Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Dalia MIMOUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05332 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFI

N° MINUTE : 2/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [J] [V]
[Adresse 3]

représenté par Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [S]
[Adresse 1]

représenté par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05332 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFI

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, Monsieur [J] [V] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3809,81 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [S] le 2 mars 2023.

Par assignation du 13 juin 2023, Monsieur [J] [V] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, qui serait indexée sur l’indice INSEE de référence des loyers si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an,3890,15 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2023, où elle a été renvoyée au 30 novembre 2023.

A l’audience du 30 novembre 2023, Monsieur [J] [V], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2023, s'élève désormais à 8789,87 euros. 

Il considère que les décomptes produits sont clairs, qu’il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, et que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 doivent s’appliquer. Il précise enfin qu’il ne pouvait pas fournir d’attestation à la CAF puisque le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le mois d’avril 2023. 

Monsieur [D] [S], représenté par son conseil, sollicite quant à lui du juge de :
Suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement de 36 mois, Enjoindre à Monsieur [J] [V] de lui remettre une attestation remplie datée et signée par ses soins sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Débouter Monsieur [J] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il expose qu’il conteste le montant de la dette, dans la mesure où il estime devoir seulement 7 mois de loyers, et énonce que le décompte produit par le bailleur n’est pas clair et ne permet pas de savoir ce qui a été réglé ou non. Il sollicite l’application de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la modification opérée par la loi du 27 juillet 2023. Il ajoute que Monsieur [J] [V] a refusé de remplir l’attestation à transmettre à la CAF, ce qui a empêché le rappel d’APL et conduit à la situation d’impayé. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties (assignation pour Monsieur [J] [V] et conclusions visées à l’audience pour Monsieur [D] [S]) pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs. 

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 

Motifs de la décision

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [J] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 27 février 2023. 

Toutefois, le locataire conteste le montant de la dette et énonce que les pièces produites par le bailleur ne permettent pas de savoir ce qu’il a effectivement payé. Il produit en ce sens un relevé de compte figurant dans une relance qui lui a été adressée le 06 novembre 2023, qu’il compare avec le décompte produit par Monsieur [J] [V] dans le cadre de la présente instance. Il apparait en effet que pour le mois de décembre 2022, le premier document mentionne un « reste à payer de 156,25 euros », alors que le second fait état d’un virement de 800 euros pour un loyer de 746,78 euros. 

Cette irrégularité, relative à une période antérieure à la délivrance du commandement de payer, cause nécessairement un préjudice au locataire qui n'est pas en mesure de vérifier la réalité et le montant des sommes qui lui sont réclamées.

Il en résulte qu'il existe une contestation sérieuse quant au montant de la dette objet du commandement de payer et qu'il ne pourra être fait droit à la demande de constater que le bail se trouve résilié, d'ordonner l'expulsion de son occupant et de fixer une indemnité d'occupation. 

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif 

Monsieur [D] [S] conteste le montant de la dette due au titre de l’arriéré locatif, et énonce que la somme réclamée par le bailleur contient des frais de procédure et des réparations locatives indues. 

Au vu de l’irrégularité relevée ci-dessus, et l’absence de production de pièces venant étayer la nécessité d’avoir fait procéder à des réparations facturées au locataire 390 euros, il doit être considéré que le montant de la dette se heurte à des contestations sérieuses. 

Il ne pourra en conséquence être fait droit à la demande en paiement.

Sur la demande de production de l’attestation sous astreinte

Compte tenu du litige opposant le bailleur et le locataire sur l’acquisition de la clause résolutoire et la poursuite de la relation contractuelle, il ne saurait être ordonné au bailleur de remettre au locataire une attestation de loyer. 

Il ne pourra être fait droit à la demande de Monsieur [D] [S]. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

Compte tenu de l'issue du litige, Monsieur [J] [V] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l'existence de contestations sérieuses,
 
DISONS n'y avoir lieu à référé quant aux demandes d'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes, ainsi qu'aux demandes en paiement de Monsieur [J] [V],

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à la demande de production de pièce de Monsieur [D] [S],

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour l'ensemble de leurs demandes,

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens, 

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge