Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01671 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YI35

Minute : 108






Société INDRADEVI
Société SEYNA
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

 

C/


Monsieur [G] [T]












Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LACOME D’ESTALENX
Copie délivrée à :
M. [T]
Le 5 Février 2024
















AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 20.11.2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Société INDRADEVI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentées par Me Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne 

 D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2021, Indradevi SCI a donné à bail à M. [G] [T] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 450,00 €. Les charges récupérables ont été fixées au montant mensuel de 50,00 €. 

Par acte sous signature privée du 29 novembre 2021, Seyna SA s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par M. [G] [T] au titre dudit contrat. 

Des difficultés de paiement étant survenues, Indradevi SCI a sollicité des paiements de la part de la caution Seyna SA. 

Indradevi SCI a dans le même fait signifier à M. [G] [T], par exploit d’huissier du 25 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 500 € visant la clause résolutoire. 

Par exploit d’huissier en date du 15 septembre 2023, Indradevi SCI et Seyna SA ont fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 novembre 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer. 

Indradevi SCI et Seyna SA, comparantes, représentées, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de refuser tous délais et de : 
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 juillet 2023 ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de M. [G] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ; 
condamner M. [G] [T] à payer :
la somme de 4 142,87 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges du au terme de septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :
2 142,87 euros à Indradevi SCI :
2 000 euros à Seyna SA ;
une indemnité d’occupation à Indradevi SCI d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement. 

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1346-1 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 21 novembre 2021 fait force de loi entre les parties, que M. [G] [T] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat. Elles ajoutent que Indradevi SCI a perçu une partie des loyers impayés par l’intermédiaire de Seyna SA, caution, et qu’elle s’est dessaisie de ses droits au profit de cette dernière société dans le cadre d’une quittance subrogative.

M. [G] [T], comparant, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire moyennant le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière. 

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

MOTIFS 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 novembre 2021 que M. [G] [T] devait payer un loyer d’un montant de 450,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 € à son bailleur, Indradevi SCI.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [T] restait devoir au 20 novembre 2023, terme novembre 2023 inclus, une somme de 4 142,87 euros. 

M. [G] [T], comparant, ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. 

En conséquence, il y a lieu de retenir que M. [G] [T] est débiteur d’une somme globale de 
4 142,87 euros. Cette somme produira intérêts sur la somme de 3 500 euros à compter du 15 septembre 2023, date de l’assignation, sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement. 

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, Indradevi SCI, en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes. 

Toutefois, par quittances subrogatives des 12 décembre 2022, 03 février 2023, 27 février 2023 et 30 mars 2023, Indradevi SCI reconnaît avoir reçu de la part de Seyna SA la somme globale de 2 000,00 euros. 

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par M. [G] [T] au titre d’un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, Indradevi SCI subroge Seyna SA dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [G] [T] au titre du contrat de bail précité. 

En conséquence, il y a lieu de dire que le débiteur doit la somme de 2 000 euros à Seyna SA, en qualité de créancier subrogé, et une somme de 2 142,87 euros à Indradevi SCI. 

Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement. 

En l'espèce, le bail conclu le 21 novembre 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié par Indradevi SCI le 25 mai 2023 pour la somme en principal de 2 500 euros, arrêtée au 01 mars 2023. Ce commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la réforme de sorte que le délai de deux mois reste applicable. 

Cependant, force est de constater qu’à cette date, Indradevi SCI avait déjà délivré trois quittances subrogatives au bénéfice de Seyna SA pour un montant global de 1 500 euros sur cette même dette locative de sorte qu’elle n’était plus créancière, en son nom personnel, que d’une somme de 1 000 euros. Seyna SA n’est pas intervenue au commandement de payer. 

Or, entre le 01 mars 2023 et le 25 juillet 2023, des paiements volontaires sont intervenus de la part du locataire pour un montant global de 2 071,42 euros, de sorte que les causes du commandement de payer ont été désintéressées. La clause résolutoire n’a donc pu sortir aucun effet. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire. 

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. 

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Indradevi SCI et M. [G] [T] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], est démontrée. 

Il est établi que la dette locative globale s’élève à ce jour à la somme de 4 142,47 euros, soit plus de 8 mois de loyer courant. Cela constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, M. [G] [T] propose de régler la somme de 200 euros par mois pour apurer sa dette, en plus du loyer courant. Celui-ci affirme avoir retrouvé un emploi rémunéré à hauteur de 1 700 euros par mois, ce qui lui permet d’assurer ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire, ce d’autant qu’il est célibataire et sans enfant à charge. Il apparaît donc en mesure de régler sa dette locative. 

Dès lors, compte tenu de ces éléments et de l’absence d’état de nécessité financière invoquée par le bailleur, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. La situation particulière du locataire justifie que les paiements s’imputent en priorité sur le capital. 

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat. 

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [G] [T] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet. 

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [G] [T] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, Indradevi SCI pourra faire procéder à l’expulsion de M. [G] [T]. 

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [G] [T], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Indradevi SCI une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

REJETTE la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2021 entre Indradevi SCI et M. [G] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 09 février 2023, 24 heures ;

CONDAMNE M. [G] [T] à verser à Seyna SA et Indradevi SCI la somme de 4 142,87 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 500 euros à compter du 15 septembre 2023, date de l’assignation, sur le surplus à compter du 25 janvier 2024, date du jugement ;

DIT que cette somme se décompose de la façon suivante :
2 000,00 euros à Seyna SA ;
2 142,87 euros à Indradevi SCI ;

AUTORISE M. [G] [T] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 142,87 euros, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :
l'échelonnement sera caduc ;
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
le contrat de location du 21 novembre 2021 concernant les locaux situés [Adresse 5] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [G] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à Indradevi SCI l'indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;





CONDAMNE M. [G] [T] à payer à Indradevi SCI une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [G] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu’il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION