Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57809 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZBZ

N° : 8

Assignation du :
12 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La SELARL MONTRAVERS [E] en la personne de Me [G] [E] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société S.A.S. STAR, en redressement judiciaire
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE - #PN69


DEFENDERESSE

La société SACHA S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Cérine CHAIEB, avocat au barreau de PARIS - #G181



DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 







Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 22 mars 2014, la société NOUVELLE LUNE aux droits de laquelle vient la société STAR a donné à bail commercial à Madame [O] aux droits de laquelle vient la société SACHA des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2023, la société STAR a fait délivrer à la société SACHA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 22.200 euros au titre des loyers et des charges impayés mois de juillet 2023 compris.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la société STAR a assigné la société SACHA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société SACHA et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société SACHA à lui payer la somme provisionnelle de 25.900 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2023,
- condamner la société SACHA à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- condamner la société SACHA à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11 août 2023.

A l'audience, la société STAR a actualisé sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 38.900 euros arrêtée au 29 février 2024 (loyer de février 2024 inclus).

Par observations orales, la société SACHA a reconnu devoir la somme de 31.950 euros au titre de l'arriéré locatif indiquant que la somme de 14.700 euros a été réglée en espèce depuis la prise des locaux. Elle a sollicité un délai de 24 mois. Elle a motivé sa demande de délai par des difficultés personnelles et médicales auxquelles la dirigeante a dû faire face durant l'année écoulée et un dégât des eaux ayant affecté le local.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 août 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société SACHA n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.




Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 11 août 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société STAR justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 38.900 euros, arrêtée au 29 février 2024.

Il est observé que les éléments versés par la défenderesse à l'appui de l'allégation selon laquelle des sommes auraient été payées au bailleur en espèce ne sont pas suffisamment probants pour constater l'existence d'une contestation sérieuse.

Au contraire, les échanges par SMS entre les parties, laissent supposer que si un paiement par « cash » a été évoqué entre les parties par la défenderesse le 27 avril 2023 : « On est pas sorti avec le cash », le bailleur a pour sa part adressé son RIB le 28 avril 2023 ce qui contredit l'existence d'un paiement en espèce.

La société SACHA sera en conséquence condamnée par provision au paiement de la somme de 38.900 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.






Compte tenu de la situation du preneur, de son activité et des difficultés personnelles de la gérante et de l'existence d'un dégât des eaux ayant affecté le local, il convient d'accorder à la société SACHA un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 12 septembre 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

La société SACHA, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société SACHA à payer à la société STAR la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 11 août 2023 a été délivré régulièrement par la société STAR ;

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société SACHA à payer à la société STAR la somme provisionnelle de 38.900 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 29 février 2024, incluant le mois de février 2024;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société SACHA se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal à en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;





Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société SACHA des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 1] et de tous occupants de son chef 
- la société SACHA devra payer mensuellement à la société STAR, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société SACHA à payer à la société STAR la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société SACHA aux dépens comprenant le coût du commandement du 11 août 2023;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 02 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT