Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 05/02/24
à : La Société GUIGAL


Copie exécutoire délivrée 
le : 05/02/24
à : Me Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06796 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MQZ

N° MINUTE : 
5/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 05 février 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet GECOTRA - [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235


DÉFENDERESSE
La Société GUIGAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 05 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06796 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MQZ

EXPOSE DU LITIGE :

M et Mme [N] étaient propriétaires des lots 229, 230, 231 depuis le 09/10/1985 et ont acquis le lot 246 auprès du syndicat des copropriétaires , issu des parties communes générales .
Ils ont réuni ces lots et le lot 247 a été créé le 03/11/2020 .
Ils ont vendu le lot 247 à la SAS GUIGAL selon acte du 15/12/2020 modifiant l’acte initial du 02/10/2020.
La SAS GUIGAL est donc copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 247 de la Copropriété et cadastré AN [Cadastre 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 3/10/2023, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA, a assigné la SAS GUIGAL, aux fins de :
- condamnation de la SAS GUIGAL au paiement de:
- la somme de 2789,18 euros pour les charges dues au 1/ 10/ 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6/ 07/ 2023, , avec application de l’article 1343-2 du Code Civil
- la somme de 2500 euros de dommages et intérêts 
- la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 5/ 12/ 2023.
 A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il précise que la dette augmente. 
Il soutient que la clause d’imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que le règlement de copropriété qui comporte une clause d’imputation permet de condamner le copropriétaire défaillant aux frais d’avocat.
Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.
La SAS GUIGAL n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée à personne habilitée .
Décision du 05 février 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06796 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MQZ


DISCUSSION :
Vu l’article 472 du code de procédure civile, 
Sur la demande en paiement de l’arriéré :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2022
-les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 08/11/2021,30/06/2022,16/01/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 1/ 07/ 2022
- des appels de charges pour les périodes des 4ème trimestre 2022, quatre trimestre 2023, outre appels travaux ou d’autre nature
- la répartition annuelle des charges de l’exercice 2019 au 19/05/2021, 2021 au 30/06/2022
- l’extrait du grand livre journal du 28/09/2023
- une lettre de mise en demeure du 17/ 05/ 2023 et la sommation de payer du 06/07/2023, des factures de frais ou débours 
-un décompte des sommes dues entre le 1/ 10/ 2023 et des frais 
En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. 
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Il est invoqué une reprise de solde débitrice par le syndicat des copropriétaires , du cabinet SENECHAL , ancien syndic pour l’année 2021 et de même en 2022 , qui inclut les appels trimestriels ou pour travaux et aussi la régularisation annuelle de 2019 approuvée au 19/05/2021, 2020 approuvée au 19/05/2021 et la régularisation de 2021 approuvée le 30/06/2022.
Le grand livre journal mentionne au 01/01/2021 un solde créditeur de 10309.26 euros , qui aboutit à un solde créditeur de 9774.94 euros au 01/12/2021 , et de 8865.02 euros au 30/09/2022, avant que ne soient mentionnés les appels du nouveau syndic.
Dans le 4ème appel 2022 , ce solde figure de 8865.02 euros , puis les appels de travaux de peinture cage escalier bat C et la provision du trimestre , pour un solde créditeur de 8401.29 euros  au 01/10/2022 . 
Dans le 1er appel 2023, il est mentionné un solde débiteur au 01/10/2022 de 1907.97 euros. Il en résulte un différentiel , qu’il convient d’apprécier au vu de la date de la vente des lots.

En effet la vente des lots de M et Mme [N] à la SAS GUIGAL est en date du 15/12/2020, mais l’acte de vente n’est pas produit .
En considérant que la SAS GUIGAL est devenue débitrice des charges depuis 2021 , soit depuis qu’elle est propriétaire du lot 247, elle devait bien  :
Pour 2021 : 541.06 euros de charges au débit et 6.74 euros de régularisation annuelle 2019 au crédit Pour 2022 : 909.92 euros de charges au débit et aucune somme au crédit Au titre des charges entre le 01/01/2021 et le 01/ 10/ 2023, il est dû la somme de 2359,34 euros, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. 
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque. 
Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Les frais de transmission de dossier huissier sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.
Les frais et débours de mise en demeure du 17/ 05/ 2023 sont justifiés, de même que le commandement de payer du 06/07/2023 , mais pas la relance du 18/06/2023 , non produite aux débats , soit un total dû de 197.84 euros .
Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 197.84 euros.
La SAS GUIGAL sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA la somme de 2359,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023, pour les charges dues entre le 01/01/2021 et le0 1/ 10/ 2023 , appel 4ème trimestre 2023 inclus et la somme de euros 197.84 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 
Sur la demande de capitalisation des intérêts :
Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 3/10/2023.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.
La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA une somme de 200 euros de dommages et intérêts.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile 
La SAS GUIGAL sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. 
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que la SAS GUIGAL est débitrice des charges de copropriété depuis son acquisition du lot 247 ,mentionnée au 15/12/2020 par suite de rectification de l’acte de vente du 02/10/2020
CONDAMNE la SAS GUIGAL à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA la somme de 2359,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023 pour les charges dues entre le 01/01/2021 et le 01/ 10/ 2023 , appel 4ème trimestre 2023 inclus et la somme de 197.84 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 3/10/2023
CONDAMNE la SAS GUIGAL à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA la somme de 200 euros de dommages et intérêts 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit
CONDAMNE la SAS GUIGAL à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL GECOTRA la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNE la SAS GUIGAL aux entiers dépens de l’instance 


LE GREFFIERLE PRESIDENT