Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


72A


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01737 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJEI







Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]

C/

[M] [X]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + déf.


- FE délivrée à SELARL LEX URBA


Le 26/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 janvier 2024
 (PROCEDURE ACCELEREE AU FOND)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5]
Représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS



DEFENDERESSE :

Madame [M] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Présente


DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le montant de la demande est supérieur à 5.000 € ; la décision rendue sera rendue en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, la décision rendue sera donc contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [M] [X] est propriétaire au sein de l'immeuble sis Résidence [Adresse 5] à [Localité 6] d'un appartement (lot n°986), d'un cellier (lot n°985) et d'un parking (lot n°1538) étant précisé que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS FONCIA [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 4] a mis en demeure Madame [X] de régler les sommes dues au titre des charges de copropriété à hauteur de 353,98€ ainsi que les frais de relance prévus au contrat de syndic d'un montant de 43€ soit la somme totale de 396,98€.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 4 août 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 4] l'a mis en demeure de régler la somme de 1.965,95€ au titre des charges de copropriété outre la somme de 46€ au titre des frais de relance.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 4] a fait délivrer à Madame [X] une sommation d'avoir à payer la somme de 4.060,24€ au titre des charges de copropriété dues le 3 novembre 2022.

A défaut de règlement, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4] a, par acte introductif d'instance en date du 18 septembre 2023, fait assigner Madame [M] [X] devant le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux siègant au Pôle protection et proximité, statuant en référé, pour l'audience du 20 octobre 2023 afin de :

oDéclarer le demandeur recevable et bien-fondé en ses prétentions ; 
oCondamner Madame [M] [X] à lui verser:
- la somme principale de 7.372,85€ au titre de l'arriéré de charges arrêté au jour de l'assignation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2022 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; 
- la somme de 880€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic ; 


- la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation de payer à hauteur de 153,08€.

A l'audience du 20 octobre 2023, l'affaire a été renvoyée au 1er décembre 2023.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], représenté par son conseil, expose que la dette s'élève désormais à la somme de 8.006,24€ suivant document de situation de compte du 24 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il fait valoir que Madame [X], en sa qualité de copropriétaire, est tenue de participer aux charges communes de l'immeuble au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965; qu'elle n'a plus réglé, depuis plus d'un an, les charges de copropriété dont elle est redevable; que, si des règlements sont intervenus, la créance n'est pas soldée. Il précise que Madame [X] a accepté une offre de vente de son bien.

En défense, Madame [M] [X] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle explique avoir rencontré, suite au décès de son époux, des problèmes financiers. Elle précise qu'elle va vendre l'appartement et payer sa dette ; que le bien n'était pas loué depuis 4 ans.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5]

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'article 10-1 de la loi précitée prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Enfin, il résulte de l'article 19-2 de la loi qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sollicite la condamnation de Madame [X] à lui verser la somme principale de 8.006,24€ au titre de l'arriéré de charges arrêté au 24 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2022 avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des appels de provisions émis par le syndic, la SAS FONCIA [Localité 4], que Madame [M] [X] est propriétaire des lots n°986 (appartement), n°985 (cellier), n°1538 (parking n°135) au sein de la Résidence [Adresse 5] à [Localité 6].

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 31 mars 2021 que :

-la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l'exercice 2020-2021 a été fixée à la somme de 46.910€ (résolution n°6) ; 
-le budget prévisionnel pour l'exercice 2021-2022 a été fixé à la somme de 938.200€ (résolution n°7).

Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 24 mars 2022 indique quant à lui que :

-les comptes de charges de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 sont approuvés (résolution n°6) ; 
-le budget prévisionnel pour l'exercice 2021-2022 a été réajusté pour un montant global de 1.000.886€ (résolution n°7) ; 
-le budget prévisionnel pour l'exercice 2022-2023 a été fixé à la somme de 1.200.886€ (résolution n°8) ; 
-la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l'exercice 2022-2023 a été fixée à 5% du montant du budget prévisionnel (résolution n°9). 

Ce procès-verbal confirme en outre le vote des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures terrasses du Bâtiment M (résolution n°29).

Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 23 mars 2023 mentionne que :

-les comptes de charges de l'exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 arrêté à la somme de 937.912,43€ sont approuvés (résolution n°5) ; 
-le budget prévisionnel pour l'exercice 2022-2023 a été réajusté pour un montant global de 1.274.231€ (résolution n°6) ; 
-le budget prévisionnel pour l'exercice 2023-2024 a été fixé à la somme de 1.244.410€ (résolution n°7). 

Aux termes du document de situation de compte fourni pour la période du 12 mars 2021 au 24 novembre 2023, Madame [X] est redevable de la somme de 8.006,24 € au titre des provisions pour charges, des cotisations fonds travaux et des appels pour la réfection de l'étanchéité pour les années 2021, 2022 et 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance :

-des frais de relance ou de mise en demeure (43€+32€+43€+46€+34€+46€+34€ = 278€) ;
-des frais au titre de la constitution du dossier pour l'huissier (300€) ;
-des frais au titre de la constitution du dossier pour l'avocat (420€).


Madame [X], qui ne conteste ni principe ni le quantum de la dette, explique ce non-paiement en raison de problèmes financiers rencontrés suite au décès de son époux. Elle indique qu'elle va vendre l'appartement et régler sa dette et produit comme justificatif une acceptation d'offre d'achat en date du 28 novembre 2023 signée par ses soins pour les biens situés Résidence [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi qu'un devis de la SAS FONCIA [Localité 4] signé par elle le 28 novembre 2023 concernant la constitution d'un dossier promesse de vente.

L'obligation au paiement de la créance réclamée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] n'étant pas sérieusement contestable et contestée, Madame [X] sera condamnée à payer la somme de 7.008,24 € à titre d'indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré de charges arrêté à la date du 24 novembre 2023.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, l'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Le demandeur sollicitant l'application de ces dispositions, il y a lieu de dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] réclame en outre la somme de 880€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic faisant valoir que Madame [X], du fait de son attitude répréhensible, doit voir mis à sa charge les frais énumérés suivants:

-46€ au titre de la mise en demeure du 1er avril 2022 ;
-46€ au titre de la mise en demeure du 4 août 2022 ;
-34 € au titre du courrier de relance du 24 mai 2022 ;
-34 € au titre du courrier de relance du 25 août 2022 ;
-420€ au titre de la constitution du dossier pour l'avocat ;
-300€ au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 4] justifie avoir adressé à Madame [X] une mise en demeure le 4 août 2022 ainsi que des relances le 24 mai 2022 et le 25 août 2022.



Néanmoins, il convient de relever que le contrat de syndic produit stipule que les frais de recouvrement s'élèvent à la somme de 43€ TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et 32€ TTC pour une relance après mise en demeure.

Au vu de ce qui précède et des éléments fournis, le demandeur est donc fondé à obtenir la somme de 43€ pour l'envoi de la mise en demeure du 4 août 2022 ainsi que la somme de 64€ pour les relances des 24 mai et 25 août 2022. Il y a lieu en outre de mettre à la charge de Madame [X] les frais de constitution du dossier pour l'avocat à hauteur de 420€.

S'agissant des frais au titre de la constitution du dossier pour le commissaire de justice à hauteur de 300€, il convient de préciser que la sommation de payer qui a été délivrée le 7 novembre 2022 à Madame [X] n'est pas un acte nécessaire et préalable obligatoire à la saisine de la juridiction de céans. Le demandeur sera donc débouté de sa demande en paiement réclamée à ce titre.

Partant, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] est fondé à obtenir la somme de 527€ au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic (43€+64€+420€). Madame [X] sera donc condamnée à son paiement.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [X] sans comprendre le coût de la sommation délivrée le 7 novembre 2022, cet acte ne constituant pas un préalable obligatoire et nécessaire à la régularité et recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 

Il convient de condamner Madame [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 500 €.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.



PAR CES MOTIFS

Statuant en procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], la somme de 7.008,24 € à titre d'indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré de charges arrêté à la date du 24 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ; 

CONDAMNONS Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4], la somme de 527€ à titre d'indemnité provisionnelle au titre des frais exceptionnels de recouvrement prévus au contrat de syndic ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 4] la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] au paiement des dépens de l'instance ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire par provision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRESIDENT