Cour d'Appel · 5ème Chambre — 11 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 286



N° RG 20/03076 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QXWB













S.A.R.L. CEPA

S.E.L.A.R.L. ATHENA



C/



S.C.I. LE PIGEON BLANC



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Debroise







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

S.A.R.L. CEPA, inscrite au RCS RENNES n° 539 233 213, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne BOIVIN substituant Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES





INTERVENANT :

S.E.L.A.R.L. ATHENA, prise en la personne de Me [M] [H], ès qualités de mandataire liquidateur de la sarl CEPA, désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 24 08 2022, intervenante volontaire par conclusions du 11 05 23

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Anne BOIVIN substituant Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES







INTIMÉE :

S.C.I. LE PIGEON BLANC, inscrite au RCS de RENNES sous le n° D 450 051 677, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée (conclusions régulièrement signifiées le 07 10 20 par remise à personne habilitée)





Suivant acte authentique du 24 décembre 2004, la société Le Pigeon Blanc a donné à bail à la société AVMCB, un immeuble à usage de restauration, traiteur et vente à emporter, situé [Adresse 8], sur la commune de [Localité 7].



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005 et moyennant un loyer annuel de 24 000 euros HT, payable mensuellement et d'avance le premier de chaque mois. Ont été notamment stipulées une clause de révision du loyer et une clause résolutoire. 



Par acte authentique du 31 janvier 2012, la société CEPA a acquis le fonds de commerce en ce compris le droit au bail des locaux.



Par acte délivré le 9 juin 2017, la société CEPA a fait signifier à la société Le Pigeon Blanc une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré et moyennant un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes, correspondant selon la locataire à la valeur locative des lieux.



Le 12 juillet 2017, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société CEPA, désignant la SELARL Athena, prise en la personne de maître [M] [H], en qualité de mandataire judiciaire.



Le 14 mars 2019, la société Le Pigeon Blanc a fait signifier à la société CEPA un commandement de payer aux termes duquel la bailleresse a déclaré se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement de la somme de 9 551,18 euros dans le délai d'un mois.



Par actes délivrés les 10 et 12 avril 2019, la société CEPA a alors fait assigner devant le tribunal de Rennes la société Le Pigeon Blanc et la SELARL Athena, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société CEPA. 



Par jugement du 19 mai 2020, le tribunal de Rennes a :

- déclaré valable le commandement de payer délivré le 14 mars 2019 par la société Le Pigeon Blanc à la société CEPA portant sur la somme totale de 9 551,18 euros,

- constaté que les créances relatives aux taxes foncières 2017 et 2018 ne sont pas exigibles compte tenu du redressement judiciaire ouvert à l'égard de la société CEPA suivant jugement du tribunal de commerce de Rennes du 12 juillet 2017,

- constaté en conséquence que le commandement de payer délivré le 14 mars 2019 par la société Le Pigeon Blanc à la société CEPA portant sur la somme totale de 9 551,18 euros ne peut produire effet,

- rejeté la demande de la société CEPA au titre du décompte de l'impôt foncier ainsi que la clef de répartition,

- rejeté la demande de la société CEPA au titre de la restitution du trop versé d'indexation,

- condamné la société Le Pigeon Blanc à verser à la société CEPA une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- déclaré la présente décision commune et opposable à la SELARL Athena,

représentée par maître [M] [H], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement judiciaire de la société CEPA,

- condamné la société Le Pigeon Blanc aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Mathieu Debroise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



Le 8 juillet 2020, la société CEPA a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 mai 2023, elle demande à la cour de :

- la recevoir en son appel,

- prendre acte de l'intervention volontaire de la SELARL Athena, représentée par maître [M] [H], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société CEPA,

- dire et juger que l'instance d'appel peut désormais valablement se poursuivre,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande aux fins de voir condamner la société Le Pigeon Blanc à justifier des modalités de calcul de la taxe foncière entre les trois locataires occupant la parcelle dont elle est propriétaire,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande aux fins de voir condamner la société CEPA (sic) à lui régler la somme de 3 047,29 euros au titre du trop versé concernant les loyers du fait de l'app1ication de la clause d'échelle mobile,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Le Pigeon Blanc à expliciter le montant de la taxe foncière réclamée à la société CEPA au regard de la consistance et la répartition de son immeuble en la sommant de produire la clef de répartition et d'avoir à justifier et à produire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, des éléments suivants :

* de la superficie de la parcelle, objet de la taxe foncière,

* de la superficie des locaux commerciaux donnés à bail à la société Janvier et à la société exploitant une activité de caviste,

* de la superficie de l'assiette de terrain de la parcelle dont jouit privativement la société Janvier,

* des places de parking sur la portion de terrain non privatisée comprises dans l'assiette du bail de chacun des locataires,

* de communiquer son titre de propriété et les baux signés avec la société Janvier et la société exploitant les locaux à usage de cave,

* de communiquer le justificatif de la superficie de la parcelle de terrain dont jouit privativement la société Janvier,

- condamner la société Le Pigeon Blanc à lui payer, représentée par maître [H] ès qualités de liquidateur judiciaire, une somme de 3 047, 29 euros, sauf calcul à parfaire et selon décompte arrêté au 30 décembre 2019, au titre de la restitution du trop versé d'indexation,

- débouter la société Le Pigeon Blanc de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la société Le Pigeon Blanc à lui payer, représentée par maître [H] ès qualités de liquidateur judiciaire la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL Mathieu Debroise, avocat au barreau de Rennes, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La société Le Pigeon Blanc n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à une personne habilitée le 7 octobre 2020. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La SARL CEPA et la SELARL Athena ès qualités de liquidateur judiciaire précisent qu'une instance est en cours devant le juge des loyers commerciaux pour arbitrer le loyer à compter du 1er juillet 2017.

Elles indiquent qu'au nombre des créanciers figurant à son passif, la SCI Le Pigeon Blanc aurait dû être présente au titre de la taxe foncière échue pour l'année 2017 ainsi que pour l'année 2018 mais que la SCI Le Pigeon Blanc n'a produit aucune déclaration de créance rendant ainsi inopposables ces impôts fonciers.

Elles signalent que malgré tout la SCI Le Pigeon Blanc a fait signifier un commandement de payer visant ces deux taxes foncières par acte du 14 mars 2019.



Elles affirment que la SCI Le Pigeon Blanc n'a jamais répercuté la baisse du loyer.



Les appelantes affirment que le local est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dont l'étage est exploité par la SARL Janvier et une cave à vins. Elles font état de parkings.

Elles indiquent que l'avis de taxe foncière ne comprend aucune donnée permettant de ventiler la somme réclamée entre les 3 locataires notamment. Elles souhaitent que la SCI Le Pigeon Blanc justifie de la clé de répartition.



Elles évaluent à 3 047,29 euros le trop perçu d'indexation de loyers sur les années 2014 à 2019.



En préliminaire, il convient de prendre acte de l'intervention volontaire de la SELARL Athena ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL CEPA désignée par jugement du 24 août 2022 et de constater que l'instance peut valablement se poursuivre.

 

- Sur les taxes foncières.



Le bail commercial prévoit en page 4 : le locataire remboursera au bailleur sur justification et à première réquisition de ce dernier le tiers de la taxe foncière imputable à la totalité de l'immeuble appartenant au bailleur, ainsi que tous impôts qui pourraient venir en remplacement.



Les appelants ne contestent pas la validité de cette clause et elles ne justifient pas qu'elle n'ait pas été appliquée correctement.



La SARL CEPA et la SELARL Athena ès qualités sont déboutées de la demande au titre de l'explication du montant de la taxe foncière réclamée à la société CEPA au regard de la consistance et la répartition de son immeuble en la sommant de produire la clef de répartition et d'avoir à justifier et à produire, sous astreinte de 150 euros, divers éléments.

Le jugement est confirmé à ce titre.







- Sur la révision du loyer.



Le contrat de bail prévoit en ses pages 3 et 4 la clause suivante :

'Le bailleur ou le locataire conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante du présent bail ce qui suit, savoir :

(...) 

Et qu'ensuite, conformément à l'article L 145-39 du code de commerce, le loyer de base sera ajusté chaque année, à la date anniversaire de prise d'effet du bail, en fonction de la variation en plus ou moins, depuis l'origine du bal, de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Pour l'application de la présente clause d'échelle mobile, il est précisé que l'indice de base sera le dernier indice connu à ce jour, soit celui du 2ème trimestre 2004 étant de 1267 points.

En conséquence pour chaque année, à compter du 1er janvier, le loyer sera déterminé au moyen d'une règle proportionnelle ayant pour données :

- le loyer de base,

- et le montant du nouvel indice.

De convention expresse, cette révision se fera automatiquement, sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur ou le locataire, ni d'une notification par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, ni d'une mise en demeure pour rendre exigible le montant du loyer révisé'.



Des pièces versées au dossier, il résulte que le loyer aurait dû être, en application de la règle proportionnelle, de :

- en 2014, 31 008,68 euros,

- en 2015, 30 705,60 euros

- en 2016, 30 573 euros

- en 2017, 30 724,54 euros

- en 2018, 31 520,12 euros.

- en 2019, 32 183,11 euros



La SCI Le Pigeon Blanc a appelé les loyers suivants :

- en 2014, 31 548 euros,

- en 2015, 31 548 euros

- en 2016, 31 548 euros

- en 2017, 31 548 euros

- en 2018, 31 548 euros

- en 2019, 32 292 euros.



Ainsi le preneur a payé une somme de 3 047, 29 euros en trop, en tenant compte du loyer dû au prorata de l'année 2014.

Il convient de condamner la SCI Le Pigeon Blanc à payer cette somme au titre du trop versé de loyers.

Le jugement est infirmé à ce titre.





Succombant la SCI Le Pigeon Blanc est condamnée à payer à la SELARL CEPA représentée par son mandataire liquidateur la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.









PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Statuant dans les limites de l'appel ;



Prend acte de l'intervention volontaire de la SELARL Athena ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL CEPA désigné par jugement du 24 août 2022 et constate que l'instance peut valablement se poursuivre ;



Confirme le jugement entrepris sauf en sa disposition concernant le trop versé par la SARL CEPA ;



Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Le Pigeon Blanc à payer à la SELARL CEPA, représentée par la SARL Athena la somme de 3 047,29 euros au titre du trop perçu de loyer après application de la clause d'échelle mobile ;



Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Pigeon Blanc à payer à la SELARL CEPA représentée par le liquidateur judiciaire, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne la SCI Le Pigeon Blanc aux dépens.



Le greffier, La présidente,