Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 2 février 2024

Du 02 février 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/02004 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNDO







S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION

C/

[K] [Y]










 

- Expéditions délivrées à Avocats


- FE délivrée à Selarl LEROY


Le 02/02/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 février 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION
Représentée par la société UXCO MANAGEMENT
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS



DEFENDERESSE :

Madame [K] [Y]
née le 03 Avril 1999 à 
[Adresse 5]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008052 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Laurette MAZET (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2019, à effet au 8 novembre 2019, la SAS GLOBAL EXPLOITATION a donné à bail à Madame [K] [Y] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SAS GLOBAL EXPLOITATION a fait délivrer à Madame [K] [Y] un commandement de payer la somme de 2233,39 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, la SAS GLOBAL EXPLOITATION a assigné Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de :
oConstater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer signifié le 4 juillet 2023 pour défaut de paiement,
oConstater le jeu de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 5] à [Localité 6] et ce dès l'expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire,
oEn conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [K] [Y] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,
oCondamner Madame [K] [Y] au paiement par provision au profit du demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 1562.1l euros arrêtée au 4 septembre 2023 par application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
oFixer et condamner Madame [K] [Y] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier terme du loyer augmenté des charges et ce jusqu'à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef, augmenté des intérêts au taux légal,
oCondamner Madame [K] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à venir au visa de l'article 1231-7 du Code civil,
oCondamner Madame [Y] [K] au paiement des entiers dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

Par décision en date du 29 septembre 2023 la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [K] [Y].

À l'audience du 1er décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 29 décembre 2023 dans l'attente des conclusions de la partie défenderesse.

Lors de l'audience du 29 décembre 2023, la SAS GLOBAL EXPLOITATION, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1674,99 euros au 28 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement. Elle précise que Madame [K] [Y] n'a pas respecté l'échéancier conclu avec elle le 26 janvier 2023, mis en place à sa demande et dont le montant des échéances avait été défini par les deux parties.

En défense, Madame [K] [Y], représentée par son conseil, expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle indique être étudiante en alternance. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la commission de surendettement avec une orientation vers des mesures imposées en date du 29 septembre 2023. Elle sollicite du juge voir :
oA titre principal :
- Suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 8 novembre 2019 et autoriser Madame [K] [Y] à se maintenir dans les lieux,
- Octroyer un délai de grâce à Madame [K] [Y] en lui permettant d'échelonner le paiement de sa dette sur une période de 36 mois à compter de la signification de l'Ordonnance à intervenir, soit la somme de 46,52 euros par mois jusqu'à l'adoption par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde des mesures imposées, date à laquelle celles-ci se substitueront à celles de la présente ordonnance,

oA titre subsidiaire :
- Suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 8 novembre 2019 et autoriser Madame [K] [Y] à se maintenir dans les lieux,
- Octroyer un délai de grâce à Madame [K] [Y] en lui permettant d'échelonner le paiement de sa dette sur une période de 24 mois à compter de la signification de l'Ordonnance à intervenir, soit la somme de 69,79 euros par mois jusqu'à l'adoption par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde des mesures imposées, date à laquelle celles-ci se substitueront à celles de la présente ordonnance,
oEn tout état de cause :
- Ecarter l'application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Ordonner que chacune des parties conserve ses propres dépens à sa charge.

Il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties à l'audience pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens. 

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 2 février 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 14 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 1er décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 juillet 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SAS GLOBAL EXPLOITATION a fait signifier à Madame [K] [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 2233,39 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SAS GLOBAL EXPLOITATION à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 septembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Madame [K] [Y] sollicite néanmoins le bénéfice des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.
Selon l'article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce la Commission de surendettement des particuliers a, le 29 septembre 2023, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [K] [Y].

Il ressort des productions, notamment du décompte actualisé de la dette, que Madame [K] [Y] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2023. En outre, elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d'un revenu mensuel de 1016,26 euros et de l'octroi d'aides (291 euros au titre de l'aide personnalisée au logement et 81,71 euros au titre de la prime d'activité).

Par suite, Madame [K] [Y] se trouve en conséquence bien fondée à se prévaloir des dispositions précitées de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il y a donc lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision en l'attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s'y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès lors tout défaut de paiement d'une mensualité ou d'un terme de loyer à son échéance entraînera après notification par lettre recommandée avec accusé de réception la caducité des mesures, permettra à la SAS GLOBAL EXPLOITATION de se prévaloir de la résiliation du contrat de location par l'effet de la clause de résiliation de plein droit, et l'expulsion sera autorisée sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision.

En cas de non-respect des modalités d'apurement de la dette, il y a lieu de prévoir que Madame [K] [Y] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (584,58 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, au soutien de sa demande, la SAS GLOBAL EXPLOITATION produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 1674,99 euros à la date du 28 décembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des frais de relance (170 euros), de mise en demeure (420 euros) et de reconduction (80 euros) que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur la locataire, qu'il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [K] [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1004,99 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 décembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l'hypothèse où Madame [K] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er janvier 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.


Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [Y].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [K] [Y] à verser à la SAS GLOBAL EXPLOITATION la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 5 septembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 octobre 2019 entre Madame [K] [Y] et la SAS GLOBAL EXPLOITATION, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] ;

CONDAMNONS Madame [K] [Y] à payer à la SAS GLOBAL EXPLOITATION la somme de 1004,99 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et de charges locatives à la date du 28 décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [K] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 26 mois à raison de 25 mensualités successives de 40 euros chacune, suivies d'une 26ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance, et ce, jusqu'à selon le cas : 
oL'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article 732-1 du code de la consommation,
oLa décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,
oLa décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,
oLe jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire
oOu toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS qu'en cas d'entrée en vigueur d'un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l'occasion d'une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Madame [K] [Y] le bénéfice de la suspension de l'effet de la clause de résiliation du bail de plein droit;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité du plan ou des mesures :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [K] [Y] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (584,58 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [K] [Y] à son paiement à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;

DISONS qu'en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture, que si Madame [K] [Y] s'est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l'article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l'expulsion de Madame [K] [Y] et de tous occupant de son chef étant en ce cas autorisée ;

CONDAMNONS Madame [K] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS Madame [K] [Y] à payer à la SAS GLOBAL EXPLOITATION une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT