Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 avril 2024

ARRET N°136



N° RG 22/01429 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GR2Y













[G]

[S]



C/



[D]

[L]

[L]

[L]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 02 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01429 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GR2Y



Décision déférée à la Cour : arrêt du 06 mai 2022 rendu(e) par le Président du TJ de [Localité 11]. 





APPELANTS :



Monsieur [V] [G]

né le 10 Octobre 1972 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Madame [Y] [S]

née le 13 Février 1976 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 9]



ayant tous les deux pour avocat Me Stéphanie GUEDO, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON







INTIMES :



Madame [N] [D]

née le 03 Avril 1951 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 12]



Madame [K] [L] épouse [C]

née le 20 Janvier 1977 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [Z] [L]

né le 07 Février 1978 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Monsieur [A] [L]

né le 27 Mars 1981 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]



ayant tous pour avocat Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseillère qui a présenté son rapport



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Par acte authentique de vente du 13 octobre 2017, les consorts [L] ont vendu aux consorts [G]-[S] un immeuble situé [Adresse 4], commune de [Localité 13] pour un prix de 113 000 euros.



La vente portait sur une maison avec garage et jardin. 

L'acte indique en page 5 que le bien est actuellement loué au profit de Mme [E] et de M. [T], que le bail de 3 ans se termine le 7 mai 2019.

Il est précisé que le loyer mensuel est de 465 euros.

Le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire. 



A l'occasion de l'état des lieux des locataires sortants le 7 mai 2019, il était constaté des traces d'humidité sur les cloisons de la chambre et de la salle de bains.

 

Le 26 juin 2019, les acquéreurs écrivaient aux vendeurs, soutenaient avoir constaté une fuite très importante au niveau de la salle de bain, des taches d'humidité camouflées par des planches. 

Ils rappelaient que lors des visites, les placards n'étaient pas vides.

Ils indiquaient avoir été avisés par les derniers et avant derniers locataires de l'existence des désordres et demandaient aux vendeurs de prendre en charge le coût des travaux à réaliser. 



Une expertise amiable était diligentée le 1er octobre 2019 à la demande des acquéreurs.

Le cabinet Arthex établissait un rapport le 7 octobre 2019. 



Par actes des 9,20,23 et 31 décembre 2019, les consorts [G]-[S] ont assigné les consorts [L] devant le tribunal de grande instance de La Roche sur Yon sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Ils ont demandé leur condamnation à leur payer les sommes de :

-8563,30 euros au titre du coût des travaux

-13 500 euros au titre du préjudice locatif 

-3000 euros au titre du préjudice moral

-950 euros au titre des frais divers.



Les consorts [L] ont conclu au débouté. 



Par jugement du 6 mai 2022 , le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon a statué comme suit : 

'

-déboute Monsieur [V] [G] et Madame [R] [S] de toutes leurs demandes ;



-condamne Monsieur [V] [G] et Madame [R] [S] à verser in solidum à Madame [N] [L] née [D], Madame [K] [C] née [L], Monsieur [Z] [L] et Monsieur [A] [L] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-condamne Monsieur [V] [G] et Madame [R] [S] aux entiers dépens de l'instance ;



-dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire 

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



Les acquéreurs font état d'un désordre lié à la présence d'humidité dans le mur qui sépare la chambre de la salle de bain.

L'expertise du 7 octobre 2019 a révélé des traces d'infiltrations sur les cloisons de la salle d' eau, de la chambre 1.

L'expert les impute à un défaut d'étanchéité au niveau du bac à douche.

Il précise qu'ils ne sont pas récents au regard de la présence d'oxydation sur le rail, des traces de moisissure sur l'isolant.

Ces constatations non remises en cause par les défendeurs présents lors des opérations d'expertise sont confirmées par les témoignages des anciens locataires, les consorts [I] qui attestent de la présence d'humidité dans le placard de la chambre et de la salle de bains lors de leur départ en avril 2016. 

