Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01900 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLM7







[X], [L] [R]

C/

[S] [H] épouse [Y], [D] [Y]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Scp LAYDEKER


Le 26/01/2024








TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDEUR :

Monsieur [X], [L] [R]
né le 29 Juin 1991 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU






DEFENDEURS :

Madame [S] [H] épouse [Y]
née le 04 Juin 1987 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Monsieur [D] [Y]
né le 13 Novembre 1986 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Absents




DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date des 5, 9 et 12 septembre 2022, Monsieur [X] [L] [R] a donné à bail à Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] un logement, appartement D2-102 ainsi qu'un emplacement de stationnement lot n°276 PSS132 situés [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant le paiement mensuel d'un loyer initial de 650 euros et 104 euros de charges locatives, soit un total mensuel de 754 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, Monsieur [X] [L] [R] a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer la somme de 2.350,40 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, Monsieur [X] [L] [R] a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer la somme de 1.699,22 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, Monsieur [X] [L] [R] a assigné Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de voir :

oConstater la résiliation du bail à effet du 10 août 2023, par le jeu de la clause
résolutoire,
oOrdonner l'expulsion de Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] et de toute personne présente de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal,
oCondamner solidairement à titre provisionnel Madame [S] [H] épouse
[Y] et Monsieur [D] [Y] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [X] [R] une somme de 2.631.90 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 11 août 2023,
oCondamner solidairement à titre provisionnel Madame [S] [H] épouse[Y] et Monsieur [D] [Y], au paiement, à compter du 1er septembre 2023, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
oCondamner solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [X] [L] [R] une indemnité de 2.000euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
oCondamner solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, Monsieur [X] [L] [R], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3.429,09euros au 23 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 1er décembre 2023.

L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur pour des contrats de location conclus les 5, 9 et 12 septembre 2022 soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement lot n°276 PSS132 loué par Monsieur [X] [L] [R] à Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [X] [L] [R] a fait signifier à Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 1.699,22 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 9 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 9 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 10 août 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 10 août 2023.

Dès lors, Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 10 août 2023, ce qui constitue pour Monsieur [X] [L] [R] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X] [L] [R] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3429,09 euros à la date du 23 novembre 2023.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance :
-les frais de procédure qui relèvent des dépens (271,50 euros),
-des frais d'impayé (40 euros) sans qu'il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3.117,59 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 23 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (792,40 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.

En l'espèce, Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] sont mariés.

En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que " Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat.

Les colocataires soussignés, désignés le " LOCATAIRE ", reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux.".

Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à l'exclusion des droits de plaidoirie, qui constituent des frais irrépétibles. Le demandeur sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. 
Il convient de condamner solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à verser à Monsieur [X] [L] [R] la somme de 250 euros.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 10 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à quitter le logement, appartement D2-102 ainsi que l'emplacement de stationnement lot n°276 PSS132 situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (792,40 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;


CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [X] [L] [R] la somme de 3.117,59 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 23 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [X] [L] [R], à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [H] épouse [Y] et Monsieur [D] [Y] à payer à Monsieur [X] [L] [R] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT