour évaluer le coût de reprise de la fissure extérieure.



Il a fait droit aux demandes de l'appelante de restitution du prix de vente, de paiement des frais de la vente à l'exception des impositions supportées, restituables dans les conditions de l'article 1961 du code général des impôts.



Il a rejeté la demande d'indemnisation du coût de remplacement des radiateurs, sans lien avec les fissurations ainsi que les autres demandes d'indemnisation du préjudice matériel.



Il a fait droit à la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance et moral, l'ensemble pour un montant de 5.000 €.



Par déclaration reçue au greffe, les époux [L] [X] et [H] [T] ont interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, ils ont demandé de :



'Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,



Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [U],



REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La ROCHE-SUR-YON le 29 avril 2022 en toutes ses dispositions,



En conséquence, réformer le jugement en ce qu'il a :



- REJETE la demande en nullité du rapport d'expertise du 27 septembre 2019,



- ORDONNE la résolution de la vente du 23 février 2017 intervenue entre Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] d'une part et Madame [Z] d'autre part,



- REJETE l'intégralité des demandes de Madame [H] [X] née [T] et Monsieur [L] [X] à l'encontre de la SARL IMMO FONTENAY



- ORDONNE la restitution du bien objet de la vente, sis à [Localité 12] (85), [Adresse 1], section B n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour 9 a et 15 ca par Madame [Y] [Z] à Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X], par la remise des clés,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 80 000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien objet de la vente, et du remboursement des frais occasionnés par la vente,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de ses préjudices immatériels,



- DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- ORDONNE la capitalisation des intérêts,



- DEBOUTE Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] de leur demande de condamnation de Madame [Y] [Z] à leur payer une indemnité d'occupation.



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] aux dépens de d'instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] et Madame [Z] à payer à la SARL IMMO FONTENAY la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile



Statuant de nouveau,



PRONONCER la nullité du rapport d'expertise judiciaire du 27 septembre 2019, pour méconnaissance du principe du contradictoire.



En tout état de cause,



À titre principal, 



DIRE ET JUGER Madame [Z] mal-fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions. 



Par conséquent 



DEBOUTER Madame [Z] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de Monsieur et Madame [X]



À titre subsidiaire, 



Et si par impossible la résolution de la vente était ordonnée,



CONDAMNER la société IMMO FONTENAY à garantir intégralement Monsieur et Madame [X] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, le cas échéant. 



CONDAMNER Madame [Z] à restituer l'immeuble dans le même état d'occupation que celui dans lequel il se trouvait antérieurement à la vente,



En tout état de cause, 



REJETER l'appel incident formé par Madame [Z], 



DÉBOUTER Madame [Z] et la société IMMO FONTENAY de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame [X]



CONDAMNER Madame [Z] ou, à défaut, la société IMMO FONTENAY, à payer aux époux [X] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



CONDAMNER Madame [Z] ou, à défaut, la société IMMO FONTENAY, aux entiers dépens, comprenant ceux de l'instance de référé et de la mesure d'expertise judiciaire'.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, ils ont demandé de :



'Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur [U],



REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La ROCHE-SUR-YON le 29 avril 2022 en toutes ses dispositions,



En conséquence, réformer le jugement en ce qu'il a :



- REJETE la demande en nullité du rapport d'expertise du 27 septembre 2019,



- ORDONNE la résolution de la vente du 23 février 2017 intervenue entre Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] d'une part et Madame [Z] d'autre part,



- REJETE l'intégralité des demandes de Madame [H] [X] née [T] et Monsieur [L] [X] à l'encontre de la SARL IMMO FONTENAY



- ORDONNE la restitution du bien objet de la vente, sis à [Localité 12] (85), [Adresse 1], section B n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour 9 a et 15 ca par Madame [Y] [Z] à Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X], par la remise des clés,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 80 000 euros au titre de la restitution du prix de vente du bien objet de la vente, et du remboursement des frais occasionnés par la vente,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de ses préjudices immatériels,



- DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- ORDONNE la capitalisation des intérêts,



- DEBOUTE Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] de leur demande de condamnation de Madame [Y] [Z] à leur payer une indemnité d'occupation.



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] aux dépens de d'instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire,



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] à payer à Madame [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



- CONDAMNE solidairement Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] et Madame [Z] à payer à la SARL IMMO FONTENAY la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile



Statuant de nouveau,



PRONONCER la nullité du rapport d'expertise judiciaire du 27 septembre 2019, pour méconnaissance du principe du contradictoire.



En tout état de cause,



À titre principal, 



DIRE ET JUGER Madame [Z] mal-fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions. 



Par conséquent 



DEBOUTER Madame [Z] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de Monsieur et Madame [X]



À titre subsidiaire, 



Et si par impossible la résolution de la vente était ordonnée,



CONDAMNER la société IMMO FONTENAY à garantir intégralement Monsieur et Madame [X] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, le cas échéant. 



CONDAMNER Madame [Z] à restituer l'immeuble dans le même état d'occupation que celui dans lequel il se trouvait antérieurement à la vente,



En tout état de cause, 



REJETER l'appel incident formé par Madame [Z], 



DÉBOUTER Madame [Z] et la société IMMO FONTENAY de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur et Madame [X]



CONDAMNER Madame [Z] ou, à défaut, la société IMMO FONTENAY, à payer aux époux [X] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



CONDAMNER Madame [Z] ou, à défaut, la société IMMO FONTENAY, aux entiers dépens, comprenant ceux de l'instance de référé et de la mesure d'expertise judiciaire'.



Ils ont maintenu que :



- l'expert n'avait pas respecté le principe du contradictoire en n'ayant pas, préalablement au dépôt de son rapport, soumis l'évaluation du coût des travaux à la discussion des parties ;

- la société Sogeo, sapiteur, avait réalisé une étude de sol sans qu'ils aient été informés de la date de son intervention ;

- les devis de travaux sur lesquels l'expert s'était fondé n'avaient pas été communiqués préalablement au dépôt du rapport d'expertise.



Ils ont conclu au rejet de la demande de résolution de la vente aux motifs que :



- le vice allégué était apparent lors de la vente, la fissure extérieure affectant la structure de l'immeuble, apparente, ayant au surplus été mentionnée à l'acte de vente ;

- les fissures intérieures, situées sur le même pignon, avaient la même cause ;

- le prix de vente, initialement de 115.000 €, avait été réduit de 41.000 € en considération de l'état du bien ;

- l'antériorité à la vente des fissures intérieures n'était pas établie.



Ils se sont prévalus de clause d'exclusion de garantie des vices cachés aux motifs :



- que le vice était apparent lors de la vente ;

- qu'ils ignoraient les fissures intérieures, la toile verre et non le papier peint de la cuisine ayant été posée une vingtaine d'années auparavant ;

- qu'ils n'avaient pas réalisé de travaux en vue de la vente ;

- que la preuve de leur mauvaise foi n'était pas rapportée.



Ils ont ajouté que l'agence immobilière, qui avait contacté un premier maçon qui était déjà intervenu sur la maison et qui avait refusé d'établir un devis de travaux en raison du vice affectant les fondations, avait connaissance de celui-ci mais n'en avait pas informé les parties à la vente.



Ils ont maintenu leur demande de garantie formée à l'encontre de l'agence immobilière, professionnelle de l'immobilier ayant selon eux manqué à son devoir de conseil en n'informant pas du vice dont elle avait connaissance, susceptible d'affecter la validité et l'efficacité de l'acte établi par son intermédiaire.



Ils ont conclu au rejet de l'appel incident d'[Y] [Z] aux motifs que :



- les préjudices allégués n'étaient pas démontrés ;

- les droits de mutation perçus par l'administration fiscale étaient restituables par celle-ci.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, [Y] [Z] a demandé de :



'Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1382 et suivants du même dans leur version applicable au présent litige, 

 

Vu la jurisprudence citée, 

 

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] [U] du 27 septembre 2019, 



Vu les pièces versées aux débats et autant que de besoin, celles versées par les autres parties, 

 

Vu l'appel interjeté par les époux [X], 

 

Dire cet appel mal fondé et injustifié, 

 

Débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

 

Les dire autant mal fondées et irrecevables, 

 

Recevoir Madame [Z] en ses moyens, fins et conclusions, 



Les juger bien fondés, 

 

En conséquence, 

 

Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné les époux [X] à verser à Madame [Z] la somme de 80 000 euros en restitution du prix de vente et de la commission d'agence, de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à hauteur de 6 605,34 euros ; 

 

L'infirmer pour le surplus, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY à payer à Madame [Z] les sommes suivantes : 

 

' la somme de 7 000 euros correspondant aux frais, droits et émoluments d'acte, à charge pour les parties défenderesses d'en demander le remboursement à l'Etat, 

' la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 

' la somme de 8 200 euros en réparation de son préjudice immatériel ; 

 

Dire et juger que le montant des sommes mises à la charge des parties défenderesses emporteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 

 

Ordonner la capitalisation annuelle desdits intérêts à compter de la date de l'assignation, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY à verser à Madame [Z] une juste indemnité de 6 000 €, par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

Dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application des tarifs réglementés des huissiers de justice, devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY aux entiers dépens de l'instance d'appel, et ce sur le fondement des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS, Avocat aux offres de droit'. 



Elle a conclu au rejet de la demande de nullité du rapport d'expertise, l'expert n'ayant pas manqué au principe du contradictoire et les appelants ne justifiant d'aucun grief résultant du manquement allégué, le coût des travaux de reprise n'étant pas l'objet de ses demandes.



Au fond, elle a maintenu sa demande de résolution pour vices cachés aux motifs que :



- les vendeurs ne l'avaient pas informée des fissurations intérieures dont ils avaient connaissance et qu'ils avaient dissimulées ;

- l'expertise avait établi que les fissurations intérieures étaient antérieures à la vente et avaient été masquées ;

- l'information n'avait porté que sur la fissuration extérieure, mais non sur ses causes et conséquences, de nature à rendre selon l'expert l'ouvrage impropre à sa destination ;

- la mauvaise foi des vendeurs était ainsi caractérisée.



Elle a ajouté que les vendeurs avaient admis dans un courrier manuscrit en date du 28 octobre 2018 que l'agence immobilière avait constaté les fissures intérieures.



Elle a soutenu que l'agence immobilière, en ne portant pas cette information à sa connaissance et en ne l'ayant pas informée des causes de ces fissurations dont elle avait eu connaissance par un maçon qu'elle avait contacté et qui avait refusé d'établir un devis, avait manqué à son devoir de conseil. Elle a pour ces motifs demandé la condamnation in solidum de l'agence avec les vendeurs.



Elle a maintenu, outre la restitution du prix de vente, ses autres demandes indemnitaires relatives :



- au remboursement de la commission d'agence et des frais d'acte ; 

- au préjudice matériel subi incluant le coût de remplacement des radiateurs ;

- au préjudice de jouissance subi.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2022, la société Immo Fontenay exerçant sous l'enseigne Avis immobilier a demandé de :



'Statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par les époux [X] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON en ce qu'il a refusé de prononcer la nullité du rapport d'expertise judiciaire et a ordonné la résolution de la vente du 23 février 2017. 

 

Confirmer en revanche le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes de Madame [Y] [Z] et de Madame [H] [X] née [T] et de Monsieur [L] [X] à l'encontre de la SARL IMMO FONTENAY. 

 

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON en ce qu'il a condamné solidairement Madame [H] [X] née [T] et Monsieur [L] [X] aux dépens de 1ère instance. 

