Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 24 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe DAL MEDICO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/09481 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSIX

N° MINUTE : 
7/23 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 24 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [B] [D], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Philippe DAL MEDICO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1270

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prorogé du 04 décembre 2023 prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 24 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/09481 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSIX

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant contrat du 07/01/2006, Monsieur et Madame [B] [D] avaient consenti à Monsieur [C] [R] un bail d'habitation portant sur un logement (studio) situé [Adresse 1] (1er étage, fond gauche sur rue) moyennant un loyer mensuel de 400 €, outre 30 € au titre des charges.

Par acte du 31/10/2022, Monsieur [B] [D] a assigné Monsieur [C] [R] devant le tribunal judiciaire de PARIS ( juges des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
qu'il soit déclaré recevable à agir pour son compte et celui de l'indivision post-communautaire qu'il forme avec son ex-épouse ;la condamnation de Monsieur [C] [R] à lui payer la somme 40 761,63 €, représentant le montant de la dette locative arrêtée au 01/10/2022, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation ;la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts pour manœuvres dolosives et résistance abusive ;qu'il soit prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef ;la condamnation de Monsieur [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 200 € et ce, jusqu'à complète libération des lieux.
Monsieur [B] [D] a réclamé en outre une indemnité de 4800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions, Monsieur [C] [R] a conclu tout d'abord à l'irrecevabilité des demandes et ce, pour défaut de qualité à agir de Monsieur [D] dans la mesure où l'intéressé ne justifiait pas d'un titre de propriété récent ni d'un mandat lui donnant pouvoir de solliciter la résiliation du bail. Il s'y ajoutait le défaut de notification de l'assignation à la préfecture.

Au-delà, Monsieur [R] a sollicité le débouté des demandes de Monsieur [D]. Il a fait valoir les éléments suivants :
Le logement était affecté de désordres caractérisant un défaut de décence de celui-ci. Une visite des services de l'habitat de la Ville de [Localité 3], effectuée le 16/05/2023, avait relevé d'une part l'insuffisante protection de l'alimentation électrique, d'autre part, l'existence d'infiltrations actives liées vraisemblablement à l'état fuyard des canalisations d'eaux usées présentes dans le couloir.Un rapport de l'association DROITS & HABITATS avait par ailleurs constaté des problèmes de chauffage dans le logement, le caractère dangereux des structures intérieures de l'immeuble, le défaut d'étanchéité de la fenêtre, la dégradation de la cuisinette, une installation électrique obsolète et dangereuse, l'absence de ventilation mécanique dans le logement, la nécessité d'éclairage artificiel en permanence, un défaut manifeste d'entretien des parties communes. Il y avait donc insalubrité du logement.S'agissant de la créance de loyer, il n'était pas justifié du détail de la somme réclamée ni de la ventilation des sommes dues. De plus, il avait été comptabilisé une reprise de solde injustifiée.Il n'avait pas été effectué de régularisation des charges suivant les formes légales ni justifié de celles-ci, alors qu'il était appelé la somme mensuelle de 30 € à ce titre.Du fait de l'indécence du logement, Monsieur [R] avait subi un trouble de jouissance, étant précisé que dans cette hypothèse, une mise en demeure au bailleur n'était pas un préalable à l'indemnisation. Par ailleurs, Monsieur [D] pouvait opposer l'exception d'inexécution.
Monsieur [C] [R] a demandé à titre reconventionnel la condamnation de Monsieur [B] [D] à lui payer une somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts. Il a demandé également l'exécution de travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 € par jour de retard et au surplus, qu'il soit ordonné la suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation desdits travaux.

Subsidiairement, Monsieur [C] [R] a demandé que le montant de la créance locative soit épuré de tout montant indu. Il a sollicité des délais de paiement, offrant de payer 35 mensualités de 10 €, payables au plus tard le 15 de chaque mois, avec paiement du solde le 36ème mois (étant précisé que la procédure d'expulsion ne pourrait reprendre en cas d'impayés que 15 jours après réception d'une mise en demeure demeurée infructueuse).

En tout état de cause, Monsieur [R] a demandé le rejet de toute condamnation à une indemnité d'occupation majorée, au paiement de dommages-intérêts ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. Il a réclamé une indemnité de 1200 € en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991.

Madame [O] [Y], ex-épouse de Monsieur [D], est intervenue volontairement à l'instance et à formé, dans ses conclusions d'intervention, des demandes identiques à celles de Monsieur [D].

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [B] [D] et Madame [O] [Y] ont fait valoir les éléments suivants :
ils avaient produit le titre de propriété justifiant de leur qualité à agir et il revenait au seul Monsieur [R] d'apporter des éléments de preuve s'agissant d'une prétendue mutation de propriété. Par ailleurs, la notification de l'assignation à la préfecture était démontrée.L'indécence du logement n'avait été invoquée qu'à la veille de l'audience alors que jusqu'à cette date, le locataire n'avait jamais fait état du moindre problème, étant précisé que Monsieur [D] avait par le passé répondu immédiatement à toute sollicitation qui avait pu lui être faite par son locataire.À réception du courrier de la mairie, Monsieur [D] avait rapidement traité le problème des infiltrations, qu'il ignorait auparavant, et ce, en actionnant deux autres copropriétaires dont la douche était à l'origine du sinistre.S'agissant de l'électricité, les réparations avaient été retardées par les difficultés récurrentes pour pénétrer dans le logement. Cependant, elles avaient été effectuées le 10/09/2023.Le rapport d'association dont se prévalait Monsieur [D] était fantaisiste et contradictoire sur certains points non seulement avec le courrier de la mairie de [Localité 3] mais aussi avec les photos prises. Aussi, l'exception d'inexécution devait être écartée.Concernant la créance de loyer, la reconnaissance de dette de 19/04/2020 était opposable. Pour le reste, un décompte était produit, qu'il y avait lieu d'actualiser.La dette locative s'élevant à ce jour à 45 491,43 €, elle se réduirait à 42 317,73 € si les charges étaient retranchées. Toutefois, le bail avait spécifié que la somme mensuelle de 30 € au titre des charges ne pouvait faire l'objet de modification.Les éléments apportés par Monsieur [R] quant à sa situation personnelle étaient inexacts. Il n'y avait pas lieu de lui accorder des délais de paiement. 
Monsieur [D] et Madame [Y] ont conclu en définitive au débouté de toute demande de Monsieur [R]. Ils ont maintenu les demandes de l'assignation, avec actualisation de la créance.


À L'audience, Monsieur [D] et Madame [Y] ont rappelé que les loyers n'étaient plus payés depuis 2014 et que si initialement, les règlements de la CAF avaient été maintenus, ceux-ci s'étaient arrêtés après le décès de la mère de Monsieur [R]. Ils ont confirmé que leur créance actualisée s'élevait à 45 491,43 €.

À L'audience, Monsieur [R] a fait état de l'insuffisance des preuves apportées par les demandeurs s'agissant de la réalisation des travaux, aucun élément sur la nature de ces travaux n'étant apporté. S'agissant de la reconnaissance de dette, sa justification n'était pas établie et il se posait la question de la prescription et de l'imputation des paiements.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

Le contrat de location est établi au nom de Monsieur et de Madame [B] [D], pris en leur qualité de bailleurs, et le document hypothécaire normalisé du 22/01/1998 a confirmé que Monsieur [B] [D] et Madame [O] [Y], alors son épouse, étaient devenus à cette date propriétaires indivis du bien objet de la location.

Par ailleurs, non seulement les documents produits concernant la procédure de divorce des demandeurs montrent que l'indivision communautaire a persisté. Mais surtout, Monsieur [R], qui n'a jamais contesté auparavant la qualité de bailleurs des consorts [D]-[Y], n'a apporté aucun indice permettant d'avoir à ce jour le moindre doute sur cette qualité.

En outre, il a été produit la preuve de la notification de l'assignation à la préfecture de Paris, faite par transmission avec accusé de réception électronique du 02/11/2022.

Au vu des éléments qui précèdent, les demandes de Monsieur [D] et de Madame [Y] sont pleinement recevables et il convient de rejeter toute exception soulevée à ce titre par Monsieur [R].


Sur la décence du logement et l'exception d'inexécution


L'assignation a été délivrée à Monsieur [R] le 31/10/2022 et il n'a été apporté par ce dernier aucun document faisant apparaître qu'avant cette date, il avait transmis la moindre plainte à ses bailleurs quant à la décence du logement ou même simplement sur des troubles de jouissance qu'il subissait.

Monsieur [R], tout d'abord, s'est prévalu d'un rapport, dont la valeur ne saurait tout au plus dépasser celle d'un témoignage, émanant d'une association, l'association Droits & Habitats. Ce rapport date du 20/03/2023, sur la base d'une visite effectuée le 25/02/2023. Force est de constater que non seulement Monsieur [R] n'a mobilisé cette association que plusieurs mois après la délivrance de l'assignation et ce, sans même avoir sollicité préalablement les bailleurs sur les désordres énoncés ; mais également, il n'a pas jugé bon, postérieurement à cette intervention, de transmettre le dit rapport au bailleur pour l'inciter à réaliser toutes réparations utiles.

En tout état de cause, il ne ressort en rien que le défaut de paiement du loyer depuis des années ait correspondu, pour Monsieur [R], à une exception d'inexécution à raison de l'indécence du logement loué. Rien dans les échanges entre Monsieur [R] et Monsieur [D] n'a témoigné d'une telle préoccupation.

Si le rapport susvisé a évoqué de nombreux désordres qui pourraient relever d'une possible indécence du logement, il ne saurait être suffisant en tant que preuve, en lui-même. À cet égard, aucun constat de commissaire de justice n'a été produit alors que Monsieur [R] occupe les lieux sans avoir effectué le moindre paiement depuis des années.

À titre principal, Monsieur [R] ne saurait se prévaloir d'une quelconque indécence du logement alors même qu'il n'a jamais formulé de demande de remise en état et alors même que les investigations concernant l'état des lieux sont demeurées dissimulées, le but manifeste du locataire étant en fait de se dédouaner de son défaut continu du paiement des loyers.

Au demeurant, il sera constaté que les services de l'habitat de la mairie de [Localité 3] n'ont pas repris dans leur intégralité des désordres multiples décrits par l'association. Au-delà, en l'absence d'une description incontestable et entière de l'état de l'appartement, il n'est pas possible de déterminer si le logement est structurellement indécent ou si l'usage qu'en a fait Monsieur [R] a pu également être source de dégradations conséquentes. L'examen des photos jointes au rapport peut poser question à cet égard.

S'agissant des infiltrations ayant manifestement altéré l'appartement, le silence de Monsieur [R] n'a pas permis jusqu'à l'intervention des services techniques de la Ville de [Localité 3] de rechercher les éventuelles fuites et d'y remédier. Là encore, le fait de Monsieur [R] est susceptible d'être opposable.

S'agissant du rapport des services techniques de la mairie, le déroulé de la procédure a abouti à une information de Monsieur [D] sur les éléments affectant le logement. Toutefois, alors qu'à la date de la visite, soit le 16/05/2023, la procédure ait été largement entamée, Monsieur [R] n'a formulée auprès de son propriétaire aucune demande fondée sur le rapport établi le 30/05/2023.

Les mails adressés par Monsieur [D] aux services de la Ville de [Localité 3] démontrent qu'il a recherché dans des délais raisonnables à remédier aux problèmes énoncés dans la mise en demeure. Il a expliqué que la source des infiltrations avait été traitée et que dans le logement occupé par Monsieur [R], la difficulté avait été la disponibilité de ce dernier pour répondre aux besoins des entrepreneurs et encore plus l'accessibilité du logement, particulièrement encombré, pour réaliser sa remise en état.

Monsieur [R] n'a pas étayé de quelconque objection au regard du contenu des mails susvisés, ayant en tout état de cause opposée tardivement la question de la descente du logement aux demandes de résiliation de son bailleur.

Au vu de ce qui précède, Monsieur [R] ne saurait réclamer à ce jour une quelconque indemnité au titre de désordres affectant le logement et le rendant éventuellement indécent et en solliciter la compensation avec un arriéré de loyers et charges impayés.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [D] a justifié d'une reconnaissance de dette signée par Monsieur [R] le 19/04/2020, le document indiquant que l'intéressé était redevable de la somme de 31 091,63 € au titre des arriérés de loyers non payés du 19/04/2020. La dette étend libellée en lettres et en chiffres et l'acte ne présentant aucune équivoque, Il y a lieu de considérer que la demande de Monsieur [D] relativement aux loyers et charges correspondant à la somme mentionnée n'est plus fondée sur le contrat de bail mais sur la reconnaissance susvisée. Au demeurant, cette reconnaissance s'explique puisque Monsieur [R] avait fait espérer un paiement en évoquant la possibilité d'obtenir des fonds à raison d'un héritage.

Il n'y a donc pas lieu de s'interroger sur la prescription ni d'exiger un décompte relativement à la somme considérée, tout du moins tant que le défendeur ne démontre pas que son montant résulte d'une erreur manifeste.

Au-delà, Monsieur [D] a fait le calcul de sa créance postérieure au 19/04/2020 en indiquant qu'aucun paiement n'avait été effectué par le locataire, ce que ce dernier ne conteste pas de façon circonstanciée, à l'exception de l'imputation des charges.

S'agissant des charges, il s'avère que le contrat du 07/01/2006 ne correspond pas aux exigences légales puisqu'il spécifie que ces dernières, évalués à 30 € mensuels ne pouvait faire l'objet de modifications sur la durée du bail, ce qui était manifestement contraire à l'article 23 de la loi du 06/07/1989.

En application de l'article 23 de la loi du 06/07/1989, la somme fixée par le bail au titre des charges ne pouvait s'analyser que comme une provision qui devait faire l'objet d'une régularisation annuelle sur justificatifs selon les modalités légalement fixées. Seule, la régularisation annuelle permet la fixation ou le maintien de la provision pour l'exercice suivant.

