Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 2 avril 2024

N° RG 23/06628 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB



INCIDENT

INJONCTION DE
 MEDIATION
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

30Z
N° RG 23/06628 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB

Minute n° 2024/00








AFFAIRE :

S.A.S. FRANCKDISTRIBUTION 

C/ 

[T] [E] [X]





 
Grosse Délivrée 
le :

à 
Avocats :
la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET
la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES




ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE


Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors des débats et Pascale BUSATO, Greffier lors du prononcé 

DÉBATS
A l’audience d’incident du 13 février 2024


Vu la procédure entre :

DEMANDERESSE AU FOND
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. FRANCKDISTRIBUTION immatriculée au RCS de LIBOURNE sous le n° 903021772 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Les Jardins d’Aliénor - 6 route Acacias
33141 VILLEGOUGE


représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX


DEFENDEUR AU FOND
DEFENDEUR A L’INCIDENT

Monsieur [T] [E] [X]
né le 21 Décembre 1968 à PUTEAU (92800)
35 rue de la Benatte
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocats au barreau de BORDEAUX

********

FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 18 mars 2022, monsieur [E] [X] (ci-après « le bailleur ») a donné à bail à la SAS FRANCKDISTRIBUTION (ci-après « le preneur ») un local à usage commercial situé au sein d’un immeuble en copropriété achevé en 2021, sis 12 boulevard de la plage à LACANAU.
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 21 mars 2022 pour se terminer le 20 mars 2031, moyennant un loyer annuel de 42 000 euros HT, soit 10 500 euros HT par trimestre.
Une supérette Vival devait être exploitée dans ce local, nécessitant d’importants travaux d’aménagement. 
Au motif d’infiltrations d’eau persistantes dans le local, le preneur a cessé son exploitation et vidé les locaux après constat d’huissier de justice établi le 24 février 2023.
Par acte extrajudiciaire signifié le 27 juillet 2023, enregistré au greffe le 31 juillet 2023, le preneur a saisi le tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur, pour manquement à son obligation de délivrance et obtenir indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

MOYENS ET PRETETIONS DES PARTIES SUR L’INCIDENT
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, le preneur a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir ordonner la suspension du paiement des loyers du bail commercial du 18 mars 2022 dans l’attente du jugement au fond statuant sur la résolution du bail pour manquement à l’obligation de délivrance. Il demande également le versement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation du preneur aux dépens de l’incident. 
Au soutien de sa demande, il expose avoir pris à bail deux lots, le lot 2 étant le local commercial et le lot 39 un emplacement de stationnement extérieur double. Il expose qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été établi entre les parties lors de l’entrée dans les lieux le 18 mars 2022. Il explique qu’en raison des travaux d’aménagement à sa charge, une dispense de paiement du premier mois de loyer lui a été accordée, ainsi qu’une une décote sur le loyer les deux premières années pour rétablir le loyer annuel à hauteur de 42 000 euros HT et HC la 3e année. Il précise que l’exploitation de la supérette Vival dans ces locaux nécessitait d’importants travaux d’aménagement, qui ont été rendus particulièrement difficiles en raison de l’humidité importante dans le bâtiment et des infiltrations d’eau provenant des murs et de la façade. Il souligne que le chantier d’aménagement a été considérablement retardé du fait de ces désordres, de sorte que la supérette, après une ouverture tardive, n’a été ouverte que quelques mois avant 


qu’il ne décide de cesser toute activité le 24 février 2023. Il ajoute avoir dû trouver une solution afin de se passer de climatisation, du fait de l’impossibilité pour le bailleur d’obtenir l’accord de l’assemblée générale de la copropriété pour l’installer et que son local n’était pas équipé de VMC, rendant le local non conforme à la réglementation en vigueur. Il souligne qu’une expertise judiciaire est en cours dans le local qui jouxte le local loué, qui démontre la réalité des infiltrations et désordres.
En réplique, par conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, le bailleur conclut au rejet de la demande et à la condamnation du preneur à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que le local commercial, sis dans un ensemble immobilier achevé en 2021, a été donné à bail « brut de maçonnerie » afin de permettre au preneur d’adapter les locaux à son activité.
Une visite des lieux a été effectuée par l’agence immobilière en amont de la prise de possession du local, le preneur pouvant alors constater qu’ils étaient « brut de maçonnerie ». Il explique que s’il a été informé par le preneur de la présence d’eau dans le local lorsque celui-ci a entrepris les travaux d’aménagement, des travaux d’étanchéisation du mur latéral ont été réalisés par le promoteur immobilier au mois de juin 2022, permettant de remédier aux difficultés évoquées par le preneur. Il souligne qu’après la réalisation de ces travaux, le preneur ne l’a pas informé de la survenance d’autres désordres, lesquels n’ont d’ailleurs jamais été constatés contradictoirement ou par commissaire de justice. Il ajoute ne pas avoir été informé du départ du locataire ni informé du procès-verbal de constat effectué lors de son départ. Il indique que selon lui, les difficultés économiques rencontrées par le preneur sont l’unique raison à l’origine de son départ.
Sur la demande de suspension des loyers, il souligne que l’impossibilité totale d’exploiter le local n’est pas démontrée, de plus, il n’est pas justifié qu’informé de ces désordres, il n’aurait pris aucune mesure pour y remédier. S’agissant de la climatisation, il explique que le preneur a trouvé un autre système après l’avoir simplement mis en garde d’un possible refus de l’assemblée générale des copropriétaires ; Si le preneur s’appuie sur une expertise réalisée dans le local contigu constatant des désordres, il souligne que la situation n’est pas comparable dès lors que les désordres constatés sont consécutifs aux travaux d’aménagement qui ont été réalisés et que le local n’était pas livré brut de maçonnerie. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que les désordres constituent des vices affectant la structure de l’immeuble. Il en déduit que la prétendue impossibilité de poursuivre l’exploitation n’est due qu’au choix du preneur de cesser son activité. 
L’incident a été retenu à l’audience du 13 février 2024. Le preneur a été autorisé à produire en délibéré des pièces complémentaires régulièrement communiquées au bailleur, qui a souligné leur manque de pertinence, au motif qu’il s’agissait de preuves que le preneur s’est constitué lui-même ou de courriers de tiers ne pouvant être considérés comme des témoignages valables, le formalisme ne respectant par l’article 202 du code de procédure civile et le fait que loyer n’est plus payé depuis le 1er juillet 2023.




MOTIVATION

Sur la demande de suspension du paiement des loyers
En application du 4° de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, 'pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées'. 
L'autorisation de suspension du paiement des loyers et des charges entre ainsi dans les pouvoirs du juge de la mise en état, s'agissant d'une décision provisoire.
A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le preneur ne peut en aucun cas se faire justice à lui-même et doit continuer à régler les loyers pendant le cours du contentieux. Il ne peut opposer l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du loyer au motif qu'il existe des désordres affectant les lieux loués et empêchant une jouissance paisible. L'exception d'inexécution n'est admise que lorsqu'il existe une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués au regard de l'activité prévue au bail. 
Par ailleurs, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et d’entretenir cette chose en l’état de l’usage pour lequel elle a été louée, sous réserves d’éventuels aménagements conventionnels.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail commercial a été conclu le 18 mars 2022, lequel précise que les locaux sont destinés exclusivement à usage de « commerce d’alimentation Multiservice, supérette ». Le preneur est autorisé à réaliser tous les travaux intérieurs et extérieurs nécessaires à la mise en place d’un magasin au concept de l’une des enseignes du groupe Casino. Le bail précise que le preneur est tenu de toutes les réparations de quelque nature que ce soit et de l’entretien des locaux loués, sous réserve des dépenses limitativement énumérées de l’article 606 du code civil et doit aviser immédiatement le bailleur de toutes réparations qui pourraient être à la charge de ce dernier et dont la nécessité apparaîtrait dans les locaux loués. 
Sous le paragraphe « mises aux normes » il est indiqué que le preneur aura « la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux à l’activité exercée par le preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le bailleur notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité, que ces travaux résultent de lois, décret, arrêtés ou même de simples circulaires administratives même postérieures » au bail.
Par lettre recommandée du 30 mai 2022, le gérant de la SAS FRANCKDISTRIBUTION a indiqué au bailleur : « concernant la fuite d’eau « réparée par le promoteur » et malheureusement toujours présente. Les travaux que nous avons réalisés sont déjà en partie dégradés par ces entrées d’eau. Je vous joins des photos pour que vous puissiez intervenir auprès du promoteur. Nous avons déjà de nombreuses moisissures et champignons ce qui dans un commerce alimentaire peut nous poser de gros soucis. » Bien qu’étant adressée en recommandé avec demande d’avis de réception, la preuve de la remise au destinataire n’est pas apportée, seule la preuve de dépôt du pli étant versée aux débats. Néanmoins, monsieur [E] [X] indique être intervenu dans les lieux pour procéder à des réparations, de sorte que ce courrier est réputé avoir été reçu. Monsieur [E] [X] produit aux débats une facture du 10 août 2022 relative à des matériaux d’isolation.
Il en résulte que les infiltrations d’eau ont en premier lieu donné lieu à une intervention du promoteur puis du bailleur.
L’efficacité ou l’absence d’efficacité de ces interventions seront appréciées par le juge du fond. 
Mise à part cette lettre adressée par le preneur au bailleur au mois de mai 2022, il n’est justifié d’aucun autre échange avec le bailleur postérieurement à son intervention au mois d’août 2022 concernant ces infiltrations. De même, aucun autre courrier ne semble avoir été adressé s’agissant des conséquences sur l’activité commerciale avant la mise en demeure par avocat adressée le 30 mai 2023 au bailleur, sollicitant la résiliation du bail et diverses indemnités. Or, un constat de commissaire de justice a été établi le 24 février 2023, soit avant cette mise en demeure, et il en ressort que le bailleur n’était pas présent. Il n’apparaît pas non plus qu’il ait été convié à assister à ce constat.
Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas établi d’une part que le bailleur a été informé par le preneur de l’ampleur des désordres allégués et du fait que ces désordres pouvaient le contraindre à cesser son activité avant que le preneur décide de quitter les lieux le 24 février 2023. Il n’est pas davantage démontré que le courrier du groupe Casino du 8 février 2023 constatant les troubles et dégâts affectant le local rendant impossible la reprise de l’activité commerciale sous son enseigne a été communiqué au bailleur.
Dès lors, l’exception d’inexécution au motif que l’exercice de toute activé du fait des désordres allégués est devenu impossible et au motif que le bailleur n’a fait aucune diligence pour y remédier n’est pas démontrée. 
Par ailleurs, la circonstance que le local commercial n’est pas équipé de VMC ou de climatisation ne caractérise pas une impossibilité d’exercer toute activité commerciale.
En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension du paiement des loyers présentée, le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur faisant l’objet d’une contestation sérieuse. 

Sur la médiation

En application des articles 127-1, 131-1 et suivants du code de procédure civile, en tout état de la procédure, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne. 

Le médiateur informe les parties sur l’objectif et le déroulement d'une mesure de médiation.

En l'espèce, il apparaît qu’une mesure de médiation judiciaire entre les parties pourrait être de nature à faciliter le règlement du litige ; il est en effet de l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et conjointement décidée.

Compte tenu des explications nécessaires à une prise de décision éclairée, et de manière à accélérer le traitement de ce litige, il convient de commettre le médiateur qui sera désigné par l’association U.M.E.D.C.A.B. pour informer gratuitement les parties sur l'objet, le déroulement, l'issue et le coût d'une mesure de médiation et recueillir leur accord éventuel sur une telle mesure.

Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient au médiateur un accord écrit à la médiation, celui-ci pourra commencer ses opérations de médiation dès le versement de la provision directement entre ses mains. 
La désignation du médiateur prendra effet le jour de la réception entre ses mains de la provision, dont il avisera immédiatement le service (centralisateur) par mail à l’adresse suivante : 
Chambre05.civile.tj-bordeaux@justice.fr

Sur les frais
A ce stade de la procédure, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservés.
À ce stade de la procédure, les dépens seront réservés et il n’y a pas lieu à condamnation titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formés par la SAS FRANCKDISTRIBUTION

FAIT INJONCTION à la SAS FRANCKDISTRIBUTION et monsieur [E] [X] [T] de rencontrer le médiateur qui sera désigné par l’association U.M.E.D.C.A.B. qui les informera gratuitement sur l'objet, le déroulement, l'issue et le coût d'une mesure de médiation, ordonnée dans les conditions prévues par les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l’association U.M.E.D.C.A.B. informera le service (centralisateur) du nom du médiateur désigné, par message électronique à l’adresse structurelle 
Chambre05.civile.tj-bordeaux@justice.fr

INVITE les avocats des parties à faire part de cette injonction aux parties,
 
DIT que les conseils des parties communiquent au médiateur, sans délai et à première demande de sa part, les coordonnées de leurs clients respectifs (adresse, téléphone, adresse mail),
 
DIT que cette information se déroulera dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visioconférence,

 DIT que le médiateur informera l’Association U.M.E.D.C.A.B. et le service (centralisateur) par message électronique à l’adresse structurelle suivante 
Chambre05.civile.tj-bordeaux@justice.fr
- de la mise en œuvre de cette diligence à l’issue de sa mission, et, aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, précisera l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

- de l’accord des parties de recourir à une médiation judiciaire, et transmettra l’accord formalisé par écrit et daté à l’association U.M.E.D.C.A.B. et à la juridiction, à la même adresse électronique au service (centralisateur) dans les 24 heures,
- ou de l’accord des parties de recourir à une médiation conventionnelle, le médiateur pouvant dans ce cas commencer immédiatement la médiation, 

DIT que la mission d’information du médiateur prendra fin le 23 mai 2024 ;

ORDONNE une médiation à compter de cette date en cas d’accord des parties à la médiation ainsi proposée, 

DÉSIGNE pour y procéder le médiateur ayant réalisé l’information relative à la médiation,
 
DIT que la mission de médiation débutera, pour une durée de 3 mois renouvelable une fois, à compter du jour où la provision sera versée entre les mains du médiateur, qui en informera le service centralisateur sans délai,
 

FIXE à 1200 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée, après répartition à parts égales entre les parties sauf meilleur accord entre elles, par chacune des parties entre les mains du médiateur au plus tard lors du premier entretien de médiation, par chèque ou virement, à parts égales sauf meilleur accord entre les parties, dans le délai de un mois à compter de la décision ordonnant la médiation par chèque ou virement, à peine de caducité de la désignation du médiateur, sous réserve du bénéfice de l’aide juridictionnelle,
DIT que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou par visioconférence avec l’accord des parties,
 
DIT que dans le cas d’une médiation longue ou de frais élevés exposés (déplacement, location de salle ou de matériel par exemple) le médiateur pourra soumettre, aussitôt qu’elle apparaîtra justifiée, au tribunal, avec l’accord des parties, une demande tendant à la fixation d’un complément de rémunération,
DIT que le complément de rémunération ainsi fixé sera provisionné entre les mains du médiateur,
 
DIT que le médiateur informera la juridiction par l’intermédiaire du service centralisateur du déroulement et de l’issue de la médiation,
 
DIT que l’affaire sera rappelée à la mise en état continue du 25 SEPTEMBRE 2024,
 
DIT que la présente ordonnance sera notifiée aux parties et au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe.

- RÉSERVE les dépens,

- RESERVE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est signée par madame Marie WALAZYC, Juge de la mise en état et par madame Pascale BUSATO, Greffier.

N° RG 23/06628 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGB

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT