Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 2 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître DUQUESNE 
CLERC

Copies certifiées 
conformes délivrées le :
à Maître ORLOWSKA,
Maître ESCLASSE et 
Maître PRUVOST







■


8ème chambre 
1ère section

 
N° RG 21/02511
N° Portalis 352J-W-B7F-CT2I4


N° MINUTE : 


Assignation du :
06 Janvier 2021










JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2024 

DEMANDEURS

Madame [E] [F] épouse [P]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Monsieur [J] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Société d’assurance mutuelle MAIF
[Adresse 4]
[Adresse 4]

tous trois représentés par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

Décision du 02 Avril 2024
8ème chambre 
1ère section
N° RG 21/02511 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT2I4



DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société IMAX GESTION
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

S.A.R.L. LMP FIRST MILLION
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0490

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 5]
[Adresse 5]

non représentée

S.A. GENERALI IARD
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Claire PRUVOST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0085


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière


DÉBATS

A l’audience du 18 Janvier 2024 
tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2024.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort






EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, son syndic en exercice est la société IMAX gestion. L'assureur de l'immeuble est la SA Generali IARD.

Mme [E] [F] épouse [P] (ci-après Mme [F]) est seule propriétaire depuis 2003 d'un appartement au 4eme étage de l'immeuble (lot n°10), assuré auprès de la MAIF, qui constitue sa résidence secondaire ainsi que celle de son époux, M. [J] [P]

La SARL LMP First Million (ci-après société LMP First Million) est propriétaire non occupante depuis 2007 d'un appartement situé au 5ème étage (lot n°12), son gérant est M. [T] [M] (ci-après M. [M]). Cette société a souscrit un contrat d'assurance - propriétaire non occupant- auprès de la compagnie AXA France IARD le 19 octobre 2010 auprès du courtier Leaders Assurances.

Entre septembre et décembre 2010, la société LMP First Million a fait réaliser des travaux de réfection dans son lot, et notamment la suppression d'un mur porteur, sans avoir obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Des désordres consécutifs à ces travaux, et notamment des infiltrations, ont été constatés dans les appartements aux étages inférieurs, dont celui de Mme [F], qui a effectué une déclaration à son assureur. Une expertise amiable a été réalisée et un rapport a été rendu le 4 mars 2011.

En février 2013, des nouvelles infiltrations sont apparues au niveau des parties communes de la copropriété entre le quatrième et le cinquième étage. L'origine de la fuite n'étant pas déterminée, une recherche de fuite non invasive a été effectuée dans l'appartement de la société LMP First Million.

L'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2015 a constaté dans sa résolution 21 que "L'assemblée générale des copropriétaires prend note des informations données par le syndic et les membres du conseil syndical concernant les travaux de réfection de la cage d'escalier et du hall d'entrée. Plusieurs points bloquent le chantier, une fuite non résolue au 5e étage bâtiment A provoquée par LMP First Million toujours pas résolue".

Le 10 janvier 2016, Mme [F] a déclaré un nouveau dégât des eaux à sa compagnie d'assurances. La société LMP First Million a validé un devis de recherches de fuite et la société Sanirecord est intervenue le 15 janvier 2016 pour procéder à des essais d'écoulement dans le siphon de la douche de l'appartement de la société. Il a été constaté que lors de ces essais, l'eau s'écoulait à travers le plafond de Mme [F] et qu'il était nécessaire par conséquent de procéder à la pose d'étais, au regard du risque d'écroulement du plafond.




La société Sanirecord est intervenue de nouveau le 19 janvier 2016 à la demande du syndic pour une recherche de fuite destructive, en raison de la menace d'effondrement du plafond de l'appartement de Mme [F]. Le compte-rendu d'intervention en date du 20 janvier 2016 de la société Sanirecord constatait des malfaçons dans la douche à l'italienne, le receveur n'étant pas étanche, ainsi qu'une fuite provenant de la vidange du ballon d'eau chaude. Ce rapport n'excluait toutefois pas d'autres causes de fuites, en l'absence de vérification possible d'autres vidanges encastrées dans la salle de bain.
Des travaux ont été effectués pour remplacer le ballon d'eau chaude et procéder à la réfection de la douche à l'italienne le 19 janvier 2016.

Au mois de février 2016, le syndic a mandaté l'architecte de l'immeuble, la société Opus architecture, pour effectuer une visite de l'appartement de Mme [F]. Son rapport de visite, daté du 11 février 2016, a conclu à la mise en sécurité immédiate de l'appartement de Mme [F] au moyen d'un étaiement afin d'assureur la stabilité structurelle du plancher haut, et à la nécessité de réaliser des sondages de la structure dans le but de vérifier l'état des poutres pour envisager des travaux de consolidation, si nécessaire. Les étais ont été posés au mois de février 2016.

Le 5 mai 2016, les époux [F]-[P] ont constaté de nouveaux désordres localisés dans les toilettes, l'entrée et la chambre de leur appartement. Une réunion d'expertise amiable contradictoire a eu lieu le 30 juin 2016. L'expert a rendu son rapport le 2 juillet 2016 et a mentionné que le plafond de la cuisine restait à réparer et que l'électricité n'avait pu être rétablie dans cette pièce.

L'architecte de l'immeuble a effectué une nouvelle visite le 7 juillet 2016 et a rendu son rapport le 12 juillet 2016. Il a constaté que les désordres provoqués avaient atteint le plancher haut de l'appartement de Mme [F] et principalement celui de la cuisine. Après réalisation de sondages, il a pu s'apercevoir que le plâtre était encore imbibé d'eau et que les poutrelles métalliques étaient totalement rouillées. Il a préconisé de procéder à une purge complète du plafond et de réaliser un renfort complémentaire au niveau de la poutre primaire.

En novembre 2016, de nouvelles infiltrations sont apparues dans les toilettes du lot de Mme [F]. Sur demande du syndic, une recherche de fuite a été effectuée. La société Sanirecord a constaté qu'elle provenait encore de l'appartement de la société LMP First Million.

Le 27 janvier 2017, un rendez-vous a été organisé dans l'appartement de Mme [F] en sa présence, celle du syndic et de M. [M], assisté de son conseil, en raison d'écoulement de gouttes d'eau en provenance de son plafond. A l'issue de cette réunion, le conseil de M. [M] a écrit au syndic pour lui reprocher de ne pas avoir entrepris des travaux de consolidation du plancher haut, soulignant qu'il s'agissait d'une partie commune, dont le coût de réfection ne pouvait être imputé à son client.

La 4 mars 2017, la société LMP First Million a déclaré, par l'intermédiaire de son courtier, une aggravation de sinistre à son assureur.


Le 11 mars 2017, un constat amiable de dégât des eaux était signé entre la société LMP First Million et le syndic.

Les désordres perdurant et en l'absence d'accord des parties sur les travaux à réaliser, de nouvelles réunions d'expertises ont eu lieu le 23 mars 2018, puis le 25 avril 2018, au cours desquelles les experts ont discuté et se sont accordés sur un devis proposé par la société Pereira, pour la réparation de la structure et la reprise de solives des fers du plafond de l'appartement de Mme [F].

La position des experts désignés par les assureurs sur l'indemnisation des désordres résultant du dégât des eaux dans les parties privatives des lots de Mme [F] et de la SARL LMP First Million, et les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] a été pour l'un d'entre eux inconnue (AXA France Iard, assureur de la société First Million n'ayant pas répondu aux courriers adressés par son assuré) et pour les autres divergentes.

Le 14 juin 2018, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a voté la réalisation de travaux de reprise en sous-œuvre et de renforcement du plancher haut de l'appartement de Mme [F] pour une somme de 14.272 euros avec l'intervention d'un maître d'œuvre et a autorisé le syndic à assigner la société LMP First Million pour la récupération des fonds avancés par le syndicat dans le cadre de ces travaux pour un montant de 17.000 euros.

Ces travaux de reprise ont débuté en octobre 2018, puis ont été suspendus en novembre 2018 suite à un nouveau dégât des eaux

Parallèlement, le syndic proposait un protocole d'accord à cette société dans le but de mettre fin au litige, aux termes duquel la SARL First Million aurait pris à sa charge 60% du coût de renforcement du plancher.

Sans réponse sur la position de son assureur sur l'indemnisation du sinistre et sans accord entre les parties sur son origine et sur une possibilité transactionnelle, la société LMP First Million a, par exploits des 18 et 19 mars 2019, assigné son assureur Axa France Iard, le syndicat des copropriétaires, la compagnie Generali es qualité d'assureur de l'immeuble, les époux [F]-[P] et leur assureur, la Maif, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d'un expert sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, dans le dessein d'identifier l'origine des désordres dans les deux appartements. Le 7 mai 2019, l'expert judiciaire [W] [D] a été désigné par ordonnance de référé.

Les travaux de reprise des installations sanitaires de la société LMP First Million ont été effectués au mois de juillet 2020, et Mme [F] a pu procéder à la réfection de son appartement.

L'expert judiciaire a rendu son rapport le 3 septembre 2020.





De nouveaux désordres sont apparus dans l'appartement de Mme [F] au cours de l'été 2021, un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 11 juin 2021 entre Mme [F] et M. [M].

Par exploit délivré le 6 janvier 2021, les époux [F]-[P] et leur assureur multirisque habitation, la mutuelle Maif, ont assigné la SARL LMP First Million, la société AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires et la société Generali Iard en ouverture de rapport.

Par conclusions n°5 et récapitulatives et notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, Mme [F] épouse [P], M. [J] [P] et la MAIF demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

"Vu l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 544 du code civil,
Vu l'article L. 121-12 du code des assurances,
Vu les articles 143 et suivants du code de procédure civile ;

A titre principal

- CONDAMNER la SARL LMP First Million à :
° Produire un devis comprenant tous les travaux de réparation et de remise en état de ses installations sanitaires, de nature à supprimer définitivement la cause des infiltrations qui se sont déclarées dans l'appartement de Madame [E] [F] épouse [P] et comprenant notamment une étanchéité des sols et des murs, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
° Procéder à ces travaux dans un délai d'un mois à compter de la date du devis, sous astreinte de 100 euros par jour de retard

- CONDAMNER la SARL LMP First Million à faire établir à l'achèvement des travaux un constat de bonne fin par tel architecte qu'il plaira au tribunal de désigner, lequel devra mentionner que les travaux sont conformes et que les infiltrations provenant des installations sanitaires de la SARL LMP First Million ont cessé ;

A titre subsidiaire,

- DEBOUTER la SARL First Million de sa demande tendant à faire déclarer irrecevable les demandes de complément d'expertise et de sursis à statuer ;

- ORDONNER une mesure de complément d'expertise confiée à Monsieur [W] [D], avec pour mission de déterminer les causes et conséquences du sinistre du 11 juin 2021 :

- SURSEOIR A STATUER dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;






En tout état de cause,

- CONDAMNER in solidum la SARL First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard à verser à Madame [E] [F] épouse [P] et à Monsieur [J] [P] la somme totale de 60.948,71 euros se décomposant comme suit :
° 1.715,64 euros au titre du préjudice matériel,
° 56.233,07 euros au titre du préjudice de jouissance,
° 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

- CONDAMNER in solidum la SARL LMP First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard à verser à Madame [E] [F] épouse [P] la somme totale de 17.996,36 euros se décomposant comme suit :
° 12.966,38 euros au titre du préjudice financier,
° 5.000 euros au titre de la perte de valeur vénale ;

- DECLARER la MAIF bien fondée en son recours subrogatoire ;

- CONDAMNER in solidum la SARL First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard à verser à la Maif la somme de 7.538,08 euros ;

- DEBOUTER la SARL LMP First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- CONDAMNER la SARL LMP First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard à verser à Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif la somme de 5.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum la SARL LMP First Million, la SA AXA France Iard, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la SA Generali Iard aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire"

Dans ses conclusions en récapitulatives en défense n°3 notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, la société LMP First Million demande au tribunal de :

"IN LIMINE LITIS

Vu l'article 789,1°) du code de procédure civile,

DECLARER IRRECEVABLE les demandes de Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif tendant à voir :




- ORDONNER une mesure de complément d'expertise confiée à Monsieur [W] [D], avec pour mission de déterminer les causes et conséquences du sinistre du 11 juin 2021 ;

- SURSEOIR À STATUER dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire ;

AU FOND :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu les articles L. 121-1 et suivants du code des assurances,
Vu le rapport d'expertise,
Vu le contrat d'assurance n° 4853989604 souscrit auprès de la société Axa France Iard,
Y faisant droit :

DEBOUTER Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif, de leurs demandes de condamnation de la société First Million à :

° Produire un devis comprenant tous les travaux de réparation et de remise en état de ses installations sanitaires, de nature à supprimer définitivement la cause des infiltrations qui se sont déclarées dans l'appartement de Madame [E] [F] épouse [P] et comprenant notamment une étanchéité des sols et murs, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

° Procéder à ces travaux dans un délai d'un mois à compter de la date du devis, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

DEBOUTER Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif, de l'intégralité de leurs demandes tendant à voir condamner la société LMP First Million à verser une indemnisation au titre de leurs préjudices matériel, de jouissance, moral, financier et de perte de valeur vénale.

SUBSIDIAIREMENT :

CANTONNER les condamnations à l'encontre de la société LMP First Million envers Monsieur et Madame [J] [P] dans les limites des conclusions de l'expert judiciaire, soit :

- Préjudice matériel : 4.750,76 euros
- Préjudice de jouissance : 1.523,61 euros
- Préjudice financier : 380,16 euros

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes tendant à voir condamner la société LMP First Million à lui verser une indemnisation au titre d'un préjudice lié au remplacement de la poutrelle d'un montant de 20.333,84 euros



CANTONNER les condamnations à l'encontre de la société LMP First Million envers le Syndicat des copropriétaires dans les limites des conclusions de l'expert judiciaire, soit 3.928,80 euros

DEBOUTER la société Generali de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la société First Million.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif de l'intégralité de leurs demandes tendant à voir condamner la société LMP First Million à produire un devis, comprenant tous les travaux de réparation, une remise en état de ses installations sanitaires (…) comprenant une étanchéité des sols et des murs dans un délai d'un mois, à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard, procéder à ces travaux dans un délai d'un mois à compter de la date du devis sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à faire établir à l'achèvement des travaux un constat de bonne fin par tel architecte qu'il plaira au tribunal de désigner (…) et à titre subsidiaire, ordonner une mesure de complément d'expertise et surseoir à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire.

CONDAMNER la compagnie d'assurance AXA France Iard à garantir la société LMP First Million de toutes les condamnations, en principal, frais, intérêts et accessoires, qui seraient mises à sa charge.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la compagnie d'Assurance AXA France Iard à garantir la société LMP First Million de toutes les condamnations, en principal, frais, intérêts et accessoires, qui seraient mises à sa charge.

Vu l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et Madame [E] [F] épouse [P], Monsieur [J] [P] et la Maif aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé initiée par la société LMP First Million aux fins de désignation de l'expert judiciaire et les frais d'expertise, ainsi qu'aux frais de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Charlotte Esclasse, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."

Dans ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

"Vu les articles 1240 du code civil ;
Vu l'article 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965
Vu le rapport d'expertise ;
Vu les pièces versées aux débats


DEBOUTER Madame et Monsieur [P], la société LMP de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

DEBOUTER la société Generali de toutes ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la société Maif de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

CONDAMNER la société LMP First Million et son assureur AXA France Iard in solidum avec la compagnie Generali au paiement de la somme de 20.333,84 euros au titre du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

DIRE que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait excéder 30% du montant des préjudices sollicités par les époux [P] s'agissant de désordres émanant de l'appartement du 5eme étage appartenant à la société LMP

DIRE que le préjudice de jouissance des époux [P] à la somme de 3.456 euros validée par l'expert, sous déduction de l'indemnité versée par la Maif à hauteur de 803,84 euros

DIRE le préjudice financier des époux [P] à la somme de 3.456 euros validée par l'expert, après déduction des frais représentés par les taxes foncières sera à la charge de la société LMP First Million et son assureur comme évoqué par l'expert

REJETER les demandes de préjudices des époux [P] au titre du préjudice moral et de la prétendue perte de valeur vénale de l'appartement ;

En tout état de cause

CONDAMNER la compagnie Generali à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation de toute nature en principal, frais, intérêts et accessoires, susceptible d'être mise à sa charge ;

CONDAMNER toute partie succombante à verser Syndicat (sic) des copropriétaires au [Adresse 2] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes à supporter les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Orlowska, conformément à l'article 699 du code de procédure civile."

Par ses conclusions récapitulatives notifiées le 16 mars 2023 par voie électronique, la SA Generali Iard demande au tribunal de :

"Vu les articles 1240 du code civil ;
Vu les articles L. 124-3, L. 112-6 et L. 121-1 du code des assurances ;


Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ;
Vu le rapport d'expertise ;
Vu les conditions générales et particulières du contrat souscrit auprès de Generali ;

A titre principal,

JUGER que les prétendus dommages affectant les parties communes n'ont pas pu être constatés par l'expert et les parties ; de sorte qu'en l'absence de dommages aux biens assurés, la garantie dommage souscrite auprès de Generali n'est pas mobilisable pour prendre en charge tout ou partie du coût des travaux de renforcement de la poutre ;

JUGER, conformément au rapport, que les préjudices subis par les époux [P] proviennent exclusivement des parties privatives appartenant à la société LMP First Million, assurée auprès d'AXA France Iard ; de sorte que la garantie responsabilité civile souscrite auprès de Generali n'est pas mobilisable ;

JUGER qu'aucune des garanties de la compagnie Generali n'est mobilisable ;

REJETER toute demande et appel en garantie formé à l'encontre de la compagnie Generali par toute partie à la procédure

METTRE HORS DE CAUSE la compagnie Generali

A titre subsidiaire

LIMITER le préjudice du syndicat des copropriétaires à 3.928,80 euros TTC, conformément au rapport d'expertise ;

REJETER la demande indemnitaire des époux [P] à hauteur de 1.715,64 euros pour les préjudices matériels dont le lien avec le sinistre n'est pas démontré ;

LIMITER le préjudice de jouissance des époux [P] à la somme de 13.851 euros validée par l'expert, sous déduction de l'indemnité versée par la Maif à hauteur de 803,84 euros ;

LIMITER le préjudice financier des époux [P] à la somme de 3.456 euros validée par l'expert, après déduction des frais représentés par les taxes foncières ;

REJETER les demandes de préjudices des époux [P] au titre du préjudice moral et de la prétendue perte de valeur vénale de l'appartement ;

JUGER que les sommes réclamées par la Maif en qualité de subrogée sont conformes aux conclusions de l'expert s'agissant des préjudices matériels (reprise des embellissements) ;




En tout état de cause,

CONDAMNER la société LMP First Million et son assureur la compagnie AXA France Iard à relever et garantir la compagnie Generali de toute condamnation de toute nature en principal, frais, intérêts et accessoires, susceptible d'être mise à sa charge ;

DECLARER la compagnie Generali recevable et bien fondée à opposer ses franchises contractuelles à toute partie à la procédure, à hauteur de 1.742 euros ;

CONDAMNER toute partie succombant à verser à la compagnie Generali la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes à supporter les entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Selas Chevalier Marty Pruvost représentée par Maître Claire Pruvost, avocat au barreau de Paris conformément à l'article 699 du code de procédure civile".

La société AXA France IARD, assureur de la société LMP First Million, n'a pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close par ordonnance du 26 juin 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 18 janvier 2024, a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.




Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."

Dans le corps de ses écritures la SARL LMP First Million formule une demande reconventionnelle à l'égard du syndicat des copropriétaires au titre de l'indemnisation de son préjudice financier, consistant en la réduction de loyer accordé à son locataire ainsi que le remboursement des travaux entrepris par la société Sanirecord.

Elle ne forme en revanche aux termes du dispositif des mêmes conclusions aucune prétention tendant à le voir condamner à ce titre de sorte que le tribunal n'en n'est pas saisi, et ne sera donc pas tenu d'examiner cette prétention.

1- A titre liminaire, sur la demande de complément d'expertise

A titre liminaire, indiquons que si les époux [F]-[P] forment une demande de complément d'expertise uniquement à titre subsidiaire, la société défenderesse en soulève l'irrecevabilité, de sorte qu'il convient d'aborder ce point en premier lieu.

Les époux [F]-[P] demandent au tribunal, dans l'hypothèse où il ne s'estimerait pas suffisamment informé, d'ordonner une mesure de complément d'expertise, avec pour mission de déterminer les causes et conséquences du sinistre du 11 juin 2021.

La SARL LMP First Million soutient que cette demande est irrecevable car relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état et en tout état de cause non fondée.

****

Aux termes de l'article 789-1 5°) du code de procédure civile, "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; (...)"

L'article 144 du code de procédure civile dispose que "Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer".

L'article 146 du même code ajoute que "Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve."

Le juge de la mise en état dispose d'une compétence exclusive pour ordonner une mesure d'expertise jusqu'à l'ordonnance de clôture, le tribunal est compétent pour ordonner une telle mesure dès lors que le juge de la mise en état est dessaisi.


Il s'agit d'une simple faculté, dont les juges sont libres de ne pas user dès lors qu'ils s'estiment suffisamment informés.

Sur ce

Il ressort des pièces produites au débat qu'une recherche des causes de la fuite en date du 11 juin 2021 a été effectuée par une entreprise mandatée par le syndic, la société Pereira, et que son rapport en date du 19 août 2021 a été communiqué au tribunal.

En conséquence les époux [F]-[P] seront déclarés recevables dans leur demande d'expertise complémentaire mais seront déboutés de cette demande, le tribunal estimant disposer d'éléments suffisants pour statuer, étant en outre rappelé que le prononcé d'une telle mesure n'a pas vocation à pallier la carence éventuelle des demandeurs dans l'administration de la preuve qui leur incombe.

2- Sur la matérialité des désordres, leur(s) origine(s), et les responsabilités engagées

Mme [F] épouse [P], M. [J] [P] et la MAIF sollicitent en premier lieu l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres subis au sein du lot appartenant à Mme [P] et occupé par le couple, depuis 2016, au visa de l'article 14 de loi du 10 juillet 1965.

Ils se prévalent en substance des conclusions du rapport d'expertise qui indiquent, selon eux, que le sinistre observé chez Mme [F] a pour origine une dégradation de la solive métallique de plancher avec perte de matière, résultant d'infiltrations récurrentes sur de très nombreuses années.

Ils en concluent en premier lieu que le plancher haut de l'appartement étant une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée s'agissant de la survenance des désordres y trouvant leur origine.

Les demandeurs font valoir que cette responsabilité étant objective, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer en démontrant qu'il n'a pas commis de faute, comme il le soutient dans ses conclusions.

Ils prétendent en outre qu'ils ne sont pas responsables du retard pris dans la mise en œuvre des travaux de renforcement du plancher, car ils ne sont jamais opposés à leur réalisation, contrairement à ce qu'allèguent le syndicat des copropriétaires et la SARL LMP First Million.

Les demandeurs sollicitent en second lieu l'engagement de la responsabilité de la SARL LMP First Million sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage, en s'appuyant sur le rapport de l'expert, qui a considéré que les derniers dégâts des eaux "ont bien provoqué la surcharge en eau des plâtres et la chute de certaines parties du plafond et la responsabilité du propriétaire pourra être recherchée sur ce sujet".


Ils rappellent que cette responsabilité est également une responsabilité objective et réfutent les faits fautifs que la SARL First Million leur impute, à savoir une incurie dans la gestion de leur sinistre et le refus de Mme [F] de participer à la transaction entre cette société et le syndicat des copropriétaires.

En défense, la SARL LMP First Million excipe de ce qu'elle a toujours fait réaliser les travaux demandés sur ses installations sanitaires, mais qu'ils ont été rendus inutiles en raison de l'affaissement du plancher, les fragilisant systématiquement, fissurant le bloc étanchéité et occasionnant des fuites à répétition dans l'appartement de Mme [F].

Elle relève que depuis le mois de février 2016, le syndic était informé par l'architecte de l'immeuble que des travaux de renforcement de la structure étaient nécessaires et que le syndicat des copropriétaires ne les a fait réaliser qu'en octobre 2018, de manière tardive, ce retard étant en outre imputable au refus des époux [P] de donner leur accord pour le passage d'une poutre dans leur cuisine, diminuant la hauteur sous plafond.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à l'engagement de sa responsabilité, soulignant que la cause exclusive des désordres dans l'appartement des demandeurs provient de fuites à répétition sur les réseaux privatifs de la salle de bain du quatrième étage, appartenant à la société LMP First Million, qui ont causé l'érosion massive d'une solive métallique du plancher haut du quatrième étage nécessitant, aux termes du rapport de l'architecte de l'immeuble, sa reprise.

Il soutient ainsi que la dégradation de la partie commune a également pour cause les fuites des installations sanitaires privatives de l'appartement appartenant à cette société.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les nouveaux désordres apparus dans l'appartement des demandeurs au mois de juin 2021, soit après la reprise du plancher haut, attestent que l'origine de la fuite provient de la non-conformité des installations sanitaires de cette société et de la mauvaise réalisation de leurs travaux de réfection.

Pour refuser la prise en charge du sinistre es qualité d'assureur de la copropriété, la société Generali soutient que les préjudices subis par les époux [P] proviennent exclusivement des parties privatives appartenant à la société LMP First Million, assurée auprès de la société AXA France Iard.

****

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : "La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. 



Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".

L'article 544 du Code civil dispose "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". 

Il résulte de l'article 544 du code civil que l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage. Le propriétaire est donc responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds.

Chacun des responsables d'un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée, en vertu du principe de la réparation intégrale, de sorte que la responsabilité in solidum inhérente à la responsabilité extra-contractuelle joue comme une garantie de l'insolvabilité de l'un des responsables, au bénéfice de la partie lésée. Le partage de responsabilités ne vaut que dans le cadre de leur recours entre eux, et détermine la part des recours entre eux.

Sur ce,

Le règlement de copropriété en date du 3 avril 1956, applicable à l'immeuble en cause, énumère en page 25 les parties communes, et stipule que "Les parties de l'immeuble communes aux co-propriétaires de chaque bâtiment comprennent : (...) Les voûtes et la planchers (ossature et hourdis) pour les caves, sous-sol, rez-de-chaussée et les étages".

Il est par ailleurs relevé par le tribunal qu'aucune des parties ne conteste la qualité de partie commune aux poutres métalliques qui traversent le plancher haut de l'appartement de Mme [F].






Le compte-rendu d'intervention de la société Sanirecord en date du 20 janvier 2016, en exécution de l'ordre de service du Syndic de l'immeuble, fait état des constatations suivantes : "Les infiltrations sont dues à une malfaçon, lors de la réalisation des travaux de douche à l'italienne, il doit être installé une bande d'étanchéité au pourtour du receveur comprenant une remontée sur les parois avant la pose du carrelage, ce qui n'est pas le cas de cette douche. L'eau s'infiltre par le pourtour du receveur qui n'est pas étanche. Autre problème, les vidanges et la bonde étant noyées dans le béton, il n'était pas possible de vérifier leur fonctionnement et leur étanchéité"

Le 7 juillet 2016, l'architecte de l'immeuble, de la société Opus architecture, mandaté par le syndic, a procédé à une visite de l'appartement des époux [P].

Aux termes de son rapport de visite en date du 12 juillet 2016, il a constaté que les infiltrations d'eau en provenance de l'appartement de la SARL LMP First Million "ont provoqué des désordres qui ont atteint le plancher haut du 4eme étage, et principalement celui de la cuisine. En effet, après la réalisation de sondages, nous avons pu constater que le plâtre est encore imbibé d'eau et que les poutrelles métalliques sont totalement rouillées. Il convient dès lors de réaliser une purge complète de ce plafond et de réaliser un renfort complémentaire au niveau de la poutre primaire (...), ce renfort permettant de soutenir la poutrelle principale compte tenu de son état de dégradation".

Aux termes de son rapport d'expertise, clos le 26 août 2020, l'expert a repris l'historique des quatre dégâts des eaux qui se sont produits sur une période de quatre années, de janvier 2016 à juillet 2020, le quatrième étant intervenu en cours d'expertise :
- une déclaration de sinistre a été faite par les époux [P] pour un évènement survenu le 10 janvier 2016 ;
- en janvier 2017, Mme [F] prévient la société LMP First Million d'une forte humidité en raison d'un écoulement d'eau au niveau du plafond de sa cuisine ;
- un troisième dégât des eaux se produit en novembre 2018 ; ce dégât des eaux est à l'origine de l'arrêt des travaux de reprise en sous-œuvre engagés par la copropriété ;
- un quatrième dégât des eaux en date du 9 mars 2020 a conduit l'entreprise Pereira à interrompre une nouvelle fois les travaux sur la structure du plancher haut.

Lors de la première réunion d'expertise contradictoire en date du 9 juillet 2019, il a été procédé aux constatations suivantes :
- l'appartement est inoccupé, les travaux arrêtés sans nettoyage des lieux ;
- une poutrelle avec habillage BA 13 a été installée en sous-œuvre du plancher haut de la structure ;
- le reste du plafond n'est pas entièrement purgé et des fers corrodés non passivés sont visibles.






L'expert a souligné que "la mise en place de la poutrelle en sous-œuvre avant le début des opérations d'expertise n'a pas permis à l'expert de vérifier l'état de l'ouvrage existant" et a précisé que "si la poutrelle métallique existante présentait un état de corrosion affectant sa capacité portante et nécessitant des travaux de renfort, l'origine de la dégradation ne pouvait pas être l'humidité et l'eau provenant des derniers dégâts des eaux évoqués par Mme [F]. Une telle dégradation ne peut résulter que de dégâts des eaux multiples et récurrents depuis de très nombreuses années. En revanche les derniers dégâts des eaux ont bien provoqué la surcharge en eau des plâtres et la chute de certaines parties du plafond".

L'expert a en conséquence estimé que l'origine des différents dégâts des eaux survenus depuis janvier 2016 dans l'appartement de Mme [F] avaient pour origine l'installation sanitaire de l'appartement de la société LMP First Million. (p.9)

Le 24 juillet 2019, lors de la seconde réunion d'expertise, et après plusieurs essais de mise en charge du réseau EU/EV encastré dans le sol de l'appartement de la société LMP First Million afin de vérifier son étanchéité, il a été constaté que la fuite sur le réseau était située sur l'évacuation d'un équipement avant pénétration dans le sol. La localisation précise de la fuite n'a pas été réalisée, mais l'expert a indiqué qu'il " (était) probable qu'elle se situe sur l'évacuation de la douche ". Ce jour-là, il a été également contradictoirement constaté que le réseau encastré dans le sol était a priori exempt de fuite. Néanmoins, comme ce réseau possédait une pente quasiment nulle, et une contrepente avec stagnation d'eau ayant été observée juste avant le raccordement de la chute, une fuite au niveau de ce raccordement restait envisageable. (p.10-11)

Sur les renseignements de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, l'expert a procédé aux conclusions suivantes :
- "Les dégâts des eaux déclarés à compter du 10 janvier 2016 ayant eu pour origine l'occupation de l'appartement de la société LMP First Million ne peuvent pas être la cause d'une dégradation de la solive métallique de plancher avec perte de matière pouvant justifier la reprise en sous-œuvre de l'élément de structure. Le phénomène de corrosion est nécessairement d'origine très antérieur aux derniers dégâts des eaux. Il résulte d'infiltrations récurrentes sur de très nombreuses années.
- En revanche, comme précisé ci-dessus en C.1.1., les derniers dégâts des eaux ont bien provoqué la surcharge en eau des plâtres et la chute de certaines parties de plafond et la responsabilité du propriétaire pourra être recherchée à ce sujet". (p.11)

Ainsi et en premier lieu, selon les constatations de l'expert, et compte tenu de l'analyse combinée des éléments techniques précités, les quatre dégâts des eaux survenus en 2016, 2017, 2018 et 2020 ont notamment pour origine les installations sanitaires fuyardes des parties privatives de l'appartement appartenant à cette société LMP First Million.



Ces dégâts des eaux, par leur intensité et leur caractère répétitif, constituent un trouble excédant ceux normaux du voisinage, de sorte que la responsabilité de la SARL LMP First Million est engagée dans la survenance des désordres constatés dans l'appartement de Mme [F], en application de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Le moyen de défense de la société LMP First Million, relatif à la causalité première de l'affaissement du plancher haut ayant rendu impossible toute réparation pérenne de ses installations sanitaires, est inopérant dès lors que, comme précédemment exposé, sa responsabilité est engagée de manière objective, en sa qualité de propriétaire du lot à l'origine des désordres, sans qu'il y ait besoin de s'attacher au degré d'efficacité des travaux effectués par ses soins, dont la matérialité n'est au demeurant pas contestée.

En second lieu, rappelons que l'expert a conclu que le mauvais état de la poutrelle métallique en plancher haut de la cuisine de Mme [F] constituait un "vice caché" de l'achat par la société LMP First Million de son appartement.

En réponse au dire du conseil du syndicat des copropriétaires que l'ensemble des conséquences de ce vice est à porter au passif de l'appartement et doit être à la charge de la société LMP First Million, l'expert ne s'est pas prononcé sur ce point, s'agissant d'un point "d'ordre juridique". (p.18)

Le tribunal relève toutefois que l'importance des désordres constatés, les plâtres du plafond ayant chuté car surchargés en eau, et la nécessité de longs travaux de reprise en sous-œuvre sur la structure du plancher haut de l'appartement de Mme [F], supervisés par un maître d'œuvre, témoigne de ce que le dommage trouve également pour partie son origine dans les parties communes.

L'architecte de l'immeuble, mandaté par le syndic après une récidive de dégât des eaux, a d'ailleurs constaté lors de sa visite en date du 25 janvier 2017, soit après des travaux de réfection des installations sanitaires fuyardes, " une importante fissure située à 10 cm au-dessus du receveur de douche, fissure dont nous n'avons pas pu définir l'origine. Néanmoins, nous supposons que celle-ci soit liée aux problèmes d'infiltration, et/ou à un état vétuste des poutres ". Cette constatation a été transmise par lettre en date du 28 février 2017 à Imax Gestion.

S'agissant du sinistre en date du 11 juin 2021, soit postérieur au dépôt du rapport de l'expert, la société Pereira, mandatée par le syndic, a estimé dans un rapport en date du 19 aout 2021 que la fuite provenait de la salle de bien de l'appartement de la SARL First Million et notamment du bac à douche.

Cette société identifie en effet l'origine de ce dégât des eaux à "une fuite active à signaler dans la salle de bains" et plus spécifiquement à un "défaut d'étanchéité des joints en silicone autour de la douche" dans l'appartement de la société LMP First Million.



Cette désolidarisation du joint d'étanchéité autour du receveur du bac à douche, quelques mois après sa réfection, témoigne des mêmes causes que celles identifiées par l'expert et l'architecte de l'immeuble, soit les installations fuyardes de l'appartement de la société LMP First Million et le jeu d'une structure de plancher non encore stabilisée.

Enfin, les fuites d'eau récurrentes dans l'appartement ont conduit les demandeurs à en couper l'électricité en raison d'un court-circuit, ce qui a conduit à la mise à l'arrêt de la chaudière pendant deux années, nécessitant des réparations pour sa remise en fonction.

En conséquence, le syndicat doit être déclaré pour partie responsable des désordres constatés dans l'appartement de Mme [F], son moyen de défense visant à imputer au seul copropriétaire la responsabilité de l'intégralité des désordres causés à l'appartement de Mme [F] devra être rejeté, puisqu'il n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que la fuite en provenance des installations sanitaires privées de la SARL First Million est la cause exclusive de leur dommage, les travaux relatifs au renforcement des parties communes ayant duré plusieurs mois.

Son moyen de défense relatif à la faute de la victime, qui aurait refusé les travaux de reprise de structure dans son appartement ne peut davantage prospérer, les époux [F]-[P] rapportant la preuve d'avoir participé à toutes les réunions d'expertise amiable et l'expert judiciaire attribuant le retard des travaux de reprise de structure à un manque de diligence de la part du syndicat des copropriétaires et de son assureur. (p.17 du rapport)

Il résulte des développements qui précèdent qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles du voisinage que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SARL LMP First Million seront déclarés responsables in solidum des dommages causés aux époux [F]-[P].

En conclusion, sont retenues comme engagées dans la survenance du sinistre subi par les époux [F]-[P] au sein de leurs parties privatives les responsabilités du syndicat des copropriétaires et de la société LMP First Million.

Eu égard à l'importance du sinistre, aux causes des désordres et au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l'imputabilité du sinistre comme suit :
- 70% à la charge de la SARL LMP First Million ;
- 30% à la charge du syndicat des copropriétaires.

Etant co-responsables des désordres dénoncés par les demandeurs, ils seront condamnés in solidum à en réparer les conséquences préjudiciables.

Dans leurs rapports respectifs, le syndicat des copropriétaires et la SARL LMP First Million exerceront leurs recours à proportion de leurs responsabilités respectives comme évaluées par le tribunal.


3- Sur les préjudices des époux [F]-[P] 

Les époux [F] [P] sollicitent la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la compagnie Generali, son assureur, de la SARL First Million et de la société AXA son assureur, en paiement de l'intégralité de leurs préjudices.

S'agissant de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice matériel et de la remise en état des embellissements dégradés de leur appartement après les multiples dégâts des eaux, les époux [P] indiquent que la Maif leur a remboursé la totalité de ce préjudice en application de la garantie dégât des eaux et qu'ils n'ont donc pas conservé de charge à ce titre.

Ils sollicitent toutefois le paiement de factures complémentaires, pour un montant de 1.715, 64 euros, soit parce qu'elles n'ont pas été prises en compte par l'expert, soit en raison de l'apparition de sinistres postérieurs au dépôt du rapport.

Les demandes des époux [F]-[P] relatives à l'indemnisation de leur préjudice immatériel se décomposent comme suit :
- 56.233,07 euros au titre du préjudice de jouissance, en raison de la durée importante des travaux ;
- 3.000 euros au titre du préjudice moral ;
- 12.996,38 euros au titre du préjudice financier ;
- 5.000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de l'appartement.

Les parties défenderesses concluent au rejet de ces prétentions indemnitaires, les estimant injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.

***

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer établis.

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n°04-20.276)

Sur ce

3-1. S'agissant du reste à charge de