Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TEV

N° MINUTE : 9







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE LERICHEMONT), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X], 
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 21 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06654 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TEV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 2 octobre 2020, la S.A.S. Heneo a conclu avec Monsieur [D] [X] une convention d'occupation portant sur un local privatif meublé au sein du foyer-logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], logement n°0615, en contrepartie du paiement d'une redevance mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, la S.A.S. Heneo a fait délivrer à Monsieur [D] [X] un commandement de payer la somme principale de 3605,41 euros au titre des redevances impayées, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 8 août 2023, la S.A.S. Heneo a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire :
constater la résiliation du contrat liant les parties depuis le 23 avril 2023,ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et ce, assorti d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [D] [X] à lui payer, à titre de provision, la somme de 5414,21 euros, arrêtée au 10 juillet 2023, avec intérêts de droit,condamner Monsieur [D] [X] au paiement, à titre de provision, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la redevance antérieurement payée, charges incluses, et ce, jusqu'à libération complète des lieux,condamner Monsieur [D] [X] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront, notamment, les frais de l’assignation.
À l'audience du 21 novembre 2023, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A.S. Heneo maintient ses demandes exposées dans l'assignation, sauf à actualiser sa demande de provision au titre des redevances et charges impayées, arrêtées au 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse), à la somme de 6771,01 euros. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. Heneo expose que les deux plans antérieurs d’apurement de la dette n’ont pas été respectés et qu’un seul paiement de la redevance a été effectué par Monsieur [D] [X], à l’approche de l’audience.

Monsieur [D] [X] demande de lui accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois à raison de mensualités de 200 euros par mois, la dernière échéance équivalant au solde de la dette, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

À l'appui de ses prétentions, Monsieur [D] [X] reconnaît le montant de sa dette à l’égard de la S.A.S. Heneo et fait valoir qu’il a retrouvé il y a deux mois un emploi en tant qu’agent de sécurité en contrat à durée indéterminée. Il précise qu’il perçoit un salaire mensuel d’environ 1600 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du contrat d'occupation

A titre liminaire, il convient de rappeler que le logement qui est l'objet du présent litige est soumis à la législation spécifique des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il résulte des articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que les titres I et I bis de cette loi ne s'appliquent pas à ce type de logements, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1.

Selon l'article L633-2 du code précité, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Par ailleurs, les II et III de l'article R633-3 du même code disposent que la résiliation du contrat à l'initiative du gestionnaire ou du propriétaire dans ces cas est subordonnée à un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. 

En l'espèce, le contrat d'occupation contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2023, pour la somme en principal de 3605,41 euros. Cette somme correspond à un montant équivalent à au moins trois mois d'arriéré de redevance. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées. Monsieur [D] [X] ne conteste pas n’avoir pas procédé à son règlement dans le délai d’un mois ; en toutes hypothèses, il ne démontre pas ce fait alors que la charge de la preuve du paiement lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 avril 2023.

Par ailleurs, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 excluant l'application des dispositions du titre I de cette loi aux logements-foyers, le juge ne dispose donc pas du pouvoir de mettre en œuvre dans le présent cas le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24 de ce titre, quand bien même des délais de paiement auraient été accordés.

Monsieur [D] [X] sera donc débouté de sa demande en ce sens.


Ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de paiement à titre provisionnel

Il résulte des articles 1217 et 1221 du code civil que le créancier d'une obligation peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

Par ailleurs, il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des fruits sur la période d’occupation.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [D] [X] est redevable à la S.A.S. Heneo de la somme de 6771,01 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues du même montant restées impayées à la date du 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse).

Monsieur [D] [X] sera donc condamné au paiement de cette somme, à titre de provision.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si Monsieur [D] [X] allègue d’un changement de situation professionnelle qui lui permettrait de pouvoir apurer sa dette en vingt-quatre mois, il ne produit aucune pièce justificative à l’appui de ses allégations. Ainsi, il n’établit pas se trouver dans une situation autre que celle dans laquelle il ne procédait pas au règlement de la redevance mensuelle.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

Enfin, au regard du montant actuel de la redevance, celui de l'indemnité d'occupation à compter du 22 novembre 2023 sera fixé à la somme mensuelle de 452,20 euros, à titre provisionnel.

Monsieur [D] [X] sera condamné à la payer chaque mois. Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au gestionnaire ou propriétaire des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser quels frais recouvrent les dépens, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695 du même code.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [X], tenu aux dépens, sera en conséquence condamné à payer la somme de 350 euros à la S.A.S. Heneo au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément au dernier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance de référé sera assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 2 octobre 2020 entre la S.A.S. Heneo, d’une part, et Monsieur [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], logement n°0615, est résilié depuis le 25 avril 2023,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [D] [X] de libérer de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], logement n°0615,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la S.A.S. Heneo la somme de 6771,01 euros (six-mille sept-cent soixante-et-onze euros et un centime) correspondant au montant de la dette, indemnités d'occupation échues incluses, arrêté au 21 novembre 2023 (échéance d’octobre 2023 incluse),

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 452,20 euros (quatre-cent cinquante-deux euros et vingt centimes) par mois à compter du 22 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la S.A.S. Heneo la somme de 350 euros (trois-cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. 



Le greffier,Le président.