Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01964 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM6S







[E], [M] [O], [K], [V] [I] épouse [O]

C/

[X] [W], [G] [R]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à SELAS DEFIS AVOCATS


Le 26/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024


PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEURS :

Monsieur [E], [M] [O]
né le 29 Décembre 1956 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Madame [K], [V] [I] épouse [O]
née le 04 Décembre 1957 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentés par Maître FLEURY Arnaud de la SELAS DEFIS AVOCATS



DEFENDEURS :

Monsieur [X] [W]
né le 17 Novembre 1995 au CAMEROUN
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Monsieur [G] [R]
né le 26 Septembre 1995 à CAMEROUN
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Absents



DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Octobre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2021, à effet du 17 août 2021, Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] ont donné à bail à Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] un logement, appartement n°42, un emplacement de stationnement n°21 et une cave n°46 situés [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant le paiement mensuel d'un loyer initial de 740 euros et 70 euros de charges locatives, soit un total mensuel de 810 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1673,28 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] ont assigné Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :

oConstater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l'effet du commandement en date du 26 juillet 2023,

oCondamner Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de leur chef dans les locaux dont s'agit,
oS'entendre dire que faute pour eux de ce faire, ils y seront contraints et expulsés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
oAutoriser Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de leur choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion,
oCondamner solidairement par provision Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] la somme de 3222,99 euros avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 26 juillet 2023,
oCondamner solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à régler à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus jusqu'au jour de la vidange effective des lieux,
oCondamner solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] aux entiers dépens en ceux compris le commandement, les frais d'exécution ainsi qu'à la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4.140,06 euros au 24 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 1er décembre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable dans sa version en vigueur pour un contrat de location conclu le 10 août 2021, à effet du 17 août 2021, soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°21 et à la cave n°46 loués par Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] à Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] ont fait signifier à Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] un commandement d'avoir à payer la somme de 1673,28 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 27 septembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 septembre 2023.

Dès lors, Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 27 septembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 4140,06 euros à la date du 24 novembre 2023.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4140,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 24 novembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (863,45 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que "Il est expressément stipulé que les colocataires et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire ".

Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] la somme de 250 euros.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 27 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à quitter le logement, appartement n°42, l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 loués situés [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 situés à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] la somme de 4140,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 24 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I], à compter du 1er janvier 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;


CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [E] [M] [O] et Madame [K] [V] [O] née [I] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT