Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [Z] [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07458 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22HH

N° MINUTE :13 







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE

S.A. ADOMA,
[Adresse 2]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E],
ADOMA [Adresse 1]
comparant en personne et assisté de Monsieur [H] [E] (oncle de Monsieur [Z] [E])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07458 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22HH


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 septembre 2020, la Société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [Z] [E] située dans le foyer-logement du [Adresse 1], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 505,15 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la Société ADOMA a, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 23 mai 2023, mis en demeure le locataire de payer la somme de 1493,45 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 15 mai 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 septembre 2023, la Société ADOMA a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater que Monsieur [Z] [E] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du contrat,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Monsieur [Z] [E] à lui payer :les redevances impayées, soit la somme de 2165,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon décompte arrêté au 31 août 2023,une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 décembre 2023.

A cette audience, la Société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 409,90 euros, selon décompte en date du 30 novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus. Elle ne s’oppose pas l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la résolution.

Monsieur [Z] [E] a comparu assisté de son oncle Monsieur [H] [E]. Il reconnaît le principe et le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose d'apurer la dette en deux mensualités. 
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 janvier 2024.







MOTIFS DE LA DECISION
 
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. 

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [Z] [E] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L'article 1229 du même code indique que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de logement fournit par la Société ADOMA plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 09 septembre 2020 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer visant cette clause a été distribuée au locataire le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 1493,45 euros euros. Cette mise en demeure, remise à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Monsieur [Z] [E] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 24 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [E] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103, 1217 et 1728 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Société ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [E] reste lui devoir la somme de 409,90 euros à la date du 30 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [Z] [E] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 409,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [E] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur indique qu'il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc d'échelonner le paiement de la dette locative en 2 mensualités de 204 euros chacune, et de dire que les effets de la clause seront suspendus si cette somme est régulièrement payée en sus de la redevance et charges courantes.

A défaut de respect d’une seule mensualité de l’échéancier de paiement, les effets de la clause résolutoire reprendront leur plein effet et la société ADOMA pourra, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande en revanche de ne pas condamner Monsieur [Z] [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 septembre 2020 entre la Société ADOMA et Monsieur [Z] [E] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 juin 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à la Société ADOMA la somme provisionnelle de 409,90 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les redevances loyer et les charges courantes, en 2 mensualités d'un montant d'au moins 204 euros et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

DECIDONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [Z] [E] devra quitter les lieux,
- Monsieur [Z] [E] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation augmenté des charges et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 24 juin 2023,
- qu'à défaut pour Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTONS la Société ADOMA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé le 31 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La greffièreLa juge