Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [K]
 Madame [F] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laurence DENOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25SX

N° MINUTE : 9







JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [M], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1] -ESPAGNE
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [K], comparant
et
Madame [F] [U], comparante

demeurant ensemble
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25SX

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 mars 2022, Monsieur [D] [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5]. Une clause de solidarité des locataires pour le paiement notamment des loyers, charges et indemnités d’occupation figure au contrat.

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10000 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] le 23 décembre 2022.

Par assignations du 20 septembre 2023, Monsieur [D] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dire que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution est supprimé et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
5165,90 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2023 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 novembre 2023, Monsieur [D] [M] maintient l'intégralité de ses demandes sauf à porter celle de paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023 à la somme de 7748,85 euros. Il s’oppose à la demande reconventionnelle en dommages-et-intérêts à hauteur de 4500 euros et de celles d’octroi au profit des locataires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [M] reconnaît qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Sur la demande reconventionnelle en dommages-et-intérêts, il énonce qu’un dégât des eaux a bien été subi par les locataires mais que la responsabilité de celui-ci relève de la copropriété.

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] sollicitent que la demande principale en paiement porte sur la somme de 5165 euros, selon dette arrêtée au 21 novembre 2023. Ils demandent reconventionnellement de leur octroyer des délais de paiement sur trente-six mois, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci et de condamner le bailleur à leur payer la somme de 4500 euros à titre de dommages-et-intérêts.

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] énoncent avoir repris le paiement intégral du loyer en cours. Ils exposent avoir subi au cours du mois de décembre 2022 un dégât des eaux dans leur logement dont a résulté la présence de moisissures et de fuites d’eau dans le salon. Ils estiment que le délai de six mois pris par le bailleur pour procéder à sa réparation est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice tenant au fait qu’ils n’ont pas pu utiliser cette pièce durant ce temps et que Monsieur [S] [K] n’a pas pu recevoir sa fille. Enfin, ce dernier et Madame [F] [U] indiquent disposer des fonds nécessaires pour régler en totalité la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon le III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, Monsieur [D] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 10000 euros visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 19 décembre 2022. Ceux-ci reconnaissent le principe de la dette et n’allègue pas avoir procédé au versement de cette somme dans le délai de deux mois. En toutes hypothèses, ils ne démontrent par aucune pièce s’être acquittés du paiement alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2023.

Il sera donc fait droit à sa demande de constat de la résiliation du bail.

Cependant, selon le VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. 

En l’espèce, il résulte des déclarations concordantes des parties que Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] ont repris le paiement intégral du loyer. Par ailleurs, des délais pour régler la dette leur sont accordés pour les raisons expliquées plus bas, comme le permet le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, il se déduit des explications des parties corroborées par les pièces produites que, si les locataires ont agi de manière cavalière en suspendant le paiement du loyer à la suite d’un différend avec leur bailleur, ils n’ont pas entendu se soustraire de mauvaise foi à leurs obligations contractuelles. En effet, il est constant que les impayés de loyers ont eu lieu à la suite d’un dégât des eaux subi par les locataires dans leur logement, situation qui a généré le différend avec le bailleur, notamment au sujet d’une compensation financière (voir lettre datée du 11 septembre 2023 des défendeurs demandant une réduction de 30% du loyer pour la période d’incommodités). Or, au jour du présent jugement, le dégât des eaux est réparé et les capacités financières de Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] ne sont pas contestées. Il apparaît donc que les conditions sont réunies pour la poursuite d’une bonne exécution du contrat.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient toutefois d’attirer l’attention de Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] sur le fait que, sauf à ce que leur logement soit déclaré insalubre, ils sont tenus de payer au bailleur le loyer quand bien même ils sont en litige avec celui-ci et que le non-paiement des échéances mensuelles constitue une faute justifiant leur expulsion. Aussi, s’ils étaient amenés à persévérer dans la même attitude que celle qu’ils ont adopté récemment, ils s’exposent à ne pas bénéficier de la même clémence que celle dont fait aujourd’hui preuve notre juridiction à leur égard.

Enfin, il y a lieu de préciser qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, aucun élément n’étant par ailleurs apporté pour justifier une astreinte, qui ne sera donc pas prononcée. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux (ce délai ne saurait être supprimé, car la mauvaise foi des locataires ne saurait être présumée pour l’avenir). Le sort des meubles sera régi selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Une indemnité mensuelle sera due par l’occupant jusqu’à libération des lieux. Le préjudice réparé par cette indemnité consistant en la perte des fruits du bien, son montant équivaudra à celui du loyer et charges qui auraient été dus sur cette période.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

En l’espèce, Monsieur [D] [M] verse aux débats un décompte aux termes duquel, à la date du 9 novembre 2023, Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] lui sont redevables de la somme de 7748,85 euros (échéance de novembre 2023 incluse). Si ces derniers allèguent avoir depuis cette date procédé à un paiement, de sorte que la dette serait désormais de 5165 euros, ils n’apportent aucune preuve en ce sens alors que la charge de celle-ci leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] seront donc condamnés à payer la somme de 7748,85 euros.

Cependant, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il est constant que Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] ont repris le paiement intégral du loyer et il n’est pas contesté qu’ils sont en capacité financière de régler rapidement la dette. Dans ces conditions, un plan d’apurement de l’arriéré locatif sera mis en place. Les locataires alléguant disposer actuellement des fonds nécessaires pour se libérer de la dette, il n’est pas utile de prévoir un plan d’une longue durée.

En conséquence, Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] seront autorisés à se libérer de leur dette dans un délai de deux mois.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-et-intérêts

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution. Celle-ci doit démontrer l’existence d’une inexécution contractuelle, un dommage et un lien de causalité entre celui-ci et le fait générateur.

En l’espèce, s’il est constant que le logement occupé par Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] a connu un dégât des eaux, ces derniers ne produisent aucune pièce permettant d’établir un lien avec une obligation du bailleur ou l’existence et l’étendue du dommage et le lien de causalité.

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U], supportant les dépens, seront solidairement condamnés à payer à la partie adverse la somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifiant qu'il soit dérogé au principe précité, le présent jugement sera donc assorti de l’exécution provisoire.






PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 25 mars 2022 entre Monsieur [D] [M], d’une part, et Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 février 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U],

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 7748,85 euros (sept mille sept cent quarante-huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse),

AUTORISE Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] à se libérer de leur dette en réglant pendant deux mois, en plus du loyer courant, la somme minimale de 3874,43 euros (trois mille huit cent soixante-quatorze euros et quarante-trois centimes), la dernière échéance étant égale au solde de la dette,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 février 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [D] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [F] [U] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La greffière, Le juge,