Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 31 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me BOYTCHEV
 Me SIMONET


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 19/15006 

N° Portalis 352J-W-B7D-CRLP3

N° MINUTE : 8


Assignation du :
26 Décembre 2019







JUGEMENT 
rendu le 31 Janvier 2024 




DEMANDERESSE

S.N.C. 36G5
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. THE HARMONIST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe SIMONET de la SELEURL CABINET PHILIPPE SIMONET CPS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0293




Décision du 31 Janvier 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 19/15006 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLP3


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 12 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024 prorogé au 31 Janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2014, les consorts [F] [B] [Z] ont consenti à la S.A.R.L. DIAMONTS, maintenant dénommée la S.A.R.L. THE HARMONIST, le renouvellement d'un bail commercial du 10 décembre 1985 portant sur une boutique, alors exploitée à usage de restaurant, sise [Adresse 2]) pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2013 et moyennant un loyer de 68 500 € par an en principal.

Il y est stipulé que :
« Les lieux sont loués à usage de tous commerces à l'exception de librairie et genre de fast food ». 

Les locaux y sont ainsi décrits :
«-une boutique sur l'avenue George V,
-une grande pièce à la suite,
-un petit salon,
-un couloir,
-deux autres grandes pièces,
-sous-sol. »

Par acte sous seing privé du même jour, les consorts [Z] ont également consenti à la S.A.R.L. DIAMONTS, maintenant dénommée la S.A.R.L. THE HARMONIST, le renouvellement d'un bail commercial du 10 décembre 1985 portant sur des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2]) pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er avril 2013 et moyennant un loyer de 36 500 € par an en principal.

Il y est stipulé que :
« Les lieux sont loués à usage de tous commerces à l'exception de librairie et genre de fast food ». 

Les locaux y sont ainsi décrits :
« -un local sur cour d'une superficie de 100 m² environ avec entrée particulière se décomposant au rez-de-chaussée de deux pièces à usage de réserve et laboratoire ; une pièce à usage d'habitation comprenant une salle de bain et un coin cuisine; une pièce au 1er étage à usage d'habitation. »

Par acte authentique du 15 juillet 2019, la S.N.C. 36G5 a acquis les locaux objets des deux baux.

Selon procès-verbal d'huissier du 26 juillet 2019, la bailleresse a fait décrire la devanture de la boutique et constater que celle-ci était ouverte, que toutes les lumières y étaient allumées, mais que personne n'était visible de l'extérieur et qu'aucune personne n'était entrée dans le local.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 août 2019 (non réclamée), la S.N.C. 36G5 a informé la locataire de son acquisition et lui a demandé de lui communiquer les titres en vertu desquels elle occupe des caves de l'immeuble, correspondant aux lots de copropriété n°30, 31 et 32, non compris dans les baux consentis, ainsi que des documents afférents à des travaux réalisés dans les locaux loués :
-autorisations du bailleur, de la copropriété et d'urbanisme lui ayant permis de modifier la devanture et de créer un sas (entrée « restaurant »),
-autorisations du bailleur, de la copropriété et d'urbanisme lui ayant permis de modifier l'ouverture sur la cour (pavillon),
-autorisations du bailleur et d'urbanisme portant sur la création dans les locaux d'une cloison réduisant la surface de vente (pavillon),
-autorisations du bailleur, de la copropriété et d'urbanisme lui ayant permis de transformer l'atelier en réserve (pavillon),
-autorisations du bailleur et de la copropriété lui ayant permis d'installer la climatisation dans les locaux.

Selon procès-verbal d'huissier du 13 septembre 2019, la bailleresse a fait constater :
-que la boutique était ouverte, toutes les lumières allumées, mais que personne, ni client, ni employé, n'était visible jusqu'à l'apparition à 15h30 d'un homme discutant avec une femme,
-qu'au cours des constatations personne n'était visible dans le bureau derrière la boutique, donnant sur la cour, dont la fenêtre était entrouverte,
-que la maison était fermée, qu'il n'y avait pas de lumière et qu'il ne semblait pas y avoir d'activité,
-qu'un bardage métallique sur le retour de la façade côté gauche était présent,
-qu'une porte à deux battants côté gauche semblait condamnée, une table étant positionnée devant.

Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement d'exécuter visant la clause résolutoire du bail ainsi que les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure :

«- De supprimer les travaux suivants établis sans autorisation du bailleur, ni autorisation d'urbanisme, ni de la copropriété :
° Modification de l'ouverture sur la cour dont les photographies sont annexées (Annexe n°1),
°Création dans les locaux d'une cloison réduisant la surface de vente des locaux dont la photographie est annexée (Annexe n°2),
° Transformation de l'atelier en réserve,
° Installation de la climatisation dans les lieux loués.

- De remettre les locaux loués en l'état dans lequel ils étaient précédemment à la réalisation des travaux ci-avant visés effectués sans autorisation,
- De mettre fin à son occupation sans droit ni titre des caves correspondant aux lots de copropriété n°30, 31 et 32 mentionnés sur le plan du sous-sol de l'immeuble ci-après annexé (Annexes n°3)
- D'exploiter de nouveau un commerce dans les locaux loués.

Lui déclarant qu'à défaut (d'exécution de la mise en demeure) dans le mois du présent commandement, la société SNC 36G5 pourra se prévaloir, si bon lui semble, de la clause résolutoire du bail annexée (Annexe n°5).

Sans aucunement lui méconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux, la société SNC 36G5 lui rappelle qu'à défaut (d'exécution de la mise en demeure) elle pourra également se prévaloir des dispositions de l'article L.145-17 du code de commerce ci-après reproduites. 
(…) »

Par lettre signifiée par huissier le 30 octobre 2019, la locataire a répondu :
-que les travaux avaient été réalisés en 2015 avec l'accord de l'ancien propriétaire et de la copropriété et sous le contrôle de l'architecte de celle-ci,
-que l'occupation des caves était justifiée par l'acte de renouvellement du bail mentionnant un sous-sol et le certificat de surface de la société ADEQUAT du 28 juillet 2014 faisant bien état des trois caves,
-qu'il était surprenant qu'elle soutienne que les locaux n'étaient pas exploités alors que le constat d'huissier notait que la boutique était ouverte et les lumières allumées, des salariés étant prêts à recevoir les clients.

Selon procès-verbal d'huissier du 23 décembre 2019, la bailleresse a de nouveau fait constater que :
-que la boutique était ouverte, toutes les lumières allumées, mais que personne, ni client, ni employé, n'était visible à l'intérieur du local,
-que durant toutes les constatations, de 17h15 à 17h45, aucune personne n'était entrée dans le local,
-qu'au cours des constatations, personne n'était visible dans le bureau derrière la boutique, donnant sur la cour, dont la fenêtre était entrouverte,
-que la maison était fermée, qu'il n'y avait pas de lumière et qu'il ne semblait pas y avoir d'activité,
-qu'une porte à deux battants côté gauche semblait condamnée.

Par acte du 26 décembre 2019, la S.N.C. 36G5 a fait assigner la S.A.R.L. THE HARMONIST devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS, afin de résiliation des baux et d'expulsion de la locataire.

Par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire des congés avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour les deux baux à effet au 31 mars 2022.

Par jugement du 03 mars 2022, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture de l'instruction prononcée le 24 septembre 2021 et renvoyé l'affaire à la mise en état compte tenu de la délivrance de ce congé, rappelant qu'il appartiendrait au tribunal de statuer sur les effets qu'il y a lieu d'attacher audit congé.

Dans ses dernières écritures du 26 janvier 2022, la S.N.C. 36G5 sollicite du tribunal :
-de condamner la locataire à supprimer les travaux réalisés sans autorisation et à remettre les locaux en l'état dans lequel ils étaient précédemment, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir, à savoir :
 °Au titre du bail portant sur le « pavillon » :
*Modification de l'ouverture sur la cour,
*Création dans les locaux d'une cloison réduisant la surface de vente des locaux loués,
*Transformation de l'atelier en réserve,
*Installation de la climatisation dans les locaux loués,
 °Au titre du bail portant sur la « boutique » :
*Modification de la devanture et création d'un sas (entrée « boutique »)
*Installation de la climatisation dans les locaux loués,
-d'enjoindre la locataire d'exploiter les locaux loués, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
-de débouter celle-ci de l'intégralité de ses demandes,
-d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
-de condamner la locataire à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant le coût des commandements d'exécuter d'un montant total de 295,08 €, avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières conclusions du 15 avril 2022, la S.A.R.L. THE HARMONIST sollicite du tribunal :
-de prendre acte de l'abandon de la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire des deux baux,
-de rejeter les demandes de condamnation sous astreinte à remettre en état les lieux objets des deux baux,
-à titre reconventionnel de condamner la demanderesse à lui payer une indemnité de 15 000 € pour préjudice moral,
-en tout état de cause, de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 15 juin 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de résiliation judiciaire des deux baux

Il y a lieu de constater que dans ses dernières conclusions, la bailleresse indique que, compte tenu de la délivrance d'un congé, elle ne sollicite plus dorénavant de voir constater l'acquisition des clauses résolutoires ni la résiliation judiciaire des deux baux.

Sur la demande de travaux de remise en état

Selon l'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux deux baux renouvelés le 26 juin 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la bailleresse fonde ses prétentions sur les clauses suivantes de ces baux :

« II. - Entretien – Travaux – Réparations 
(…)
8° De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans consentement exprès et par écrit du bailleur, tous travaux autorisés devant être exécutés sous la direction de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur. 
(...) »

« IV. - Règlement d'immeuble 
20° De se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police, au règlement de copropriété de l'immeuble, ainsi que tout règlement intérieur en matière de bonne tenue des immeubles (...) ».

La bailleresse reprochant à la locataire d'avoir réalisé des travaux dans les lieux loués sans l'autorisation des anciens propriétaires des locaux, de la copropriété et du service de l'urbanisme de la ville de [Localité 5], la locataire réplique que les travaux d'aménagement intérieurs et extérieurs se sont faits en trois temps, en 2011, en 2015 et en 2018, avec les autorisations nécessaires et que la nouvelle propriétaire ne peut revenir sur les accords donnés par ses prédécesseurs.

*Les travaux de modification de la devanture de la boutique et de création d'un sas à l'entrée de la boutique, ainsi que l'installation d'une climatisation 

La défenderesse explique qu'elle a transformé, en 2011, la vitrine du restaurant qui était exploité dans les lieux et qu'il n'a pas été créé de sas, puisqu'un sas suppose une entrée isolée à part entière composée de deux portes, alors que l'entrée de sa boutique se fait par une seule porte en empruntant deux marches.

Elle produit aux débats :
-un arrêté du maire de la commune de [Localité 5] du 18 janvier 2011, faisant suite au dépôt d'un dossier comprenant un descriptif de travaux, indiquant qu'il n'est pas fait opposition à l'exécution des travaux déclarés pour la modification de la devanture du restaurant avec remplacement du store mobile, qu'il est fait droit à la demande de pose du store et rappelant que toute pose ou modification d'enseigne doit faire l'objet d'une demande distincte (pièce 20),
-un descriptif de travaux dactylographié ainsi que des plans de travaux modificatifs de la devanture, qui selon la défenderesse sont un extrait des archives de la direction de l'urbanisme concernant cette demande d'autorisation (pièce 34),
-une lettre datée du 29 mars 2011 de [G] [U], administrateur des biens des précédents propriétaires, donnant son accord pour la réalisation de travaux de rénovation du restaurant suivant descriptif de travaux du 31 janvier 2011, à laquelle est annexée une image du projet d'aspect de la vitrine signé par ses soins (pièce 20 bis),
-un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 05 mai 2011 donnant son autorisation aux précédents propriétaires des locaux pour le changement de façade sur rue (pièce 38).

Le tribunal relève que la lettre de l'administrateur de biens et la décision de l' assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble autorisent également l'installation de la climatisation (ce, de façon implicite pour l'administrateur de biens, qui écrit « Concernant l'installation d'une climatisation à air réversible, vous devrez prendre toutes les dispositions nécessaires (…) afin de n'engendrer aucune nuisance »).

Il observe également, au vu des plans établis quelques années plus tard en 2015, et du constat d'huissier qu'a fait établir la locataire le 29 janvier 2021, qu'il n'y a pas de sas à l'entrée de la boutique, mais un simple renfoncement pour la porte d'accès au magasin, qui est indiqué dans les plan d'architecte du 03 décembre 2010.

La locataire relate qu'en 2015, elle a transformé le local, exploité à l'usage de restaurant, pour en faire une parfumerie haut de gamme, comme le permettait la destination du bail, que l'aspect de la façade est resté le même qu'en 2011 et que les travaux liés au changement d'activité n'ont emporté aucune modification aux structures de l'immeuble, de sorte que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire.

Elle communique aux débats :
-des plans de la devanture existante et de celle projetée, établis par la société ARTIS les 04 et 17 mars 2015 (pièce 19)
-des plans et images du projet d'aménagement intérieur (pièce 26),
-des plans qui concernent en réalité les travaux de 2010 (pièce 27),
-un dossier établi par la société ARTIS comprenant son assurance, des informations légales, des plans de l'agencement intérieur de la boutique et de la façade, le devis des travaux et une présentation du projet The Harmonist, prévoyant un remplacement de l'enseigne du restaurant par celle du parfumeur The Harmonist (pièce 24),
-un courriel du 19 mai 2015 adressé à l'administrateur des biens des précédents propriétaires lui adressant ce dossier (pièce 25),
-une lettre du 12 juin 2015 de [G] [U], administrateur des biens des précédents propriétaires, donnant son accord pour la réalisation de travaux de changement d'enseigne et d'aménagement de la boutique (pièce 22),
-un récépissé de dépôt de demande auprès de la direction de l'urbanisme de la ville de [Localité 5] « enseignes » du 18 mars 2015 (pièce 20 ter)

Elle fait valoir qu'en l'absence de réponse écrite dans le délai de deux mois, l'autorisation de ce service a été tacitement acquise.

Elle produit encore une note technique de DUPLEIX ARCHITECTURE, architecte de la copropriété, évoquant une réunion le 24 avril 2015 en présence du syndic et des entreprises chargées des travaux qui, après présentation des projets, conclut que « Le projet est de qualité ».

Enfin, elle ajoute qu'un projet d'aménagement de la cour en jouissance privative a été adressé à madame [U], gestionnaire de biens des consorts [Z], en date du 20 avril 2018 (pièce 29) et que la réponse adressée à celle-ci par le syndic de la copropriété le 05 juillet 2018 (pièce 30), qui autorisait qu'il soit procédé audit aménagement, justifie d'une autorisation de la copropriété comme des bailleurs.

Le tribunal constate, au vu de ces divers éléments, que les travaux d'installation de la climatisation ainsi que de modification de la devanture de la boutique, à part le changement d'enseigne, ont été réalisés en 2011 ; les travaux de 2015 n'ont consisté qu'en un aménagement de l'intérieur de la boutique, qui ne fait pas l'objet de litige, et en un changement de l'enseigne.

Il est justifié que les travaux de 2011 ont bien fait l'objet d'autorisations, tant de l'assemblée générale des copropriétaires le 05 mai 2011, que du mandataire des bailleurs le 29 mars 2011 et du service de l'urbanisme le 18 janvier 2011.

Sur ce dernier point, il est relevé que si les plans portant le numéro de pièce 34 dont la locataire se prévaut à ce titre ne portent pas de mention permettant de constater qu'ils ont bien été produits au soutien de la demande présentée auprès dudit service, les plans portant le numéro de pièce 27 (évoqués par la locataire, apparemment par erreur, au sujet des travaux de 2015) sont les mêmes plans, mais sur lesquels apparaît la mention de l'architecte, lequel y a indiqué qu'ils ont pour objet la déclaration préalable ainsi que leurs dates, des 16 novembre et 03 décembre 2010 ; il apparaît donc que ce sont bien ces plans qui ont été soumis à l'administration.

Il est également démontré que les travaux de changement de l'enseigne en 2015, prévus dans le dossier établi par la société ARTIS, ont fait l'objet d'un accord donné par le mandataire des bailleurs le 12 juin 2015, qui est suffisant.

En effet, la demanderesse faisant valoir que cette autorisation des bailleurs était conditionnelle, car subordonnée à l'autorisation de la mairie et de la copropriété, et qu'il n'est pas justifié de son obtention, le tribunal relève que :
-une non-opposition implicite (par application de l'article R.424-1 du code de l'urbanisme) peut se déduire du silence, dans le délai légal, de l'administration, dont il n'est pas justifié d'une réponse à la déclaration de changement d'enseigne déposée le 18 mars 2015,
-il n'y a pas lieu de suspecter que ce ne sont pas les plans produits aux débats qui auraient été présentés au soutien de la demande en mairie, dès lors que d'une part, s'ils ne portent pas le cachet du service de l'urbanisme, ils sont datés des 04 et 17 mars 2015, tandis que le récépissé de dépôt de la demande pour changement d'enseigne est daté du 18 mars 2015, et que, d'autre part le changement opéré est mineur du point de vue visuel, de sorte que la locataire n'avait pas d'intérêt à présenter d'autres plans,
-le mandataire des bailleurs n'a pas conditionné l'accord de ceux-ci à l'autorisation « de la copropriété » mais à l'exécution des travaux par des entreprises qualifiées et assurées, ainsi qu'au respect des recommandations de l'architecte de la copropriété (données par une note technique faisant suite à une réunion du 24 avril 2015), étant constaté qu'il est justifié de l'assurance de l'entreprise ARTIS intervenue pour réaliser les travaux, que ledit architecte l'a rencontrée et approuvée et que la demanderesse n'établit pas que ses recommandations n'ont pas été respectées,
-comme le soutient justement la locataire, seuls les bailleurs, en leur qualité de copropriétaires, pouvaient soumettre le projet de changement d'enseigne à l'assemblée générale des copropriétaires pour obtenir son autorisation conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ceux-ci, n'ayant pas fait les démarches en ce sens ni subordonné leur acceptation à une telle autorisation, ont donné un accord sur lequel leur cessionnaire ne peut revenir pour ce motif,
-enfin, il est noté que si l'administrateur des biens des précédents propriétaires des locaux, après avoir accepté les travaux, a réclamé la communication du projet déposé en mairie, ladite communication n'était pas une condition de l'accord des bailleurs.

En conséquence, le grief afférent aux travaux de modification de la devanture de la boutique et de création d'un sas à l'entrée de la boutique, ainsi que d'installation d'une climatisation dans la boutique, n'étant pas fondé, les demandes à ce titre seront rejetées.

*Dans le local appelé « pavillon », la modification de l'ouverture sur la cour, la création d'une cloison réduisant la surface de vente des locaux loués et la transformation de l'atelier en réserve

Le tribunal observe que la demanderesse ne fournit aucune explication ni aucun détail pour lui permettre de comprendre les modifications qu'elle reproche à la locataire d'avoir opéré et la teneur exacte des travaux de remise en état qu'elle sollicite.

Les seules pièces produites au soutien de ces prétentions sont les constats d'état des lieux dressés par huissier et des photographies (pièces 8, 9, 10 et 19) sur lesquels apparaissent ;
-les ouvertures en façade du local, dans leur état actuel, leur état antérieur n'étant ni indiqué, ni démontré,
-l'intérieur du local, sans aucune indication permettant de déterminer quelle est la cloison litigieuse et de déterminer avec une précision suffisante les travaux de remise en état antérieur.

Il n'est pas fourni davantage d'explication concernant le grief d'une transformation de l'atelier en réserve, permettant au tribunal de constater la réalité de ce grief et d'ordonner des mesures propres à y remédier.


Par conséquent, les demandes à ce titre, dont il n'est pas justifié du bien-fondé, seront rejetées.

Sur la demande d'injonction d'exploiter les lieux loués sous astreinte

La bailleresse fonde sa prétention à ce titre sur une clause I.2° figurant dans les deux baux, stipulant que le preneur doit « tenir constamment (les lieux loués) ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser sous aucun prétexte, même momentanément, de les employer à la destination ci-dessus indiquée ».

Elle fait valoir qu'il ressort des constats d'huissier qu'elle a fait dresser les 26 juillet, 13 septembre et 23 décembre 2019, qu'aucune activité commerciale n'est exploitée dans les lieux loués.

Ledit huissier a constaté que :
- « La boutique est ouverte. Toutes les lumières sont allumées. Je ne vois personne à l'intérieur du local, ni client, ni employé. Durant toute la durée de mes constatations, il n'y a eu aucune personne qui est entrée dans le local. » (constat du 26 juillet 2019, de 16h à 17h)
- « La boutique est ouverte. Toutes les lumières sont allumées. Je ne vois personne à l'intérieur du local, ni client, ni employé. À 15h30, un homme apparaît et discute avec une femme. » « (…) sur la cour. La fenêtre du bureau est entre ouverte. Il n'y a personne dans cette pièce au cours de mes constatations. » « La maison est fermée. » « Il n'y a pas de lumière ». « Il ne semble pas y avoir d'activité » (constat du 13 septembre 2019, de 15h à 16h)
- « La boutique est ouverte. Toutes les lumières sont allumées. Je ne vois personne à l'intérieur du local, ni client, ni employé. Durant toute la durée de mes constatations, il n'y a eu aucune personne qui est entrée dans le local. » « La fenêtre du bureau est entre ouverte. Il n'y a personne dans cette pièce au cours de mes constatations. » « La maison est fermée. » « Il n'y a pas de lumière ». « Il ne semble pas y avoir d'activité » (constat du 23 décembre 2019, de 17h15 à 17h45)

Toutefois, l'absence de client aux moments du passage de l'huissier, ou de vendeur visible depuis l'extérieur, ne suffit pas à caractériser une absence d'exploitation des lieux, alors que la boutique est ouverte et illuminée, donc accessible à la clientèle, et qu'il ressort d'un constat d'huissier dressé à la demande de la S.A.R.L. THE HARMONIST le 29 janvier 2021, que les horaires d'ouverture du commerce sont indiquées à son entrée, et qu'il s'y trouve un capteur de présence qui envoie un signal dans le bureau à l'arrière, avertissant les employés qu'une personne est entrée.

Il ressort également des constats d'huissier produits aux débats que les produits vendus par la locataire sont présentés dans les lieux, qui sont normalement meublés, décorés et équipés.

En outre, la défenderesse fait valoir avec pertinence que l'huissier qui est intervenu à trois reprises dans les locaux pour le compte de la bailleresse n'indique pas en avoir emprunté l'entrée, pour justifier qu'un client potentiel ne pouvait y accéder, et que personne n'était présent pour l'accueillir.

Elle explique également que la vente ne se fait pas derrière la vitrine depuis laquelle cet huissier a fait ses constatations, mais dans le salon situé à l'arrière, et que l'homme présent dans la boutique le 13 septembre était un client, avec lequel sa salariée a conclu une vente.



Concernant l'exploitation du pavillon en fond de cour, elle précise que le premier lieu de réception de la clientèle est la boutique, la conseillère n'emmenant que les clients les plus prestigieux dans ledit pavillon, dont l'espace correspond plus à leur standing, situation qui ne se présente pas tous les jours et explique que lorsque l'huissier de la bailleresse est passé, il n'y a pas vu d'activité.

Elle produit encore, pour justifier de la réalité de son activité, une attestation de son expert-comptable du 06 mai 2021 faisant état d'un chiffre d'affaire conséquent de, notamment, 864 056 € pour l'année 2019 et de 223 757 € pour l'année 2020.

Dans ces conditions, le défaut d'exploitation des lieux loués évoqué par la bailleresse n'étant aucunement caractérisé, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à enjoindre la locataire d'exploiter les lieux sous astreinte.

Sur la demande d'indemnité de la défenderesse

La défenderesse sollicite, à titre reconventionnel et sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil, la condamnation de la demanderesse à lui payer une indemnité en réparation de son préjudice moral, exposant que son gérant a été très perturbé par l'existence de cette procédure, engagée pour faire valoir des prétentions infondées et maintenue malgré la formulation, contradictoire, d'une offre d'indemnité d'éviction, et alors qu'elle s'est comportée comme un locataire irréprochable, en informant et en recueillant toujours l'accord du syndic de la copropriété et du bailleur pour réaliser des travaux dans les règles de l'art qui ont amené du standing à l'immeuble et ajouté de la valeur aux locaux loués.

La demanderesse conclut au rejet de cette prétention, faisant valoir qu'elle n'a fait que préserver ses droits de bailleur, n'ayant pas reçu de réponse à ses courriers des 31 juillet et 30 août 2019, et que ce n'est que lorsque la procédure a été engagée que la locataire lui a communiqué quelques documents sur les travaux engagés dans les lieux.

En vertu de l'article 1240 du code civil (anciennement l'article 1382 du code civil), celui qui cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à la partie qui réclame la réparation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, le tribunal relève que la locataire ne produit aucun élément de preuve justifiant de la réalité du préjudice moral dont elle demande réparation, qu'elle n'aurait, au demeurant, pas subi personnellement puisqu'elle évoque un dommage subi par son gérant, personne physique distincte.

Échouant à rapporter la preuve d'un dommage distinct des frais de procédure exposés pour sa défense dans la présente procédure, sa demande d'indemnisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 7 000 € à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles et gardera la charge définitive du coût du commandement d'exécuter du 1er octobre 2019.

L'exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE que la S.N.C. 36G5 ne sollicite plus de voir constater l'acquisition des clauses résolutoires ni la résiliation judiciaire des deux baux renouvelés le 26 juin 2014 et portant sur des locaux sis [Adresse 2]),

REJETTE toutes les demandes de la S.N.C. 36G5 à l'encontre de la S.A.R.L. THE HARMONIST,

REJETTE la demande reconventionnelle d'indemnisation présentée par la S.A.R.L. THE HARMONIST,

CONDAMNE la S.N.C. 36G5 aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de sept-mille euros (7 000 €) à la S.A.R.L. THE HARMONIST en application de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA