Cour d'Appel · 5e chambre civile — 2 avril 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 02 AVRIL 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/05175 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PD2Z





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 16 JUILLET 2021 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS 

N° RG 21/00118





APPELANTE :



Madame [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Michel-Pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/13248 du 13/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau de ALBI, avocat plaidant





INTIMEE :



S.C.I. PJ IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Me Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

























Ordonnance de clôture du 15 Janvier 2024



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat en date du 29 janvier 2018, la SCI PJ Immobilier a loué à Mme [S] [X], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé RN 113 [Adresse 4] (34).



Un congé pour motif sérieux et légitime a été délivré le 28 juillet 2020 soit six mois avant la fin du bail qui devait se terminer le 31 janvier 2021.



Mme [S] [X] s'est maintenue dans les lieux malgré la délivrance de ce congé, ce qui a été constaté par Me [N] dans un procès-verbal du 1er février 2021.



Par acte d'huissier en date du 17 mars 2021, la SCI a fait assigner Mme [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir notamment la validation du congé pour motif légitime et sérieux, ainsi que l'expulsion de la locataire.



Mme [S] [X] a quitté volontairement les lieux en remettant les clés le 30 juin 2021.



Le jugement rendu le 16 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :




Valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 28 juillet 2020 par la SCI PJ immobilier à Mme [S] [X] ;

Déclare Mme [S] [X] occupante sans droit ni titre à compter du 31 janvier 2021 pour occuper les lieux situés [Adresse 5] (34) ;

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant le commandement d'avoir libéré les lieux ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Mme [S] [X] à payer à la SCI PJ Immobilier la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [X] aux entiers dépens.




Le premier juge a retenu que le congé délivré à la locataire était régulier en la forme puisque la loi du 6 juillet 1989 n'imposait pas la communication des pièces en annexe. 

Pour le surplus, bien que le non-respect de l'obligation de jouissance paisible et le paiement irrégulier des loyers aient été écartés par le premier juge, la juridiction a jugé que le congé portait bien sur un motif réel et sérieux dès lors qu'il s'agissait pour le propriétaire de faire réaliser des travaux d'une ampleur conséquente sur l'escalier et le balcon menant à l'appartement litigieux qui auraient empêché la locataire, d'une santé fragile, d'accéder à son appartement pendant tout le temps desdits travaux soit plusieurs mois.



Mme [S] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 août 2021.



Dans ses dernières conclusions du 12 octobre 2021, Mme [S] [X] demande à la cour de :





Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en date du 16 juillet 2021 en toutes ses dispositions ;



A titre principal



Constater la nullité du congé pour motifs et sérieux du 28 juillet 2020 en l'absence des pièces justificatives des motifs légitimes et sérieux ;



A titre subsidiaire



Constater la nullité du congé pour motifs et sérieux du 28 juillet 2020 en l'absence de motifs légitimes et sérieux ;



En tout état de cause



Débouter la SCI PJ Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SCI PJ Immobilier à payer à Mme [S] [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Condamner la SCI PJ Immobilier à payer à Mme [S] [X] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI PJ Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.





Mme [S] [X] soutient que le congé est nul sur la forme dès lors que les pièces justificatives ne sont ni annexées ni même mentionnées dans le congé.



Mme [S] [X] soutient également que le congé est nul sur le fond puisque la SCI ne parvient pas à démontrer l'usage non-paisible des lieux loués lié aux dégâts des eaux et faits infondés ou le paiement « anarchique » des loyers. Au surplus, le congé ne peut pas être fondé sur la réalisation de travaux de l'escalier et du balcon dont la durée a été largement exagérée et qui ne nécessitent pas le départ de la locataire.



L'appelante fait valoir que le caractère abusif du congé lui occasionne un préjudice moral et sollicite, à ce titre, la somme de 5.000 euros.



Dans ses dernières conclusions du 10 janvier 2024, la SCI PJ Immobilier demande à la cour de :





Confirmer le jugement entrepris du 16 juillet 2020 ;

Juger valide et fondé le congé délivré le 28 juillet 2020 ;

Débouter Mme [S] [X] de sa demande de nullité de congé ;

Constater la résiliation du bail ;

Prononcer l'expulsion de Mme [S] [X] des lieux loués et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;

Condamner Mme [S] [X] à payer la somme de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et du constat d'huissier ;

Juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit, nonobstant appel et sans caution.





La SCI PJ Immobilier soutient que le congé est valable dès lors qu'aucun texte ne prévoit l'obligation, pour le bailleur, de compléter l'indication des motifs par des pièces justificatives.



La SCI PJ Immobilier soutient que le congé est bien fondé sur trois motifs légitimes et sérieux. D'abord, Mme [S] [X] n'a pas respecté l'obligation de jouissance paisible des lieux loués en refusant ou tardant de déclarer ses deux dégâts des eaux qui auraient dû donner lieu à constat ; elle a bouché les orifices d'évacuation des eaux pluviales, déversé ses eaux usées et mal entretenu le jardin. 



Ensuite, l'intimée fait valoir que la locataire a également payé ses loyers de façon anarchique en ne versant jamais la même somme à la même date bien que le loyer soit attendu le 6 du mois. 



Enfin, des travaux devaient et ont été réalisés au niveau de l'escalier et du balcon permettant l'accès à l'appartement de Mme [S] [X]. La durée des travaux estimée à 63 jours conduit l'appartement à être inhabitable, justifiant le congé.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2024.



MOTIFS 



1/ Sur la nullité sur la forme du congé pour reprise :



Selon l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ' En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ».



La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet.



Enfin, le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail.



En-dehors de ces prescriptions, l'article 15 I n'impose aucun autre formalisme étant souligné que si la loi ALUR prévoit la création d'une notice d'information spécifique relative aux obligations du bailleur ainsi qu'aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, cette annexe est prévue seulement pour le congé pour reprise ou pour vente sans d'ailleurs que le texte ne prévoit de sanction spécifique.



Au cas d'espèce, un congé pour motif sérieux et légitime a été délivré et régulièrement notifié à la locataire le 28 juillet 2020 par acte d'huissier de justice, dans le délai légal, soit six mois avant la fin du bail qui devait se terminer le 31 janvier 2021.



Le motif du congé a été spécifié en ces termes : 

« 1- usage non paisible des lieux loués à savoir :


Dégâts suite à une fuite pour laquelle la locataire a tardé à faire la déclaration à l'assurance fin 2018 ;

Déversement des eaux usées courant été 2018 à côté du captage du forage qui alimente en eau la copropriété ;

La locataire a fait passer un tuyau d'arrosage sur le toit du voisin ce qui a entraîné une fuite d'eau courant été 2019 ;

Dans le courant de l'été 2019, non-entretien du jardin ;

En octobre 2018, obstruction par encombrement des orifices d'évacuation des eaux pluviales situés en bas de clôtures de la locataire, ce qui a causé une inondation par infiltration de l'appartement situé au-dessous ;

Contacts répétés avec le propriétaire à des heures très tardives et les jours fériés ou les dimanches


2- Paiement anarchique des loyers : la date de paiement des loyers est fixée dans le bail au 6 de chaque mois ; la locataire ne verse quasiment jamais à cette date et verse le loyer à des dates toujours différentes et d'un montant toujours différent ;

3- Réalisation des travaux de réfection totale du balcon ».



Les conditions susvisées ayant été respectées par le bailleur, le congé n'est pas nul sur la forme comme l'a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.



2/ Sur le bien-fondé du congé :



L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire notamment en cas d'inexécution de l'une des obligations lui incombant tels qu'un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue, un usage non paisible des lieux, un défaut d'assurance'

Il est également admis, indépendamment de toute faute imputable au locataire, la réalisation de travaux dans les lieux loués qui nécessitent le départ du locataire qu'il s'agisse de travaux de rénovation, réhabilitation ou de restructuration.



Au cas d'espèce, la SCI PJ Immobilier motive la délivrance du congé au moyen de trois motifs qu'elle considère légitimes et sérieux.



En premier lieu, le bailleur fait grief à Mme [S] [X] de ne pas avoir respecté l'obligation de jouissance paisible des lieux loués en refusant ou tardant de déclarer deux dégâts des eaux qui auraient dû donner lieu à constat, de boucher les orifices d'évacuation des eaux pluviales, déversé ses eaux usées, fait passer un tuyau sur la toiture voisine occasionnant ainsi un dégât des eaux et mal entretenu le jardin. 



Le premier juge a considéré que les griefs dont se prévaut la SCI PJ Immobilier ne sont pas suffisamment établis relevant s'agissant des déclarations de sinistre l'existence d'un différend existant entre les parties expliquant ainsi que le retard pris n'est pas imputable à la locataire. 



Le premier juge a également constaté un défaut de preuve établissant que Mme [X] a obstrué des orifices, déversé des eaux usées, fait passer un tuyau sur la toiture voisine ou bien serait responsable d'un défaut d'entretien du jardin. 



Il n'est produit en appel aucune nouvelle pièce permettant de procéder à une analyse différente du litige étant souligné le défaut de gravité des griefs énoncés qui ne pourraient, s'ils étaient retenus, motivés l'existence d'un trouble suffisamment grave de nature à justifier que soit retenu un motif sérieux.



En second lieu, la SCI OJ Immobilier reproche à la locataire d'avoir payé ses loyers de façon anarchique en s'abstenant de verser la même somme et à des dates différentes bien que le loyer soit attendu le 6 du mois. 



Là encore, cet élément n'est nullement justifié étant souligné que le bailleur n'a jamais adressé à sa locataire de mise en demeure lui commandant de régler le loyer au terme fixé par le contrat de bail.



En troisième lieu, le bailleur justifie la délivrance du congé par la nécessité de réaliser des travaux de réfection au niveau de l'escalier et du balcon entravant l'accès à l'appartement de Mme [X] pour une durée importante.



La SCI PJ Immobilier produit un devis établi le 5 février 2021 par M. [C] intervenant au nom de l'entreprise « Construction du Midi » qui décrit le déroulement des travaux consistant à étanchéifier le balcon et l'escalier, qui en permet l'accès, sur une durée de chantier de 68 jours recouvrant les prestations suivantes :


Dépose carrelage, rambarde ancienne étanchéité et évacuation des gravats : 10 jours ;

Préparation et coulage chappe ragréage : 3 jours ;

Séchage : 7 jours ;

Pose étanchéité neuve, préparation et coulage chappe légère : 15 jours ;

Séchage : 15 jours ;

Pose du nouveau carrelage et joint : 12 jours ;

Pose rambarde et garde-corps neuf : 6 jours.




L'appelante, qui critique la durée des travaux envisagés, ne produit aucune pièce permettant de retenir ce caractère excessif.



En appel, la SCI PJ Immobilier justifie au moyen de photos et de factures de la réalisation de ces travaux du mois d'octobre 2021 au mois d'avril 2022 démontrant ainsi la pertinence de la durée annoncée dans le devis critiqué.



Par ailleurs, le procès-verbal établi par voie d'huissier le 1er février 2021 atteste de la nécessité d'engager de tels travaux au regard de l'état de vétusté de l'escalier et du balcon menant à l'appartement occupé par Mme [X]. Il a été en effet constaté la présence dans l'escalier de carreaux cassés qui se détachent ainsi que la dégradation de la tranche présentant ainsi une dangerosité certaine pour un usager. 



Il est également constaté que la tranche du balcon est endommagée et entraine le détachement de morceaux du mur, ainsi que l'absence de revêtement sur la dernière marche, ce dernier s'étant lui-aussi détaché.



La nécessité de réaliser des travaux de réfection du balcon et de l'escalier n'est pas donc sérieusement discutable, ni d'ailleurs remise en question par l'appelante.



Pour finir, il n'est pas contesté par Mme [X], selon les déclarations faites auprès de l'huissier de justice lors de l'établissement du procès-verbal de constat en date du 1er février 2021, que celle-ci se trouve dans une situation de handicap en raison de problèmes de santé.



Il s'ensuit que l'accès à son logement, qui se fait au moyen de l'escalier et du balcon, est dès lors impossible durant la durée des travaux.



Ainsi, la réalisation de ces travaux nécessite le départ de la locataire, ce qui caractérise un motif réel et sérieux de délivrance du congé.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé et débouté Mme [X] de sa demande d'indemnisation.



Pour le surplus, Mme [X] ayant quitté le logement le 30 juin 2021 ce qui n'est pas contesté par le bailleur, la demande d'expulsion est devenue sans objet. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.









3/Sur les demandes accessoires : 



La décision entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles. L'exécution provisoire étant de droit, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [X] aux dépens. 

L'équité commande de faire application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner l'appelante, qui succombe, à payer à la SCI PJ Immobilier la somme de 1.200 euros.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le jugement rendu le 16 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [S] [X], 



Statuant à nouveau,



Constate que Mme [S] [X] a quitté le logement le 30 juin 2021,



Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'expulsion,



Condamne Mme [S] [X] à payer à la SCI PJ Immobilier la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [S] [X] aux dépens d'appel.





Le greffier, La présidente,