Leurs déclarations sont également confirmées par M. [T], dernier locataire des acquéreurs. 

La démonstration d'un vice antérieur à la vente est faite. 

Les attestations établissent que Mme [N] [L] avait connaissance du vice.

Toutefois, le vice ne présente pas le caractère de gravité requis pour relever de la garantie des vices cachés.

Le vice a pour origine une insuffisance du joint isolant entre le bac à douche et la faïence murale.

L'impropriété de l'immeuble à son usage n'est pas établie. 

Le coût des travaux représente moins de 5 % du prix de vente. 





LA COUR



Vu l'appel en date du 3 juin 2022 interjeté par M. [G] et Mme [S] 

Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 11 juillet 2022, M. [G] et Mme [S] ont présenté les demandes suivantes:



-Infirmer le jugement du 6 mai 2022 du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon en toutes ses dispositions 



Statuant de nouveau 

-condamner les consorts [L] in solidum à leur payer les sommes suivantes: 

coût des travaux 12 152,13 euros 

préjudice locatif 18 000 euros 

préjudice moral 3000 euros 

frais d'expertise 950 euros 

-condamner les consorts [L] à leur payer une indemnité de procédure de 3000 euros 

-Les condamner aux dépens 



A l'appui de leurs prétentions, M. [G] et Mme [S] soutiennent en substance que : 

-Ils avaient visité l'immeuble rapidement pour ne pas déranger le locataire. 

-Ils ont acheté pour louer. 

-Ils ont constaté de l'humidité, ont interrogé le locataire qui leur a dit l'avoir maintes fois signalée au bailleur.

-L'expertise a mis en évidence des traces d'infiltrations sur les cloisons séparatives de la salle d'eau et de la chambre1.

Le cabinet Arthex a relevé que des plaques avaient été positionnées devant les traces, collées sur les murs. 

Il existe un défaut d'étanchéité sur la liaison faïence-receveur. 

Les désordres ne sont pas récents. 

-Les vendeurs connaissaient les vices, avaient été alertés par les locataires successifs.

-Le vice a été dissimulé durant les visites. 

-Le logement n'est ni vendable, ni louable. 

-La salle de bain n'est pas normalement utilisable. La chambre qui la jouxte est humide.

-M. [I], locataire entre 2012 et 2016 atteste qu'il avait du mal à entretenir la salle de bain, que les joints moisissaient constamment.

Il indique que la propriétaire avait été prévenue, affirmait qu'il s'agissait d'une fuite du ballon d'eau chaude, avait fait repeindre le placard à la fin du bail. 

-M.[T] évoque des traces d'humidité dans une chambre, traces camouflées par de la peinture. 

-Le montant des travaux réalisés s'élève à 12 152,13 euros. 

-Ils ont subi une perte de chance de louer, un préjudice moral. 

-Ils ont exposé des frais d' expertise amiable. 



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 10 octobre 2022, les consorts [D]-[L] ont présenté les demandes suivantes : 



-Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

-Vu les articles 202, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

-Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé aux présentes.



IL EST DEMANDE A LA COUR D'APPEL DE POITIERS DE :

-CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON du 6 mai 2022 en toutes ses dispositions 

-DEBOUTER de toutes demandes, fins et conclusions Monsieur [G] et Madame [S] 



Y AJOUTANT :

-CONDAMNER in solidum et/ou solidairement Monsieur [G] et Madame [S] à verser à Madame [N] [D] veuve [L], Monsieur [Z] [L], Monsieur [A] [L], Madame [K] [L] épouse [C] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles découlant de la procédure d'appel ;

-CONDAMNER in solidum et/ou solidairement Monsieur [G] et Madame [S] aux entiers dépens découlant de la procédure d'appel ;

-ORDONNER que l'arrêt soit revêtu de l'exécution provisoire



A l'appui de leurs prétentions, les consorts [L] soutiennent en substance que : 

-La vente est intervenue alors que la maison était occupée par M. [T] et Mme [E]. Le bail a expiré le 7 mai 2019.

Elle avait été louée entre mars 2007 et décembre 2012 à M. [H] et Mme [U], entre 2012 et avril 2016 aux époux [I]. 

Les vendeurs entretenaient la maison, étaient diligents, respectueux de leurs obligations de bailleur. 

-C'est le 7 mai 2019 lors de l'état des lieux de sortie que les locataires ont fait état de traces d'humidité sur la cloison de la chambre et de la salle de bains.

-L'expertise Arthex leur est inopposable.

Elle doit être complétée, ne peut être corroborée par les attestations des anciens locataires. 

-M. [T] , ancien locataire, est partial. 

-Les acquéreurs auraient dû agir contre leurs locataires. 

-Les attestations successives se contredisent. 

-Les locataires sont tenus d'une obligation d'entretien. 

-Les époux [I] ont reconnu qu'ils n'avaient jamais eu à se plaindre du bailleur qui venait dès qu'on l'appelait. 

-Le vice n'est pas établi. Le [G] ne vaut pas expertise. 

-Le vice doit être distingué de l'usure, doit être relativement important. 

-La défectuosité du joint d'étanchéité du receveur de douche n'est pas un vice important.

-Le joint avait été changé le 23 avril 2015 pour 90,89 euros. 

-Les bailleurs n'ont pas été informés après 2015 qu'un problème existait. 

-Les derniers locataires ont attendu l' état des lieux de sortie pour signaler un désordre. 

-Le coût des réparations est artificiellement gonflé. 

-Une cloison est affectée. 

-L' antériorité du vice à la vente n'est pas démontrée. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 novembre 2023.





SUR CE 



-sur l'action en indemnisation 



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.



L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

Les acquéreurs exercent une action en indemnisation, soutiennent que le vendeur avait connaissance du vice caché affectant l'immeuble, que le vice porte atteinte à la destination de la maison, maison destinée à être louée et dont l'état nécessite des travaux d'importance. 



Il est de droit confirmé que cette action peut être engagée de manière autonome, qu'elle nécessite la preuve d'un vice caché.



-sur le vice caché 



M. [F] (cabinet Arthex) a constaté des traces anciennes de fuite révélatrices d'un défaut d'étanchéité, traces occultées par des panneaux posés devant les cloisons dégradées. 



Il est constant que Mme [L] avertie d'une fuite avait fait intervenir un plombier en 2015, plombier qui avait 'refait le joint silicone du bac à douche' (facture du 30 avril 2015).

La facture fait référence à une 'recherche si fuite' et à une 'fuite précédente'.



Les époux [I], locataires jusqu'en avril 2016 ont attesté le 2 juillet 2019.

Ils n'évoquent pas l'intervention de 2015, ne précisent pas avoir averti de nouveau la bailleresse que les désordres avaient repris. 

Ils attestent en revanche qu'en fin de bail, Mme [L] a fait repeindre le placard en précisant que 'le problème ne venait pas d'eux'.



Mme [E], dernier locataire de Mme [L], atteste le 2 septembre 2020 avoir constaté lors de l'état des lieux d'entrée en mai 2016 de l'humidité notamment sur les joints de la salle de bain, avoir souhaité que cela fût noté, s'être heurtée au refus de la bailleresse. 

Elle assure avoir constaté au bout de quelques semaines que le placard de la chambre donnant sur la salle de bain avait noirci, l'avoir signalé. 



Il ressort des attestations des locataires et du rapport d'expertise que les désordres ont repris postérieurement à l' intervention de 2015.

Ils se sont manifestés par une humidité anormale dans la salle de bains et dans la chambre contigue. 



Le cabinet Arthex précise que les acquéreurs ne pouvaient constater les désordres compte tenu des habillages constitués par les plaques collées sur les murs.



-sur la connaissance du vice par les vendeurs 



M. [F] a convoqué l'indivision ( les vendeurs) par lettres recommandées.

Les avis de réception signés sont joints au rapport.

Deux des vendeurs étaient représentés durant les opérations d'expertise.



Les vendeurs ne contestent pas l'existence des plaques collées sur les murs, ne s'expliquent pas sur ces dernières, ne précisent pas la date à laquelle elles ont été posées.



Il résulte des photographies produites que les plaques ont pour fonction l'occultation des dégâts causés par l'humidité. 



La pose des plaques et les signalements des locataires suffisent à établir la connaissance du vice par le vendeur, vice dont les acquéreurs n'ont pas été informés, son antériorité à la vente.



-sur l'atteinte à la destination de l'immeuble 



Le cabinet Arthex indique que les désordres ont pour cause un défaut d'étanchéité, nuisent à l'habitabilité du bien. 



L'agence immobilière L'adresse atteste le 27 juin 2022 que la maison n'est pas louable en l'état 'malgré une demande importante de logement dans ce secteur'.



Il est établi que le défaut d'étanchéité de l'immeuble nécessite des travaux de plomberie et de sanitaires-carrelage qui ne sont pas de simples travaux d'entretien, la fuite ancienne n'ayant pas été réparée de manière pérenne et ayant généré avec le temps des désordres significatifs du second oeuvre.



Il compromet en outre l'utilisation de la salle de bains et d'une chambre, trouble de jouissance incompatibles avec une mise en location. 



Le rapport d'expertise établi à la demande des acquéreurs est opposable aux vendeurs.

Il est corroboré par : 

-l'attestation rédigée par l'agence immobilière en date du 27 juin 2022 qui indique que la maison ne peut être louée en l'état,

-les factures de réalisation de travaux en date du 14 décembre 2022, 31 janvier,16 février 2023 relatives au réaménagement d'une salle de bain suite à un dégât des eaux, 

-les attestations précitées émanant d'anciens locataires du bailleur qui indiquent avoir signalé les désordres liés à l'humidité avant la vente et avoir averti la bailleresse. 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que le vice n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier une action en indemnisation. 

 

-sur les préjudices 

 

Les acquéreurs sollicitent au titre de l'action en indemnisation les sommes de: 



-12 152, 13 euros au titre du coût des travaux. 

Ils produisent des [G] et des factures. 

Le coût des travaux sera fixé à cette somme au regard des productions.

 

-18 000 euros au titre d'une perte de chance de percevoir un revenu locatif. 

Les acquéreurs démontrent que la maison n'était pas louable avant réalisation des travaux.

Ils ont effectué les travaux en janvier, février 2023.

Les locataires sortants sont partis le 7 mai 2019.



La perte de chance de percevoir un loyer sera estimée à 50% du loyer susceptible d'être versé entre juillet 2019 et février 2023 , soit 225 euros x 55 mois = 12 375 euros. 

 

-3000 euros au titre du préjudice moral 

La dissimulation des vendeurs a causé un préjudice moral aux acquéreurs qui sera fixé à la somme de 500 euros. 



-950 euros au titre des frais d'expertise 

Ces frais sont justifiés par la production des factures correspondantes. 



-sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge des intimés.



Il est équitable de les condamner à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 







PAR CES MOTIFS



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 

 

-infirme le jugement entrepris 



Statuant de nouveau : 



-condamne solidairement [N] [D] veuve [L],[K] [L] épouse [C], [Z] [L], [A] [L] à payer aux consorts [V] [G]- [Y] [S] les sommes de :

-12 152, 13 euros au titre des travaux 

-12 375 euros au titre de la perte de chance de percevoir un revenu locatif 

-500 euros au titre du préjudice moral 

-950 euros au titre des frais d'expertise amiable



Y ajoutant : 



-déboute les parties de leurs autres demandes 



-condamne solidairement [N] [D] veuve [L],[K] [L] épouse [C], [Z] [L], [A] [L] aux dépens de première instance et d'appel 



-condamne solidairement [N] [D] veuve [L],[K] [L] épouse [C], [Z] [L], [A] [L] à payer aux consorts [V] [G]- [Y] [S] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,