Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître SIMONNET


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Madame [T]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04083 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7HM

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 5], 
dont le siège social est représenté par son Syndic la SAS CONCORDE GESTION - [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E839


DÉFENDERESSE
Madame [D] [T], 
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier




Décision du 01 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04083 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7HM

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [T] est propriétaire d'un lot dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte d'huissier délivré le 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [D] [T] pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à lui payer la somme de 1 873,96 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20/01/23 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- à lui payer la somme de 800,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite la condamnation de Madame [D] [T] :
- à lui payer la somme de 3237,66 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20/01/23 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- à lui payer la somme de 2426,31 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- à lui payer la somme de 2000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Il a été autorisé à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, ce qu'il a fait, et s'est opposé à l'octroi des délais de paiement sollicités.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [D] [T] dans le paiement des charges.

Madame [D] [T], assistée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :
- le rejet des demandes en paiement au motif que l'arriéré a été soldé ;
- le rejet de la demande de dommages et intérêts au motif que le préjudice n'est pas démontré ;
- qu'il soit enjoint au syndic de porter l'information selon laquelle il a démontré un manquement professionnel à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
- la condamnation du demandeur aux dépens.

A titre subsidiaire, elle a demandé l'octroi de délais de paiement à hauteur de 6 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur les demandes formées à l'encontre du syndic,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.
Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.

En l'espèce, Madame [D] [T] a formé, aux termes de ses conclusions, des demandes à l'encontre du syndic. Cependant, le syndic n'est pas parti à la présente procédure. En effet, le demandeur est le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représentée par le syndic, et non le syndic en cette qualité. Madame [D] [T] ne justifie pas avoir fait assigner le syndic.

Par conséquent, les demandes formées à l'encontre du syndic sont rejetées.

Sur les charges de copropriété,

Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L'article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d'un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :
- la justification de la qualité de propriétaire de Madame [D] [T] ;
- le relevé du compte individuel de Madame [D] [T] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;
- les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées ;
- la sommation de payer du 23 janvier 2023.

Il résulte du décompte produit que les paiements allégués par Madame [D] [T] ont bien été pris en compte par le demandeur mais ne suffisent pas à solder la dette.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [D] [T] à payer au syndicat la somme de 1 565,99 euros, arrêtée au 16 octobre 2023 inclus, qui portera intérêts au taux légal comme il sera dit au dispositif.

Sur les frais imputables au copropriétaire,

Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l’espèce, doivent être exclus du solde figurant sur le décompte :
- les frais et honoraires d’avocat, qui seront pris en compte au titre des dépens et des frais irrépétibles ;
- les sommes prélevées par le syndic au titre de la constitution du dossier, qui sont dus en vertu du contrat de syndic qui n'est pas opposable à Madame [D] [T].

En revanche, le demandeur justifie de la délivrance d'une sommation de payer dont il convient de tenir compte à hauteur de 134,31 euros.

Madame [D] [T] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 134,31 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts,

Selon les dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.
Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement,

Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. 

En l'espèce, Madame [D] [T] est mariée et à un enfant. Le ménage dispose de ressources mensuelles à hauteur de 7900 euros et exposent des charges à hauteur de 2900 euros. Ils ont effectué des paiements afin de tenter de résorber leur dette.

Par conséquent, il convient d'autoriser Madame [D] [T] à apurer sa dette en six mensualités selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires,

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [D] [T] sera condamnée à verser au syndicat la somme de 500 euros.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes formées par Madame [D] [T] à l'encontre du syndic, la société CONCORDE GESTION ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1 565,99 euros arrêtée au 16/10/23 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023 ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 134,31 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

AUTORISE Madame [D] [T] [E] à s'acquitter de sa dette par 6 versements mensuels, les 5 premiers d'un montant de 283 euros et le dernier versement représentant le solde de la dette ;

DIT que ces sommes devront être réglées avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut du règlement d'une seule mensualité à son exacte échéance, l'intégralité des sommes deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [D] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé à Paris, le 1er février 2024.


LA GREFFIERE LA JUGE