Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


54G

Minute n° 24/


N° RG 22/02134 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XDNW


12 copies



EXPERTISE



GROSSE délivrée
le08/01/2024
àla SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT
la SELARL DGD AVOCATS
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
la SELARL LEXAVOUE [Localité 134]
la SELARL RAMURE AVOCATS
Me Elodie VERDEUN

COPIE délivrée
le
à


2 copies au service expertise

Rendue le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [TB] [DN]
née le 15 Février 1976 à [Localité 133] 
[Adresse 40]
[Localité 53]


Monsieur [UE] [X]
né le 02 Septembre 1953 à [Localité 195] 
[Adresse 47]
[Localité 88]


Madame [NC] [AG] [AH] épouse [X]
née le 19 Janvier 1958 à [Localité 144] 
[Adresse 47]
[Localité 88]


Madame [KP] [GU] [OY] [YS] épouse [UW]
née le 02 Décembre 1949 à [Localité 149] 
[Adresse 27]
[Localité 97]


Monsieur [FC] [UY] [UW]
né le 22 Juin 1948 à [Localité 143] 
[Adresse 27]
[Localité 97]


Monsieur [TM] [R] né [LH]
né le 26 Mai 1979 à [Localité 136] 
[Adresse 122]
[Localité 1]


Monsieur [LZ] [SH] [VA]
né le 26 Décembre 1982 à [Localité 191] 
[Adresse 15]
[Localité 117]


Monsieur [TX] [TP] [FN] [ZZ]
né le 07 Janvier 1969 à [Localité 172] 
[Adresse 114]
[Localité 172]


Madame [TB] [ZH] [CF] [PB] (divorcée [BN]) épouse [ZG]
née le 13 Novembre 1973 à [Localité 163]
[Adresse 71]
[Localité 113]


Monsieur [BU] [HT] [VC] [ZG]
né le 21 Novembre 1980 à [Localité 152] 
[Adresse 71]
[Localité 113]


Monsieur [JF] [GZ] [WV] [CC]
né le 07 Décembre 1976 à [Localité 175] 
[Adresse 6]
[Localité 55]


Monsieur [LZ] [DW] [LP]
né le 21 Septembre 1982 à [Localité 146] 
[Adresse 76]
[Localité 61]

Madame [YB] [LC] [XN] [ZN] épouse [NM]
née le 15 Janvier 1965 à [Localité 165] 
[Adresse 22] 
[Localité 60]


Monsieur [XY] [TP] [NM]
né le 25 Juillet 1957 à [Localité 151] 
[Adresse 22] 
[Localité 60]


Madame [ZI] [NW] [SV] [PP]
née le 09 Août 1980 à [Localité 169] 
[Adresse 42]
[Localité 107]


Monsieur [O] [GZ] [HN] [PW]
né le 11 Mars 1979 à [Localité 175] 
[Adresse 8]
[Localité 79]


Madame [ZO] [MC] [DK] [JT] 
née le 10 Octobre 1959 à [Localité 148] 
[Adresse 95]
[Localité 123]


Monsieur [OR] [PJ]
né le 20 Janvier 1959 à [Localité 159]
[Adresse 21]
[Localité 101]


Monsieur [AZ] [WE]
né le 21 Janvier 1982 à [Localité 185] 
[Adresse 28] 
[Localité 115]


Monsieur [CR] [JX] [IZ] [UH]
né le 14 Juin 1979 à [Localité 189] 
[Adresse 63]
[Localité 98]

Monsieur [Z] [BB] [NP] [TX]
né le 19 Août 1979 à [Localité 198] 
[Adresse 5]
[Localité 12]


Madame [GC] [FR] [TN] [JK] épouse [HC]
née le 30 Novembre 1965 à [Localité 187] 
[Adresse 39]
[Localité 70]


Monsieur [LU] [C] [K] [HC]
né le 12 Septembre 1967 à [Localité 184] 
[Adresse 39] 
[Localité 70]


Monsieur [EZ] [DW] [TR]
né le 28 Septembre 1955 à [Localité 153] 
[Adresse 46]
[Localité 193]


Madame [DF] [BR] [NT] [DZ] épouse [JN]
née le 18 Novembre 1950 à [Localité 145] 
[Adresse 35]
[Localité 100]


Monsieur [VC] [DW] [FX] [JN]
né le 17 Février 1946 à [Localité 154] 
[Adresse 35]
[Localité 100]


Monsieur [M] [MK] [KV] [WT]
né le 02 Janvier 1963 à [Localité 132] 
[Adresse 23]
[Localité 59]


Madame [NE] [LK] épouse [FK]
née le 31 Janvier 1965 à [Localité 166] 
[Adresse 44]
[Localité 89]

Monsieur [HT] [FK]
né le 21 Mai 1965 à [Localité 161] 
[Adresse 44]
[Localité 89]


Monsieur [XK] [RV] [ZK]
né le 29 Septembre 1969 à [Localité 181] 
[Adresse 73]
[Localité 142]


Madame [AC] [HZ]
née le 19 Septembre 1967 à [Localité 167] 
[Adresse 66]
[Localité 116]


Madame [YL] [NC] [V] [NH] épouse [MW]
née le 11 Avril 1958 à [Localité 169] 
[Adresse 29]
[Localité 106]


Monsieur [ZY] [DW] [HN] [MW]
né le 10 Octobre 1950 à [Localité 199] 
[Adresse 29]
[Localité 106]


Madame [GR] [MC] [OT]
née le 05 Août 1977 à [Localité 177] 
[Adresse 32]
[Localité 13]


Monsieur [HT] [FX] [KZ]
né le 11 Mai 1973 à [Localité 139] 
[Adresse 32]
[Localité 13]


Madame [J] [CN] [NK] épouse [OH]
née le 03 Août 1979 à [Localité 192] 
[Adresse 83]
[Localité 124]

Monsieur [EU] [SN] [OH]
né le 16 Septembre 1979 à [Localité 168] 
[Adresse 83]
[Localité 124]


Madame [US] [S] épouse [BZ]
née le 19 Juin 1960 à [Localité 141] 
[Adresse 19]
[Localité 24]


Monsieur [KF] [TF] [BZ]
né le 10 Septembre 1954 à [Localité 155]
[Adresse 19]
[Localité 24]


Madame [XJ] [HN] [ZH] [JH] épouse [LF]
née le 22 Août 1953 à [Localité 137] 
[Adresse 17]
[Localité 87]


Monsieur [WB] [LF]
né le 02 Janvier 1951 à [Localité 127] (ALGERIE)
[Adresse 18]
[Localité 87]


Madame [DC] [CF] [KI] veuve [BB]
née le 12 Mai 1960 à [Localité 185] (93)
[Adresse 36] 
[Localité 54]


Madame [FZ] [YE] [MF] épouse [NU]
née le 01 Mars 1984 à [Localité 164] 
[Adresse 82]
[Localité 77]


Monsieur [RI] [NN] [NU]
né le 10 Juin 1983 à [Localité 168] 
[Adresse 82]
[Localité 77]

Monsieur [LX] [F] [KA]
né le 01 Décembre 1964 à [Localité 196] 
[Adresse 43]
[Localité 104]


Madame [XJ] [CI] [EF] [T] épouse [XH]
née le 01 Mai 1965 à [Localité 193] 
[Adresse 74]
[Localité 48]


Monsieur [ZY] [HT] [XH]
né le 10 Mars 1965 à [Localité 193] 
[Adresse 74] 
[Localité 48]


Madame [G] [ER] [PN] [AM] épouse [IY]
née le 22 Juin 1969 à [Localité 147] 
[Adresse 9] 
[Localité 109]


Monsieur [FC] [HT] [GH] [IY]
né le 21 Mars 1967 à [Localité 183] 
[Adresse 9] 
[Localité 109]


Madame [KH] [I] [YW]
née le 29 Mars 1961 à [Localité 129] 
[Adresse 7]
[Localité 125]


Monsieur [UK] [WV] [JC]
né le 06 Janvier 1954 à [Localité 169] 
[Adresse 7]
[Localité 125]


Monsieur [JW] [HR][AK]
né le 25 Août 1975 à [Localité 135] 
[Adresse 4]
[Localité 62]


Monsieur [O] [DW] [LN] [WZ]
né le 08 Mars 1978 à [Localité 138] 
[Adresse 72]
[Localité 94]


Madame [NE] [BF]
née le 30 Décembre 1980 à [Localité 128] 
[Adresse 56]
[Localité 69]


Monsieur [IK] [BB] [GW] [BC]
né le 19 Mars 1980 à [Localité 182] 
[Adresse 56]
[Localité 69]


Madame [YE] [JR] [OW] épouse [SL]
née le 08 Septembre 1964 à [Localité 185] 
[Adresse 96]
[Localité 52]


Monsieur [GW] [PK] [BK] [SL]
né le 09 Septembre 1961 à [Localité 162]
[Adresse 96]
[Localité 52]


Monsieur [AI] [JI] [VM]
né le 30 Novembre 1969 à [Localité 150] 
[Adresse 41]
[Localité 58]


Monsieur [EU] [WH]
né le 11 Août 1976 à [Localité 197] 
[Adresse 20]
[Localité 92]


Monsieur [EU] [ZW]
né le 09 Août 1978 à [Localité 176] 
[Adresse 157]
[Localité 67]


Madame [HK] [HN] [Y]
née le 08 Septembre 1980 à [Localité 176] 
[Adresse 157]
[Localité 67]


Monsieur [BB] [GN] [GH] [CU]
né le 29 Septembre 1978 à [Localité 180] 
[Adresse 26]
[Localité 99]


Madame [UF] [BI] épouse [XZ]
née le 03 Novembre 1960 à [Localité 158] 
[Adresse 108]
[Localité 37]


Monsieur [ZY] [XZ]
né le 16 Octobre 1958 à [Localité 174] (MAROC)
[Adresse 108]
[Localité 37]


Madame [VN] [AB] [VJ]
née le 16 Février 1956 à [Localité 170] 
[Adresse 30]
[Localité 112]


Madame [EN] [ZE] [CZ] veuve [OL], nue propriétaire dans le cadre de l’indivision successorale
née le 14 Avril 1983 à [Localité 169] 
[Adresse 65]
[Localité 103]


Madame [RE] [P] [OL] (mineure) prise en la personne de son administrateur légal Madame [EN] [CZ] veuve [OL], nue propriétaire dans le cadre de l’indivision successorale
née le 09 Mai 2014 à [Localité 173] 
[Adresse 65]
[Localité 103]



Madame [HN] [IR] épouse [MZ]
née le 27 Janvier 1974 à LIBAN
[Adresse 86] 
[Localité 91]


Monsieur [DR] [MZ]
né le 22 Février 1976 à [Localité 188] 
[Adresse 86]
[Localité 91]


Madame [MC] [NR] [FW] épouse [PT]
née le 29 Décembre 1962 à [Localité 169] 
[Adresse 80]
[Localité 78]


Monsieur [LX] [F] [GN] [PT]
né le 24 Mars 1956 à [Localité 169] 
[Adresse 80]
[Localité 78]


Monsieur [KV] [TC] [UH]
né le 10 Janvier 1979 à [Localité 156] 
[Adresse 33]
[Localité 90]


Monsieur [LZ] [VR] [VK]
né le 28 Septembre 1967 à [Localité 142]
[Adresse 179]
[Localité 10]


Monsieur [F] [PR] [HU] [IW]
né le 10 Avril 1952 à [Localité 140] 
[Adresse 49] 
[Localité 117]

Tous représentés par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Thibault du MANOIR de JUAYE de la SELARL du MANOIR de JUAYE, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEURS

Société GESTSAINTEX 
SARL dont le siège social est :
[Adresse 31]
[Localité 50]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Elodie VERDEUN, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

La société PROMOTION PICHET (anciennement GROUPE PATRICE PICHET), venant aux droit de la SARL IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL, en suite d’une transmission universelle de Patrimoine intervenue le 31 mai 2019
société par actions simplifiée à associé unique dont le siège social est :
[Adresse 31]
[Localité 50]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX


Société IMMO TOURISME
SNC dont le siège social est :
[Adresse 31]
[Localité 50]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX


La société VISA PATRIMOINE
SARL dont le siège social est :
[Adresse 51]
[Localité 118]



prise en la personne de son Gérant Madame [XS] [NZ] [YC] épouse [U] demeurant [Adresse 85]

Défaillante


Madame [XS] [NZ] [YC] épouse [U]
née le 04 Juin 1974 à [Localité 194] 
[Adresse 85]
[Localité 118]

Défaillante


Monsieur [FF] [NB]
né le 21 Juillet 1955 à [Localité 171] (ALGERIE)
[Adresse 34]
[Localité 120]

Représenté par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Mélissa SAVOY de la SELARL PUDLOWSKI SAVOY AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS


La SAS SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMO BILIERE DE CONSTRUCTION -SERGIC ayant son siège social [Adresse 84], venant aux droits de la société MC FINANCE CONSEIL, par suite d’une fusion absorption intervenue le 15 juillet 2020 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020
SAS dont le siège social est :
[Adresse 84] 
[Localité 81]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Audrey BEUSQUART VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART VUILLEROT, avocat plaidant au barreau de PARIS



Monsieur [W] [HN] [DW] [AI] [PZ]
né le 31 Octobre 1971 à [Localité 190] 
[Adresse 75]
[Localité 93]

Représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître John GARDON de la SAS KLYDE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON


La SARL [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX
dont le siège social est :
[Adresse 75]
[Localité 93]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître John GARDON de la SAS KLYDE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON


La SARL MLDS PATRIMOINE
dont le siège social est :
[Adresse 57]
[Localité 119]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX


S.E.L.A.R.L. S21Y, prise en la personne de Maître [EK] [LE], ayant pour siège socia [Adresse 111], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société VISA PATRIMOINE, nommée à ce titre par jugement du 22 mars 2023 du Tribunal de Commerce de Créteil
SARL dont le siège social est :
[Adresse 51] 
[Localité 118]


prise en la personne de son Gérant Madame [XS] [NZ] [YC] épouse [U] demeurant [Adresse 85]

Défaillante


INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [B] [N] [EC] [L]
né le 24 Avril 1982 à [Localité 131] COTE D’IVOIRE
[Adresse 16]
[Localité 105]


Madame [H] [SK] [A] épouse [L]
née le 25 Février 1986 à [Localité 126] COTE D’IVOIRE
[Adresse 16]
[Localité 105]

Monsieur [LX] [PR] [KV] [YP]
né le 06 Juin 1971 à [Localité 130]
[Adresse 178]
[Localité 102]

Madame [SY] [UF] [HN] [RP]
née le 14 Juin 1980 à [Localité 175] 
[Adresse 45]
[Localité 68]


Monsieur [BW] [HI]
né le 09 Décembre 1955 à [Localité 169]
[Adresse 11]
[Localité 121]

Madame [TT] [VV] épouse [HI]
née le 18 Avril 1955 à [Localité 170] GUADELOUPE
[Adresse 11]
[Localité 121]

Monsieur [D] [IN] [IF]
né le 30 Octobre 1982 à [Localité 134] 
[Adresse 14]
[Localité 110]


Tous représentés par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Thibault du MANOIR de JUAYE de la SELARL du MANOIR de JUAYE, avocat plaidant au barreau de PARIS

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 20, 27 octobre 2023 et 07 novembre 2023, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/02134, Madame [TB] [DN], Monsieur [UE] [X], Madame [NC] [UD] épouse [X], Madame [KP] [YS] épouse [UW], Monsieur [FC] [UW], Monsieur [TM] [R], Monsieur [LZ] [VA], Monsieur [TX] [FN] [ZZ], Madame [TB] [PB] épouse [ZG], Monsieur [BU] [ZG], Monsieur [JF] [CC], Monsieur [LZ] [LP], Madame [YB] [ZN] épouse [NM], Monsieur [LR] [NM], Madame [ZI] [PP], Monsieur [O] [PW], Madame [ZO] [JT], Monsieur [ZV] [PJ], Monsieur [AZ] [WE], Monsieur [CR] [UH], Monsieur [Z] [TX], Madame [GC] [JK] épouse [HC], Monsieur [LU] [HC], Monsieur [EZ] [TR], Madame [DF] [DZ] épouse [JN], Monsieur [VC] [JN], Monsieur [M] [WT], Madame [NE] [LK] épouse [FK], Monsieur [HT] [FK], Monsieur [XK] [ZK], Madame [AC] [HZ], Madame [YL] [NH] épouse [MW], Monsieur [ZY] [MW], Madame [GR] [OT], Monsieur [HT] [KZ], Madame [J] [NK] épouse [OH], Monsieur [EU] [OH], Madame [WO] [S] épouse [BZ], Monsieur [KF] [BZ], Madame [XJ] [JH] épouse [LF], Monsieur [WB] [LF], Madame [DC] [KI], Mdame [FZ] [MF] épouse [NU], Monsieur [RI] [NU], Monsieur [LX] [KA], Madame [XJ] [T] épouse [XH], Monsieur [ZY] [XH], Madame [G] [AM] épouse [IY], Monsieur [FC] [IY], Madame [KH] [YW], Monsieur [UK] [JC], Monsieur [JW] [AK], Monsieur [O] [WZ], Madame [NE] [BF], Monsieur [RF] [BC], Madame [YE] [OW] épouse [SL], Monsieur [RN] [SL], Monsieur [AI] [VM], Monsieur [EU] [WH], Monsieur [EU] [ZW] et Madame [HK] [Y], Monsieur [BB] [CU], Madame [UF] [BI] épouse [XZ], Monsieur [ZY] [XZ], Madame [VN] [VJ], Madame [EN] [CZ], Madame [RE] [AP], Madame [HN] [KN] épouse [MZ], Monsieur [WX] [MZ], Madame [MC] [FW] épouse [PT], [WC] [LX] [PT], Monsieur [KV] [UH], Monsieur [LZ] [VK], Monsieur [E] [RK] ont fait assigner la SARL GESTSAINTEX, la SAS PROMOTION PICHET, la SNC IMMO TOURISME, la SARL VISA PATRIMOINE, Madame [XS] [YC] épouse [U] gérante de la société VISA PATRIMOINE, Monsieur [FF] [NB], entrepreneur individuel, la SAS SERGIC venant aux droits de la société MC FINANCE CONSEIL, Monsieur [W] [PZ], la SARL [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX et la SARL MLDS PATRIMOINE, devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir:
- désigner un expert immobilier et un expert en finances et gestion, au visa de l’article 145 du code de procédure civile 

- condamner la société GESTSAINTEX à communiquer à chacun des demandeurs le bilan de son activité pour toutes les années depuis l’achèvement de l’immeuble, précisant notamment les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément à l’article 321-2 du Code du tourisme, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par bilan, à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir
- ordonner, sous astreinte de 100 euros par jour et à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, la production par la société PROMOTION PICHET des études préalables à la réalisation du projet, et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée, à savoir le coût d’acquisition du terrain, et les coûts de viabilisation, construction et aménagements extérieurs, ainsi que la production de la dommages-ouvrage afin de connaître le coût de la construction
- condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 16 juin 2023, en l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/01310, les demandeurs ont fait assigner la SELARL S21Y devant cette même juridiction, aux fins de lui voir étendre les opérations à intervenir, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société VISA PATRIMOINE.

Par conclusions signifiées par RPVA le 20 octobre 2023, Monsieur [B] [L], Madame [H] [A] épouse [L], Monsieur [LX] [YP], Madame [SY] [RP], Monsieur [BW] [HI], Madame [TT] [VV] épouse [HI] et Monsieur [D] [IF] ont indiqué intervenir volontairement à l’instance aux côtés des requérants.
Les demandeurs ainsi que les parties intervenant volontairement à l’instance ont, aux termes de leurs dernières écritures, maintenu leurs demandes, et sollicité la jonction des instances.

Ils exposent avoir, après avoir été démarchés par des sociétés se présentant comme conseillers en gestion de patrimoine, acquis, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, en l’état futur d’achèvement, des appartements dans une résidence de tourisme dénommée Résidence All Suites Hôtel [186] située [Adresse 38] à [Localité 160], construite et vendue par la SNC IMMO TOURISME, et commercialisée par la société PROMOTION PICHET, enciennement GROUPE PATRICE PICHET. Ils précisent avoir été informés, à l’issue de la période fiscale d’immobilisation de 9 ans, de la diminution de valeur de leurs biens, de l’ordre de 50 %. Ils font valoir que les différents intervenants ont usé de manoeuvres dolosives pour les inciter à acquérir des appartements, dont la perte de valeur était prévisible dès l’origine, et ont à tout le moins manqué à leur obligation d’information et de conseil. Ils reprochent en outre à la société GESTSAINTEX, gestionnaire des locaux, de n’avoir pas exploité correctement le fonds de commerce, cette mauvaise exploitation pouvant expliquer la perte de valeur vénale de leurs biens.

La SARL GESTSAINTEX a conclu au rejet de la demande d’expertise, arguant de la prescription de l’action au fond, rendant inutile l’organisation d’une mesure d’investigation. Elle s’est opposée à la demande de communication de pièces, précisant avoir déjà produit les comptes d’exploitation et comptes-rendus d’exploitation conformément aux exigences du Code du tourisme. Elle a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de chacun des demandeurs à lui verser une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
 
La SAS PROMOTION PICHET et la SNC IMMO TOURISME ont conclu au rejet des demandes formées par les requérants, dont l’action est manifestement prescrite. Elles ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation des requérants à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [FF] [NB] a conclu à l’irrecevabilité de l’action des demandeurs à l’encontre de la société VISA PATRIMOINE et de Madame [YC], du fait de leur absence de qualité à défendre, ainsi qu’au rejet de la demande d’expertise formée par les Consorts [JN], [UW] et [MW], faute pour eux de justifier d’un motif légitime à l’organisation d’une telle mesure, et a sollicité à titre reconventionnel leur condamnation à lui verser, chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS SERGIC venant aux droits de la société MC FINANCE CONSEIL, a conclu au rejet de la demande d’expertise judiciaire, en l’absence de justification d’un quelconque motif légitime dès lors que toute action au fond est manifestement prescrite. Elle a conclu à titre reconventionnel à la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [BZ] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

Monsieur [W] [PZ], et la SARL [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX ont argué de l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [O] [WZ] à l’encontre de Monsieur [W] [PZ] à titre personnel, ce dernier n’ayant pas qualité à défendre, conclu au rejet des demandes formées à leur encontre, et sollicité à titre reconventionnel la condamnation de Monsieur [WZ] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de l’instance.

L’EURL MLDS PATRIMOINE a conclu au rejet de l’intégralité des demandes formées par les requérants, notamment par Monsieur [IW], faute pour lui de justifier d’une quelconque perte de valeur de son bien, arguant au surplus de l’évidente prescription de l’action au fond, rendant toutes mesure d’investigation inutile. Elle a sollicité à titre reconventionnel la condamnation solidaire des requérants à lui verser une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées, la SARL VISA PATRIMOINE, Madame [XS] [YC] épouse [U], et la SELARL S21Y ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société VISA PATRIMOINE, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire, évoquée à l’audience du 4 décembre 2023, a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de joindre l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/01310 à celle enrôlée sous le numéro RG 22/02134, qui concerne les mêmes désordres et a le même objet, et de recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [B] [L], Madame [H] [A] épouse [L], Monsieur [LX] [YP], Madame [SY] [RP], Monsieur [BW] [HI], Madame [TT] [VV] épouse [HI] et Monsieur [D] [IF].

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la société VISA PATRIMOINE et de Madame [YC] ainsi que de Monsieur [OC]
Monsieur [NB] n’ayant pas vocation à invoquer l’irrecevabilité de l’action des demandeurs à l’encontre de la société VISA PATRIMOINE et de Madame [YC], lesquelles ont été valablement assignées, cette fin de non-recevoir doit être écartée.

Monsieur [W] [PZ] argue de l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [O] [WZ] à son encontre, précisant n’avoir pas qualité à défendre dès lors qu’il n’est intervenu qu’en qualité de représentant de la société [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX.

Il résulte toutefois des pièces versées aux débats que s’il est effectivement le gérant de la SARL [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX, il exerce également en qualité d’entrepreneur individuel, étant au surplus observé que l’étude d’investissement LMNP qu’il produit dans le cadre de l’instance porte l’en-tête de Monsieur [W] [PZ], et non celui de la société [PZ] CONSEILS PATRIMONIAUX.

Il en résulte que Monsieur [W] [PZ] a qualité à défendre, et que la fin de non-recevoir qu’il invoque doit être écartée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

Si la mise en oeuvre de l’article 145 du Code de procédure civile, ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige, elle n’exige pas que le fondement et les limites d’une action, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés. Au surplus, les dispositions de l’article 146 du même Code sur la carence d’une partie ne sont pas applicables, ce texte permettant justement au plaideur d’améliorer sa situation probatoire.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire. Ainsi, pour que le motif de l’action soit légitime, il faut que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le contenu soient cernés, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner.

En l'espèce, au vu des pièces versées aux débats, étant rappelé qu’il n’appartient pas au Juge des référés, Juge de l’évidence, de se prononcer sur la prescription de l’action au fond -étant au surplus relevé que la prescription invoquée par les défenderesses n’a rien d’évident s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, dans le cadre duquel la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, les requérants et intervenants volontaires justifient d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de leur éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit aux demandes d’expertises, au contradictoire des parties assignées, en ce compris l’EURL MLDS PATRIMOINE dont la demande de mise hors de cause apparaît prématurée, la mission des experts étant précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tous autres chefs de mission.

Sur les demandes de communication de pièces

S’agissant de la demande formée à son encontre, tendant à la voir condamnée, sous astreinte, à communiquer à chacun des demandeurs le bilan de son activité pour toutes les années depuis l’achèvement de l’immeuble, précisant notamment les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément à l’article 321-2 du Code du tourisme, la société GESTSAINTEX s’y oppose, faisant valoir qu’elle n’a jamais refusé de communiquer ces bilans, que les requérants ne lui ont jamais réclamé avant l’introduction de l’instance.

Dans la mesure où l’obligation de la société GESTSAINTEX d’avoir à communiquer, une fois par an, un bilan chiffré précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant de l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence conformément aux prescriptions de l’article L 321-1 du Code du tourisme, est dépourvue de contestation sérieuse, et où elle n’a pas déféré à la demande formée par les requérants dans le cade de la présente instance, introduite il y a plus d’un an, il y a lieu de lui enjoindre de communiquer ce bilan à chacun des demandeurs et intervenants volontaires, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et par bilan, durant deux mois.

Concernant la demande de condamnation, sous astreinte, de produire les études préalables à la réalisation du projet, et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée, à savoir le coût d’acquisition du terrain, et les coûts de viabilisation, construction et aménagements extérieurs, ainsi que la dommages-ouvrage, la société PROMOTION PICHET s’y oppose, faisant valoir qu’elle est assignée comme venant aux droits de la société IG2P, laquelle n’était pas le maître d’ouvrage ni le vendeur, mais seulement le commercialisateur de l’opération.

Dans la mesure toutefois où les pièces réclamées, dont la communication est indispensable pour déterminer la valeur patrimoniale des biens des requérants, sont nécessairement détenues par la société ayant commercialisé le projet, il y a lieu de condamner la société PROMOTION PICHET -dont il convient au surplus d’observer qu’elle n’indique pas ne pas les détenir- à les produire, dans le délai d’un mois suivant signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.


Sur les autres demandes

S’agissant d’une demande d’expertises sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens seront provisoirement mis à la charge des demandeurs, sauf à ceux-ci à les inclure dans leur préjudice final le cas échéant.

Dès lors qu’il n’y a pas lieu à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les demandes formées sur ce fondement seront rejetées.


DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 23/01310 et RG 22/02134, et dit que la procédure sera suivie sous la première de ces références ;

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [B] [L], Madame [H] [A] épouse [L], Monsieur [LX] [YP], Madame [SY] [RP], Monsieur [BW] [HI], Madame [TT] [VV] épouse [HI] et Monsieur [D] [IF],

Vu l'article 145 du code de procédure civile, 

Ordonne une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder : 



Madame [LT] [YU] 
[Adresse 64]
[Localité 134]
Port.: [XXXXXXXX02]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à la Résidence All Suites Home de [Localité 160] ; visiter les lieux et les décrire, au besoin par catégories d’appartements semblables ;

– préciser si des travaux ont été réalisés dans l’immeuble depuis son achèvement; en ce cas, en préciser la nature et l’incidence sur les appartements des requérants; donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si ces travaux peuvent être qualifiés de travaux d’entretien, d’amélioration, d’extension ou autre, et en préciser la date ;

– préciser la qualité des prestations immobilières fournies, au regard notamment de la qualité des matériaux utilisés, de leur mise en oeuvre, des prestations immobilières offertes; formuler toutes observations utiles sur la résistance au vieillissement des matériaux utilisés et des prestations immobilières offertes ;

– Apprécier l’état d’entretien de l’immeuble; se faire communiquer tout document utile quant à cet état à la date du 1er février 2020, soit antérieurement à la crise sanitaire, et le comparer avec l’état actuel d’entretien;

– au besoin avec le concours d’un sapiteur, formuler toutes observations sur la valeur du bien immobilier, indépendamment de toute prestation hôtelière, à la date des contrats de vente aux demandeurs; formuler la même observation quant à la valeur du bien immobilier à la date du 1er février 2020 et quant à sa valeur à la date de l’expertise ;

– indiquer l’incidence sur la valeur de l’immeuble de son état d’entretien à la date du 1er février 2020, et à la date de l’expertise ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par les demandeurs et proposer une base d'évaluation ;

– constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision que les demandeurs et intervenants volontaires devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires, 

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 10 mois à compter de la consignation;

Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Ordonne une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder : 

Monsieur [GZ] [SZ] 

[Adresse 25]
[Localité 160]
Tél.: [XXXXXXXX03]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à la Résidence All Suites Home de [Localité 160], et toutes études financières se rapportant aux investissements réalisés;

– se faire communiquer tous les documents et toutes les informations dont disposaient les parties défenderesses antérieurement à la signature des contrats sur l’équilibre financier de l’opération proposée aux demandeurs ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer la pertinence et la qualité de l’étude financière réalisée par les commercialisateurs pour chacun des acquéreurs; donner son avis sur la fiabilité de cette étude au regard de la valeur de l’immeuble au moment des ventes, telle que déterminée par l’expert immobilier désigné ci-avant;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si le contenu des études était de nature à éclairer les demandeurs les demandeurs sur les risques et les opportunités de leur investissement ;

– apprécier l’incidence sur ces études financières de la valeur de l’immeuble telle que définie par l’expert immobilier désigné ci-avant, à la date du 1er février 2020, soit avant la crise sanitaire, et à la date de l’expertise ;

– formuler toutes observations sur la gestion immobilière par la société GESTSAINTEX depuis la livraison de l’immeuble jusqu’au 1er février 2020 ; poursuivre cette étude pour la période entre le 1er février 2020 et la date de l’expertise ;

- formuler toutes observations sur l’incidence sur les rendements effectifs des investissements des demandeurs, des constatations relatives à la gestion immobilière et à la gestion hôtelière de l’immeuble ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par les demandeurs et proposer une base d'évaluation ;

– constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision que les demandeurs et intervenants volontaires devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

Dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires, 

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 10 mois à compter de la consignation;

Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Condamne la société GESTSAINTEX à communiquer à chacun des demandeurs le bilan de son activité pour toutes les années depuis l’achèvement de l’immeuble, précisant notamment les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément à l’article 321-2 du Code du tourisme, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et par bilan, durant deux mois ;

Condamne la société PROMOTION PICHET à communiquer les études préalables à la réalisation du projet, et notamment le bilan promoteur de l’opération réalisée, à savoir le coût d’acquisition du terrain, et les coûts de viabilisation, construction et aménagements extérieurs, ainsi que l’assurance dommages-ouvrage, dans le délai d’un mois suivant signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois;

Rejette toutes autres demandes ;

Dit que les requérants conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.


Le Greffier,Le Président,