 

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Madame [H] [X] née [T],Monsieur [L] [X] et Madame [Y] [Z] à payer à la SARL IMMO FONTENAY la somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 

Débouter par conséquent Madame [H] [X] née [T], Monsieur [L] [X] et Madame [Y] [Z] de toutes leurs demandes à l'encontre de la SARL IMMO FONTENAY. 

 

Adittant au jugement, 

 

Condamner solidairement Madame [H] [X] née [T] et Monsieur [L] [X] à verser à la SARL IMMO FONTENAY la somme de 3.500,00€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Les condamner solidairement aux entiers dépens d'appel'.



Elle a conclu à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées à son encontre. Elle a exposé :



- avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur la présence d'une fissure extérieure et fait établir un devis de travaux par un professionnel ;

- qu'[Y] [Z] aurait pu faire établir un autre devis ;

- que n'étant pas un professionnel de la construction, il ne lui appartenait pas d'analyser le devis de la société [I] Royer, ni de préconiser une étude de sol ;

- qu'elle n'avait pas les compétences nécessaires pour estimer insuffisant le devis qui avait été établi à sa demande.



Elle a subsidiairement ajouté qu'elle n'avait pas à garantir les vendeurs des conséquences de la résolution de vente si elle venait à être prononcée, à savoir la restitution du prix de vente et des frais de la vente. 



L'ordonnance de clôture est du 16 novembre 2023.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, [Y] [Z] a demandé de :



 'SUR LA REVOCATION DE L'ORDONNANCE DE CLÔTURE 

 

Vu les articles 15, 16 du CPC, 

 

Vu les articles 803 et suivants du CPC, 

 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 novembre 2023, 

 

Vu les conclusions et pièces signifiées par les époux [X] le 15 novembre 2023, soit la veille de l'ordonnance de clôture, 

 

Juger Madame [Y] [Z] recevable et bien fondée à demander la révocation de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de plaidoirie, de façon à lui permettre d'y répondre utilement, 

 

A défaut, ordonner le rejet conclusions et pièces signifiées par les époux [X] le 15 novembre 2023 comme manifestement tardives et ne permettant pas de respecter le principe du contradictoire. 

 

SUR LE FOND 

 

Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 

Vu les articles 1382 et suivants du même dans leur version applicable au présent litige, 

 

Vu la jurisprudence citée, 

 

Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [E] [U] du 27 septembre 2019, 



Vu les pièces versées aux débats et autant que de besoin, celles versées par les autres parties, 

 

Vu l'appel interjeté par les époux [X], 

 

Dire l'appel interjeté par les époux [X] mal fondé et injustifié, 

 

Débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 

 



Les dire autant mal fondées et irrecevables, 

 

Recevoir Madame [Z] en ses moyens, fins et conclusions, 

 

Les juger bien fondés, 

 

En conséquence, 

 

Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné les époux [X] à verser à Madame [Z] la somme de 80 000 euros en restitution du prix de vente et de la commission d'agence, de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à hauteur de 6 605,34 euros ; 

 

L'infirmer pour le surplus, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY à payer à Madame [Z] les sommes suivantes : 

' la somme de 7 000 euros correspondant aux frais, droits et émoluments d'acte,à charge pour les parties défenderesses d'en demander le remboursement à l'Etat, 

' la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 

' la somme de 8 200 euros en réparation de son préjudice immatériel ; 

 

Dire et juger que le montant des sommes mises à la charge des parties défenderesses emporteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 

 

Ordonner la capitalisation annuelle desdits intérêts à compter de la date de l'assignation, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY à verser à Madame [Z] une juste indemnité de 6 000 €, par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

Dire que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application des tarifs réglementés des huissiers de justice, devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

 

Condamner in solidum les époux [X] et la société IMMO FONTENAY aux entiers dépens de l'instance d'appel, et ce sur le fondement des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS, Avocat aux offres de droit'. 



Elle a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, les appelants ayant conclu la veille de l'ordonnance de clôture pour produire trois photographies anciennes, subsidiairement de déclarer irrecevables ces conclusions et pièces, tardives.



Elle a pour le surplus maintenu ses précédentes demandes.













MOTIFS DE LA DÉCISION



A - SUR L'ORDONNANCE DE CLOTURE



L'article 802 auquel renvoie l'article 907 du même code dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office'. L'article 803 du même code précise que : 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue', que : 'la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation' et que : 'l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal'.



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la veille de la clôture de la procédure, les appelants ne formulent aucune prétention nouvelle, ni ne développent de nouveaux moyens.



Ils ont produit pour fonder leur argumentation précédemment développée trois photographies de la cuisine qui auraient été prises le 17 août 2003.



Cette production, qui pourrait être considérée comme tardive, ne constitue pas une cause grave au sens de l'article 803 précité fondant la révocation de l'ordonnance de clôture.



Cette demande sera rejetée.



Les conclusions de l'intimée notifiées postérieurement à la clôture sont en conséquence irrecevables, sauf en ce qu'elles sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture et à défaut, de rejeter les dernières conclusions et pièces produites par les appelants, comme tardives.



B - SUR LES CONCLUSIONS DES APPELANTS



L'article 15 du code de procédure civile dispose que : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'.



L'article 16 alinéas 1 et 2 du même code rappelle que :



'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.



Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement'.



Pour les motifs qui précèdent, les dernières conclusions des appelants ne peuvent pas être considérées comme tardives.



Les appelants ont cependant communiqué la veille de la clôture les trois photographies précitées.



Cette production, qui ne permet pas à l'intimée d'en prendre utilement connaissance et de faire valoir des observations antérieurement à la clôture, est tardive.



La pièce n° 13 produite par les appelants sera pour ces motifs déclarée irrecevable et écartée des débats.



C - SUR LA NULLITE DU RAPPORT D'EXPERTISE



Le principe du contradictoire précédemment rappelé s'impose à l'expert.



L'article 276 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : 'L'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent'.



L'article 175 du code de procédure civile dispose que : 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure' et l'article 176 que : 'La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure'.



L'article 114 du code de procédure civile dispose que :



'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'.



L'expert a établi une note de synthèse en date du 19 octobre 2018. Il demandait au conseil d'[Y] [Z] si celle-ci acceptait de financer une étude de sol.



Le 'diagnostic géotechnique G5" a été réalisé le 26 mars 2019 par la société Sogéo expert, hors la présence des appelants.



Par courriel en date du 9 avril 2019, l'expert a indiqué aux parties : 



'Je vous prie de bien vouloir trouver ci joint copie du rapport de SOGEO.



Selon ce rapport les travaux nécessaires pour remédier aux désordres doivent être complétés : 



Inspection et remise en état des réseaux d'eau enterrés. 

Mise en place d'un réseau de drainage. 

ravalement extérieur. 

Confortement de l'assise des fondations au moyen d'injections de résine expansive. 

Rigidification de la structure de I'immeuble avec mise en place de chainages verticaux et horizontaux. 

Observation pendant un an de la stabilisation de la structure. 

Traitement des fissures par agrafage, finition intérieure et 

Le tout dans le cadre d'une mission de maîtrise d'oeuvre.



Je tiendrai compte des devis qui me parviendront avant dépôt de mon rapport définitif et à défaut donnerait une estimation des travaux très importants nécessaires pour remettre en état cette maison. 



Je répondrai à tout dire écrit qui me parviendra avant le 9 mai 2019, puis rédigerai un rapport définitif pour le déposer au Greffe du Tribunal'. 



L'envoi et la réception de ce courriel ne sont pas contestés. 



Le rapport de la société Sogéo expert a été communiqué aux parties qui ont été en mesure de faire valoir des observations. Ce rapport ne fait pas l'objet de critiques.





 L'expert a par ailleurs invité les parties à communiquer des devis et à lui transmettre des dires.



 Il a procédé contradictoirement.



Il a répondu aux dires des parties (des 3 octobre, 5, 15 et 19 novembre 2018).



L'évaluation du coût des travaux a été réalisée au vu de devis des sociétés Soltechnic et Soletbat en date des 2 et 9 septembre 2019 établis sur la demande de l'expert et annexés au rapport d'expertise. Ces devis ne sont pas critiqués.



Dès lors, les appelants ne justifient d'aucun grief fondant la nullité du rapport d'expertise.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



C - SUR LA VENTE



L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'



L'article 1642 du même code précise que : 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' et l'article 1643 que : 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.



Il convient de rechercher si le vice allégué, les fissures, était apparent à la date de la vente, s'il était connu des vendeurs et s'il rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné.



1 - sur le descriptif du vice



a - sur les mentions faites dans les actes



Le compromis de vente en date du 29 décembre 2016 conclu par l'entremise de l'agence immobilière Immo Fontenany stipule en page 9, au paragraphe 'conditions particulières', dans un encadré, que :







La maison a une importante fissure apparente touchant la structure qui se situe sur le pignon nord /est du bâtiment. L'acquéreur reconnait avoir pris connaissance de cet élément et atteste en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.







L'acte de vente stipule n page 8, en gras, que : 



'Le vendeur déclare que le bien présentement vendu comporte une importante fissure apparente touchant la structure. Celle-ci se situe sur le pignon nord/est du bâtiment.



L'acquéreur, préalablement informé de cette situation ainsi qu'il est précisé dans l'avant-contrat susvisé, déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ou le notaire soussigné'.









[Y] [Z] a été ainsi informée à deux reprises de l'existence d'une importante fissure apparente sur le mur pignon nord-est du bâtiment, en affectant la structure.



Il n'a pas été fait mention de fissures intérieures.



 La société [I] Royer a sur la demande de l'agence immobilière établi un devis de travaux en date du 14 décembre 2016. Les travaux à entreprendre ont été décrits en ces termes : 



'TERRASSEMENT MÉCANIQUE EN SOUS OEUVRE JUSQU'AU SOL RESISTANT, PROFONDEUR EVALUEE A 1.50 ML, TROU DE 1.20 DE LONG SUR 0.80 DE LARGE, FINITION A LA MAIN SOUS LA SEMELLE DE FONDATION, COMPRIS EVACUATION DE LA TERRE



BETON COULE DANS LES TROUS, MASSIFS ARMES ET DOSES A 300 KGS/M3".



Le coût de ces travaux était de 2.461,14 €, montant toutes taxes comprises.



b - sur le constat des désordres



Maître [M] [S], huissier de justice associé à [Localité 11], a sur la requête d'[Y] [Z] fait le 4 décembre 2017 le constat suivant :



'Cuisine : 



Sur le mur Est de cette pièce, je constate l'existence d'une lézarde horizontale sur le côté Nord de la fenêtre. Cette lézarde se prolonge sur le mur Nord (cf. photos 1 à 4).



Sur ce même mur Est, une lézarde horizontale est visible sur le côté Sud de la fenêtre (cf. photos 5 et 6). 



Je constate qu'il existe un espace visible entre la traverse basse de la fenêtre et le mur. Cet espace a été en partie comblé avec ce qui semble être du joint type acrylique ou silicone (cf. photos 7 à 10).

 

Je constate l'existence d'une fissure horizontale à la jonction du plafond et des murs Est et Sud de la cuisine (cf. photo 11). 



Séjour : 



Je constate l'existence d'une fissure horizontale à la jonction du plafond et des murs Est et Sud de cette pièce (cf. photos 12 à 15). 



Sur le mur Sud de cette pièce, je constate l'existence d'une lézarde verticale sur le côté Est de la porte-fenêtre (cf. photos 16 et 17). 



Salon :



Je constate l'existence d'une fissure horizontale à la jonction du plafond et du mur Ouest du salon (cf. photos 18 et 19)'. 



Les fissures intérieures constatées sont sauf une, situées sur le mur est du bâtiment.



c- sur le rapport d'expertise



[E] [U] a décrit comme suit le bien en page 7 de son rapport :





'La maison vendue par les époux [X] à Madame [Z] est une petite maison rectangulaire de plain pied de trois pièces avec garage construite en1982 par les époux [X]'.



En page 9 de son rapport, il a indiqué que :



'Fissure en escalier à l'angle est de la maison ouverture 14 millimètres. 

Cette fissure a été rebouchée plusieurs fois, et une imperméabilité appliquée sur une partie seulement de la surface du pignon sud-est et de la façade nord-est. 



Fissures sur les contrecloisons dans la salle de bain, la chambre et la cuisine. 

Ouverture 10 millimètres dans cuisine'.



En pages 10 à 11 de son rapport, il a indiqué que :



'Les fissures intérieures comme extérieures sont antérieures à la vente et ont été rebouchées sommairement par les époux [X]. 



La fissure extérieure signalée était apparente, les fissures intérieures non signalées ne l'étaient pas cachées par le papier peint. 

[...]

La société IMMO FONTENAY avait essentiellement connaissance de la fissure extérieure. 



Les fissures intérieures étaient cachées par l'application d'un papier peint dans la cuisine, d'une corniche dans la chambre et de mastic dans la salle à manger. 



La société IMMO FONTENAY a fourni un devis de reprise en sous oeuvre du coin est. 



Elle avait donc analysé le désordre causé par un défaut du sol pour préconiser une reprise en sous oeuvre.



La société EM BI atteste avoir visité cette maison le 14 décembre 2016, soit avant la vente avec la société IMMO FONTENAY et avoir indiqué qu'à son avis cette fissure extérieure était due à un affaissement des fondations et avoir conseillé de contacter une entreprise spécialisée dans la reprise en sous oeuvre'. 



Il a ajouté qu'il résultait de l'étude de sol que : 'Les fondations superficielles reposent sur un limon argileux de faible résistance ce qui a entrainé un tassement différentiel en présence d'eau'. 



En réponse à des dires, il a indiqué en page 14 de son rapport que : 'Les fissures intérieures existaient avant la pose du papier peint, sinon celui ci se serait déchiré' et que : 'Rien ne montre que les fissures sont apparues après la vente'.



Il a conclu en ces termes en page 15 de son rapport :



'La fissuration des murs existe et est antérieure à la vente. 

Les époux [X] en avaient connaissance. 

[...]

La société IMMO FONTENAY avait essentiellement connaissance de la fissure extérieure. Elle avait analysé le désordre causé par un défaut du sol entrainant une reprise en sous oeuvre. 



Les dommages constatés sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage'. 



2 - sur les caractères du vice



a - antériorité à la vente



La fissure extérieure apparaît sur les photographies annexées à l'annonce de l'agence Avis Immobilier.



Le devis de la société [I] Royer, en date du 14 décembre 2016, est antérieur à la vente.



La fissure extérieure a été mentionnée au compromis de vente et à l'acte de vente.



Le vice allégué par [Y] [Z] est antérieur à la vente.



b - sur le caractère caché du vice



La fissure extérieure était apparente lors de la vente.



Les photographies annexées à l'annonce précitée (pièce n° 3 d'[Y] [Z]) ne permettent pas de distinguer des fissures intérieures.



L'agence immobilière a produit 4 photographies du bien faites avant la vente (pièce n° 3). La fissure extérieure est visible. Elle avait été obturée avec un mastic. La photographie de la cuisine, qui est celle figurant sur la pièce n° 3 d'[Y] [Z], fait apparaître dans un angle, au dessus du réfrigérateur-congélateur, une fissure horizontale sur une cloison intérieure. Cette fissure est d'une dimension sensiblement égale à la largeur de l'appareil électroménager.



L'agence Mélusine qui avait été en charge de la vente a dans une attestation en date du 19 septembre 2020 indiqué que : 'les photos du bien....pour lequel nous avions un mandat de vente référence F063 ont été prises au printemps 2015".



Ces photographies dont la reproduction est de médiocre qualité, ne permettent pas de distinguer des fissures intérieures, notamment dans la cuisine située à l'angle nord-est du bâtiment.



Les décorations intérieures, notamment de la cuisine, sont identiques sur ces deux séries de photographies qui ont été prises à des dates et sous des angles différents.



Toutefois, dès lors que le compromis et l'acte de vente mentionnaient que la fissure extérieure affectait la structure du bâtiment, que le devis de la société [I] Royer envisageait des travaux en sous-oeuvre jusqu'à la semelle de fondation et qu'au moins une fissure intérieure était visible dans la cuisine, les fissures intérieures apparaissent être le corollaire de la fissure extérieure signalée avec insistance.



Le vice qui affectait la structure du bâtiment doit pour ces motifs être considéré apparent et connu de l'acquéreur à la date de la vente.



c - sur la connaissance du vice par les vendeurs



L'expert a considéré que les fissures intérieures avaient été rebouchées par les vendeurs à une époque qu'il n'a pas précisée, masquées par le papier peint posé dans la cuisine, par une corniche à la jonction des murs et du plafond dans la chambre, par du mastic dans le salon.



La comparaison des photographies précitées établit que :



- la fissure extérieure existait déjà en 2015 ;

- seule une fissure intérieure était apparente en 2015 ou à la date de la vente ;

- les tapisseries murales étaient à la date de la vente celles de 2015 ;

- les vendeurs n'avaient pas procédé en vue de la vente à la réfection des tapisseries murales, d'apparence ancienne dans la cuisine.



Par arrêté du 18 septembre 2018, la commune de [Localité 12] a fait l'objet d'une constatation de l'état de catastrophe naturelle en raison de : 'Mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017".



Dans un courrier en date du 12 avril 2018 adressé à [Y] [Z], la société Embi que l'agence immobilière avait contactée a notamment indiqué que : 'nous pensons que ces fissures sont dues à un affaissement des fondations suite aux événements climatiques'.



L'expert judiciaire a considéré que les fissures étaient antérieures à cette période de sécheresse mais n'a pas précisé quelle pouvait avoir été l'incidence de celle-ci sur l'aggravation de fissures intérieures qui pouvaient être préexistantes, consécutives à la fissure extérieure. 



[Y] [Z] a produit une photographie non datée (pièce n° 44) d'une fissure du carrelage de la salle de bains, partant d'un angle supérieur de la fenêtre de la pièce et rejoignant en diagonale le plafond. Cette fissure n'a pas été constatée par l'huissier de justice. Elle n'apparaît pas sur les autres photographies produites aux débats, antérieures à la vente. L'expert judiciaire n'en a pas fait mention dans son rapport.



Il ne peut dès lors être considéré que les vendeurs, qui avaient signalé la fissure extérieure en mentionnant qu'elle portait atteinte à la structure du bâtiment, avaient omis de signaler les fissures intérieures qui en étaient le corollaire, dont l'importance avant la vente demeure ignorée et qui ont pu avoir été aggravées par un épisode de sécheresse.



3 - sur la garantie des vendeurs



Les vendeurs ne sont pour ces motifs pas tenus de garantir [Y] [Z] du vice qui affecte le bâtiment vendu, apparent à la date de la vente et qu'ils avaient signalé.



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné les vendeurs sur ce fondement.



D - SUR LES DEMANDES FORMEES A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE IMMO FONTENAY



L'article 1240 (anciennement 1382) du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.



La charge de la preuve de la faute de l'agence incombe à [Y] [Z].



Le mandat confié par les vendeurs à cette agence (n° 8676) est en date du 4 août 2016.



Il résulte des développements précédents que le vice qui affectait le bâtiment était apparent.



L'agence a par une mention au compromis informé le futur acquéreur de l'existence d'une 'importante fissure apparente touchant la structure'.



El