Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Me Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQQ

N° MINUTE : 9/2024







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
[Adresse 2]

représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [W]
[Adresse 1]

comparant assisté de Me Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier







Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQQ


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 décembre 2019, la société HENEO a donné à bail à Monsieur [T] [W] un appartement meublé à usage d'habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle charges comprises de 518,69 euros.

Des redevances étant demeurés impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1097,20 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 aout 2022.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023, la société HENEO a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir de Monsieur [T] [W], des occupants de son chef et de tous biens, sous astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,condamner Monsieur [T] [W] à payer la somme de 1551,84 euros au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,rejeter tous délais de grâce et dans l'hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner Monsieur [T] [W] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023, à laquelle il a été donné lecture du diagnostic social et financier réalisé par les services de la préfecture.

La société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 1818,35 euros selon décompte arrêté au 23 novembre 2023. La demanderesse a par ailleurs indiqué accepter le plan d'apurement proposé par le preneur.

Monsieur [T] [W], comparait assisté de son avocat. Il indique qu'il a réalisé deux versements qui n'apparaissent pas sur le décompte et que sa dette s'élève désormais à 788,35 euros. Il propose de régler 65 euros par mois pendant 12 mois pour solder la dette, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise qu'il est étudiant en alternance et qu'il travaille le week-end.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 janvier 2024.

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IQQ

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant Monsieur [T] [W] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat liant Monsieur [T] [W] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non-paiement de la redevance, et ce un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il a été délivré le 12 août 2022 un commandement de payer à Monsieur [T] [W] portant en principal sur la somme de 1097,20 euros au titre des redevances et charges impayées au 31 juillet 2022. 

Dans le mois de ce commandement de payer, un versement de 235 euros a été effectué, ne couvrant pas la somme figurant au commandement. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 13 septembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [T] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [W] reste lui devoir la somme de 1818,35 euros à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à octobre 2023 inclus.
Monsieur [T] [W] produit quant à lui la preuve de deux virements effectués les 23 et 29 novembre 2023, pour un total de 1030 euros. Il convient donc de déduire cette somme du montant de la dette.

Monsieur [T] [W] sera ainsi condamné à payer à la société HENEO la somme de 788,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24.

Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Cependant, en l'espèce, la société HENEO a donné son accord pour l'octroi de délais, qui s'entendent de délais suspensifs de la clause résolutoire. Ainsi, compte tenu des efforts faits pour régler sa dette locative, Monsieur [T] [W] ayant repris les règlements du loyer, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, sauf meilleur accord des parties dans les conditions prévues au dispositif ci-après, à hauteur de 65 euros par mois pendant 12 mois, le solde étant dû à la dernière échéance.

En cas de non-respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [T] [W] pourra être expulsé et devra régler les sommes restant dues au titre de la redevance ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. Il convient de prévoir que le montant de cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi.

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'équité commande en revanche de ne pas condamner Monsieur [T] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 04 décembre 2019 entre la société HENEO et Monsieur [T] [W] concernant un appartement meublé à usage d'habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 septembre 2022,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la société HENEO la somme de 788,35 euros (décompte arrêté au 29 novembre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré des redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2023,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [T] [W] à s'acquitter de l'arriéré locatif, outre la redevance et les charges courantes, en 12 mensualités de 65 euros chacune, la dernière échéance soldant la dette,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [T] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société HENEO puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [T] [W] soit condamné à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société HENEO ou à son mandataire,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.