Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06741 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TN5

N° MINUTE : 6/2024







JUGEMENT 
rendu le 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de [Localité 4], 22 Rue de Lisbonne 75008 [Localité 4], Toque B 0096

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06741 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TN5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 09/03/2010 à effet du 24/03/2010, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à [Z] [O] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], porte 57, esc 3, 5ème étage, et une cave, pour un loyer de 542,58 euros.

Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [Z] [O] le 19/01/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 6067,90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24/07/2023 remis à étude, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner [Z] [O] aux fins de :
-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
-subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour la même raison ; 
-ordonner l'expulsion de [Z] [O] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
-voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [Z] [O] ;
-voir condamner [Z] [O] au paiement d'une somme de 8471,73 euros, montant des loyers impayés au 13 juillet 2023, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification de la présente décision ;
-voir condamner la même au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges ;
-voir condamner [Z] [O] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été dénoncée au PREFET de [Localité 4] le 02/08/2023.

A l'audience du 23/11/2023, le bailleur élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme 8436,07 euros, octobre 2023 inclus, maintient ses autres demandes, et s'oppose à la suspension des effets de la clause et à l'octroi de délais de paiement compte tenu de la sous-location illégale pratiquée par la locataire.

[Z] [O] comparaît en personne. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir été en arrêt longue maladie et avoir eu des difficultés avec sa banque, mais avoir maintenant le soutien financier de sa famille. Elle précise qu'elle a repris le règlement des loyers. Elle conteste avoir sous-loué l'appartement, et indique avoir eu un conflit avec son ex-compagnon qui a porté plainte contre elle après qu'elle lui ait demandé de quitter le logement. 

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS 

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25/01/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS deux mois avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi .

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 19/01/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [O] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 19/03/2023 à minuit soit à compter du 20/03/2023.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2023.

Le bailleur fait valoir la sous-location illégale du logement pour s'opposer aux dispositions de l'article 24 de la loi susvisée. Néanmoins, pour en justifier, il se contente de produire un dépôt de plainte de septembre 2020 et un courrier associé de [E] [P] déclarant avoir bénéficié d'une sous-location chez [Z] [O] de janvier à avril 2020. Or, ces éléments anciens de plus de trois ans ne contiennent que les propres dires d'une seule personne, sans que d'autres éléments objectifs viennent corroborer la réalité d'une sous-location. La locataire conteste formellement la sous-location et indique avoir un conflit personnel avec cette personne. 

Compte tenu de l'absence d'élément suffisant, il ne peut être retenu un comportement fautif de la part de [Z] [O]. 

Et compte tenu de l'apurement possible par la locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et la demande qu'elle fait à l'audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [Z] [O], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [Z] [O], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution .

Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [Z] [O] reste devoir une somme de 8124,85 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 16/11/2023, octobre 2023 inclus et hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner [Z] [O] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation

Compte tenu du montant important de la dette, et du délai légal maximal de 36 mois, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 220,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, à 605,20 euros par mois, outre les charges et de condamner [Z] [O] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner [Z] [O] aux dépens. 

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, 
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE le bailleur recevable à agir ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 20/03/2023 portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], porte 57, esc 3, 5ème étage et une cave ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [Z] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH, la somme de 8124,85 euros au titre des loyers et charges dus au 16/11/2023, octobre 2023 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 24/07/2023 ; 

AUTORISE [Z] [O] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 220,00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de respect par [Z] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [Z] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement et la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [Z] [O] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [Z] [O] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH l'indemnité d'occupation égale à 605,20 euros par mois, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE [Z] [O] aux dépens ; 

DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT