Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02147 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGI







S.C.I. MANET

C/

[Y] [G], [R] [I]










 

- Expéditions délivrées à avocat et défendeur

- FE délivrée à Selarl RAFFY-PUYBARAUD


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

S.C.I. MANET
RCS BORDEAUX D 429 969 280
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD



DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [G]
né le 20 Octobre 1993 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [R] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Absents


DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 9 juin 2020, la SCI MANET a donné à bail à Mme [R] [I] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 3]. L’acte notarié comprend en outre un engagement de cautionnement souscrit par M. [Y] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MANET a fait signifier, le 2 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 20 octobre 2023, la SCI MANET a ensuite fait assigner Mme [R] [I] et M. [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et la condamnation provisionnelle des défendeurs au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 décembre 2023. 

Lors des débats, la SCI MANET demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [R] [I] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de condamner solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G] au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 14495,88 euros, au titre de l'arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation, avec les intérêts au taux légal
- de condamner solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixé provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit, au titre du début de chaque année civile ;
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- de « maintenir l’exécution provisoire du jugement ».

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI MANET.

Mme [R] [I], dont la convocation a été faite par remise à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l'audience.

Il en va de même pour M. [Y] [G], dont la convocation a été faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

La SCI MANET justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 3 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 25 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le 29 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 prévoit en outre, en son VII, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article figurant page 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2022, pour la somme en principal de 5779,99 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 janvier 2023.

Mme [R] [I] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de la SCI MANET.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin.
L’expulsion de Mme [R] [I] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI MANET produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [R] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14495,88 euros à la date du 14 décembre 2023.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Conformément aux articles 2288 et 2298 du code civil, ainsi qu'à l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [Y] [G] qui a régulièrement souscrit, dans le bail notarié, un engagement de caution solidaire des obligations de Mme [R] [I], s'étendant en particulier à tous dommages-intérêts, est solidairement tenu au paiement des sommes dues par cette dernière.

Faute de comparaître, Mme [R] [I] et M. [Y] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 629,56 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [R] [I] et M. [Y] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'équité et la situation économique de Mme [R] [I] et M. [Y] [G] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 300 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 3 janvier 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2020 et liant la SCI MANET à Mme [R] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [R] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MANET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G], ce dernier en qualité de caution, à payer à la SCI MANET à titre provisionnel la somme de 14495,88 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 14 décembre 2023, échéance de décembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G], ce dernier en qualité de caution, à payer à la SCI MANET à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 629,56 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail et que le cumul des indemnités dues pour une année civile produira intérêts au légal à compter du 1er janvier de l’année suivante;

CONDAMNONS solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G] à payer à la SCI MANET la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Mme [R] [I] et M. [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT