Tribunal Judiciaire · 5ème chambre 1ère section — 9 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
2 Expéditions 
exécutoires
- Me Olivier PLACKTOR
- Me Benoît GOULESQUE-MONAUX
délivrées le :
+ 1 copie dossier 


■

5ème chambre 
1ère section


N° RG 21/03407
N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZS

N° MINUTE : 




Assignation du :
17 Février 2021









JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2024 
DEMANDERESSE

La société MAC-MAHON DEVELOPPEMENT, société à responsabilité limitée au capital de 40.000 euros, dont le siège social est à [Localité 7], [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro B 407 726 801, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2036

DÉFENDERESSE

La SCI [Adresse 5] [Adresse 1], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 403 725 542, dont le siège est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Benoît GOULESQUE-MONAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0010


Décision du 09 Janvier 2024
5ème chambre 1ère section
 N° RG 21/03407 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint
Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint 
Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils de parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024. 

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
En premier ressort

__________________________


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2019, la société à responsabilité limitée (SARL) GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY LTD, société de droit saoudien, représentant en tant que gérant et unique associé, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] [Adresse 1], a conclu un mandat de location avec la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT relatif à un ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 3] à [Localité 7] et [Adresse 1] à [Localité 7]. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2019, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a notifié à la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT la résiliation de son mandat de location. 

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] représentée par sa gérante la SARL GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY LTD, a conclu un contrat de bail commercial avec la société par actions simplifiée (SAS)WEWORK [Localité 6] IV TENANT relatif à l’immeuble situé [Adresse 3]. 

La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2019, à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], une facture de commission n°010719 d’un montant de 750.000 euros hors taxe. 


La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a signifié par exploit d’huissier de justice du 29 juillet 2023 une sommation de payer à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] sa facture n°010719 d’un montant de “850.000 euros TTC”. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2019, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a opposé une fin de non-recevoir à la demande en paiement de société MAC MAHON DEVELOPPEMENT.

Par ordonnance du 10 décembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris a autorisé la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à pratiquer une mesure de saisie conservatoire sur le ou les comptes bancaires de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] et sur les loyers versés par la société WEWORK à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] pour conservation de sa créance de 750.000 euros hors taxe correspondant à 900.000 euros toutes taxes comprises, détenue sur la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] en exécution des stipulations du mandat de location numéro du 5 avril 2019.

La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Paris, par assignations en date des 5 novembre 2019 et 28 février 2020, notamment aux fins de voir condamner par provision la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] au paiement à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa facture d’un montant de 900.000 euros toutes taxes comprises, soit 750.000€ hors taxe, correspondant à l’indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible prévue par le mandat du 5 avril 2019, avec intérêts à compter du 29 juillet 2019. 

Par une ordonnance en date du 22 juin 2020, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT.

Par acte du 9 juillet 2020, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a saisi le juge de l’exécution pour obtenir la mainlevée de la saisie-conseratoire pratiquée par la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT entre les mains de la société WEWORK. 

Le 4 septembre 2020, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a fait donner mainlevée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 10 décembre 2019. 

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2021, la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT a fait assigner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris en vue d’obtenir au principal le règlement de la facture n°030719 du 29 juillet 2019. 

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 2 septembre 2021, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a sollicité le débouté de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes et sa condamnation à la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts.


Le 26 novembre 2021, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a sommé la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] de lui communiquer les pièces suivantes :
- l’original signé du « mandate agreement 12 avril 2019 » avec traduction jurée en français ;
- la traduction jurée en français du contrat de mandat conclu entre SYCAMORE et CBRE du 16 avril 2019 ;
- le registre des mandats de la société CBRE portant l’inscription et le numéro du prétendu mandat du 16 avril 2019 ;
- la liste des comptes en banque détenus en France par la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] nécessaires à son activité ;
- les rapports des commissaires aux comptes de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] ;
- l’équivalent du Kbis de la société de droit saoudien GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY ;
- l’équivalent du Kbis de la société SYCAMORE ;
- la carte transaction de la société SYCAMORE ;
- le bénéficiaire des commissions versées dans ce dossier.

Cette sommation étant restée vaine, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a réitéré sa sommation de communiquer le 15 décembre 2021.

Par lettre officielle du 7 février 2022, le conseil de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a notifié à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT son refus de communiquer les pièces sollicitées.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande de communication de pièces à l'encontre de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], au motif que la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT sollicite la production de pièces sans incidence démontrée sur la solution du litige et/ou déjà en sa possession (le “mandate agreement 12 avril 2019” / traduction "jurée" du contrat de mandat entre les sociétés SYCAMORE et CBRE / liste des comptes en banque détenus en France par la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], rapports de ses commissaires aux comptes et équivalent du Kbis de la société GLOBAL INVESTMENT HOLDINGS COMPANY) et/ou justifie de la nécessité de cette communication par des moyens ou arguments relevant du seul débat au fond (carte transaction et équivalent du Kbis de la société SYCAMORE / registre des mandats de la société CBRE portant l'inscription et le numéro du mandat du 16 avril 2019 / mandats conclus avec les sociétés SYCAMORE et CBRE / identité des bénéficiaires des commissions versées dans ce dossier).

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à lui payer la somme de 900.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019, date de la première mise en demeure ; 

- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à lui payer la somme de 30.000 euros de dommages-intérêts pour déloyauté contractuelle ; 

- Débouter la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] de ses demandes, fins et prétentions ; 

- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit du cabinet PLACKTOR AVOCATS, avocats au barreau de Paris, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande visant à voir la société [Adresse 5] [Adresse 1] condamnée à payer à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT la somme de 900.000 euros, elle indique que cela correspond à l’application d’une clause pénale venant sanctionner le manquement de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à ses obligations contractuelles. Elle précise qu’une clause pénale s’applique dès lors qu’une inexécution contractuelle est constatée. 

En effet, elle soutient que la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a conclu un bail avec la société WEWORK en violation et en fraude de ses droits découlant du mandat du 5 avril 2019 et que la somme de 900 000 euros correspond à la somme de 750.000 euros hors taxes, à laquelle les taxes ont été ajoutées, et qu’il s’agit du montant de l’indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible prévue à l’article 5.1 du mandat du 5 avril 2019 dont la SCI défenderesse est débitrice à son égard selon elle. 

Elle explique que le mandat qui les liait stipulait qu’après son expiration ou sa résiliation, et pendant une période de douze mois, il était interdit au mandant de louer le bien immobilier objet du mandat à une personne physique ou morale à qui l’immeuble aurait été présenté par le mandant vers le mandataire pendant la durée de validité du mandat. 

Or, elle indique avoir présenté l’immeuble à la location à la société WEWORK pendant la durée du mandat de location et conclut qu’il était interdit à la société [Adresse 5] [Adresse 1] de conclure un contrat de bail avec la société WEWORK dans les douze mois après la résiliation du mandat. 

Elle affirme qu’à supposer établi que la société WEWORK a eu l’occasion de visiter l’immeuble avant la signature du mandat du 5 avril 2019, cette circonstance ne saurait la priver, en tant que mandataire, de son droit à rémunération en ce que le mandant n’avait pas exclu du périmètre du mandat de location la société WEWORK. Elle explique que si cette société avait été exclue du périmètre du mandat, cela l’aurait empêchée de se prévaloir de son droit à rémunération concernant la présentation du bien à cette dernière. Elle ajoute que si la SCI avait véritablement entamé des discussions avec la société WEWORK sur la location du bien avant la conclusion du mandat du 5 avril 2019, elle aurait nécessairement exclu la société WEWORK du mandat. 

Elle explique également que l’immeuble était auparavant proposé à la vente et que c’est dans ce cadre que la société WEWORK a visité l’immeuble en 2018. Elle indique que c’est elle qui, la première, a été mandatée pour louer le bien et qui l’a ainsi proposé à la location à la société WEWORK. Elle précise qu’il importe peu qu’elle ait ou non fait visiter l’immeuble à la société WEWORK en ce qu’elle affirme démontrer avoir, pendant la durée et dans le cadre de son mandat, dûment présenté le bien à la location à la société WEWORK et à ses responsables et les avoir convaincu de s’intéresser à l’immeuble dans le cadre d’une location. 

Elle soutient que la copie du mandat communiquée le 7 février 2022 semble être un faux manifeste au vu des différences avec la copie du même mandat communiquée le 25 mai 2020 dans le cadre de la procédure en référé et le 2 septembre 2021 dans le cadre de la présente procédure alors qu’il s’agit du seul document justifiant d’une intervention de la société SYCAMORE en 2018 dans le cadre d’un mandat de location. Elle fait valoir que la société SYCAMORE est intervenue en novembre 2018 en dehors de tout mandat et précise qu’en tout état de cause cette société n’a pas le droit d’exercer l’activité d’agent immobilier en France. 

Elle explique que le mandat qui la liait à la SCI était en réalité un mandat exclusif en ce qu’il demeurait exclusif tant que la dénonciation de cette exclusivité n’était pas faite par le mandant. Ainsi, le titre de mandat non exclusif s’explique par le fait qu’à tout moment le mandant peu rendre le mandat non exclusif en respectant la procédure contractuellement prévue de dénonciation préalable du mandat ou de son exclusivité. 

Elle fait ainsi valoir que la société SYCAMORE a donné mandat exclusif à la société CBRE, alors que le mandat de MAC MAHON DEVELOPPEMENT était en cours, et que son exclusivité n’avait pas été dénoncée, et que dès lors les mandats des sociétés SYCAMORE et CBRE, non conformes au droit français, sont nuls et frauduleux. 

Elle conclut ainsi que si la société SYCAMORE a fait visiter l’immeuble en novembre 2018, elle l’a fait en l’absence de mandat et de façon illégale car elle ne disposait pas du droit en France d’exercer une activité d’agent immobilier. 

Elle ajoute qu’une indemnité compensatrice était prévue par le mandat, correspondant au montant de la rémunération toutes taxes comprises que le mandataire aurait perçue en cas de réalisation de l’opération par ses propres soins. Ainsi, les honoraires correspondant à 10% hors taxes et hors charges de la première période triennale du loyer facial, hors incidence des mesures d’accompagnements, elle fixe le montant de cette indemnité à 750.000 euros hors taxe et 900.000 euros toutes taxes comprises. 

Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, elle fait valoir que la déloyauté contractuelle de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] est avérée tout d’abord en ce qu’elle a signé un mandat au profit de SYCAMORE en date du 12 avril 2019 en violation du mandat la liant à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT qui lui interdisait de le faire sans avoir préalablement dénoncé l’exclusivité de MAC MAHON DEVELOPPEMENT ; ensuite, en ce qu’elle n’a communiqué à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT ni le mandat signé avec la société SYCAMORE, ni les date, lieu et signature du bail et n’a pas transmis les projets d’actes. Elle soutient que cette dissimulation caractérise la mauvaise foi de la société défenderesse et la violation non seulement de ses obligations contractuelles, mais aussi de son obligation de loyauté découlant des articles 1104 et suivants du code civil.

Au soutien de sa demande visant à voir la société [Adresse 5] [Adresse 1] déboutée de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir qu’elle n’a fait qu’exécuter les obligations de son mandat et que c’est la société [Adresse 5] [Adresse 1] qui a eu un comportement déloyal et abusif. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 32-1 et 514-1 et suivants du code de procédure civile et des articles 1103 et suivants du code civil, de :

- Débouter la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de toutes ses demandes ; 

- Condamner la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ; 

- Condamner la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- Condamner la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens ; 

- Ecarter l’exécution provisoire du jugement. 

Au soutien de sa demande visant à voir la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT déboutée de toutes ses prétentions, elle fait valoir en premier lieu que la demande de paiement formée par la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT n’est pas fondée. 

Elle soutient ainsi que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT n’a pas présenté l’immeuble à la société WEWORK la première puisque celle-ci a visité l’immeuble par l’intermédiaire de la société SYCAMORE le 23 novembre 2018 dans le cadre d’un mandat tacite liant la société SYCAMORE et la SCI [Adresse 5] [Adresse 1]. Elle souligne qu’elle souhaitait déjà louer l’immeuble lors de cette visite, et non pas le vendre comme l’affirme la société demanderesse. Elle précise que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT n’a pris contact avec la société WEWORK qu’en avril 2019. Elle ajoute que lorsque la société WEWORK a de nouveau visité l’immeuble les 9 et 16 mai 2019, cela s’est fait par l’intermédiaire de la société SYCAMORE et de son mandataire CBRE, et non pas par l’intermédiaire de la société demanderesse. 

Elle ajoute que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT est incapable de justifier des démarches qu’elle allègue avoir effectuées auprès de la société WEWORK dans le cadre de son mandat en ce qu’elle évoque seulement une prise de contact en avril 2019 et produit un courrier écrit par elle-même et adressé à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] le 20 mai 2019 dans lequel elle fait état de démarches, et ce après avoir appris que la société WEWORK avait visité de nouveau l’immeuble par l’intermédiaire de la société SYCAMORE. 

Elle explique que le mandat la liant à la société SYCAMORE est valable en ce que si l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 exige un contrat écrit pour réaliser les missions de recherche de location immobilière, c’est uniquement pour fixer les conditions dans lesquelles le mandataire recevra de l’argent, les modalités de reddition de comptes et de détermination de la rémunération et qu’en tout état de cause, le contrat tacite qui la liait à la société SYCAMORE a dûment été régularisé par la conclusion d’un contrat écrit le 12 avril 2019. S’agissant de la mission de recherche de locataire, la société SYCAMORE, en qualité de mandataire de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] a conclu, conformément aux dispositions de la loi Hoguet prévoyant la détention d’une carte professionnelle de mandataire en transactions immobilières, un contrat le 16 avril 2019 avec CBRE qui disposait de la qualité pour ce faire. 

Elle souligne également que le mandat consenti à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT n’était pas exclusif en ce qu’il est intitulé « mandat non exclusif » et en ce que son article 1.3 stipule qu’il est « conclu sans exclusivité ». Par ailleurs, elle ajoute qu’il ressort de l’article 3.7.5 que le mandant a la faculté de donner un second mandat à un tiers et que cette faculté peut être exercée après avoir « dénoncé le mandat ou son exclusivité ». D’après la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], cette alternative prouve que les parties envisageaient la possibilité que le mandat reste en vigueur sans exclusivité. 

Elle fait valoir que le juge de la mise en état a rejeté l’incident soulevé par la société demanderesse pour qu’il lui soit fait injonction de communiquer des documents. Elle en conclut que le fait qu’elle n’a pas produit l’original de son contrat la liant à la société SYCAMORE n’a pas d’incidence sur la résolution du litige notamment en ce qu’elle a produit une copie ainsi qu’une traduction assermentée. Elle ajoute que si la société demanderesse relève une différence de forme entre les deux copies produites, celle-ci n’en tire aucune conclusion en ce qu’elle ne relève aucune différence de fond entre ces deux copies. 

Elle ajoute ne pas avoir violé ses obligations contractuelles en ne prévenant pas la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de la signature du bail commercial avec la société WEWORK en ce que le mandat qui les liait était déjà résilié. 

Elle fait ensuite valoir que, même s’il était établi que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT avait elle aussi présenté l’immeuble à la société WEWORK, lorsqu’une personne donne à plusieurs agents immobiliers un mandat de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et ce, même si l’acquéreur lui a été précédemment présenté par un autre agent immobilier. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles par la société demanderesse, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] fait valoir que celle-ci a commis une faute lourde et a porté atteinte à son image lui causant ainsi un préjudice. 

Elle rappelle que le mandat prévoyait qu’en cas de faute lourde de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, et notamment en cas d’atteinte à l’image ou aux intérêts de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], aucun honoraire ne serait dû.

Elle explique que la société demanderesse a porté atteinte à son image et à ses intérêts en parasitant les discussions en cours avec la société WEWORK, au risque de les faire échouer, puis en harcelant la société défenderesse, ses mandataires et son locataire afin d’être payée une facture indue. 

Elle ajoute que le comportement fautif de la société demanderesse lui a causé un préjudice sérieux en ce que son image et sa réputation se sont trouvées compromises à l’égard de ses mandataires et de son locataire. 

Elle évalue son préjudice à la somme de 50.000 euros. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la société défenderesse fait valoir un harcèlement de la part de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à son égard. 

Elle soutient que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT souhaite conclure un accord commercial avec elle, relatif à l’immeuble qui faisait l’objet du mandat. Elle fait état d’un courrier de la société demanderesse du 3 décembre 2020 qui lui était adressé et qui portait une offre d’acquisition de l’immeuble. Elle indique que la procédure s’apparente selon elle à du chantage et à un moyen de pression pour qu’elle accepte de vendre l’immeuble. 

Elle sollicite ainsi, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, une indemnisation à hauteur de 20 000 euros du préjudice subi du fait du harcèlement de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT à son égard qui selon elle révèle le caractère abusif de la présente procédure. 


La clôture est intervenue le 1er mars 2023, par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 8 novembre 2023 lors de laquelle les parties ont été informées que la décision serait rendue le 9 janvier 2024. 







MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « constater », « dire et juger », « considérer » ou « tirer toutes conséquences de » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments qui ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Dès lors, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits tandis qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT sollicite l’application de la clause pénale prévue au contrat de mandat qui la liait à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1]. 

Cette clause pénale est prévue à l’article 5 du contrat en lettres capitales et en caractères gras : « le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1221 et 1231-5 du code civil, une indemnité égale au montant de la rémunération TTC que le mandataire aurait perçu en cas de réalisation de l’opération par ses soins en cas de non-respect de l’une des obligations suivantes :
- signer tout acte avec toute personne présentée par le mandataire qui accepterait les prix, charges et conditions des présentes ou acceptés par le mandant ;
- en cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux points 3.5 et 3.6. » 

La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT fait valoir que cette indemnité compensatrice forfaitaire et irréductible lui est due pour deux motifs :
- le non-respect de l’article 3.5 du contrat écrit en lettres capitales et en caractères gras, selon lequel : « Après l’expiration du présent mandat ou de sa résiliation et pendant une période de douze (12) mois, [le Mandant] s’interdit de louer à un locataire ou toute personne ayant un lien généralement quelconque, juridique ou capitalistique avec la personne physique ou morale à qui l’immeuble aura été présenté ou dirigée par le mandant vers le mandataire dans les délais du présent mandat » ;
- le non-respect de l’article 3.6 du contrat également écrit en lettres capitales et en caractères gras, selon lequel : « Le Mandant informera par écrit le Mandataire des date, lieu et heure de signature de tous actes concernant l’immeuble, et lui transmettra au préalable une copie des projets d’acte. Il remettra au Mandataire une copie de l’acte signé ou, à défaut, un courrier attestant de la signature et des principales caractéristiques du bail. »

Il ressort des écritures des deux parties que la réalité du mandat qui les liait n’est pas contestée. 


Il appartient ainsi à la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de prouver que son mandant n’a pas respecté ces deux obligations prévues dans le contrat. 

S’agissant de la première obligation, et malgré la rédaction peu claire de l’article 3.5, il ressort des écritures des parties, qui sont d’accord sur ce point, qu’il était interdit au mandant de louer le bien à une personne à laquelle le mandataire a présenté l’immeuble dans le cadre du mandat pendant une durée d’un an après la résiliation dudit mandat. 

La date de résiliation du mandat, le 23 mai 2019, et celle de la conclusion du bail avec la société WEWORK, le 11 juillet 2019, ne sont pas contestées. 

Dès lors, il convient de vérifier que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT apporte la preuve qu’elle a présenté l’immeuble à la société WEWORK dans le cadre de son mandat. 

Or, pour justifier qu’elle a procédé à cette présentation, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT fournit un courrier du 20 mai 2019, qu’elle a rédigé et envoyé à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] pour lui faire part de cette présentation. Néanmoins, elle a elle-même établi ce courrier dans lequel elle se contente d’affirmer avoir procédé à cette présentation, de sorte qu’il ne permet pas de démontrer la réalité de cet acte de présentation. 

Elle produit ensuite plusieurs courriels, en anglais, envoyés à plusieurs interlocuteurs, dont il est difficile de savoir leurs positions au sein de WEWORK, dans lesquels la disponibilité en location de l’immeuble de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] est brièvement évoquée. Cependant, la simple mention de la mise en location de cet immeuble, dans des courriels adressés à des personnes dont il n’est même pas établi qu’elles travaillent au sein de la branche française de la société WEWORK, ne peut constituer un acte de présentation d’un immeuble dans le cadre d’un mandat de location. 

La société MAC MAHON DEVELOPPEMENT produit enfin un courriel envoyé le 13 mai 2019 à une personne travaillant au sein de la société WEWORK, dont la position est, là encore, ignorée, dans lequel il est mentionné l’envoi d’un document présentant un immeuble, sans que l’adresse de l’immeuble n’apparaisse et sans que le document joint au courriel ne soit produit. Ce courriel ne permet donc en aucun cas de justifier que la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a effectivement présenté l’immeuble de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à la société WEWORK dans le cadre de son mandat. 

En outre, il ressort des pièces produites par la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] que la société WEWORK a visité à deux reprises l’immeuble, sans jamais passer par la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, avant de finalement le louer en juillet 2019 par l’intermédiaire d’un autre mandataire. 

Ainsi, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve qu’elle a procédé à un acte de présentation de l’immeuble de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] à la société WEWORK et a accompli de réelles diligences dans le cadre de son mandat de location. Elle ne justifie donc pas que son mandant a commis une quelconque faute en louant son immeuble à la société WEWORK dans les douze mois suivant la résiliation du mandat qui les liait. 

S’agissant de la seconde obligation, il ressort de la rédaction de l’article 3.6 que cette obligation n’était pas prévue après la résiliation du contrat mais seulement dans le temps du contrat puisque, contrairement à l’article 3.5, l’article 3.6 ne prévoit aucun délai. Ainsi, dès lors que le contrat de bail a été signé le 11 juillet 2019, soit après la résiliation du mandat le 23 mai 2019, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] n’avait aucune obligation de prévenir la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT de la signature de ce contrat et la SCI n’a commis aucune faute. 

Par conséquent, et sans qu’il soit besoin de déterminer si le mandat de location présentait un caractère exclusif ou si le mandat signé avec la société SYCAMORE était valable ou même si la société SYCAMORE a ou non agi en dehors de tout mandat en faisant visiter l’immeuble à la société WEWORK en novembre 2018, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT n’apportant pas la preuve que la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en tant que mandant, sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la clause pénale. 

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Par ailleurs, en application de l’article 1231-1 du code civil, le cocontractant est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l’espèce, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT a échoué à apporter la preuve d’un quelconque manquement contractuel commis par son mandant. 

De plus, si elle fait état de la déloyauté de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1], elle ne la caractérise pas et ne détaille, au surplus, en aucun cas, les préjudices qu’elle allègue avoir subis de ce fait, qu’elle se contente d’estimer à 30.000 euros s’agissant du préjudice moral et 30.000 euros s’agissant du préjudice pour déloyauté contractuelle sans aucun justificatif de leur réalité. 

Dès lors, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT sera déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts. 

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] 

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Par ailleurs, en application de l’article 1231-1 du code civil, le cocontractant est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

De plus, en application combinée des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] fait état de manquements contractuels de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT sans détailler ni ces manquements, ni le préjudice qu’elle allègue avoir subi et dont elle demande la réparation. 

En effet, elle explique que les interventions de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT auprès de la société WEWORK et des sociétés SYCAMORE et CBRE auraient porté atteinte à son image sans apporter la preuve de cette affirmation. 

Par ailleurs, il ressort de la procédure qu’elle a finalement loué son bien à la société WEWORK; de sorte qu’elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice. 

Elle ne fournit en outre aucun élément établissant que du fait de la présente procédure, elle a subi un préjudice différent des frais de justice liés à cette dernière qui font l’objet de demandes spécifiques. 

De même, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] ne caractérise pas le harcèlement voire le chantage dont elle serait victime de la part de la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT “en parallèle de la présente procédure dans le but de l’amener à faire affaire avec elle concernant l’immeuble litigieux” en ce qu’elle se borne à produire à l’appui, un courrier du 3 décembre 2020 que lui a adressé la demanderesse contenant une proposition d’acquisition des lieux faite par l’un de ses mandants.


Dès lors, la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] sera déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. 

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la société MAC MAHON DEVELOPPEMENT, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tandis qu’elle sera déboutée de sa demande au titre du même article. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne permet de justifier que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 900.000 au titre de la clause pénale avec intérêts à taux légal à compter du 29 juillet 2019 ; 

DEBOUTE la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 

DEBOUTE la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle ; 

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles ; 

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT à verser la somme de 4 500 euros à la SCI [Adresse 5] [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SARL MAC MAHON DEVELOPPEMENT aux dépens ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement et DIT qu’aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie qu'elle soit écartée. 


Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2024

 
Le Greffier Le Président