Au vu de ce qui précède, il y aura lieu de retrancher de la créance l'ensemble des sommes correspondant aux charges et ce, depuis le 01/05/2020 jusqu'au mois de l’audience.

En conséquence, la dette locative entre le 01/05/2020 et le 30/09/2023 (échéance mensuelle de septembre totalement incluse) s'élève à 11 600 €, portant la créance globale de Monsieur [D] et de Madame [Y] à 42 691,63 €.

Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion

Le défaut de paiement du loyer et des charges, de façon continue depuis une longue période, sans perspective de paiement rapide, est une faute suffisamment grave pour justifier qu'il soit prononcé la résiliation judiciaire du bail et qu'il soit ordonné l'expulsion de Monsieur [R], avec toutes conséquences de droit.

Par ailleurs, au vu du montant de la dette et de l'absence de tout paiement depuis des années, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement au défendeur, avec ou sans suspension des effets de la résiliation du bail. Il sera remarqué l'absence totale de revenus déclarés de l'intéressé, ce qui rendrait aléatoire toute perspective de paiement échelonné de la dette.


S'agissant de l'indemnité d'occupation, sa fixation à un montant supérieur au montant du strict loyer fixé par le bail, soit 400 €, étant précisé que l'absence de justification des charges ne permet pas d'en apprécier le montant, serait une sanction manifestement excessive.

 À cet égard, si l'absence d'éléments suffisants de preuve s'agissant de l'indécence du logement de même que le défaut d'interpellation du bailleur de la part du locataire écarte toute indemnisation ou compensation à ce titre, Monsieur [D] n'en a pas démontré pour autant qu'il avait livré et maintenu depuis 2006 le logement en bon état de réparations et que ce logement ne soit pas affecté de défauts qui en limitent sa jouissance.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle globale de 400 € et ce, à compter du 01/10/2023 jusqu'à libération effective du logement.


Sur les demandes accessoires


Dans la mesure où l'expulsion de Monsieur [C] [R] a été ordonnée sans délai sur une résiliation du bail prononcée à ses torts, il ne saurait être fait droit à la demande du locataire d'exécution de travaux de remise en état de l'appartement sous astreinte.

Il y a lieu également de rejeter la demande de suspension du paiement des loyers dans l'attente de la réalisation de travaux.

Les éléments développés concernant la fixation de l'indemnité d'occupation de même que la légalité approximative du contrat de bail écartent tous dommages-intérêts, d'autant que l'injonction des services techniques de la ville de [Localité 3] a démontré l'existence à un moment de désordres majeurs dans l'appartement qui auraient pu être écartés si Monsieur [D] avait d'initiative veillé sur les 17 ans d'occupation à maintenir l'appartement en bon état de réparations, d'autant que certains des désordres relevés s'avéraient structurels.

Au vu des éléments susvisés concernant l'appartement et le bail, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] les frais irrépétibles de l'instance.

Au vu de la date de l'assignation, l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de plein droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort


DECLARE recevable les demandes formées par Monsieur [B] [D] puis par Monsieur [B] [D] et Madame [O] [Y] à l'encontre de Monsieur [C] [R].

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [B] [D] et à Madame [O] [Y], pris conjointement, la somme de 42 691,63 € au titre de la reconnaissance de dette du 19/04/2020 et au titre de l'arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 15/09/2023 (cette somme comprenant dans son intégralité l'échéance locative de septembre 2023).

DIT n'y avoir lieu à tirer quelques conséquences que ce soit des éventuels désordres passés et présents invoqués à ce jour par Monsieur [C] [R], ni d'une éventuelle indécence du logement loué, également invoqué à ce jour par Monsieur [C] [R].

DEBOUTE Monsieur [C] [R] de sa demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts et de toute demande de compensation.

DEBOUTE Monsieur [C] [R] de sa demande de suspension du paiement des loyers dans l'attente de réalisation de travaux.

DEBOUTE Monsieur [C] [R] de sa demande reconventionnelle aux fins de réalisation des travaux, sous astreinte, dans le logement loué.

PRONONCE à ce jour la résiliation judiciaire du bail consenti le 07/01/2006 par Monsieur et Madame [B] [D] à Monsieur [C] [R], portant sur le logement situé [Adresse 1] (1er étage, fond gauche sur rue).

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [C] [R] et déboute ce dernier de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la résiliation du bail.

DIT qu'à défaut par Monsieur [C] [R] d'avoir libéré le logement susvisé dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

DIT que cette expulsion, si besoin, pourra intervenir avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à Monsieur [B] [D] et à Madame [O] [Y], pris conjointement, une indemnité d'occupation mensuel d'un montant global de 400 € à compter de ce jour jusqu'à la libération effective du logement.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes et notamment Monsieur [B] [D] et Madame [O] [Y] de leurs demandes en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.


LE GREFFIER LE JUGE